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对话地产界之专访天恒乐活城周兴(访谈实录)

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网易房产:各位网友好!欢迎收看本期网易房产对话地产界栏目,本期我们邀请的嘉宾是北京天恒乐活城资料团购论坛)置业有限公司总经理周兴先生,周总您好。

周兴:您好,各位网友好。

网易房产:首先我想问周总一个问题,3月份北京地区楼市出现回暖现象,但到4月份上旬楼市又出现了一些下降趋势,天恒地产包括乐活城项目是否感觉到市场出现这些波动呢?

周兴:首先我们了解到一些市场的波动,但就我们楼盘本身而言,从3月下旬以来到目前为止我们实际上整个销售业绩处于上升通道,所以这块,我们这个项目可能和其它楼盘之间是有一些差距的。

网易房产:您如何评价目前北京地区的楼市呢?

周兴:我认为目前整个北京区域应该说还是处于整个购买群体处在比较多的观望的状态,但目前的观望状态已经比去年有所松动,尽管2月份、3月份持续上升,4月份小幅度下调,但整体而言,我认为还是会处在较长时间内的上升通道,但不会出现剧烈上升状态,或者说是缓慢的增长空间。

网易房产:有业内人士认为今年楼市成交主力是在五环外,大概会占70-80%,对这个观点您是否赞同呢?

周兴:这个观点我是赞同的,但是由几个因素造成的,首先说供应量,其实北京前几天相关政府部门就发布了,四环以里已经没有新项目了,换句话说,我们的新项目在市场供给这个角度来讲都在四环以外,实际上整个北京市的供给主力也集中在五环以外,首先是由供给决定的,另外我们现在可以看到整个需求,从实际购买人群角度来讲是刚需,刚需对价格,特别是总价是相对敏感的,在五环以外的区域,价格相对来说是比较低的,我们的购买能力也决定了我们的成交会在五环以外。

另外也是一点很重要的东西,随着北京十几二十年的持续建设,五环甚至六环外整个基础建设,包括交通等方方面面其它的建设,五环外到达便捷性和居住配套设施的完善性已经不比四环差很多了,今天居住在五环甚至六环,和十年前居住在五环、六环不是一个概念,相当于二十年前的四环,我们感觉二十年前的四环就是不毛之地,但今天的五环和六环已经有很强的居住舒适性了。

所以对于这个观点,我认为总体上讲这是必然的结果,换句话说,再过一段时间我们可能会说六环是我们的销售主力区,实事求是,这是历史发展、城市发展的必然。

网易房产:2011年年底,网易房产做了一个关于远郊区楼市探底的专题,我们发现房山的房价近三年来飙升了两倍,但在2011年的时候大兴、通州等地区都出现了降价趋势,但房山地区价格好象没有出现什么松动,您觉得近年房山地区的房价还会不会出现一些波动呢?

周兴:首先我认为是这样的概念,我纠正你的说法,其实房山区域在去年下半年,各个楼盘都有不同程度的下调,只是下调方式,像大兴、通州这些区域是直接的下降,比如整个楼盘降价几千,包括通州降得特别多的楼盘。而房山的降价模式更灵活或多种多样,有的是新开盘的价格进行下调,有的是通过团购价格的下调等等,其实房山区域可以详细计算一下,应该说从去年下半年10月份过后,大量楼盘已经下调价格了。

网易房产:您觉得房山地区的底部是多少呢?

周兴:这个可以展开说一点,大家看到了,房山去年、前年是整个北京市房地产交易比较活跃的区域,成交量在北京市排名前列的,这是一个方面,另一方面大家看到,朝阳地区、房山地区,特别是朝阳地区,它实际也是北京市土地市场交易活跃量,而现在,我们看到市场上知名楼盘,交易量大的楼盘,其实他们拿地的主要时间集中在2009年之后,包括2010年,而这个时间可以看看土地成交价格,这个价格是比较高的。

换句话说,房山现在主力楼盘的拿地成本比较高,我认为现在他们的售价和成本之间的距离已经不是太远了,换句话说,现在这些楼盘的利润率已经比过去、比2011年上半年或是相比2010年的利润率急剧下降了,换句话说,楼盘整体降价空间是比较小的,当然不排除个别楼盘拿出小部分房源进行价格较大幅度的调整,但肯定是小部分房源,因为整体利润空间,我个人判断已经不高了。

网易房产:您觉得区间大概会是多少呢?

周兴:实际上房山区域的楼盘现在利润超过15%的已经不多了,坦率来讲,但大家知道一般开发商开发一个楼盘是三到五年的周期,如果算20%,平均每年就是5%,已经是很低的状态了,所以拿出来的房源,有千套房子,他可以拿出10套、20套甚至50套房源做特价,这是没有问题的,但他不会拿出太多房子,拿出20-30%做特价,从售房房源的角度来讲是小范围的,从整盘空间来讲,大量的盘再降价500,那已经是很难的事情了。

网易房产:近几年房山地区越来越受市场关注了,您觉得房山地区和大兴、通州比起来有哪些方面会吸引置业者呢?

周兴:我认为应该这样思考这个问题,房山地区为什么这两年会越来越受市场关注,并且成为一个交易活跃区,包括交易总量,这和房山区域的发展有关系,相对于大兴和通州,实际上房山是一个后发展区域,它的起步时间比通州、大兴都落后好几年,但房山这几年发展速度是非常快的,所以我认为我们先不要看房地产市场,看看整个房山区配套设施的建设,道路、交通、水电的建设,速度非常快,房山区在电和水的投资上,每年政府投资的数额巨大,而恰恰是因为房山这几年在基础设施的完备上,换句话说在居住环境、外部环境、市政配套的打造上下了功夫,使老百姓在房山居住的宜居性得到急剧提高,所以我们才愿意去房山住,为什么开发商愿意去房山,也是因为我们看到了房山的后发优势。

另外房山还有一个特点,房山的产业发展很重要,区委区政府对产业发展非常重视,甚至有人已经签订商业合作伙伴了,要打造几个重点工业园区,换句话说,它是产业、居住连在一起的,而不是简单空心化的居住,不是白天去一个地方上班,晚上只在那儿上班,而是产业和居住连在一起,这种地方是可持续发展的,是很关键的东西。

网易房产:前段时间举办了“春季房展会”,我也去现场看了一下,发现北京地区的楼盘主要包括房山、顺义项目,其中房山地区的三甲楼盘就有天恒乐活城项目,在众多产品中,您觉得天恒乐活城项目在哪些方面具有优势呢?

周兴:天恒乐活城这个盘是有一定时间的盘了,我认为我们这个盘有几个特点,第一个特点,我们是复合型社区,产品有联排别墅、叠拼别墅、花园洋房和高板,但整个盘的建筑密度是1.8,实际上我们最开始定位的概念,大家可以查一下我们历史宣传的东西,我们是一个青年别墅城的概念,实际上我们的低密度部分使整个小区品质提升到了一个高度,而我们的高板,从一开始定位、建设规划时就是这样,我们是别墅区里的高板,换句话说,我们把它定位成高品质社区的概念,并且按这样的方式操作,而不是把它打造成一个普遍的高板居住社区,所以从一开始我们就注重品质的建设,我认为这是我们最有优势的地方,也是为什么我们的房是现房的原因。

大家知道,很少有开发商愿意卖现房的,因为卖现房对产品品质的挑战太大了,但现在我们卖的所有房子都是现房,这代表我们对我们产品品质的高度自信心,这是我们很重要的优势。

网易房产:您说的高品质,产品特性与区域价值之间是如何定义的呢?

周兴:我们天恒乐活城位于良乡西北角,和良乡一墙之隔,整个区域在阎村地区,离高速线一公里左右,一般同志可能不了解阎村的规划,阎村的住宅面积规划中心区只有200多万平米,整个规划是一个大中央居住区,这是一个方面,体量的问题。

第二方面,大家可以去看所有的规划,容积率是很低的,没有超过2.0的,1.5的、1.8的,1.0的甚至1.2的,实际上整个区域就是奔高品质社区的,我们这个小区的建设,包括我们的邻居绿城百合,还有今后要开发的小区,政府也提出了明确要求,就是要建高品质社区,我们的楼盘和整个区域规划是协调一致的。

因为今年地铁房山延长线马上要开工,所以交通也在急剧改善,包括现在我们的京周路离高速公路、六环距离都很近,这方面提升,另一方面,小区居住方面是高品质的,交通也非常便捷。首先我们的高板是面对刚需人群,我们有的业主在城里上班,交通到达没有问题,同时,我们的低密度产品,业主也可以在我们这里居住,同时去城里上班,一点问题都没有,交通便捷这个优势也是非常好的。

网易房产:刚才周总说到,天恒乐活城推出的项目包括洋房、公寓类型的,在今年价格会进行一些调整吗?

周兴:是这样的,首先,在我们现在价格还没有大幅度调整之前,因为现在我们的高板公寓产品的销售均价在1.1万到1.2万之间,这个价格在整个房山区域本身就极具竞争力,因为我们和长阳地域的差距,尽管距离只有5公里,但每平米差三四千,总价差三四十万到五十万的差价,本身我们的定价就具有竞争力,同时下一步我们可能会针对特定房源、特定购房人群(如团购人群)再进行一定幅度的优惠,优惠幅度应该在5%左右的水平。针对特定人群或以特定购买方式的,再讲价5%左右的水平,可能还要具体房源具体分析。

网易房产:前段时间我们看一个新闻,天恒乐活城和京东商城进行了一些合作,您为什么选择和京东商城合作呢?

周兴:最近很多朋友也在关心这个问题,跟京东的合作刚刚确定下来没几天,实际上在电商模式的探讨上,这几年不同开发商都在尝试电商,我们也在关注和思考这个问题,和京东商城的合作是在春节之后联系的,到目前为止我们和他们接触的时间不到一个半月,但整个过程,合作从谈判开始到现在就进行得非常顺利,为什么和京东商城合作,有几个因素的考虑:

第一个因素,首先我们认为我们是一个比较有进取心的企业,同时通过观察,大家也应该看到,应该说京东商城也是一个非常具有进取心的企业,换句话说,这两个企业对价值观的理解是比较一致的,这是第一个因素。

第二个因素,我们在商业模式上,特别是在这次合作上共识很强,我们是第一次接触电商,他们是第一次接触房地产行业,换句话说,我们两个企业都是第一次吃螃蟹,这个螃蟹怎么吃我认为很关键,如果说我们合作得好,或者大家共识很强,这个螃蟹就能吃得很好,如果这个合作模式共识比较差,就会合作得不好,但我们和京东在这个合作模式上很快达成了共识,他们的底线是不赔钱,上限,但也不赚钱,我们在这件事情上也是不赔钱,不赚钱。大家看到很多电商会拿出一两套甚至三套房以极低的价格做噱头,这肯定是赔本买卖,比如五折,我们不想用这种方式,坦率地讲,根据合同保密的协议,我们的价格会在18号发布,所以今天不能告诉大家,但我可以负责任地告诉大家,这个价格肯定是一个具有震撼力的价格,因为我们说不赚钱、不赔钱,就是成本底价的概念,所以肯定对大家是很有震撼力的价格。

我们把它作为尝试,换句话说,也把它作为营销事件考虑,这个模式我认为更多是从营销角度考虑这个问题,我们希望通过这种合作模式使大家更多、更好地认识天恒乐活城,当然,从京东的角度也可以更好地认识他们的业务拓展能力,从我们的角度,是希望广大朋友、购房人群认识我们的产品,通过认识我们的产品来买我们其它的产品。

网易房产:周总,天恒乐活城项目主要是为刚需准备的吗?

周兴:目前为止,特别是我们今年的销售重点,80%多的产品都是针对刚需的,因为我们今年销售的主力产品是80-90平米的两居,其实我们的低密度产品也是针对青年群体的,因为我们最早的……首先,大家从我们楼盘的名字就知道,乐活城,这实际是从国外引进的概念,包括青春、环保、活力等概念,实际上我们的客群集中在……高板人群集中在25-35岁之间的客群范围内,低密度产品可能集中在35-45岁范围内,总体来说,我们的购房人群是比较年轻的。

网易房产:刚才说到了楼市的话题,有开发商认为,现在北京楼市已经进入到以价换量的阶段,对于这种说法您是否认可呢?

周兴:坦率地讲,我不是特别认可这个观点,还是以房山区为例,房山大部分开发商的降价空间是非常有限的,我反而认为在这个时间更多是怎样把我们的产品打造到位,去年我跟一个媒体朋友讲过,买房子,从住的角度来讲,你是希望住一辈子的,尽管不同的人不同的经济能力,可能会换房,但买房那一刻你是希望住一辈子的,换句话说,你是便宜了5万或10万,如果是100万的房子,便宜10万是很大的力度了,但如果房子很不好、很不顺心,你可能会很后悔省这5万到10万,开发商在这一阶段,在自己成本可承受范围之内进行降价,这是顺势而为,是一方面,但更重要的方面是怎样打造更好的产品,使我们提供的产品性价比更高。

性价比高有两个方式,一是降价,二是提高产品的品质,我认为提高产品的品质对老百姓和购房人群是更长久的,因为房价的适当降低是一次性的行为(比例也不可能太大),但品质是管几十年的。

网易房产:周总的意思是,低价的房不一定适合购房者,是这意思吗?要买好品质的房子。

周兴:我个人的观点是,买房你要买放心的,因为你要住几十年,最好的房子是价格便宜……我认为价格不在于便宜,而在于合适,合适的价格是最关键的,(价格)合适,品质也很关键,因为住房不是租房,如果这次租贵了,过两个月或一年就需搬一次,买房不能这么干。

网易房产:周总,请您预测一下今年的楼市走势

周兴:坦率来讲,我个人对今年的楼市还是谨慎中乐观的,第一,从量上讲,我认为会是持续上升的阶段,但上升幅度不会太大,比如和去年比,今年在成交总量上上升20-30%是有可能的,但出现历史上那种井喷是不可能的,这是第一。

第二,我认为今年的价格会比较平稳,不同的项目在不同的阶段有可能进行小幅调整,不仅仅包括小幅下调,也有可能随着销售节奏和状态小幅上调,但整个过程都会是小幅的,不会出现价格的剧烈振荡,大幅下调和大幅上升都不可能,所以价格应该是比较平稳的,销售量应该是平稳上升的,对整个成交量,相对来说我是谨慎乐观的。

网易房产:成交量上涨,但价格保持平稳,是这意思吗?

周兴:是的。

网易房产:好的,今天的访谈到此结束,谢谢周总。

周兴:谢谢大家。

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