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刘洪涛:楼市调控存规律 经历1年3个月后会现反弹

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思源北京副总经理刘洪涛
思源经纪北京公司副总经理刘洪涛

网易房产讯 近日,由网易房产主办的“拼在大都市 宅在幸福家”区域论坛活动,在万科幸福汇售楼处成功举办。本期论坛邀请了思源经纪北京公司副总经理刘洪涛、知名户型专家洪朝晖、北京万科幸福汇项目销售经理等业内人士。

在谈到年底造成楼市翘尾因素时,刘洪涛分析,一方面是购房需求强劲,供需差异造就年底楼市反弹的可能性。另外,从国家的调控看,2012年有两次降息,从客户的购房角度考虑,购房成本相对减轻一些。再次,开发商降价搅动楼市,传递效应从去年年底到今年年初都存在。

刘洪涛认为,从08年开始北京楼市也有一个低谷的时期,但是经过一年零三个月的时间,在09年3月份开始上涨、回暖,2011年的调控也是一样,2011年出台调控政策,但是市场回暖是在2012年4月份,楼市调控本身有一个规律,每次调控不会超过一年零三个月,市场就会变好。

以下为论坛实录内容:

网易房产:我们知道自2011年2月份京十五条出台以后,北京的房地产时常发生了很大的变化,具体来看的话就是从2011年5月以来成交量出现下滑态势,成交价格也出现结构性的波动。

与2011年初相比,2012年初,其实楼市的成交情况也并不好,成交量创了多年以来的新低。但是之后开发商凭借以价换量赢得了市场,这是去年年底的楼市出现了翘尾的现象,成交也比较好,我现在想问一下刘总是哪些因素造成年底楼市情况比较好的现象呢?

刘洪涛:大家好!我是思源的刘洪涛,其实我一直在做一线销售,可能只是从切身的一些数据给大家解释一下具体的情况。

其实从08年开始也有一个低谷的时期,应该是08年初房价开始下行,但是它经过一年零三个月的时间,应该说09年3月份开始上涨、开始回暖,2011年的调控也是一样,2011年开始有政策,但是它真正好的时候是在2012年的4月份,其实它本身有一个规律,就是通常每次调控完经过一年零三个月,会有一个反弹的情况,有几个因素可以解释这种概念。

首先是供需状况,北京在09年比较好的情况下、10年比较好的情况下,我们能够卖12万套房,我指的是新房,不是存量房。但是11年的时候低于这个数,08年也低于这个数,但是从北京的2000万人口来讲,它的整体需求,无论是刚需还是改善,它的基数是非常多的人,所以我从供需来讲,北京使用的供需失衡,这是到目前为止,也许在不远的这几年里都是供需失衡的,但是这种需求一直都是强劲。

反观武汉也是一样,武汉一年得卖12万套房,但是武汉要比北京少很多的人,所以我觉得供需决定了我们的房价可利用调控会低迷一段时间,但是经过一段时间,毕竟人要生活,刚需是一种生活,供需的差异造就了它有这种反弹的可能性,这是一个最基本的因素。

第二个因素从国家的调控来讲,去年的时候有两次降息,这个过程从客户的购房角度考虑,他的购房成本相对减轻一些,是给了这样一个信息,我觉得这也是一个因素。

另外就是所有的发展商开始打折,我知道五六环之间,通州最低的时候卖过12000多,但是现在又涨到了20000块钱,大兴也是一样,高米店最便宜的房子卖过12000,现在又涨到20000多了,而且高米店已经没有房了,连南六环的房子也卖到16000、17000。

有时候供需方博弈是心理战,你僵持的时候如果有人做降价的动作,大家会跟着走,比如说12000之后,一跟着走就会卖13000,然后就卖14000,这种僵持心理就会打破,所以我想为了解释去年的会翘尾,供需矛盾始终是存在的,另外国家的确有一些信息,至少不是严控。再次发展商开始降价,慢慢开始搅动楼市,整体它的传递效应从去年年底到今年年初都存在,所以我觉得这三个要素造就了房地产调控僵持到以低价到上升过程,其实从08年到11年,也许将来我觉得还不一样,我只是歪打正着总结一个规律,每次调控不会超过一年零三个月,市场还会变好。

毕竟买房是要住的,无所谓高潮进还是低潮进,如果你需要的话我建议大家应该买了。

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