网易房产讯 在五一假期期间，北京市国五条细则将迎来满月，网易房产调查显示，4月份北京新房市场供给和成交量双双大幅下降，而二手房市场虽然成交量惨跌，但是价格僵持，需要交纳20%个税的案例中，多由购房者承担了这部分税费，同时改善型需求对政策表现出了更高的“容忍度”，首置群体受到政策影响更为明显。
新房供给被阻 入市项目数量不足预期一半
4月分北京楼市供需双降已经成为定局。截至26日，4月份北京商品住宅共成交6798套，预计全月成交约8000套，与3月份的19398套相比下挫超过50%，相比同样供给不足的1月份，下跌也达到35%。
此前业内人士预计，对存量房交易征收20%个税的政策将利于新房成交，但随后而出的限价政策，则彻底阻断了北京楼市的供应高峰。据亚豪机构统计，截至24日，4月份北京仅有16个住宅项目开盘，比原本计划的35个开盘项目量大幅缩减了一半。
从北京市住建委公布的信息来看，4月份将有 12个项目拿到预售许可证，数量虽然与3月份相当，但是其中7个项目获得预售证的时间在25日之后，这也意味着这12个项目中有约一半将会放到5月份开盘。
“限价令直接导致了开发商的推盘计划与推盘积极性双双受阻，而供应不足成为成交量骤降的主因之一”，亚豪机构副总经理高姗表示，虽然总体成交量减少，但4月份的北京楼市并不缺乏热销楼盘，从以望京·金茂府为代表的高端盘，到以珠江悦公馆、中建·国际城为代表的刚需盘，再到金隅自由筑等商住盘的销售局面均一致向好，表明当前楼市的购房需求仍然坚挺。
高姗表示，刚需盘因庞大的市场需求存在，在供求失衡的有利条件下，开发商不愿轻易降价以放弃既得利益。4月份市场的下行仍是行政手段作用的直接结果，市场仍处在对政策的消化与博弈期。
网易房产调查也显示，一些因为申报价格超出住建委限价规定而被“打回”的项目，干脆推迟入市，等待所在区域其他项目价格微涨之后在伺机入市。还有部分项目在前期销售获得一定资金回报之后，直接暂停销售，等待“期房转现房”销售。
值得注意的是，“顶价开盘”的项目增多。虽然一些项目在预售价格上表现出的是“平价”，但实际售价却依然上涨。
“比如原先预售3万元/平米，实际卖2万5，现在预售价还是3万，不过实际价格卖2万8，还是会涨。”一位销售人员表示。
二手房房价僵持 成交下滑8成
“卖房征收20%个税”的政策被认为是新版国五条的“大杀器”，而北京是目前严格执行20%个税的唯一城市。业内人士以此预计，北京市的二手房市场将会“摔得半死”。
“我们预计4月份的成交量也就7000套，回到了2008年、2011年的平均水平”，据中原地产万柳区域一家门店的负责人陈经理介绍，3月份该门店的佣金收入几乎达到了去年全年的一半，但是4月份环比下滑了8成。
网易房产据北京市住建委信息统计，截至26日，4月份北京市二手房网签4390套，与3月份43780套的高峰无法相比，与2012年约1.3万套的月成交量也相差甚远。
相比急速下坠的成交量，房价虽然在4月份停止上涨，但也并未出现下降迹象。“旁边的房子3月份刚卖3万一平，你让他（业主）卖2万8一平，谁都不干”，一位经纪人说，相比去年“报复性”上涨的房价，业主降价的时候总是“扭扭捏捏”。
“着急用钱的业主在3月份就已经出售了，现在（卖房子）的业主对价格不太敏感”，麦田房产门店张经理介绍，3月份的时候有很多业主“抢政策”，现在政策已经出了，业主有房在手，变得不着急了。
不同区域对新政的反应也不尽相同，受新的个税政策影响，区域之间房源供应以及业主心态都有所分化。链家地产分析师张旭告诉网易房产，在典型的老旧小区集中商圈如塔院，柳芳以及西便门等商圈，新增房源量的下降幅度远低于平均水平。而另外一些次新房集中的区域，如五方桥，梨园东等，新增房源量水平下降较多。
现在的市场“并不是客户的购买力和购买需求下降了，而是客户的购买预期发生了变化，政策出台之后需要一个消化的过程”，中原地产陈经理表示。
中介收入3月“醉生”4月“梦死” 大批经纪人拿底薪
3月、4月份成为近期北京楼市两个最不正常的月份，对中介公司而言，一个在“天上”，一个在“地下”。麦田房产朝阳公园东区的一家门店负责人表示，4月份门店的业绩不足3月份的30%；链家地产和平里一家门店在4月份迄今只有两单成交，还是上月就表现出意向的；望京澳洲康都的二手房在3月份成交了20套左右，4月份只有4、5套。网易房产近期采访到的所有门店的成交单数都落到了个位数。
“实话说，我个人的收入下降了何止一半”，链家地产一家门店负责人对近两个月的市场感慨颇深。据调查，3月份一些经纪人的月收入高达10万元上下，业绩一般的经纪人也能拿到上万元，到了4月份拿底薪的经纪人比比皆是。
“一些老的经纪人、销售技巧比较好的经纪人还能开单，但是一些新人行的经纪人波动比较大”，一位中介门店店长说，房子好卖的时候，经纪人反而好做，如今经纪人需要做更多的工作才有可能换来一单业务。
在各家中介门店附近的十字路口，一家家中介公司又开始了“摆摊”、发传单的工作，但细问者寥寥无几，一些传单又被随手丢落在附近的垃圾箱中。
20%个税多由买房者承担
从4月8日北京市恢复网签开始，新的网签房源将按照新政执行，“20%个税”规定在北京多个区域开始实行。
据网易房产调查，由于有3月份一个月作为缓冲期，目前市场上尚未发现因为交纳20%个税而产生的交易纠纷。在3月份产生的房产交易，多签订了买卖双方及中介之间的三方合约，约定个税交纳方式，其中的绝大部分交易也赶在了3月30日前完成了网签。
不过，在大部分交易案例中，需要交纳20%个税的部分，都由买房人承担了这部分税费，仅有极个别交易由买卖双方分担了20%个税，但卖方最多只承担了20%个税中的一半。
“一直以来，北京是卖方市场，业主们也已经习惯拿净房价了”，麦田房产一家门店负责人余经理说，对于一些促成成交意向比较强烈的业主，多会选择让一部分房价。据网易房产调查，一些区域的业主让价幅度在2%上下，也有个别业主从房价中降掉相当于20%个税一半的数额。
“客户在买房子的时候看得是总成本，一般会把所有的费用都放到预算里，如果超了就只好看别的房子”，链家地产的一位经纪人表示。
这时候一位购房者打电话来询问200万在和平里能买什么样的房子，经纪人直接说“200万你到芍药居以外的区域看去吧，这边二百六七十以下的几乎没有。”
刚需受到抑制 开始观望
京版国五条细则出台伊始，业内人士多认为首置群体受政策的影响最小，一些改善型需求将会受到打击。不过网易房产调查发现，4月份的北京二手房市场中，首置群体更倾向于观望，而改善型需求对20%个税的政策反而“没那么在意”。
“上个月市场好的时候我们店只有10套房子挂牌，这个月新政出了，现在有24套房子，其中有18套房子是‘满五年、唯一’”，位于和平里的链家地产一位负责人表示，新政后楼市预期再次产生分歧，首置群体多认为房价会下行 ，而卖房的业主们则不同，“这就是一种矛盾”。
麦田房产门店张经理表示，改善型需求的购买能力更强，对“20%个税”增加的购房成本的承受能力也就更强，他们“几百万、上千万的房子都能买得起，几十万的个税也可以（接受）”。
但一些首置群体因为本身购房预算就低，“20%个税”可能会导致他们“预算超支”。“观望的比较多，再说和3月份相比现在房源也多了，有可挑的，客户总会想多看几套”，一位经纪人说。
此前有业内人士预计，一些需求将会被迫转向新房市场，但是事实上，由于新房市场供给严重不足等被动因素促使首置群体更多处于“观望”状态。
链家地产的统计数据与此相佐证。数据显示，4月份，90平米以下成交量比3月份同期大幅下降96.3%，而90平米以上户型成交量降幅不到6成。4月以来公积金贷款占比约30%，比1月正常水平下降约6个百分点，商贷比例上升约8个百分点。市场呈现“首置急退、改善缓退”特征。
新房市场也是如此。据亚豪机构统计，截至24日，4月份四环以内商品住宅成交362套，环比三月同期仅下降36%，远低于整体市场65%的降幅。城中心高端市场的成交显然更为乐观。高端客群对市场短期政策与价格波动的敏感性较弱，首置群体更容易受政策影响产生大起大落的波动。
“2013年，对于处于风口浪尖的一线城市而言，注定成为商品住宅市场全面管控的一年。利润管控与缩减将使得开发企业从住宅市场转向谋求商业、旅游、养老地产等其他业务增长点。住宅拿地量、开工量、入市量或全面下行，进而加深终端市场的供求矛盾，有可能为未来房价的再次上涨埋下伏笔”，高姗说。
本文来源：网易房产
作者：房涛
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王晓易_NE0011
