世邦魏理仕:一季度北京优质写字楼空置率创新低

世界领先的商业地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）近日发布《2013年第一季度北京房地产市场回顾与展望》：北京写字楼市场在2013年第一季度没有新增供应，租金延续上季度轻微上涨走势，空置率缓慢下降；优质零售物业市场方面，成熟商业项目的市场平均租金水平有所提升，同时奢侈品品牌谨慎扩张；工业市场受工业土地价格下降的影响，优质工业物业租金增长放缓。

一．优质写字楼市场

1.需求平稳，租金小幅上升

2013年第一季度，北京写字楼市场没有新增供应，租金延续上季度轻微上涨走势，空置率缓慢下降,市场平均空置率较上季下降0.6个百分点到2.6%。整体租金在市场供不应求背景下，特别是在金融街租金上涨的带动下小幅上升，季度末北京优质写字楼市场平均租金报每月每平方米409.9元，较上季度增长0.3% 。一季度受传统假日影响市场吸纳量较上季度小幅下降，为4.6万平方米。

2.新增供应不足，空置率持续下降

第一季度，北京没有写字楼项目落成，季内吸纳量超过4.6万平方米，在平稳的市场需求带动下，写字楼整体空置率下降，到本季度末，北京优质写字楼平均空置率为2.6%，较上季度回落0.6个百分点。供应逐渐减少，需求保持平稳态势，使得北京优质写字楼平均空置率水平持续走低，并连续创出历史最低纪录。自2009年以来，北京优质写字楼供应量逐渐下降，同时，市场需求在中国经济持续平稳发展的带动下大幅增长，使得北京优质写字楼整体空置率连续下降，到本季度已下降至历史最低水平。

3. 可租赁面积有限，市场吸纳量平稳

当前，北京写字楼市场整体供应放缓，需求走势平稳，可租赁面积逐渐减少，客观造成市场吸纳量在较低水平徘徊。本季度又遇中国传统假日，租赁交易较清淡，交易主要集中在东部区域，涉及行业分布广泛。阳光保险在位于CBD的北京IFC承租了6,100平方米写字楼面积；金杜律师事务所则在CBD的环球金融中心租赁了4,500平方米；美国润滑油生产商亚特兰蒂斯在环球金融中心租赁了2,000平方米；而西部城区由于空置面积更少，成交越发不活跃，本季苏格兰皇家银行在位于金融街的英蓝国际金融中心扩租了1,000平方米。内、外资租户共同支撑了本季度北京写字楼租赁市场需求。

4. 整体新增供应上升，局部仍然紧张

预计年内，北京将有24.8万平方米写字楼供应，主要集中在东部地区，供应量略有增加，整体市场供应吃紧的局面将有所缓解，但位于西部的金融街和中关村则没有新项目落成，供不应求的矛盾依然突出。

二．优质零售物业市场

1. 新增供应有所减少，整体空置率微降

2013年第一季度，共有三个零售物业新增，位于CBD的侨福芳草地，位于亚奥商圈的远洋•未来广场和位于南四环区域的花冠天地，于本季度落成并开业，为市场带来了约185,000平方米零售物业面积。北京零售市场整体空置率仅环比下降了0.5个百分点至10.8%，这主要归因于在过去几个季度内进行了租户调整的项目如悠唐购物中心和财富购物中心的空置面积的进一步下降。

2. 成熟商业项目提升市场平均租金水平

近期进行了较大规模租户调整的项目例如北京apm和三里屯Village南区继续领跑整体市场平均租金上涨，本季度北京优质零售物业首层租金环比上涨1.5%至每天每平方米40.8元，但剔除租金水平相对较低的新增项目的影响因素后实际环比涨幅达2.6%。市级核心商圈中，西单商圈优质零售物业首层租金维持原有水平，王府井商圈和CBD商圈优质零售物业首层租金受区域内部分项目租金水平上涨的影响有所上升。

3. 奢侈品品牌谨慎扩张

奢侈品品牌继续扩大其现有店铺的营业面积。Hermes在国贸商城一期扩租的店铺于季内正式营业。Dior位于金融街购物中心的店铺也于季内开业。Louis Vuitton也扩大了其在王府半岛酒店的店铺面积。Valentino和Bottega Veneta同时选择扩大其在银泰中心商场的营业面积。位于核心区的商场季内迎来了几家主力店的开业。北京的首家City Shop超市在侨福芳草地开业。新加坡书店PAGE ONE在中国的最大的旗舰店于本季度在三里屯Village南区开业。另外，美国的电动汽车Telsa于季内在侨福芳草地租赁了约760平方米的面积。同时，季内新开业的远洋•未来广场成功吸引了Zara和Uniqlo等国际时尚品牌的入驻。

4. 未来空置率缓慢下降，租金水平缓慢上升

在未来六个月内，还将有大量的新项目不断进入市场，包括华润五彩城二期和老佛爷百货。零售商对为数不多的优质零售项目的强劲需求将继续推高租金，同时，随着越来越多的新开业项目开业率的不断提高，以及未来项目目前相对较高的出租率，整体市场空置率的平均水平将缓慢下降。

三．北京工业物业市场

1. 工业土地价格下降，优质工业物业租金增长放缓

2013年第一季度随着交易量下降工业用地价格环比下降3.0％，至每平方米人民币1,850元。同时商务园和仓储设施租金分别上升了1.4％和1.6％,至每月每平方米147.1元和38.2元。本季度市场对商务园的需求强劲，这主要有两方面的原因：对办公楼的需求部分溢出至商务园；近两年商务园配套和品质都有巨大提高。

2. 电子城工业园办公物业租金上涨势头最猛

电子城工业园在过去两年中就备受市场关注。2012年，北京商务园总体平均涨幅为20.2％，而涵盖望京与酒仙桥电子城租金上涨幅度最大，望京租金上升36.6％，酒仙桥租金上升27.0％。由于电子城靠近CBD及首都机场，以及该区域配套设施逐渐成熟，不断吸引大型企业进驻。

3.工业物业租金短期将保持稳定

经过几个季度租金大幅上升后，北京商务园和仓储设施的租金上涨幅度在本开始放缓，预计上述两种物业可租赁面积在2013年增加有限，市场交易量也将减少，租金涨幅将放缓。

关于世邦魏理仕

世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强和标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务公司(按2012年的营业额计算)。公司拥有员工约37,000名（不含联营公司），通过全球300多家办事处（不含联营公司）为地产业主、投资者及承租者提供服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。欢迎浏览公司网址。