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珠江实业捂盘14年获暴利 地价2300元/平米卖5万

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颐德公馆分为南北两区,该项目地块实际是在1998年取得,然而因为珠江实业不务正业、官司缠身,导致该项目开发一再拖沓,其北区高层项目更是等到2012年才入市,但是却因祸得福,卖出了高达5万元/平方米的均价。

因龟速开发反而坐享暴利,广州珠江实业开发股份有限公司(600684.SH,下称“珠江实业” ),因颐德公馆表演了一番逆袭。

颐德公馆分为南北两区,该项目地块实际是在1998年取得,然而因为珠江实业不务正业、官司缠身,导致该项目开发一再拖沓,其北区高层项目更是等到2012年才入市,但是却因祸得福,卖出了高达5万元/平方米的均价。广州对高价楼盘限售后,该项目也在限售范围内,不过,珠江实业反而利用限售令变相捂盘惜售。

该项目当年楼面价不过2300元/平方米,但现在却成了广州卖价最高的楼盘之一。该项目售楼处相关人士向时代周报记者透露目前均价52000元/平方米:“相比之前,是涨了。”珠江实业依靠龟速开发、捂盘惜售牟取的巨大暴利可想而知。

对于涉嫌借机捂地捂盘、牟取暴利的指责,珠江实业相关人士不予回应。

1998年拿地2012年才开发

早在1998年,珠江新城L2、L3-1、L3-2地块,由珠江实业联合广州宏瀚房地产开发有限公司(下称“宏瀚公司”,尚东地产的前身)纳入囊中,是珠江实业与广州合富房地产发展有限公司、宏瀚公司三方合作开发的项目。

按照当初约定,珠江实业将为此支付3.35亿元,由宏瀚先完成珠江实业对该项目的加名手续,然后于1999年底前完成退出该项目的合作手续,由珠江实业成为该项目唯一的土地使用经营者。但是宏瀚公司在完成上述项目的《建设用地批准书》及《用地规划许可证》的加名手续并在珠江实业支付1.85亿元后,一直没有退出该项目。随后,双方展开了接近8年的法律诉讼。

珠江实业2005年年报称:“2005年底,珠江实业与合作方广州合富房地产发展有限公司、广州宏瀚房地产开发有限公司三方一揽子协商解决三方之间所有的七个仲裁及诉讼案件,并签署了具有法律效力的谅解备忘录”,珠江实业由此正式获得珠江新城L3-1、L3-2地块开发权(项目名为珠江璟园,即颐德公馆),宏瀚公司则获得珠江新城L2地块的开发权(项目名为尚东君御)。至此,拖累珠江实业长达数年、总共涉及金额数亿元的7个连环诉讼均得到和解。

尽管官司得到解决,珠江实业也在2005年年报中称,2006年要“精心筹备珠江新城项目”,其更称珠江新城项目“是发展史上具有里程碑意义的重大项目”。但是,珠江新城南区别墅项目直到2009年8月开工,而北区高层更是直到2010 年1月底开工,拖沓程度可见一斑。

颐德公馆北区高层是在2012年4月19日获得预售证。将开发周期拖得如此漫长,珠江实业因此获得的土地溢价可谓惊人。根据海通证券在2008年发表的一份研究报告显示,广州珠江璟园楼面地价不过2300元/平方米,按照项目5万元/平方米的售价计算,售价将是楼面地价的20余倍,暴利可想而知。

限售下变相捂盘

广州市国土房管局认证官方微博在去年9月24日称: “对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施是必要的,也是必须的”,针对豪宅的限售令横空出世。

颐德公馆在限售消息传出的时候就已经表示已被限制。不过,阴差阳错之下,限售令反而给颐德公馆捂盘惜售提供了便利,其伺机高价卖出,从中赚取暴利。

方圆地产首席分析师邓浩志向时代周报记者分析,限售令放慢了高档盘的交易节奏,也会变相推动一些盘捂盘惜售。某些限售项目的周边项目可能会借机提价,所以限售应该起不到控制房价的目的,反倒助推了房价的上涨。而随着房价的整体上涨,高档盘本身的卖价也会上升,其利用限售令反而成了受益者。

从网易监测中心的数据来看,颐德公馆从2012月12月12日-2013年1月14日一个多月时间无任何销售记录。颐德公馆12月最后一次销售是在12月11日,价格为44629元/平方米。而1月份第一次成交是在1月15日,价格为49099元/平方米,上涨了10%。

截至2013年2月1日,网易阳光家缘数据显示,颐德公馆近半年售出58套,面积为12322平方米,均价为49498元/平方米,录得6.099亿元。近一季售出29套,均价为52713元/平方米,录得3.33亿元/平方米。累计已售出170套,累计已售39611平方米,未售227套,面积为48109平方米。如此算来,该项目为珠江实业贡献的销售额在20亿元左右,成为珠江实业销售额的主要来源。

颐德公馆及长沙项目的结算致使珠江实业三季度净利润同比增长率为89.03%,曾成为各路资本爆炒的武器,颐德公馆售价的上涨也成为某些人士吆喝的噱头。

有相关者甚至分析称,“公司(指珠江实业)自2012年12月12日后就一直没有在销售,这是在等待更好的卖出机会。2013年1季度广州高档楼盘断档已成定局,公司惜售一定会迎来更高的售价,会为公司带来更多的净利润,可以预料,均价6.5万元/平方米是值得期待的。”

虽然珠江实业依靠颐德公馆业绩爆发,但是,这种预测仍显得过于乐观。“高档盘整体供应还是不少的,断档的可能性并不大。”邓浩志对时代周报记者表示。

而且,珠江实业近日公布的2012年业绩预增公告中称,净利润将比2011年同期增长55%,而2012年前三季度净利润同比上涨了89.03%。

并且,颐德公馆的剩余资源实际上已经不多。“有些签了合同了,还没网签。目前剩余几十套。”该项目售楼中心的工作人员向记者透露。

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