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网易经济学家年会论坛:房地产调控功过反思

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网易经济学家年会论坛:房地产调控功过反思

主持人: 各位来宾,大家下午好! 下面要进行的是本次年会的第七场主题论坛,本场论坛要讨论的是房地产调控的功过反思,多年的房地产调控并没有解决老百姓的购房问题,经济下滑,房地产调控是否应该放松?还是政府本来就不应该调控房地产?房价上涨的走势会逆转吗?让我们听听房地产大佬们和学者们的意见?

下面,我们有请本场论坛的主持人网易副总编辑颜强先生,同时提醒大家可以通过网易微博参与话题讨论和向学者提问。

下面,我们有请颜强副总编辑。

颜强: 谢谢主持人,我本人其实对于经济的话题,或者对于今天下午房地产的专场缺乏研究。但是,我觉得可能恰恰是我的无知让我能够担任这个角色,因为在座的都是房地产界真正的大佬,而且都是对这些有长期自身研究的学者。所以,对于目前关系到所有人,同时也是牵涉到国计民生的一个领域的话题,我们会有一段充分的时间进行探讨。

在开始之前,我还是希望简单的介绍一下在座的五位:首先我左手边是任志强先生,可能在社交媒体兴起之前,这个名字更多是在经济类媒体出现的名字,但是我相信微博对于任志强先生的公共形象提到了极大的提升作用,同时也是一个敢言、非常直率的保持充分个性的房地产界的人士。

再那边那位是波轨云际、怒海争锋,可以在海外拿地的房地产商人,也是一位私人,黄怒波。然后孟晓苏先生,是中国房地产开发集团理事长。第四位是来自于北京师大管理学院的教授董藩先生,董藩先生需要做一个特别推荐,我很曾经很希望自己成为董藩先生的学生,但是我今年40岁了,我的个人财富也到不了4000万,我估计还有很长的路要走,所以我估计这个梦想是达不到了。这是董藩先生对在座提出的要求,如果您30岁没有3000万,40岁没有4000万的话,你们可以去旁边的论坛听听了。

所以,今天这个阵容是相当鼎盛,有直接行业的参与者,企业的决策人,同时也有学界的资深学者。对于这个话题会有一些纵深的讨论。而且在过去一两年当中,政府的调控对于房价发挥的作用,以及此后产生的反弹,已经有了一些往返的波折,在大概10个月之前,在芜湖出现了一些购房补贴的政策,当然被及时叫停了,但是后来在其他地区,特别是二三线城市也出现了对于调控政策是不是松绑这方面有过的一些探讨。中央的政策好象一直都还是比较强调要控制的,在十八大之后好象这个政策的延续性还在被强调要继续下去。所以,对于不管是媒体参与者还是老百姓还是中央政府,就成为了多方集中关注的一个话题,首先我想可能第一轮话题要从调控开始,调控产生了怎样的绩效?您对于过去一年2012年的调控产生了怎样的作用?我想还是从任先生开始。

任志强:去年我们做了一个关于2003年以来每一次调控措施后评估报告,没有人会反对政府对市场进行调控,但是用什么样的方法对市场进行调控,争论很大。国际上大部分会用市场经济办法调控市场,中国一般喜欢用计划经济办法或者用行政命令方法进行调控,或者说用看得见的手抑制看不见的手。我们得出的结论结果是每一次调控都是错的,从来没有调控正确的。原因很清楚,当我们的调控都是以短期行为为目标的时候,通常会发生后遗症,一定是错的。

中国最重要的是政府任届期,他会要求在短期市场中出现一个符合他心中要求的结果,他不会去管后期或者我们叫做长效机制而产生的结果。如果用市场经济的办法调控市场的话,可能对长远来说会让市场机制更加健全,让这只看不见的手发挥巨大作用。而我们的调控基本上是破坏市场经济机理,就是把市场经济的机制破坏的越严重越好,这样就可以按照他们的要求,今天这样,明天那样。就是我想让这个猪肉价格高点就高点,想让猪肉价格低点就低点。计划经济时代,毛主席有一个“论十大关系”,其中讲了一个总供给和总需求之间的关系。但是,到了市场经济,我突然发现没有这个概念了,不管总需求和总供给之间有什么差别,反正就是我说了算,我想让它高它就高点,我想让它低就是低点。从2003年以后大部分是打压的。结果2008年经济危机之后我们出现了鼓励或者是振兴,弄把它弄上来了。从往下调到往上调,这几次都可以看到,2007年是往下调,是“两防”。

对于房地产市场而言,他没有把产业政策当成一个目的是解决日益增长的消费需求,没有当成最终解决城镇化发展过程中住房需求的概念,而是当成短期之内经济过冷或者过热的调控工具。所以2007年说过热了,打打房地产,2008年过热了,也打打房地产,因为投资占的过大,我们占18-25%之间的比重。所以,房地产投资下去了,投资就下去了,没有投资过热了,没有投资过热了,通胀就下去了。到不好的时候,GDP掉下去的时候,就拉一拉房地产,让房地产把其他的产业带动起来。如果这是一个调控的目标,或者以价格为主的调控目标,一定是对市场经济最大的破坏,这种破坏会最终导致市场经济不发挥作用,行政命令发挥作用。

回想改革开放之前的30年,我们给政府这么多的时间,30年时候都没有解决吃饱穿暖问题,如果30年没有解决的问题,邓小平用几年的时间土地承包就让大家吃饱了,说明政府一定是无能的,想用政府手段调控市场经济一定是无能,不管是中国政府如此,全世界政府都是如此,从来没有一个政府会比市场更强大。

所以,在古罗马时期我们很明确的看到了有贵族院和贫民院,用两院坚固政府,他们知道政府一定会干傻事,所以监督政府防止他干傻市。曾经一共有三个执政官被民众投票轰出去了,驱逐出境,这是公元前的时候,人们就知道政府一定是不聪明的,所以在美国也好,在其他国家也好,要把权力关进笼子里面,所有人都知道在权力中一定是腐败,一定是不公平,一定是错误的和市场经过斗争。但是,我们没有解决好这个问题,别的国家没有这个问题是在哪呢?他们是市场经济国家,中国是计划经济向市场经济过渡的国家,比如资源分配处于垄断的情况,各大主要产业都没有私有化、没有开放。所以,我们会很奇怪的出现一个老36条、新36条,可能继续出一个更新的36条,也就是说这种政策发了很多次,但是没有起作用,因为垄断和计划经济导致这些调控政策一定是失败的。

这次我们说今年的调控政策怎么样?表面看来各价格为主的调控政策让价格或者平稳了,董藩教授在网上发了微博,说北京调控失败了,房价涨了这么高,而且刚发时间不长,可能会为了开会专门发的微博。房价涨不涨不是政府说了算,而是市场说了算,其中包括政府是不是垄断控制资源,如果土地制度不改变,形成的结果可能仍然是政府抬高价格的一种做法。

我们不认为政府取得高额土地出让金是错误,因为他要用于城市基础设施投入,比如北京可能70%的基础设施全是靠土地出让金来的。如果没有的话,北京建不了三环、四环、五环、六环。但是你把这么高土地出让金装在自己兜里,还有这么高税费放在自己兜里,你就别说房价高,你可以用其他资源解决低收入家庭的问题,所以我认为市场有办法解决商品房问题,同时政府有办法解决低收入家庭住房问题。1998年我们提出同时建立保障性住房制度,提出廉租房和租赁性住房,没有人听我们的,2007年才提出廉租房,2009年才提出公租房,2010年开始建。我们很明显看到2011年一千万套结果是什么?大量的腐败。

董藩:从2003年到今天已经十年了,这个宏观调控的出发点可能是对的,但是依据和思路都是错的。从2003年到2009年,原则还可以说是对的,但是到了2010年之后原则也是错的,为打压房价而打压房价,为了证明比市场强大而打压房价。所以,出台的政策和措施基本都是错的,一路走来,我们发现也许我们初衷是好的,但是结果是非常差的,整个宏观调控基本上可以用失败概括。为什么呢?因为我们发现今天不但房价还再继续涨,而且经常有报复性反弹,而且还连带了其他行业,比如钢铁、煤炭行业,更重要的是因为房价问题导致社会各个阶层、政府和市场之间、开发商和老百姓之间、学者和开发商之间、买房者和已经有房子的人之间都产生激烈冲突,所以整个社会因为房价问题导致矛盾冲突更加强烈。所以,我们对房地产调控评价是非常低的。

颜强:这是懂老师给的答案。我们回到黄总这里,您是有海外投资和交易的经历,从政府对于整个房地产行业的调控来讲,您能不能换一个角度给我们提供一些思考,比如在欧洲、在其他国家,它是扮演怎么样的角色?

黄怒波:其实任总讲的数字很严密,他是我们行业老大,懂老师也是专门研究的,都是有数据支撑,我们就是自己要选项目,自己要判断。去年的调控有一个大被禁,就是中国政府在退市场化,是这样的背景。就是中国政府的手越来越大,这也是一个大背景,不光在房地产行业,各个行业都是这样。比如我的朋友做钢铁的,他们在河北就会被说我们一定要限产能,他用的办法就把电给你关了,你就不能生产。或者说你要生产,他就有一套办法管理你。在美国其实也是在退市场化,我们也做地产,他用什么办法?美联储其实不比我们的央行省事,他对下面银行监管过度的严,比如说对现在的房地产如惊弓之鸟,比如我们的商业地产,你买地,你别想拿到贷款,美联储每个季度都要检查,银行说不行,美联储在查我们。比如说你现在买房子的首付,要求必须要高于40%,原来是零首付。就是美联储在不停的查各个银行,并且惩罚他们,其实不比中国政府金融手段轻,因为我们在那边也有地产企业。现在慢慢好了一些,他慢慢放松了对第一套住宅可以放到30%的首付,当然要是对讲信誉的。还有就是对商业地产信贷政策也在放开。就是各国政府在金融危机来了之后,都变得强大了,金融危机赋予了政府特殊的权力,他觉得他是拯救者,政府总是觉得是万能的,无所不能。

所以,中国政府在这个背景下变得从来没有这么强势,第一,我们的政府从全社会挣好多钱,中国政府钱多的花不不去了,你看政府大楼全世界瞠目结舌,他有钱了,就不求着你企业了,他认为可以掌控一切。这样他对房价不得不调控,因为他不知道调控,他不懂市场,但是他用权力很容易,举起来这个剑很容易。这样的话,用饮鸩解渴的办法在调控。比如去年一年把房价确实打压下去了,我觉得打压的不是非理性的上涨。但是政府如果不极早的从市场经济办法着手不停的进行政策试错的过程,后面的灾难就更大了。我认为这几年中国政府学习能力没有了,没有这个意愿,这是更重要的问题。不仅是房地产市场,我们汽车也限购,其他也限购,你想这个社会没有什么他不限的东西。所以,对于房地产市场总体来看,限购、限贷,都是有它立竿见影的效果,但是带来的问题会更大,没有解决掉。至于说有些下一步的政策,刚才任总也讲了,就是政府能不能回到政府的角色,你把你的保障方的产品做起来,把市场的让出来。所以,我想下一届政府,希望能聪明一点,极早的回到市场试错的过程,用五到十年学会怎么指导,或者帮助这个行业,不是用简单行政的手段来企图把经济用政府的方式管理起来。谢谢。

颜强:用行政手段干预市场经济,这可能从前面三位讲述当中都能够折射出来,不管是任总说的一些操作过程中的技术手段失误,包括懂教授提出的例证,以及黄先生从一个更大的范围去描述的一些政府性的干预以及行政干预带来的恶劣的结果。我想听一下孟晓苏先生,您如何评价这一年房地产调控的功与过?

孟晓苏:时近年底,商业企业在盘点,各个单位在做总结,农民在秋后算帐。对于我们这个行业也到了年终盘点、总结和秋后算帐的时候了,而且要算这个帐,就不能算今年一年的帐,史上最严厉的是实行两年,本届政府也快到期了,也需要一个凭借,本届政府是五年。我觉得快到年底了,总结总结确实有好处。刚才黄怒波也讲到了希望以后怎么做,我觉得需要了解的也需要总结总结。

在房地产调控政策上,这两年的教训是足够大的。今天谈宏观调控,大家都已经看到了结果,第一个结果,我首先说的调控是什么调控?应该说有市场经济,就需要有一个政府调节,原来叫政府调节,后来改叫政府调控,后来叫宏观调控。监管这些调控有时候深入到微观的细节,就是有的房地产企业家说政府的手伸到房地产商的怀里乱摸,这就属于微观调控。

但是,调控有一个原则问题,有一个内容问题,有一个时间问题。刚才老任讲到了关于调控的方向,我讲讲内容。本来调控内容是什么?调控内容是要增加供应量,国四条里面三条都是增加供应量,包括增加土地供应量,增加商品房供应量,增加保障房供应量,第四条是抑制需求,是暂时的。结果把国四条变成了国一条,不知道怎么变的,这就是调控内容严重的缺失。第二就是调控的时间,好的政策时间延续过长了也会变坏,更不要说那些临时性措施。别的不说,就被国四条明确指明的在一定时期内临时性的限购住房的套数,结果被一再延长,延长到了两年,就把一个东西变得很荒谬了。我开始就把限购比作打麻药,打麻药正面作用是医生可以给病人治病,但是不能没完没了总打麻药,不能有麻药依赖,而且不能把所有人一起打到底。刚才任志强讲到芜湖,芜湖早就不应该打麻药了,这个小城市,打麻药打到最后变成赌瘾了,戒不掉了,戒不掉了就继续打麻药,继续服毒。英国有一个74岁的老人在家里面种大麻,就是为了给他儿子解毒,结果还是被英国的警察给抓了。现在我们知道这个病人被你打出毛病了,你就应该知错,反而强词夺理,反而自己理直气壮,说没有打算结束限购,回答完毕。这样就不对了。

我们盘点一下这两年限购造成了什么?第一,造成相关产业全面下滑。第二,造成房价并没有下跌反而上涨。董藩也在研究,我按照国家统计局数据算了一个帐,房价从1-11月份全国平均上涨8.5%,这是按照今年1-11月份数据和去年1-12月份数据相比较,是根据国家统计局的数据算出来的,房价上涨8.5%,这是指全国,北京房价、上海房价是多少,另外有别人计算。第三,不光造成现期房价上涨,没有把房价压下来,而且还为未来房价上涨潜藏了巨大的隐忧。第一个隐忧是供应量的下滑,包括开工量和土地供应量。第二个是有些城市把价格高的房不让你卖了,留到下届政府才卖,你说你坑谁呢?这些官员你难道下届就不想干了吗?我真替他们发愁,你怎么面对下届领导人呢?等下届领导人上台,这个房子你卖了,说房价是你给弄涨的。现在就要说清楚,这些高价房不卖,你是留下坑人的,你是准备下届卖的,当然不能把明年房价上涨的责任推给新任领导。

所以,到年底盘点了,我们就考虑这次调控,我们初衷比较好的增加供应量的调控怎么就变成了以限购为主的调控了呢?我们确实需要总结一下。我想等到住房供应变成双轨制正常运行之后,人们会把这两年的滑稽的调控故事当成一个笑话回顾。

颜强:确实非常精彩的讲述。我算是听明白了四位讲的,手段是无效的,房价是继续涨的,政府是无能的,无远虑必有近忧。前四位给我留下的印象就是如此。不知道陈国强先生做一个总结性的评述吗?同时也可以表达您的观点。

陈国强:说我自己的观点,从2010年4月份开始,这一轮调控现在已经是第三个年头了,算时间是两年半。温总理对这一轮调控有两个说法,就是两个“促使”,一个就是促使房价合理回归,当然这个合理回归有不同解读,一个是合理回调,一个是回归到合理的涨幅范围内,这也可以理解为合理,这是短期目标。另外一个是促使我们行业能够步入到平稳健康发展的轨道,这是长远目标。如果对照这两条,我想这一轮调控还是有些成果的。首先是在短期效应方面,就是房价的涨幅和调控之前相比,应该说处于比较温和的水平,刚刚孟总也特别提到今年以来,如果按照均价测算是8%以上,去年差不多也是类似的,是7%左右。如果观察成交量的指标,调控当年的2010年是9.4亿的商品房成交量,去年是10.9亿,今年的情况还有一个月的数据没有出来,前11个月已经成交的数字是9.2亿。我估计全年成交量恐怕和去年或者前年应该是持平,相差不多。从房价指标以及成交量指标来看,应该说调控效果好象不是太明显,说明我们市场需求依然很旺盛,成交量保持在相当的水平上面。

刚才孟总也提到我们这一轮调控的内容,我个人观察把这一轮调控归结为几个字,就是“加减乘除”。“加”就是除了保障法的加法之外,这一轮调控也强调了如何增加普通商品房的问题,当然在北京、上海这些重点城市每年用地计划都没有完成,全国连续三年的住宅用地的计划也没有完成,但是每年都在保持增长。保障房的加法和普通商品房的加法,这是在供应上做加法。第二个就是“减”,主要是在需求上做减法,主要是通过限购、限贷这些行政色彩的手段做减法,主要是抑制投资、投机性需求。第三个是“乘”,这一轮调控特别强调对投资、投机性需求抑制,对个人买房,实际上是降低它的银行信贷杠杆率,开发商在这一轮调控中杠杆率大大降低了,这是一个乘数效应。第四个是“除”,这个大家也很容易理解,实际上是通过一些行政性的手段,抑制投资、投机性的、多套多市购买的需求。

结合这四个方面的内容来看,这一轮调控的效果我觉得还是有显现的,尽管成果还不稳定,房价上涨的压力依然存在,部分城市、部分地方政府放松调控的意愿很强烈。但是,如果从长远目标来看,我想很简单,应该现在还在行进的路上。这个目标要想实现,我们行业回到平稳健康发展的轨道,恐怕是任重道远的任务。

我也同意前面几位老总强调的,对于未来住房制度,尽管我们现在目标和方向是清楚的,特别是十八大报告当中提出来要建立市场化配置和政府保障相结合的住房制度。但是,市场化配置如何真正形成名副其实的市场化配置机制,我想恐怕道路还比较长,所以对于商品房部分,如何真正能够运用市场化的思维,市场化的手段,市场化的模式,去让他由市场化机制调节,而不是以现在我们看到的用限购、限贷这种明显行政性的办法,显然不符合我们十八大报告总的思路。所以,未来我觉得我们追求或者是形成市场化配置和政府保障相结合的双轨制的住宅制度,这是我们追求的目标,但是这个路恐怕还比较长。

颜强:谢谢陈先生。其实从陈先生刚才提到的一点,任何限制、限购可能都是对于每个人的生活的一种压制和限制,人生来自由是非常重要的,任何一种行政性的干预、以限制性手段执行,我觉得都是对于每个个体的侵害,从行政手段来讲也是低能的表现。而且这种限制不仅仅是房地产一个行业,过去十几年房地产成为中国政府支柱性的行业,它牵涉到的其他行业面非常广,上下游牵涉到很多不同行业,刚才黄怒波先生已经提到了,做建材的,包括其他的行业,我觉得都可能会受到影响。这一轮我想从陈先生那里开始,因为您刚才说了一段,我想请问一下,也许从消费者角度来讲,最敏感的数字是正在上下浮动的价格,但是从整个经济链条上来看的话,房地产牵涉到的上下游的很多行业非常多,这一轮的调控最终对于周边的一些行业形成了怎样的影响?

陈国强:如果盘点今年的行业表现,我觉得可以看到几个鲜明的特点,首先从政府角度来看,今年政府在经济下行压力非常明显的情况之下,没有放松调控,这个和2008年相比形成鲜明的对比。

第二,我们的行业在中央政府政策没有放松的前提下,应该说市场表现、行业表现依然可圈可点,相关指标如果从前11个月的数据指标来看,特别是交易量的指标,我觉得还是保持平稳。

第三,从市场预期来看,年初我们2012年的市场在春寒料峭中开局,现在已经到年底,应该说在暖冬中收尾,这个特点非常明显。

所以,我觉得这一轮调控和2008年相比,政府在房地产的行业调控上具体的调控的手段、调控的思路显然有非常大的变化。调控之前,我们知道过去对房地产比较强调它的经济功能,调控之后对于行业的定位更多的强调它的社会功能,民生功能。所以,调控前后这个方面的变化是显而易见的。

当然,我们主持人提到的今年经济的表现,经济增速下滑,内外部因素非常复杂,也有被动的因素,同样也有主观的因素,主动调整、主动调整。所以,这个问题又回到我刚才提到的第一点,一方面是经济下行压力非常明显,另一方面我们政府依然坚持调控基调不变,从年初到年尾一直在强调调控不放松,包括最近的政治局会议对于楼市调控仍然用了“较强”这两个字。

颜强:我听出来了,陈先生其实是非常温和、性情非常沉着的人,老成谋国,您刚才的观点表达的非常有温和派的包容性。董藩先生从微博的角度来讲,应该是比较猛的,您如何看上下游产生的影响?

董藩:刚才没有好意思说。房地产既是支柱产业,又是主导产业,还是先导产业。我们很多人说不要再提支柱产业了,这个支柱产业、主导产业、先导产业,既不是法律规定的,也不是御封的,你最高领导说是就是,不是就不是。就像我们现在在家里面是主力一样,我们父母退休了,我们孩子还没有长起来。而且房地产通过前向关联、侧向关联,把很多行业联系在一起,到底多少个行业,有人说40个,50个,60个,谁能说具体的数来,那就是扯淡。比如2008年中国盐业为什么亏损?因为打压房地产。我们认为盐业和房地产没有关系,因为盐业还生产很多的其他的材料,当打压房地产我们就不开工,不开工了建材就不生产了,建材不生产了,生产辅料的就不行了,所以盐业都连在一起了。曾经有一个场合有人问我老师,你烟能连在一起吗?酒能连在一起吗?我说能联系在一起,你买房子高兴了,抽烟、喝酒不?你没有买房子郁闷吧,抽烟、喝酒吧?所以,正面都可以联系起来。我们经济下滑有一半都是因为房地产,我去一个地方政府,他说仅仅因为打压房地产就使交易税下降了一大半。所以,未来中国的经济增长,新政府要上台,上台之后一定要大规模搞建设,外需肯定不行了,为什么?劳动力成本上升,而且不可逆转,回去还在上升,两边挤压,外需基本上对经济没有贡献。内需看消费和投资,消费角度来讲,也没有潜力可以挖了,现在给你100万,谁也不会坐在饭店里面天天吃,谁也不会买一大堆衣服、买一堆洗衣粉,唯一有需求的就是房地产,之所以今天这么多人站在这里,证明大家对房地产感兴趣。今天中午接我的人总问我能买吗?能买吗?他不问我能不能买件衣服。现在对经济贡献最大的一个是房地产一个是汽车,汽车现在影响越来越小,剩下的就是房地产。而且我们发现车有一辆就够了,但是房子需要两套、三套。而且这个需求还在无限演化,下个十年你们都是中产阶级,你们知道你们需要的房子是什么样的?需要几个卧室。

听众:三个。

董藩:太没有理想了,当我的学生肯定不合格,至少要五个。小孩一件,夫妻各有一间,为什么夫妻各有一间?你看看这上面坐的孟总晚上肯定打呼噜,肯定影响夫人睡觉,如果他不打呼噜,夫人就打呼噜,如果夫人不打呼噜,也可能神经衰弱,你晚上应酬回家完了,打扰夫人睡觉。

孟晓苏:我从来按时回家。

董藩:所以,不管是打呼噜还是失眠,这样我们就一个人一个房间。既然是中产阶级了,需要不需要一个保姆?需要。而且我们父母肯定要来家里面,要给父母留在一起。

任志强:如果父母也打呼噜呢?就要六间。

董藩:需要几个卫生间?至少六个,每间房里面一个,另外有一个公共的。需要几个厅?至少两个厅,还有健身房、麻将室、茶室,这个需求是演化的。所以,当你熟悉这个规律之后,你就发现没有泡沫,这个有它演化的规律,你看人家的灯是黑的,这是合理的。泡沫就是传说中的鬼,都说有,但是实际上不存在,谁都没有见过鬼。

颜强:我希望孟老师帮这个话题拉回来,我们说的是上下游的问题,这已经扯到打呼噜了,打呼噜和房地产调控也有关系,您就沿着打呼噜往下说吧。

孟晓苏:我已经声明我不打呼噜,夫人也不打呼噜。你说到夫人了,我想起我有一个比喻,房地产对中国国民经济像个什么呢?像个旺夫的婆娘,自大十几年前朱总理开创的房改,让中国经济找到这个旺夫的婆娘以后,已经帮助中国经济十几年。但是男人总是花心,总想玩儿光伏等等,结果让欧盟打回来了,还得靠这个旺夫的婆娘。另外一个比喻,是侯宝林说的相声,一个小偷去家里面偷东西,把包袱皮铺在地上,就倒米,这个主人就把这个包袱皮给拉走了,这个小偷就说话了,这个屋里面有贼,谁把我的包袱皮拉走了,我觉得中国经济就是这个包袱皮。

下面讲讲对于调控,我从来不是一般性角度讲调控,调控里面有些做的不错,像增加保障房,但是我主要严厉批评的是限购政策。限购怎么来的?限购其实是十二年没建保障房造成的。十二年没有建保障房,大家都买商品房,造成买房的变成房奴,没有房的网民就提意见。忽然发现是十年没有建保障房,那就赶快建吧,但是建保障房有一个周期,所以在这个期间怎么办呢?把老百姓的意见撒向12年没有停止干活的开发商。老人说限购有政治需要,我的理解也差不多,就是让老百姓知道把房价弄高了的不是因为没有保障房,而是因为开发商开发了。这种做法到底血管里流的是什么血就需要分析了,不能总指责血液有毛病,有血液病。

现在保障房大量入市,是时候结束限购的时候了,所以如果对两年的调控进行盘点,我同意老陈讲的有不少成功的东西,像大量保障房提供出来了,也有失败的东西,就是过度压抑了商品房市场,不仅造成现在相关产业下滑,而且为未来房价上涨埋下众多隐患。所以,不能再把面对中国经济下滑还是坚持调控不动摇当为一个优点表扬了,只是说脑袋没有搭上弦,既然你知道国民经济下滑,为什么要坚持不动摇呢?所以有些东西要重新思考。

颜强:提到的一个关键词就是在大的背景中,2012年确实是中国经济下滑,体现出颓势的一年。在这个背景下,在第一波黄总也提到了一些相关的行业,您提到在河北做钢铁的行业,这些上下游的行业可能受到的影响非常大,我听到很多说法,在现在的时代当中,在大的商业模式中真正的生产者未必是高盈利的单元。比如说做手机的,在移动通讯领域当中,就是以苹果为例,可能苹果手机未必是最赚钱得以块,但是给他做配套、做服务的,在他上下游蔓延出去的其他的行业,这个可能是高盈利的。在房地产行业当中肯定也出现过这样的状况,可能造房子的未必是最赚钱,但是提供配套的人的盈利会比较高。但是,在这样的矛盾之下,在各种各样的限制之下,上下游体现出来的颓势在这一年也表现的比较明显,您刚才也有所涉及,您还能再更加深入的分析一下吗?

黄怒波:其实房地产业涉及到多少行业?这个有好多数据,上网都可以查到,它应该说曾经作为或者是还作为国民经济的支柱产业,就代表了一个国家的经济方向或者经济关联度,这个细节我就不讲了。我想另外一种上下游关系,其实刚才提到一个,应该现在看到在中国这样特殊的历史情况下,房地产业已经是一个谁都无法回避的重要的民生产业,它跟别的不一样,别的是消费,这是民生。上游有我们的改革顶层设计,能不能把土地制度改革掉,这个不解决掉,我们谈了很多年永远是瞎掰。所以土地市场,在美国为什么没有万科这种大企业?也没有任总这样的大老呢?因为土地市场是自由的,我同样看上一块地,我想买,我突然发现两个退休的人在银行集资也可以买,也可以做这个项目。没有说像中国这样这个地必须是政府拿出来拍。这个市场在土地供应上是平衡的,这个行业就不存在垄断,这个行业的来源就是上游是垄断的,土地制度是垄断的,把农民的地用最低价格买过来,然后政府赚了一大笔,70-80%,开发商再赚以后,最后都转嫁到消费者身上,消费者有绝大部分人是自住的刚需的,真正投机、投资的、贪腐的不是很多,不是占大多数,所以这是上游的问题,土地制度顶层设计不解决掉,我们明年坐在这还是在胡扯。

下游的问题,这个应该考虑到民生的问题,保障房要探讨一下最大的问题在哪?在利益集团已经格局化了。我现在知道,外地很多人都集资建房了,什么叫集资建房?有权优势的但是都自己弄一块廉价的地盖房子,盖一万块钱的房子,卖自己职工2000块钱,社会很都不平等就是这样来的。这些开发商好不容易虎口夺食,夺地王过来大家关注,而真正的问题大家都忽视了。

所以,上游和下游大家都忽视了。所以,必须解决上下游的问题,上游必须解决土地垄断的问题,下游必须解决垄断利益集团带来的分配不公的问题。就是说政府必须回到你的保障房、廉租房的轨道上,把更多的土地倾斜给保障房,把更多的税金倾斜到低收入家庭补贴上,当然这是“理想国”了,我希望用十年解决它。

我再多讲一句,我们讲这些是老生常谈,年年讲,自己讲的都烦,一来地产论坛,网易越办越好,不来也不好,当然人也不错,请我来,我不忍心不赖,但是来了讲这些话,你翻出来上网看看,四年前就是这些话,为什么?因为没有解决这些问题。所以,希望下届政府应该回到市场轨道、回到法制轨道,从顶层研究上游,然后放眼的着重点放到下游,中游交给地产商,市场是价高者得,高的税收再补贴到下游去。

颜强:无意中黄总触及到了非常根本性的话题,我看了一下,咱们的论坛叫做“重返民富之路”,但是至少在这个话题上我真没有觉得我们是在“重返民富之路”,而且我觉得这条路可能正在行进的时候已经有了偏差。您提到十年可能对土地的概念,整个政府有一个端正认识的过程,但是这十年挑战的可能是过去50年、60年的历史,甚至是政治哲学的问题,所以这个问号特别大。比如四年前您就觉得审美疲劳了,我觉得十年之后也不敢过于乐观。任总呢?您在这已经修整一段时间了。

任志强:主持人没有学过我们前面三部宪法,主持人说这个梦已经五六十年了,不对。我们前三部宪法土地都是私有制,只有到1982年改的第四部宪法,土地才变成公有制。我在微博上说这个事的时候,大部分80后都不知道以前还有三部宪法,以前土地是私有化的。许多人都骂我你让土地私有化是反对社会主义。错了,前30年是更加社会主义的。你能说毛泽东时代是不讲社会主义的吗?那时候土地就是私有制的。所以,私有制和社会主义、和共产主义没有关系。我们新一届政府曾经提出“五不”,不准搞私有化,他们是建立在82年宪法上认为一定坚持公有制。即使是在文化大革命这么要求砍掉资本主义的苗,留住社会主义的草,都没有把它变成公有制,而是1982年才把它变成公有制。×××先生在前一段时间经济观察报上连续写一系列文章,其中谈到土地制度的改变,就是因为这14个字,我们土地制度变成现在这个样子。所以黄怒波说十年以后土地又回到私有化,是不是这个意思?

黄怒波:我没说。

颜强:我听着也是这个意思。

任志强:他就是让大家猜,猜完了,要是对了,他说我英明了,要是错了,他说我没这个意思。我想差不多,这一届是50后,十年以后就是60后或者70后掌权了,我认为差不多,我认为最终土地一定回到私有制的产权制度。最近微博上茅于轼老师发了一篇关于土地私有制的问题,别的国家土地因为私有化,所以农民进城没有障碍,城镇化很容易做到。中国不行,因为土地不值钱,我们看美国有两个典型的总统,一个是小布什,刚刚退了,回到跑到农村跟老布什住庄园,城里面没有房子,只能住农村庄园,但是把老布什庄园卖了,可以在纽约总好的地方买几十套房子。第二个总统就是卡特,最近到北京来了,卡特总统下台以后回到了他自己出生的农村,那个村有多大呢?700人。大家都知道我们一般的村都得上千人,700人算是小村了,他也只有农村房子,但是他的庄园要卖了也可以在城里变成房子。

我们的矛盾就在于在城镇化发展过程中,工业化和城镇化的过程中,把土地城镇化了,但是人口没有城镇化。我们从2000年到现在为止,城镇建成区翻一番,但是农业就业人口只从52%降到37%,下降的很少。所以,从农村就业人口情况来看,不能满足我们46%点几的工业化率,所有工业化程度和城镇化的程度不对等。这个矛盾如果不解决土地制度问题就解决不了,因为农民没有钱,同时还要解决户籍制度问题,没有钱变成进城的资本。如果换了,土地变成私有制了,他就有进城资本。所以,我们保障住房制度说要解决农民工进城问题,我觉得有点荒谬,荒谬到农民可以占有两份宅基地,为什么城里面住一村土地都要出让,农民在城里面一份,农村还有一份,要从人权来说我还觉得不合理,当然农民可能会骂我,说你在城里有钱。别骂我,土地要是私有制的话,您比我更有钱,因为土地更值钱,这是很简单的道理。你说的很好,我们的平原占地,按照耕地来算是国土面积14%,日本是多少?日本是24%,是我们的一倍,但是我们是1%的时候,日本是2.4%,是日本土地多还是我们土地多。我们现在城市建成区是国土面积0.4%,日本是4.3%,你算算人家用多少地?我们用多少地?美国是3.41%,美国只有3亿多人口,他的国土面积还比我们大。倒过来说是中国政府不愿意把土地给人民居住。你再算算我们工矿用地占多少?是城市建成区的十倍,为什么都变成工矿呢?所以,你们不要无知,最好查查统计年鉴,心里有数了再说这个话。如果说今年到9月份为止,已经供应的建设用地,52%用于工业了,住宅给了11.4%,你们也可以到统计局网上去查一查。如果那52%是住宅用地,14%是工业用地的话,我们住宅用地就大大富余了,我们住宅价格不会这么高,不懂就别说。农村宅基地占国土面积1.75%,是城市建成区的好几倍,而城市建成区里面住人的只有国土面积的0.71。没算过帐的人不知道,算过帐的人很清楚,我们不是缺地,而是把大量的地用于工矿用地,而不是给人住。历史上我们有一句话就是先生产后生活,现在我们政府还是先GDP再让人民生活。如果看资料的话,大家就知道中国不缺土地。

有人说房地产裹胁中国经济,房地产实际上和所有产业都有关系,最直接的产业是63个,比如灯具、墙板、地毯等等。如果按照董老师说的原料产业,大概是187个,你们以为和别的没有关系吗?昨天晚上举行一场活动,叫做房地产和电影业的跨界活动,所有电影业都在说如果没有中国房地产,我们票房就完了。到现在我们一个巨大的电影产业票房今年估计突破160亿人民币,境内境外都算上。房地产是多少?6万亿。我们电影业天天在报纸上活跃的电影明星加起来创造的产值才160亿,而房地产天天被人骂,是6万亿差值,你们算这个差距是多少?所以,上下游之间,没有没有联系的,你们可以任意说。昨天晚上的会议我们可以看到任何一个产业,你不用房子行吗?包括农业也和它有关系,因为他用暖房,现在大部分农业都是用温室暖房,用钢筋、砖头、水泥。刚才在会前孟晓苏跟我说一句话,他说在大会上不敢说,我替他透露一下,冒险业今年亏损了,原因是今年房地产市场不好。房地产市场不好,股票就跌,股票跌,他们收益率就不好,收益率不好,他们就跌了。

有人说我们不道德,你们以为我是开发商吗?我是上市公司,所有股民都是开发商,是不是所有买我们的股票的人都没有道德?荒谬的理论啊,太荒谬了。我觉得如果我是总经理,我会不会说我制定的政策八年不出我的办公室?我是不是得下台?我们的总理居然敢说他定的政策八年不出中南海,太荒谬了。而我们的住建部部长对人大质询的时候说我们采取了一个不得不的政策,全世界有没有一个国家总理或者一个领导说我们采取的一个“不得不”的政策是好政策呢?中国的语文没有这么教的吧?我们主持人上来还问调控政策怎么样?还问怎么样?烂的不行了。我们只能承认他不得不用一个烂政策来挽救前面的错误。如果不用4万亿和10万亿的信贷导致2009年以后的救市的话,他不会用,也不需要用“不得不”的烂政策掩盖前面的后果。批判4万亿的时候大家怎么说的呢?有人说4万亿很好,没有4万亿中国就不行了。要没有2007年的“两防”,会有2008年的情况吗?所以,微博有一个说法是用一个谎言掩盖前面的谎言,用一大堆的谎言掩盖一大堆的谎言,已经掩盖不住了。所以,我们2003年调控到现在的调控,没有一个调控是对的。

孟晓苏:每一次调控的原因都是上一次调控的结果,这让我想起了侯宝林说的相声,说医生给病人开刀,每次落个东西,下次为了防止这个情况,病人说你别锋了,你给我安一个拉锁吧,下次再落的东西,你拉开拉锁随便拿。

颜强:我想让这个话题转一个方向,因为前面提到调控都是针对地产,黄怒波先生参与的更多的是商业地产、旅游地产,我印象就是十年前在CBD附近出现过一些写字楼的价格可能跟商业住宅楼的价格差不多,当时就有人说商业地产的上升空间会很大。在对于商业住宅市场进行调控、进行打压、进行限制之后,对于您所处的行业产生怎样的影响?或者说您从中获利了吗?

黄怒波:商业地产一样是打压的对象,因为限贷,不仅是限购,对开发商还限贷。但是,旅游地产这个市场,从旅游行业上很好,是支持性的。比如我们所有旅游产业,不管是在黄山、在新疆还是在什么地方,这个渠道的资金支持量还是很大的。比如我们做一台节目叫做《红花菊》,两个多亿,今天这个政府来说奖励你几百万,那个省又给你文化补贴资金。所以,总体从这个行业来看,做旅游地产或者旅游行业来说赶上了一个向上的时期。但是,商业地产目前来看还是跟住宅市场一样。当然,因为对住宅地产主要是限购,是特定的对象,商业地产主要是限贷。但是现在大的动向就是写字楼市场会普遍不错,跟经济回升有关系。商铺零售业方面会有一些问题,这个下一步再说,昨天看到王健林和马云在打赌,最关键是传统的百货零售业在革命性变革的前期。作为地产商来说,如果你还提供传统商铺的概念,下面会有很大的泡沫和风险出来,这是我的看法,这个下一步的问题再谈。

颜强:接下来,我们转入下一个话题,可能是大家更感兴趣,也比较符合媒体习惯的做法,就是回顾之后我们需要做前瞻,大家对于明年的展望,对于未来不管是从政策调控还是从整个业界发展,其实这时候我已经搜集到了很多问题,我觉得剩下的时间没有办法顾及到这么多问题,所以先从孟晓苏先生这里开始。土地政策这几年一直是整个政府运营的一种特点,一种模式,对于老百姓来讲大家还是比较关心明年房地产的行情。这个当中可能牵涉到每个人个人利益,大家都会问一个非常简单的问题,明年房价还会涨吗?像网易的七级、八级员工考核不见得每个季度都达A的员工,有可能在北京买得起一套房吗?这样的问题可能过于简单,但是确实是非常实在的,您能不能率先给我们做一番解答。

孟晓苏:这么样的问题问我们这些简单的人是不行的,应该问社科院的专家,社科院刚出了绿皮书,对明年房地产的预测是八个字“全面反弹,局部崩盘”,他说的是什么你听明白了吗?生死两头压,再保险业叫做生死两全保险。我想起来2011年社科院绿皮书预计房价走势是三种可能,一种是暴涨、一种是下跌、一种是持平。结果到了年底三种可能都不是,是微涨,三种都没有压种,现在是两头压,要么是全面反弹,要么是局部崩盘,没有中间地带。所以,我觉得问学问大的人更好。

颜强:您够滑头,我觉得您没有给我们一个大致的判断。其实不需要您赌博,大概给一个解读,一个预估。

孟晓苏:这个题目我已经回答多少年了,在我孟晓苏嘴里就是一个字:涨。只是快涨慢涨而已。

董藩:我只能赞同他了,他把答案说了。中国高速成长肯定是没有结束的,尽管一些小城镇或者极个别的城市有问题,比如鄂尔多斯,鄂尔多斯,鄂尔多斯不代表全国,他为什么出现这个情况呢?就像一个人的身体应该一块发育,鄂尔多斯的情况就是上面发育了,但是腿不长,所以有问题。比如一个小孩没有成熟,你突然给他几十万块钱,所以要出事。房价是什么?是城市功能和竞争力的反应,鄂尔多斯这个情况是功能没有齐全,但是财富暴增,所以就出现问题了。另外,我们统计的时候没有把农村房子算到商品房、集资房没有算、小产权没有算、当年的房改房没有算、军产房也没有算,而且军产房不知道是多少,还有城中村没有算,还有大量违规建筑没有算,还有团购房子没有算。所以,现在官方公布数字是严重偏高的。房价被估高了,尽管你们买的是最高的部分,但是他不代表全国。但是,收入又严重低估了,刚才黄怒波先生也谈到一个问题,实际上你们最应该抱怨的不是房价高,是分配不公。很多人有兼职收入,灰色收入,福利性收入,财产收入,腐败收入,我们应该对这个东西仇视,而不是对房价。

1987年全国平均房价408块钱,那时候北京就是500块钱,如果这个时候我们会告诉你全国均价达到6000,北京、上海达到20000,打死你也不相信,那时候任总也不相信。所以,我们以今天看今后25年是什么结果?如果按照过去的发展速度是什么结果?就是你天天算这条曲线再翻一番,就是25年后全国均价在9万,北京要80多万,八九百万、上千万的别墅,像他们住的都是这样的,我说的是一平方米的价格。而且房地产市场是可以脱离国际市场的,全世界很多国家,包括俄罗斯那边,你会发现远远高于其他市场价格,因为这个市场有它的特殊性。当你明白了它的特殊性之后,你要做的是什么?买。而且不要以为你现在买不起,刚才来的时候接我的人社我钱少,钱少有钱少的买法,至于怎么买?我以后教你,公开场合不好教你。

颜强:其实我听了懂老师和前面孟晓苏先生的讲述,我想起前一段时间一个朋友跟我说的一句话,就是房地产在中国成为这么一个热门的话题,这么多人热衷于分析的话题,归根到底大家有没有从自己身上找原因?因为从自有房角度来讲,中国在世界上是领先的国家。说到底,如果每个人做一个自我批判地话,在国民性当中,是不是我们自己在房地产这个话题当中每个人都有罪?我们自己都过?因为我们根本都是农民,我们祖辈是如此,我们在农耕的文明中生长,所以我们需要有自己的房。是不是世界所有国家、所有环境和文化环境里面都有这种发自内心的需求,没有一个自己的住房就不算一个正常的社会中的人。我不知道这个状况在别的国家是不是存在?但是在中国一定是存在的。所以,一定意义上我们自己都是房地产难题的推手。还是继续做前瞻,把这个话题给陈先生。

陈国强:同样的问题,如果用最简单的答案,我还是同意他们两位,一个“涨”字。为什么不涨?关键是怎么涨,我希望延续2011、2012年这种温和的涨,7-8%的涨。换一个说法,我觉得明年我们行业的表现应该会好于今年。讲几点理由:

首先,我觉得我们经过今年一年的运行,行业基本面都在趋好转,这个里面有很多指标,开发投资是非常基本的指标,我们从7月份来看,这一轮调控降到最低谷是7月份,在调控之前房地产开发投资曾经同比达到38%点几的增速。到今年7月份,这个数据一路下滑到15.6%,之后是一直在15%以上的水平盘转。最近的11月份,这个数据已经上升为16.7%。应该说通过连续几个月的观察,房地产开发投资的增速下滑已经趋稳了。

孟晓苏:去年这个时候是32%,现在是16%点几,其中主要是保障房,是政府投资的保障房。

陈国强:第二个指标是销售量,前11个月是9.2亿,全年数据和去年可能持平。在北京和东部重点城市,今年成交量引人注目,去年这些城市成交量下滑非常明显,今年反过来了,今年增长最明显的是这些城市,叫做东部热点区域和去年的情况完全是相反的。从目前新开工面积,包括住宅新开工面积,土地购置面积,土地购置款,这些数据尽管是负增长,但是降幅趋缓,任总非常注意这些数据。另外,我觉得比较关键的是开发企业的资金到位状况,连续几个月都在好转。另外,如果从行业景气指数来看,我特别注意最近几个月都在保持上涨的态势。我列举的这几个数据可以反映我们行业的基本面。

第二,我觉得我们目前行业当中,特别是我们台上几位企业家为代表的开发商,包括我们的消费者,应该说此时此地我们的预期和一年前相比,我相信大家的预期已经明显好转了。今年年初大家知道应该说是这一轮调控以来市场最低迷的状况,到年底这个状况已经完全变了,这是预期的变化。

第三,我的从政策面来看,尽管新的中央领导集体,包括明年两会之后新一届政府,我想在政策上采取松动的可能性微乎其微,政策面恐怕还是延续目前的调控的基调。但是,随着时间的推移,我想我们不能不面对一个基本事实,就是政策的疲劳期,或者是政策边际效应在递减,或者政策效应在弱化。为什么这么说?限购对于非本地户籍人口的影响,北京是最特殊的,其他几个城市限购都是一年,上海是两年,随着已经过去一年多、两年多了,实际上被限购的人群陆续的可以获得买房资格。所以,我想从这个角度来看,政策的边际效应是在弱化的、递减的。

所以,通过这些方面,特别是基本面,我觉得这些因素很大程度上会决定明年市场的运行状况。所以,我觉得明年的市场,我个人的观察和个人判断,是会好于今年。房价会怎么样?我相信涨的概率是90%以上,关键是怎么涨,如果是延续2011、2012年的涨,是各方面容易接受,或者是希望达成的市场的状况。

后面我想再补充一下对于刚才董老师说到的每户家庭都有五个独立卧室,六个卫生间,我点评几句。我觉得他刚才举这些例子反应了相当一部分人对子改善居住条件、希望住的更舒适一些的愿望。这种愿望实际上我们在习总书记就职之后的第一次讲话里面有很详细的描述,那个讲话里面特别提到更舒适的居住环境,我觉得跟懂教授表达出来的愿望是完全一致的,这是很合理、很正当的。但是,关于在于我们要关心的是这种愿望能不能转化为现实的需求,这种需求是存在的,应该说是潜在或者是大多数人很正当的一种追求或者愿望。正像有些人希望不受一夫一妻制的约束,不受一对夫妇只生一个小孩的约束,希望有部好车、天天美食、有若干套大房子,我觉得这些愿望是很正当的,无可厚非的。关键在于如何把这种愿望变成现实,是不是我们大多数人都能够按照这样的标准去追求居住这个条件?当然我觉得有一部分人可以实现,身价在三千万、四千万以上的,我觉得追求五个独立卧室是很容易实现、很容易满足。但是,如何解决当中的矛盾?就是高房价与如何居住的更舒适之间的矛盾,我觉得核心在于这个地方。

董藩:这个问题很好解决,80年代的时候处级干部住房标准是60-70平方米。

任志强:90以下。

董藩:那是80年代末的事,90平米超标了。是60-70平米,我1992年破格副教授的时候,享受正教授待遇,分了一个60平米,还等了两年。所以,你想当初处级干部住的房子,今天当做保障房都觉得小,所以这个变化是很快的。

我补充几点,第一,不要相信官方数据,尽管任总说不信这个信什么?不要信这个,为什么呢?统计上有缺陷,因为我们房子越盖越偏,中国和外国不一样,城市化没有稳定,城市不断扩张,比如你去慕尼黑,你十年前去,今年去,发现没有什么变化,都是二手房,所以可以忽略空间位置变化。中国城市在扩张,一圈一圈在扩,所以今年房子和去年的房子位置差了,但是房价已经涨了6%,但是去年相对好的位置就是12%了。所以我们盯着一个楼盘看,金茂府4月份是4万,现在是多少?6万。涨了多少?真正房价是盯着一个楼盘,而不是位置不断变化去变成,当你盯着一个楼盘的时候,你会发现今年四环以内4月份以后普遍涨6000以上,你看这个涨幅是多少?所以,不要让那个数字忽悠了。所以,最好的方式就是找买房,即使房价稳定的时候早买也好。

第二,今后社会阶层的分化主要是你买没买房,你买了几套房,以及在哪个城市买的房决定的,而不是你的工资收入决定的。你挣一万,我挣八千,但是很可能我比你有钱,因为我更早的比你买了房子,甚至是两套房子,甚至我是北京的,你是长春的,这个决定了你以后的阶层分化。我的名字是董藩,听我一席话,胜读十年书。

黄怒波:我最近指导了我的几个部下买房,过去几年一直是对的。我说你们要买房就是现在,指望房价掉下来是不可能的,另外一种可能就是全国打黑,把房地产商都抓走,资产全部没收,房价会掉几天。只要不存在这个可能就不太可能。但是,我讲一个什么观点呢?先说明年的判断,明年我的一个简单的判断,没有任总的资料分析,也没有陈老师和懂老师的分析,如果限购明年取消的话,房子就疯长,因为买房子不是北京人,一线城市房价会涨的很厉害,你都不可接受。但是,带来的是什么?就是更强硬的政府的打压和限购另外的词我不知道,孟晓苏再想一个出来,就是另外一种。如果说限购政策还是不放松的话,这个房价还是要平稳的上涨。我参加这么多会议总问房价能不能跌?房价怎么涨?为什么没有问让你们的工资涨上去呢?让你们的工资超过房价涨的速度,怎么涨工资?比如说涨工资不能无限的涨,我是老板,你们无限涨工资我就破产了。比如税制来讲,我们月薪一万,我们要家庭计税,我们现在是个人计税,要家庭计税的话,他老婆可能才两千块钱,他还有孩子要养,要上学,他只有一套房,这时候要给他退税,这时候就买得起房了,美国就是这样。中国一方面土地控制了,一方面税收这么重,全世界最重的就是中国,再一个就是没有实行家庭退税制,只看你工资高,你过一万了,就收很重的税,他不看你养什么样的家庭。所以,要从这个制度上改革,在房价温和上涨的时候,你们给中国政府十年的经验,让他回归到市场化的管理。但是,要把社会分配公平问题好好解决一下,让大家收入真正上来,都能买得起房子。

颜强:其实这是指明了另外一个方向,不能只是盯着房价数字指数的上升,如果个人收入也能够匹配上升的话,这可能才是未来真正的开源解决之道。

董藩:黄总这个说法是非常好的,但是很难实现,为什么?全世界两个国家税收永远不可能降低,一个是美国,一个是中国,因为美国有庞大的军费开支。中国一个是有庞大的公务员体系,第二是庞大的事业单位,第三是庞大的党物体系,第三是庞大的维稳开支,第四就是庞大的军费,第五个就是庞大的漏洞,投资一个亿,5000万就漏掉了,所以我们不要指望实现这个。但是黄懂是好人,想给你们涨工资。

颜强:我觉得可以把第四条放在第一条,稳定压倒一切。

任志强:房价涨不涨,他们说了,我就不说了。稳定压倒一切这句话哪来的呢?我不知道,但是我知道,希特勒展览馆上写了三条,其中第二条就是“稳定压倒一切”。希特勒的时候是非常强调稳定压倒一切。大家认为德国来的是马克思的,就写上了,但是德国来的也可能是希特勒的。

房价涨不涨他们说完了。你们可以做一个分析,这十年过程中我们货币涨了多少倍?五到六倍。房价是多少倍?五到六倍。换句话说,房子一分钱没有涨。因为货币贬值了,按照购买力平价来讲,应该是没有涨。从改革来看,我们货币涨了50多倍。

颜强:但是个人收入没有增加。

任志强:个人收入问题我一会儿再说。年初我参加一个数字中国的会议,其中有网易、有腾讯、有新浪,会上大家都说都是因为他们这些电子商务的人把房子弄高了,因为他们来钱太容易了,敲敲手指头就把钱赚了。这是我说的货币问题。

第二个是土地制度问题,如果你们认为私有化是不可能的,那就是农民不能把土地变成钱,那还是一个垄断性的土地,而且这种土地供应一定是政府拿大头,所以政府可以给你也可以不给你,那么房价可能还得涨。

第三,说我们市政基础设施和政府投入会不会加大?换句话说,房子之所以贵,比如某地方的房子看着很偏,突然政府修路、修桥、修高铁,把这个地方变成市中心了,这个地方中国政府也不会停下来,还会继续做,房子为什么贵?贵在公共资源配置。所以,市中心地租价格是最高的,离市中心越远的价格越低,因为公共资源配置不一样,比如学校、医院、公共场所、酒店、购物中心等等。所以,这些都导致在政府不断投入和规划增加投入的过程中,那个地方的房子一定价格越来越高。

这些都和我们没有关系,大部分的因素都是外部因素决定的,大家说房子涨一倍,收入涨一倍,我们还是买不起房子,这个对于年轻人来说是非常错误的观点。如果收入涨一倍,你住房可支付指数可以涨三到五倍,比如一个女孩子他一个月两千块钱,他用600块钱化装,但是他的工资变成四千块钱,他会用1200块钱化装吗?也就是800块钱。我们为什么?就是吃饭的时候一天吃三顿饭,工资收入增长一倍以后还是吃三顿饭,如果饭菜质量好了,这也不会翻番,所以有一个系数就是恩格尔指数,就是人们必须消费的日常生活品会随着收入增长提高,但不会成倍增长,换句话说你买房子的空间就加大了,翻倍的时候不是翻一倍而是两到三倍,不信你回家计一个帐。一万块钱的人,拿三千块钱过日常生活就过了,一千块钱买其他的东西,他会拿出六千块钱买房子,等到他两万块钱的时候,他会拿出一万六千块钱买房子。所以,你收入如果倍增,你买房的能力就加强了。可能很多人觉得不幸福,不幸福的原因就是你总想买天安门的房子,总觉得我买天安门房子的钱不够。刚才微博说有的人买不起房子,有的人有几十套房子,他没有那几十套房子,你还是买不起。有人说我有一万块钱收入,我在北京买不起房子怎么办?你为什么不到卖三四千块钱房子的地方去投资呢?股票你就投资,股票就是烂纸,你都投资,你为什么不买房子投资呢?董藩教授说的,如果没有投资,也许你永远不会发财,工资收入已经变成让位于财产性收入的了,这就是你说的意思。

董藩:是我说的,你买了房子就获得了资本增值的回报。

任志强:明年房地产的供应不会很好,明年供应量不会增加,今年住宅新开工是负的11%,保障性住房是负的,700万变成500万,投资能变成正的吗?我觉得今年如果15-18%的投资增长,明年就是13%左右,还是下滑。供给方下降的情况下,如果需求不下降会导致什么?你们自己找答案吧。

颜强:这确实是非常精彩的一个圆桌,最后还有一点时间给三四位现场朋友提问的机会。

提问:我想问一下任总,您认为城镇化建设会不会推高房价?

任志强:可能不会影响很大,但是如果土地垄断,应该是叫做差别化,你们别把房地产认为一定是城镇化,这里面有一个巨大的错误,我们城镇化率超过30%,进入70%这一段是高增长阶段,全世界都如此,过了70%就出现下滑。但是,中国的毛病在哪呢?它分为四个阶段,第一个阶段是农村向城市集中,我们在做。1992年以后农民从土地解放了以后,邓小平南巡以后大量进入城市。第二个发展阶段是中小城市向中大城市进,小城市空了,大城市人多了,我们正在进入第二个阶段,这个阶段还没有结束。第三个阶段应该是什么?第三个阶段应该是市中心向周边地区转移,比如向郊区转移,全世界都经历过这个过程。为什么?他的资源可以随着财富向边缘移动的时候同时移动。所以,德国一个30万人的小城镇里面有最好的大学,我们就可以因为移动把公共资源带出去,特别是别墅。去过洛杉矶的人都知道,洛杉矶的人都知道是在浅山区建楼,不是平地,去过温哥华的人都知道,最好的住宅在山上。而中国因为不准盖别墅,所以断了。所以,很多人因为农村土地是不能自由买卖的,所以也断了,没有办法从市中心向周边地区转移,等于我们第三个阶段过不去了。所以,我们大部分像北京所有的浅山区几乎没有用,都浪费了,而这些浅山区绝不是粮田,甚至不能种果树,但是如果盖别墅就可以,我们很多地方都很好,不让建别墅,还有农村土地的性质,导致无法转让。这样就无法实现围绕中心城市形成的城市圈,德国柏林周边没有,因为过去是东柏林和西柏林,所以周边没有小城市,社会主义制度国家的一般都是这样。但是,原来西德那部分,一个中心城市周边一大堆小城市,中国现在唯一的问题就在这里,他形成不了小城市群。如果我们的发展只能停留在第二阶段的话,房价一定是持续暴涨。但是,如果能进入第三和第四阶段的话,未必。

提问:我是中华建筑报的记者,我问一个比较具体的问题,国家税务总局说明年可能取消房产印花税,与城建税合并,我想问一下大家觉得这个可能对房地产产生哪些影响?或者对建筑方面产生哪些影响?而且现在有羊城晚报推算了,他说两税减并,税负并没有减轻,各位老总对这个问题怎么看?

颜强:这个问题不知道哪位老师可以做一个简单的回答。

任志强:印花税在所有税里面是九牛一毛,少的不能再少,就像贴邮票那样,几分钱的贴、几毛钱的贴,不当回事,指望印花税解决问题不可能,但是我们要鼓励。

提问:他是不是代表什么趋势?

任志强:印花税可能不如收税的成本高。

颜强:我觉得已经充分回答了这个问题。最后一个问题。

提问:我问黄总一个问题,现在看国内旅游地产是一种什么模式呢?靠旅游赚钱并不多,但是通过周边盖一些住宅,通过卖住宅赚钱,好多旅游地产开发商,比如华侨城盖一个游乐园,附近盖一些房子,房子卖的很好,是靠这个赚钱。请问黄总,因为你是这方面的大家,你感觉一下这种盈利模式对于旅游地产来说是不是合理的?旅游地产以后的发展方向是什么?怎么才是更好的盈利模式?因为我发现您开发的一些旅游地产都比较偏。

黄怒波:您看到的问题是现实存在的,但是您没有看到旅游地产很多正面的,比如华侨城,你看到他卖别墅的一面,你没有看到他做的很多相关文化产业的一面。当然,一个产业总能找出它的不足,像旅游地产无论如何不能做成住宅地产的又一次上山下乡运动,这样就是毁灭性的。我定位旅游地产是现代服务业的优化系统,第一,包括不动产、土地、别墅。第二,有渡假功能,酒店这些。第三,有大的文化系统,比如不可或缺的自然资源,非常新奇,你必须去,还有文化资源。再一个,就是优化服务体系、营销体系、现代金融体系,加这么多才是旅游地产,这是属于一个行业开始普及知识的行业,因为在世界上没有这么大规模的运动,中国也刚刚开始。所以,我想下一步我们应该探讨商业地产的走向问题,再探讨旅游地产的趋势问题,总之你提的问题还是不错的,因为你看到了当下的问题,无论如何当下这样是不对的,纯粹就是跑到优美的景区,盖点低密度的住宅一卖就走了,不管了,这样带来对环境污染、对原生态的文化破坏相当大,希望我们不要学习他。

提问:各位专家,我想问一下跟很老百姓有关系的问题,现在中国投资渠道比较少,股票、房地产,如果二选一的话,我想问问在座的各位,如果我想问任总,华远的股票和华远的地产我要买哪一个,2013年才会更好的发展?

任志强:中国的股票市场不够好,如果我们不能在市场上进行再融资的话,股票市场也就这样了,今天虽然涨了很多,你要想短期发财的话,肯定是买股票,因为可能一天就涨8%,这两天就涨了8%。但是你想做长期的就要买房子,你想想有谁懂股票?但是傻瓜也可以买房子。就是这么简单的道理。房子即使再烂了都可以住,股票要烂了,连纸都不如,擦屁股都薄。

提问:我的问题问一下孟总,问一下老百姓关心的问题,就是保障房建设,我想问孟总,中国政府现在正在进行大规模保障房建设,这个路会越走越宽,还是越走越窄,还是死路一条?第二个问题,新一届政府是会继续大规模保障房建设还是选择回归市场,尽量缩小保障房建设规模?

孟晓苏:今天一直没有谈保障房,只有陈教授说调控里面的成功部分是保障房。应该说保障房这几年加大建设力度,我们叫做恶补旷课,因为耽误了12年,这几年在补功课,把耽误的课基本上赶上了。今后就应该进入双轨制正常运行的轨道,这个轨道要持续多少年呢?保障房还要持续多少年呢?香港和新加坡都用50年时间解决社会保障住房问题,中国内地这么大的地方,各个城市情况不同,我认为也得需要40-50年时间持续的建设。保障房到底要占多少比重?肯定是小比重,大部分的房屋还是通过市场化来解决。正是因为中国在90年代实现的从全民保障转向以市场经济商品化为主,中国经济才繁荣,中国老百姓居住条件才越来越好,所以肯定下届政府要认准市场化道路不会动摇。

我再顺便回答一个股票和房产的问题,因为我觉得这个事不说心里不踏实,我劝大家明年别买股票,股票肯定还是三年低迷,但是楼市肯定是持续上扬。

颜强:任总是不是还有话要说?

任志强:我觉得提问题这个人肯定没有看十二五规划,十二五规划上写了3600万套,很清楚,前面盖多了,后面就少盖,不能盖4000万套。所以,保障住房问题不是我们讨论的范围,很多人说我说的房子是给富人盖的,所以骂我。错了,我说的是商品房是给富人盖的,因为商品房是收土地出让金的,给穷人盖的房子永远不会收土地出让金的,你们看保障房收土地受让进吗?不学习、不看报,你们永远处于落后的地位?

颜强:大家要积极的读书、看报,尤其要上网易,下载网易的移动新闻客户端。现在长安街已经是车水马龙了,上我们抓紧时间,赶紧去买房。谢谢各位!

主持人:再次感谢大家的参与,2013网易经济学家年会到此结束,我们下一届网易经济学家年会再见!

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