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肖劲:万柳地块热拍刺激了北京西边高端住宅成交

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北京万科企业有限公司副总经理肖劲做客网易房产163视点栏目时认为,一方面开发商把高端住宅销售的节点安排在夏季时间段,供应放量,部分客户走出观望, 而7月万柳地块热拍,让购房者看到未来高端住宅的前景,导致客户信心大增,刺激西边高端商品房出现成交上涨。

肖劲:万柳地块热拍刺激了北京西边高端住宅成交

网易房产讯 近日,北京万科企业有限公司副总经理肖劲做客网易房产163视点栏目,在谈到高端住宅成交回暖时,肖劲指出,一方面开发商把高端住宅销售的节点安排在夏季时间段,供应放量,部分客户走出观望,7月10日万柳地块热拍,让购房者看到未来高端住宅的前景,导致客户信心大增,刺激西边高端商品房出现成交上涨。

肖劲表示,高端商品房热销主要有五个特点,产品供应少、位置好,开发商投入大,房企心态比较平和以及客户有改善需求。

“从供应角度来看,相比刚需楼盘,高端住宅的供应量少,具有稀缺性。例如如园,超出70%销售量,实际上说到具体套数,只有46套。”肖劲分析,从位置角度看,高端商品房占有了城市资源,这些项目的共性是环境好、交通好、周边配套好,未来还有大的变化。

第三,开发商对项目的投入大,“开发商拿到一块地,自认为位置比较好,可以做高端,加上供应量又少,他一定投入很大的精力去做好产品,所以我们认为它取胜还是因为产品的原因,而不是纯靠市场。”

第四个原因是客户对高端商品房的预期判断,最后就是开发商心态比较平和。“做普通商品房,开发商还是比较猴急的,上窜下跳,一卖不动就急了。做高端商品房,我认为开发商的心态是比较平和的,我们会想几年的事儿,通过这几年不断地投入、努力,把项目做好,而不是一锤子买卖,不是把希望放在开盘,一下子树立江湖地位,成就成,败就败,做高端产品,开发商还是做了比较长的计划。”

以下为实录内容:

网易房产:放量之外,成交也确实不俗,尤其是肖总,当如园开盘超70%的售卖率之后,应该算是开门红了,不知道这是不是在您的意料之内呢?

肖劲:应该是在意料之内,我先更正一下咱们谈话的主题吧,我觉得咱们用“豪宅”这词不是特合适,因为我们也不是豪宅,我估计谁也不敢说自己是豪宅,咱们可能用“改善型产品”或你刚才用的一词叫“高端住宅”,也可以,没必要说自己是“豪宅”,这是第一个我想说的。

第二,你刚才的主题是豪宅逆势放量,我觉得也不算逆势,因为我们都是顺势而为,从来也不敢“逆势而为”,不是跟政策反着干,也不是跟市场反着干,我们都是顺着干,其实这个阶段什么都不错,我们也是不错中的一员,而不是别人都不好,我们好,显得我们特别突出,不是这样,我们还是跟大家一样的,没有什么特别的地方。

第三,你又说是不是“出乎我的想象”,我也不敢说出乎我的想象,我只能说就在我的想象中,因为现在的社会就这样,什么东西一扭过来,就成为了新闻,我们不敢扭过来,我们原来就是这么想的,现在也是这个结论,总得来说都属于正常状态。但要说现在为什么又“放量”呢?其实我觉得放量也是正常的,没有不正常,很多媒体现在都夸大了销售情况,好象现在的销售情况不应该出现,好象现在就应该很低,销售额一放大就是什么错误,实际我认为没有必要这么过度解读,也没必要把这个事情说得那么过分。

一个是季节因素,季节因素导致我们很有可能随着天气的好转、随着夏季的来临,随着现在大家心情的好转而自然而然地多卖一点;

第二是开发商因素,很多时候开发商会把销售节点安排在这时候,安排在这时候总比安排在冬季强吧?那时候树也凋零了,花也不开了,人一天天变少,快过春节了,所以都爱安排在夏季,开发商在这个节点投入得多,社会上商品就多,供应量一大自然就卖得好,显得比过去强点,其实这也是大家安排在这个节点的结果;

第三是客户的因素,客户今年上半年,包括去年下半年一段时间可能也在观望,等来等去可能发现不用等了,或者觉得最低点差不多,所以他也愿意购买,你买我买,加在一起可能就显得多一点了;

再也可能有一些市场环境的因素,比如政府的降息,或者是现在经济传导出的信号,还是要保稳定,中央也已经说了,我们还是要以经济发展为前提,很多人觉得是不是国家需要再发展;

第五也有土地的因素,前不久土地市场还是有一些作为的,这个作为的结果,大家可能看见了未来的前景,导致了很多高端房客户更有信心了,高端房销售跟刚性需求房的销售截然不同,我们很难说成非在今天消费不可,关键就是这个,刚性需求是到了这个节点就必须干这件事情,不干就会有损失,或者丧失机会,高端房销售就是,他不干也没有损失,没有丧失机会,不是非买不可,因为他现在住得也挺好,买不买都行,这时候的决定因素往往是对未来的预期判断,我判断未来可能会增长,供应量可能也不会那么大,钱放在那儿可能会因为通货膨胀贬值,促进他买。什么是导火索,什么是催化剂呢?可能就是一幅土地的拍卖、一项政策的出台,或是开发商某一次大规模强烈的行为,这些突发性事件就会导致客户有点变化,可能会让他产生购买的冲动。

我认为现在西边等一些地方的高端商品,实际是受了土地市场成交火爆的诱导,所以会产生冲动,另外现在很多开发商在产品打造方面下了很大功夫,至少比市场红红火火时投入的精力、成本高,这些投入客户看得到,反过来也促进了他决定购买。

总之,现在的情况我认为没有必要夸大,没有必要大惊小怪,也没必要把它说成跟政府对着干,我认为它是很正常的,顺势而为,水到渠成,到了今天,有一些项目卖得还可以,我们应该高兴,而不是惊讶,别像捅胳膊肘那样,“火爆了,调控调控吧”,别这么干,这么干不是我们希望的。

网易房产:如园项目本来就位于西边,前不久万柳地块刚刚高价成交,对市场应该也是刺激作用吧,您开盘当天销售掉五个多亿,高端楼盘嘛,集团对项目放量、走货的要求应该也没有刚需盘那么大,集团对这个数字应该是满意的吧?

肖劲:是,没错。

肖劲:这是我们所有开盘套数中最少的一次,但它比例并不少,因为它就是少,这是第一个原因;第二个原因,就是位置好,高端商品房要这么做,就是因为它占有了城市资源,环境好、交通好、周边配套好,未来还有大的变化,一定有这个原因,没有这些原因,生在那儿喊我是高端的,我这块位置好,没人信,所以一定有这样的潜在原因在里头。

第三,开发商的投入大,开发商拿到一块地,自认为位置比较好,可以做高端,加上供应量又少,他一定投入很大的精力去做好产品,所以我们认为它取胜还是因为产品的原因,而不是纯靠市场。

第四个原因是客户对高端商品房的预期判断,取决于两点:第一,我们买这个东西值不值;第二,我们不买这个东西,钱放在那儿是否可以保值升值。现在很多客户认为随着货币投入的增大、流动性增强,钱保值不太容易,还不如买套商品房,既改善了又保值,说白了就是避险的方式。

最后,开发商心态也是不一样的,你看,做普通商品房,开发商还是比较猴急的,上窜下跳,一卖不动就急了。做高端商品房,我认为开发商的心态是比较平和的,我们会想几年的事儿,通过这几年不断地投入、努力,把项目做好,而不是一锤子买卖,不是把希望放在开盘,一下子树立江湖地位,成就成,败就败,不是这样,开发商还是做了比较长的计划,因为做短期计划是没有用的,就跟我刚才说的一样,我们再努力也就是四十来套,我们每个月都这么好的成绩也无非就是四百来套,那跟首置没法儿比,所以开发商的心态还是比较长的。

总得来说,有一些机会存在着,比如供应少、位置好,开发商投入大,也可能有避险功能在里面,再加上开发商还是做了比较长久的打算,又加上客户有改善的需求等,这些合在一起才有可能做好,是这样一个故事,不是简简单单的像扎针灸一样,病了一针就扎好,不是那样的,还真是全身调理了一遍,他自己又养了大概半年一年的,慢慢身体就好了,绝不是什么什么老中医,市场变了,像刚才学飞说的,外部条件没变,我们并不是靠吃了一剂药一下子从病人变成运动员,不是那么回事。

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