被烧热的台湖镇 北京没有卖不掉的房子

北京的城镇化沿着地铁向外蔓延，开发商们则从四方向国土局会聚。5月20日，北京市国土局涌进了19家开发商来竞争一块8.22万平米的住宅用地。在此之前的近半年时间里，台湖镇5宗住宅用地获得了47家（次）开发商参与竞争，如今这一数字涨到74家（次）。台湖镇已经成为近半年来北京土地市场上最热的板块。

在最近的半年时间里，台湖镇出让了近86.75万平米（建筑面积）的土地，从开发企业的荷包中掏出了74亿元，另外还有多达28.9万平米的公租房需要配建。无论如何，对于开发商而言，这都是不菲的成本，但几十家开发商还是拼命竞争，“烧热”了台湖镇。

亚豪机构副总经理任启鑫将上述情况归结于房企“钱多地少”。房价似乎是次要的问题。北京首开和万科联合体、泰禾集团、北京世纪鸿房地产开发有限责任公司3家企业对台湖镇形成围猎，泰禾集团更是将该板块的楼面价推到了1.9万元/平米的高位，业内预计未来这里的房价至少在2万元/平米以上。

便宜不好捡

进入台湖镇并非是一桩没有风险的生意。“地价太高了，配建的公租房面积比例比较大，盘大的话还可以比拼设计、方案，体量小的话，给谁建都那样。公租房回购价4000到6000一平，要求做到‘拎包入住’，基本等于白干”，金隅地产项目拓展部的一位人士表示。金隅地产在与泰禾的争夺中举了倒数第二手号牌。

赢得最终“战役”的泰禾也表示，现在在北京“不参与保障房拿不到地，别人都举（牌），你想要地就得举”，泰禾集团总裁助理沈力男说，优质资源城市的优质资源地区地块的“竞争非常激烈，几十轮很正常”，“所有企业都面临这个（地价成本上涨）压力，要生存就要化解。”

东亚印象台湖经常被拿来和新近成交的台湖镇地块作比，讲述面粉贵过面包的故事，不过在开发企业看来，“东亚（印象台湖）完全是两个板块”，后者更临近亦庄，靠着新城中的高新技术产业，这里将更会有所作为。

至于东亚印象台湖，表面上像“捡了个大便宜”，但一位接近东亚新华的人士指出，“后边的酒店式公寓部分也不太好做，要是纯住宅肯定赚到了，大市场要是持续好下去他们靠价格也许还有一些作为，但是市场风向一变，风险很高啊。”

尽管亚豪机构副总经理任启鑫在大方向上也看好台湖镇，但他同时指出，目前台湖区域轨道交通欠缺、配套不完善无疑是区域发展的硬伤。在限价令的基础上，较高的土地成本无疑对后期开发与销售带来了更高的风险，产品的后期定价与入市时间更需谨慎，稍有不慎就有可能遭致尴尬境地。

“在当前价格管制的调控背景下，住建部门对台湖新入市的项目如何界定价格标准，房企又是否能够平衡开发成本、实现利润，将成为布点台湖的房企普遍面临的问题。”

沈力男对于利润率下降的趋势也毫不避讳，“楼面价2万一平的项目，可能卖到2万七八才能保本，能卖到3万，还能卖得比较好，就很不错了。”

开发商对于政策改变也心存矛盾。如果调控政策生效，房价下降，则意味着他们手中的部分储备土地被套；反之，如果调控政策延续之前的状况，房企的运营成本会越来越高，而且他们仍将背负高房价的“黑锅”，被指责“不道德”。

更好位置的地，哪家企业不想去呢！“多的是比我们有钱的”，东亚新华的人笑笑。万科、首开、泰禾、北京世纪鸿哪个不是“金主”。“未来台湖地区始成品牌房企三分天下的竞争格局”，任启鑫说。

还有更多的土地等待主人。网易房产在台湖镇的东石村看到，一片片已经做到“平整”要求的土地静静沉睡，有的已售，有的待售，荒草、陈年的玉米秆矗在地上。规划中（已经写进土地挂牌文件）的站前街尚未完成修建。远处的一片树林中，去年12月出让的地块上盖起了一栋售楼处的框架，工地门前的路是企业自己修建的，在几近撂荒的土地上，这个项目被命名为公园里。这两个工地成为附近村民兜售饮料和收购废品的目标。

“没什么好看的”，附近的一位村民每天会来工地附近溜达溜达，站在工地旁的一个土堆上眺望一下已经拆迁的村庄，再等待着自己的村庄也被拆迁。地铁拉近了台湖镇与城市中心区的距离，用新的关系将其纳入到北京的城市化体系中，对其进行着由农村到新城的熔炼。东边高架上奔驰的火车上的人不会想到，一年后，这里将矗立一片单价在2.5万元 /平米、甚至3万元/平米的楼宇。

422万平米的供给缺口：饥饿营销下的房企困局

房地产像一个局，局中人争做庄家。在多数人的印象里，为了暴利，房企用一轮又一轮地疯狂圈地和楼市调控进行博弈。据中原地产统计数据显示，北京前4个月土地出让金已经达到了547.75亿，同比涨幅高达306%。每日经济新闻援引业内人士的观点认为，从当前火爆的拿地形势来看，“国五条”对房价的调控作用将面临最严峻考验。

然而，房企对此并不认同。“现在北京市场几乎是能不能拿到地而不是拿哪里的好地，所以几乎都不会挑挑拣拣”，一家上市房企的投资分析师私底下对网易房产表示，“国土局饥饿营销，房企都没得开发”。

以房企为主，高房价病根在“土地”上的呼声越来越多。据官方数据统计，2012年，全市商品房销售面积为1943.7万平方米，比上年增长35%。其中，住宅销售面积为1483.4万平方米，增长43.3%。相比之下，来自亚豪机构的统计显示，2012年商品住宅供应93376套，供应面积1060.6万平方米。

上述两组数据对比显示，2012年商品住宅市场上，住宅供给与销售之间的缺口高达422.8万平米。此外，还有另一个将影响到2013年至2015年的住宅市场供给量的数字：2012年北京的住宅土地供应仅为595.9万平米（规划建筑面积）。这意味着未来两年之内，“卖方市场”仍会在北京延续。

“一年供给才十几万套，现在北京房企土地储备普遍不足，像金地、保利、融创啥的都一样”，旭辉地产几乎不会错过任何一场住宅用地竞拍，不过旭辉地产的一位投资分析师坦诚：“大部分不都是没坚持到最后”，频频举牌挡不住竞争太过激烈。与旭辉一样是国土局常客的还有东亚新华、北京城建、保利地产等大大小小十余家开发商。

“盘子小的不容易拿到，盘子大的滚动也快，需求量大”。购房者埋怨房少，开发商指责地少。“在北京要生存下去必须是先要有项目开发，按照他们（万科、保利等大型房企）的速度必须拿地。”上述旭辉地产的人士说。

没有卖不掉的房子

在土地面积成交量下降的同时，典型房企手中的地价却没有同步下降。据中指院统计，2012年，代表房企拿地面积降至近三年低谷，但均价却跃至最高点，拿地均价同比增长了49%。在布局方面，出于追逐相对稳定高利润的目的，2012年房企回归一二线城市的趋势日益显著，万科、保利、龙湖、恒大在一二线城市的拿地面积均呈现增长，与限购之初的趋势形成反差。

有人将上述情况形象地比喻为市场上的“面粉少了，面粉还贵了”，指望“面包”价格下降的可能性不大。北京等一线城市的房价持续上涨，但开发企业还是用回归一二线主要城市的行动来证明这些城市更具有抗压性，特别是北京。

“在北京几乎不会说有卖不出去的房子啊”，在一家开发企业内部人士的口中，目前北京房地产市场上住宅房源的存量并不丰裕，且2010年至今的住宅用地供给没有能对此给予弥补，慢慢地市场供给更是会严重不足。这种判断使得企业敢于高价拿地。

“肯定要有生产资料”，沈力男毫不犹豫的说，卖房子和买地相比，显然是“地更不好拿。房子不好卖的话，就不可能做那么多限制了。”

限购政策让北京楼市经过短暂的低谷，但“一线城市，特别是北京，需求量是巨大的，在调控期依旧表现出了巨大的活力”，沈力男说，环渤海区域将作为泰禾集团的重点布局之一。

维持持续经营也使得开发商必须对赌限价政策。“钱多地少”，在任启鑫看来，台湖镇等区域性“地王”的出现并非偶然，“2011-2012年度的上轮调控中土地成交稀缺导致房企均‘囊中羞涩’，存货储备速度远低于消化速度，并且上轮调控周期的后半段大量房企通过“以价换量”的方式回笼了大量资金，使得房企对土地市场的兴趣开始回升。”

台湖镇就像一个“装钱”的价值洼地。“相对竞争激烈的通州城区及亦庄而言，目前台湖区域内的市场竞争基本可用‘空白’来形容”，任启鑫分析，台湖地区作为通州与亦庄的中间辐射地带，北接通州新城，南邻北京经济技术开发区，其中有文化旅游区、环渤海总部高新基地、“环球影城”主题公园等多项规划，政府对该区域的频频推地动作也从侧面体现了对区域发展的重视与较高的期盼值。

不过，在泰禾集团的炒作概念中，台湖镇既不是通州，也不是亦庄新城，台湖镇是“东南五环，在五环边，我们不跟亦庄、通州比，跟城市的关系来比。”沈力男说，“你统计一下全北京五环附近的项目，卖四五万的比比皆是。东南五环呢，是价格洼地，是木桶所有板中最低的那块。它也不像老的板块，新、旧业态都有，它可以打造最新的（区域），这块量比较大。”的确台湖镇仍有大批已拆迁过的平整土地待售，从这里唯一能望见的楼盘是一个叫次渠北里的回迁房。

山中无老虎猴子称大王——这种逻辑在北京楼市中同样管用。在东亚新华挺进台湖镇之前，北京大部分从市区涌向近郊的购房者并不知道通州还有这么一个地方。近年来，承接CBD的客群和购买力的通州，似乎傍上了“王子”，要重复“灰姑娘变公主”的故事——通州以“一线、一路、一河”（八通线、通顺路、温榆河-运河）为轴线的开发版图逐渐“腾飞”。

梨园房价够高了，温榆河卖得太火了，运河旁的别墅傲冠全北京。通州像是要抖落人们固有印象中的那一丝乡村的尘土气息，将普通购房者抛在身后。这时候台湖镇恰如其分地出现，只不过靠着“产业、新城、地铁”等因素，亮相亮出一个高姿态，楼面价很快从1.3万元/平米升到了1.9万元/平米。

“城区的地越来越贵，如果只供应郊区的地，郊区也会越来越贵”，李国平表示，如果从最初就在城区和郊区之间平衡供地，差价自然会形成，而现在绝大部分土地供给在郊区，没有了比较对象，级差地租也难以形成。

据网易房产统计，2012年至今出让的所有经营性用地中，仅有20宗位于城市中心区（东城 、西城、海淀、朝阳、丰台），其中仅有9宗为住宅用地。

整个房地产产业链是盈利链

实际上，欲壑难填的并非是一年422万平米的供需缺口。“整个房地产产业链都是一个盈利链”，在高策地产服务机构首席策略官李国平看来，被拆迁者希望以“此发家致富”赚足一辈子的生活费，对固定资产投资青睐有加的政府对土地有财政依赖，作为企业的开发商要籍此盈利。土地像一个矿产，“产量”被刻意控制，参与者都想从中渔利。

“开发商在控制节奏，市场好的时候多开发一点，市场不好的时候就减速。政府也是一样，相比较，开发商能够控制的还是有限的”，李国平说，“2010年万科销售收入1026亿，北京市的土地出让收入大概是1600亿，所以我写过一篇博客说市政府是最大的地产商”。

“以前管土地指标很莫名其妙，现在的指标（地）是很够的”，在李国平看来，要想改变目前房地产市场的状态，必须在供需两端同时进行作用，北京市目前实行的限购、限价政策已经十分严厉，现在要做的仅是打开供给。

“只要你价格低，供应量够大，不管有需求的人买不买，房子都给（供给）他，市场供大于需，开发商肯定会降价让利。”李国平说，“从2010年底到2012年，特别是2011年，房价是下降的，通州的房价从2万跌到1万四五，1万2的都有，这时候要平抑地价不是不可以。（但是）土地价格高，开发商不会拿的。”

房地产企业对此有亲身体会。“告诉你一个秘密：我们一般比较喜欢年底拿地，那时候，开发商的子弹基本都打完了，政府又急于完成年度任务，所以，我们经常底价拿地。”保利地产副总经理余英在近日的微博上表示。尽管对于房企这已是一个“公开的秘密”，却也反映了供地节奏被有计划的控制。

万科、保利、龙湖等品牌房企通常在7月份之后拿地的状况，但这在2013年被改变，他们频繁地被市国土局推出的地块所吸引，从四方会聚到位于和平里北街的国土局二楼大厅。“上半年市场有利好，政府也在把握（供地）窗口期”，一位地产人士说。

在房地产产业链上，总得有人让利，“最好是从源头上开始”，李国平评价说，近期“限房价、不限地价，地价是往上竞争的，房价往下走，可能会产生低品质的产品。（地的）价格在哪儿，开发商只有降低其他成本”。