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实地探访SOHO中国在京商铺 冷冷清清进驻率低

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不管是散售还是改造烂尾楼,SOHO中国的销售模式一直备受外界质疑。业内人士认为,SOHO中国的销售业绩虽好,但产品进驻率和认可度却一般。近日,网易房产实地考察SOHO中国部分商铺,一探究竟那些商铺的“好与坏”。

网易房产讯 从散售模式到收购烂尾楼,自建外SOHO一炮打响之后,SOHO中国多以怪异的风格出现,却受到山西内蒙古一带煤矿大佬的追崇,SOHO中国的产品开盘大卖,已不是什么新鲜事。但不管是散售还是改造烂尾楼,SOHO中国的销售模式却一直备受外界质疑。

业内人士认为,SOHO中国的销售业绩虽好,但产品入住率和认可度却一般。近日,网易房产实地考察SOHO中国部分商铺,一探究竟那些商铺的“好与坏”。

尚都SOHO: 业态混乱不堪 “金铺”过半负回报

实地探访SOHO中国在京商铺 冷冷清清进驻率低

项目介绍:尚都SOHO位于北京东大桥路,是一个面积达170,000平米的多功能房地产开发项目,占地2.2公顷,位于北京最集中的都市开发区域CBD(中央商务区)内。是 SOHO中国有限公司开发的第五个项目,也是SOHO公司在北京CBD开发的第三个项目。

对于中国地产界两大明星潘石屹和任志强而言,尚都SOHO的开发,是二者在万通新世界之后的再次合作。

实地探访SOHO中国在京商铺 冷冷清清进驻率低

SOHO中国官网资料显示,尚都SOHO内有270户精装修办公楼,450个小面积开放型商铺。销售模式属于“SOHO系”中散售方式,将商场分割成小面积商铺,一间间出售。

实地探访:“卖时风光无限,现今门可罗雀。”记者来到实地发现,这栋外形现代时尚的购物中心,并未看到热闹的购物景象。除了几家餐饮店铺内有几位客人进进出出外,其他商铺要么门庭冷淡,要么就关门歇业或打出招租字样。

记者看到,整个商场的业态非常混乱,没有整体的统一规划。不同业态商铺都同在一层办公。旅游公司、房产中介公司、超市、美容美发店,餐饮都聚集在一层,商户们各自为战。

实地探访SOHO中国在京商铺 冷冷清清进驻率低

其中一位铺主介绍,之前在招租的时候,尚都SOHO确定了严格的业态划分,一层为餐饮、二层为女装、三层为男装等,但实际入驻后却发现原有的业态规划基本上已经被打乱。商户们称,虽然尚都SOHO以购物中心的名义招商,但在实际经营中的宣传效果并不理想。

据了解,尚都SOHO的纠纷自其开业起就从未断过。当年,花了大价钱购买尚都SOHO“金铺”的业主发现,其出租和运营并不像潘石屹说得那么美好。一铺主介绍,尚都SOHO商场90%以上的商户是亏损,只有不到10%的商户能赚微利。“当年购买的两个铺面位投资近700万元。而如今处于看来,投资回报都走向负数,低价租出去都很难。”

业内人士认为,商业本应该是开发商持有的,而SOHO中国是将大开间商场型商业分割成若干个小商铺进行销售,店面冷清,出租不理想。说明商圈氛围、地段优势似乎并不是一个商业项目成功的必然保障。

朝外SOH0:营业商铺屈指可数 业主叫板潘石屹

实地探访SOHO中国在京商铺 冷冷清清进驻率低

项目介绍:与尚都SOHO一路之隔。朝外SOHO位于北京CBD中央商务区内。东至商务中心区50米中轴线绿化带;南侧为商务中心区三号路;西侧为东大桥东侧路;北侧紧邻朝阳路。建设用地面积19,975.06平方米,总建筑面积约为15万平方米,集商业,写字楼为一体,商业部分面积约为6.45万平方米,商业范围为B1-5层。与尚都SOHO销售模式相同,属于将商场分成小型店铺散售出去。

实地探访SOHO中国在京商铺 冷冷清清进驻率低

实地探访:一般而言,商场一层的客流量应该是最大的,但进入朝外SOHO商场后发现,一层不少挂着招牌的店面都锁上门。

记者走到二楼,发现有近一半店门没有开张,三楼更差,其中一条走廊两旁近5家商铺全部停业。与尚都SOHO存在问题相似,虽然朝外SOHO商业范围为B1-5层,但多数店面为小型办公室。餐饮,服饰,购物等店面屈指可数。

一些业主抱怨:这里和普通的购物中心不一样,内部比较混乱,入住率低,一间商铺,租户三个月内就换了好几轮,有些商铺面临倒闭。许多商铺买入两三年从未租出去过。当初销售人员说道,“高投资就能有高回报”,在这,开发商的招商、管理和规划,也从未统一过。

据媒体报道,2010年1月10日,30多名朝外SOHO和SOHO尚都的业主在SOHO即将开盘的新项目——嘉盛中心售楼处抗议。 这些维权业主每个人都在冬装外又套上了一件白色T恤。前写“我买了潘石屹的房”,和一个大大的“惨”字;后面写着“投资潘石屹的房要当心”。

这些业主在朝外SOHO和SOHO尚都以每平方米4万元左右买入的商铺,如今的租金只能达到每天每平方米3元左右,而且很多商铺根本租不出去。一些准备以租金养按揭的投资者,已经难以承受负回报的压力。

这场抗议风波最终因抗议者的过激行为导致警方介入无疾而终。面对媒体质疑,潘石屹只是以书面形式简单回复:比较成熟的城市和区域最繁华的商业街区无一不是分散的产权(即产权散售),如果将眼光放长远,用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。

戴德梁行华北区商业部董事张家鹏认为:散售方式与开发商自持物业相比,资金回报率更快些,开发商散售出店面后,由于店面后期的升值、宣传、维护与开发商关系不大,将面临管理混乱等问题。

光华路SOHO:所处商圈 定位高端引质疑

实地探访SOHO中国在京商铺 冷冷清清进驻率低

光华路SOHO位于北京朝阳区CBD核心区内,北临光华路,东距东大桥路100米,紧邻第一使馆区。总建筑面积约为7.5万平方米,集商业、写字楼为一体,有超过60%的开放空间,写字楼面积约为2万平方米;地下一层到四层共158个店铺,商业面积约为3.8万平方米。销售模式属于SOHO中国自持部分物业,部分店铺对外出售。定位为高端商业中心。

实地探访SOHO中国在京商铺 冷冷清清进驻率低

实地探访:笼罩在潘石屹光环下的“SOHO系”商铺虽热卖,但多个商场,商家进驻情况却冷冷清清。记者周末出行,来到光华路SOHO,整栋楼都是冷冷清清。很多店里连个人影都不见。记者从一层到四层,随处可见,紧锁大门的店铺。有些生意比较冷清店铺,业主为了节约成本,店内竟然连灯都不开。定位为高端商场的光华路SOHO,记者也仅在一层商场中,看到名牌包店与衣服商铺。

光华路商铺高端定位不禁让人产生质疑:像光华路SOHO目前所处的商圈内,同类项目均定位于中低端的服装批发市场,如新秀水街以及秀水2号,已然形成相应的商圈氛围和消费氛围。而光华路SOHO以高端定位“杀”入能否产生差异化效应,目前很难估计。

三里屯SOHO:所处密集高端商业地产区域 会否造成“消化不良”?

实地探访SOHO中国在京商铺 冷冷清清进驻率低

2007年11月,SOHO中国以24.4亿元收购了第一个烂尾楼项目三里屯SOHO。SOHO中国官网资料显示,三里屯SOHO规划总建筑面积465,680平方米,整个项目由5个购物中心、9幢高低错落的写字楼和高档公寓楼组成,规划总建筑面积:465680平方米。属于“SOHO系”中的散售商业。

实地探访:相比尚都SOHO朝外SOHO,三里屯SOHO人气旺很多,但与马路对面的三里屯village相比,热闹情况还是稍逊了些。

虽然多个品牌房企共同看好三里屯区域的高端商业地产市场,但对于三里屯商业地产的发展,业内人士仍存在些质疑。近百万平方米的商业地产都集中在三里屯约方圆500米的范围内。特别是SOHO三里屯和三里屯Village,仅仅隔一条马路。如此密集的高端商业地产会否造成“消化不良”?

前门SOHO:首个持有物业 商场整体布局清晰条理

前门大街是SOHO中国首个持有物业,由SOHO中国2009年5月收购,总商业面积约5.47万平米,其中4万多平米已经竣工,剩余的1万余平米将于明年6月完工。在11月份时候,SOHO中国对外宣布,前门大街的出租率已经达到75%。

实地探访:地理位置优越,前门地铁站出口 就可看到前门大街,人流量多,尤其是节假日,前来旅游,观光者川流不息,前门大街的商铺中包括餐饮,服饰,数码产品等。进驻的商家有ZARA, 优衣库,全聚德等,比起其散售项目,SOHO在自持物业方面,商场整体布局清晰条理。

为何前门SOHO属于自持物业,潘石屹表示,SOHO中国一直以来的商业模式,都是开发销售。而这次SOHO中国将持有前门项目5.4万平方米的商业物业,不再销售,只用于出租,主要原因是:SOHO中国上市后需要有稳定的收入;前门项目地段独一无二,不可替代;前门大街每天有超过15万人次的游客,这样大的人流会使这里的商业物业有较高的租金收入。

SOHO中国2011中期业绩

SOHO中国发布的2011中期业绩显示,截至8月23日,SOHO中国合同销售额达人民币83.24亿元,销售均价58,905元/平米。在北京地区,合同销售额主要来自望京SOHO,银河SOHO,丹棱SOHO,以及三里屯SOHO。

北京的望京SOHO于8月20日开盘,4天合同销售额达人民币26.23亿元,办公销售均价48,400元/平米,商铺均价81,800元/平米;位于中关村核心区的丹棱SOHO于7月18日开盘,开盘当天售出91%的可售面积,销售金额达人民币14.5亿元,办公销售均价47,500元/平米,商铺均价高达91,000元/平米。银河SOHO项目于2010年6月26日开盘销售,至今已销售89%的可售面积。

项目名称 销售金额

(人民币千元)

销售面积

(平米)

销售均价

(人民币/平米)

总可售面积

(平米)

已售面积占

总可售面积比率

销售金额

(人民币千元)

望京SOHO 2,622,711 50,273 51,906 406,777 12% 2,622,711
银河SOHO 2,040,391 20,831 97,060 258,401 89% 16,677,816
丹棱SOHO 1,453,221 28,801 49,889 31,601 91% 1,453,221
三里屯SOHO 149,967 2,279 60,434 354,957 98% 16,900,687
                各项目总可售面积、合同销售面积及销售均价不含车位部分。

2011年1月1日至8月23日 北京销售项目情况一览

项目名称 物业类型(平米) 总建筑面积(平米) 权益比重
银河SOHO 商铺、办公 330,000 100%
丹棱SOHO 商铺、办公 43,000 100%
望京SOHO 商铺、办公 520,000 100%
光华路SOHOⅡ 商铺、办公 167,000 100%
天安门南(前门) 商铺 55,000 100%

SOHO中国目前在京拥有的项目详情

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