刘洪涛:楼市调控存规律 经历1年3个月后会现反弹

思源经纪北京公司副总经理刘洪涛

网易房产讯 近日，由网易房产主办的“拼在大都市 宅在幸福家”区域论坛活动，在万科幸福汇售楼处成功举办。本期论坛邀请了思源经纪北京公司副总经理刘洪涛、知名户型专家洪朝晖、北京万科幸福汇项目销售经理等业内人士。

在谈到年底造成楼市翘尾因素时，刘洪涛分析，一方面是购房需求强劲，供需差异造就年底楼市反弹的可能性。另外，从国家的调控看，2012年有两次降息，从客户的购房角度考虑，购房成本相对减轻一些。再次，开发商降价搅动楼市，传递效应从去年年底到今年年初都存在。

刘洪涛认为，从08年开始北京楼市也有一个低谷的时期，但是经过一年零三个月的时间，在09年3月份开始上涨、回暖，2011年的调控也是一样，2011年出台调控政策，但是市场回暖是在2012年4月份，楼市调控本身有一个规律，每次调控不会超过一年零三个月，市场就会变好。

以下为论坛实录内容：

网易房产：我们知道自2011年2月份京十五条出台以后，北京的房地产时常发生了很大的变化，具体来看的话就是从2011年5月以来成交量出现下滑态势，成交价格也出现结构性的波动。

与2011年初相比，2012年初，其实楼市的成交情况也并不好，成交量创了多年以来的新低。但是之后开发商凭借以价换量赢得了市场，这是去年年底的楼市出现了翘尾的现象，成交也比较好，我现在想问一下刘总是哪些因素造成年底楼市情况比较好的现象呢？

刘洪涛：大家好！我是思源的刘洪涛，其实我一直在做一线销售，可能只是从切身的一些数据给大家解释一下具体的情况。

其实从08年开始也有一个低谷的时期，应该是08年初房价开始下行，但是它经过一年零三个月的时间，应该说09年3月份开始上涨、开始回暖，2011年的调控也是一样，2011年开始有政策，但是它真正好的时候是在2012年的4月份，其实它本身有一个规律，就是通常每次调控完经过一年零三个月，会有一个反弹的情况，有几个因素可以解释这种概念。

首先是供需状况，北京在09年比较好的情况下、10年比较好的情况下，我们能够卖12万套房，我指的是新房，不是存量房。但是11年的时候低于这个数，08年也低于这个数，但是从北京的2000万人口来讲，它的整体需求，无论是刚需还是改善，它的基数是非常多的人，所以我从供需来讲，北京使用的供需失衡，这是到目前为止，也许在不远的这几年里都是供需失衡的，但是这种需求一直都是强劲。

反观武汉也是一样，武汉一年得卖12万套房，但是武汉要比北京少很多的人，所以我觉得供需决定了我们的房价可利用调控会低迷一段时间，但是经过一段时间，毕竟人要生活，刚需是一种生活，供需的差异造就了它有这种反弹的可能性，这是一个最基本的因素。

第二个因素从国家的调控来讲，去年的时候有两次降息，这个过程从客户的购房角度考虑，他的购房成本相对减轻一些，是给了这样一个信息，我觉得这也是一个因素。

另外就是所有的发展商开始打折，我知道五六环之间，通州最低的时候卖过12000多，但是现在又涨到了20000块钱，大兴也是一样，高米店最便宜的房子卖过12000，现在又涨到20000多了，而且高米店已经没有房了，连南六环的房子也卖到16000、17000。

有时候供需方博弈是心理战，你僵持的时候如果有人做降价的动作，大家会跟着走，比如说12000之后，一跟着走就会卖13000，然后就卖14000，这种僵持心理就会打破，所以我想为了解释去年的会翘尾，供需矛盾始终是存在的，另外国家的确有一些信息，至少不是严控。再次发展商开始降价，慢慢开始搅动楼市，整体它的传递效应从去年年底到今年年初都存在，所以我觉得这三个要素造就了房地产调控僵持到以低价到上升过程，其实从08年到11年，也许将来我觉得还不一样，我只是歪打正着总结一个规律，每次调控不会超过一年零三个月，市场还会变好。

毕竟买房是要住的，无所谓高潮进还是低潮进，如果你需要的话我建议大家应该买了。