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百旺杏林湾:绿化好密度低 户型大总价高 配套弱

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项目名称:百旺杏林湾(永丰嘉园)

看房时间:2010年11月1日

楼盘区位:海淀区北清路北航天城西(永丰产业基地东)

楼盘价格:均价23000/平米,总价约300万/套起

销售电话:010-82470116 82470118

百旺杏林湾
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最新动态:百旺杏林湾(永丰嘉园)目前在售楼盘为4组团1-3号楼,户型为120平米的两居,140-150平方米的三居,均价23000/平米,总价约300万/套起,毛坯房,2012年10月入住。预计年底或明年还会再开新盘。

易观点:虽然百旺杏林湾隶属海淀区,但已快到与昌平区交界的区域,地理位置并不优越。虽然容积率只有1.17,但楼间距仅有25米。虽然绿化环境还算优越,但3公里处有个大型垃圾场。虽然附近有地铁,但也有三站地的距离。加上价格偏贵总价较高配套又弱,自住还是投资,是个问题……

买房者说:

房友-pmao_x:这地界儿23000够贵的啊!

昨天去了百旺杏林湾,最开始以为在城里,到了才发现原来已经那么偏了,一路上还挺堵。到了现场,售楼小姐很实在,上来先说楼盘弊点123,让人感觉好像有点先说不乱的意思。态度归态度,这地界还卖2万3,也够贵的了,虽然是海淀区,可也差不多快跟昌平区接壤了,贷款还没折,我放弃了。

房友-shuz_q:没啥配套,离地铁站有点远

开车路过那,顺便看了看那房子,之前已经有几栋入住了,立面看着还行,不过这楼间距也太近了,感觉对着窗户都能说话,周围还是后期楼盘的工地,有些吵,私家车不少,住这里的应该多数都是有车族,离地铁站有一段距离,要是坐公车,就太不方便了,周边转了转,没啥配套,就连找个超市,估计都得走个十多二十分钟,当然了,如果价格便宜,这一切问题都会弱化,关键还是贵,现在是两万三吧好像,四环里找找也能买了。

百旺杏林湾(永丰嘉园)楼盘指数:70分

价格指数-总分:65分

价格:百旺杏林湾目前均价23000/平,东边两公里的博雅A5售价14000,珠江摩尔LOFT售价33000。   65分

租售回报比:百旺杏林湾前期两居租金约在3000-3500/月,年租金3.6-4.2万,两居总价约300万,预计71年-83年回本。60分

周边二手房:百旺杏林湾前期入住的楼座二手房在23000-25000/平米左右。 70分

硬性指数-总分:70分

交通:距离昌平地铁线北清路站有三站地的距离,自驾相对方便一些,不过目前来说路况并不太好,有些拥堵。 70分

配套:百旺杏林湾附近目前无实质配套,往东约4公里处有永旺国际商城,为该项目唯一有力的配套了。70分

楼盘指数-总分:75分

户型:百旺杏林湾目前在售户型为120平米左右的两居,140-150平方米的三居,户型偏大,总价较高。75分

绿化、容积率:绿化率36.4%,容积率1.17,密度偏低,但楼间距只有25米。 80分

环境:百旺杏林湾社区比较大型,不临街的楼座相对安静清幽,不过3公里外有个六里屯垃圾填埋场和焚烧厂,夏天和雨后有臭味。70分

百旺杏林湾(永丰嘉园)区位和交通:

距昌平地铁线北清路站3站地 自驾相对便利

区位:百旺杏林湾位于北清路北航天城西,永丰产业基地东,距离上地约10公里,距离中关村约15公里。

公共交通:百旺杏林湾距离年内即将通车的昌平地铁线北清路站约4公里,需自驾或公交前往。项目附近的公交站为永丰乡辛店,有五路公交车经过,分别为365(闵庄南里-永丰站)、384(人民大学-皇后店西里)、543(城铁龙泽站-环保科技园)、544(城铁西二旗站-环保科技园)、642(阳坊北站-安宁庄东路南口),公车来说,主要集中到达西北部区域,如果要去往东边或者南边,则只能选成地铁。

自驾线路:对于自驾来说比较方便,百旺杏林湾的西侧的永丰路可直达马连洼进而到达北五环,项目东侧的八达岭高速往南可直达北二环进入市中心,不过目前来说,八达岭高速和永丰路的高峰时段交通状况并不乐观,希望京包路开通后能有所改善。

未来改善:百旺杏林湾东侧是建设中的京包高速公路,与八达岭高速路平行。京包高速公路(五环至六环路段)南起北五环路箭亭桥附近,终点连接京包高速公路六环至德胜口段并向北延伸。建成后将和八达岭高速实现客货分流,大大减轻八达岭高速的压力,从城区到八达岭景区更加安全快捷,对于在西二旗或者上地工作的业主来说,也更加方便。

百旺杏林湾(永丰嘉园)周边及配套:

目前无实质配套 东侧4公里处是永旺商城

百旺杏林湾坐落在三大产业园区之间,西邻永丰高新技术产业基地,东靠中关村生命科学园,南临航天城。

周边配套:笔者走访了一些前期入住的业主,普遍对目前的配套不太满意,购物来说,最近的话也要到4公里外的永旺国际商城,就连超市也得到航天城住宅区的超市发,且商品选择性小。不过,永旺国际商城旁边正在建奥特莱斯和宜家家居,相信未来的配套能逐步得到改善。

医院:百旺杏林湾项目东侧约4公里的中关村生命科学园内,总投资约32亿元,建筑面积29万平方米的国际化大型医院——北大国际医院在建,建成后将成为北京最大的综合性医院。

学校:据售楼小姐介绍,百旺杏林湾将配备自己的幼儿园,也即将引入清华附中分校,设有初中部和高中部。当笔者问及是否业主子女都可以就读清华附中时,售楼人员表示目前就读政策未出,建议有购房意向的买家到售楼处详细询问,看是否有列入合同条款。小学来说,目前只能依赖回龙观或者后厂附近的配套,如果条件允许,还是建议将孩子送往中关村区域内的学府。

环境配套:百旺杏林湾周边的公园选择性较多,距离项目南侧的百望山森林公园约6.8公里,距南侧的颐和园约11.5公里、圆明园约13公里,距离西北方向的翠湖湿地公园约8.8公里、稻香湖公园约12.6公里。对于周末出游或者来客旅游来说,还是比较便利的。

短柄:在百旺杏林湾西南方向,约2.8公里的距离,有一个大型的垃圾填埋场和焚烧厂——六里屯垃圾场,据前期已经入住的业主反映,尤其是在夏天和下雨后,垃圾场的臭味会不时飘过,很难闻。

百旺杏林湾(永丰嘉园)产品及户型:

容积率低但楼间距密 户型偏大提升舒适度 总价较高

百旺杏林湾项目规划用地总面积为39.4公顷,规划总建筑面积为49万平方米,总户数为2910户,容积率为1.17。其中住宅为43.3万平方米;配套公建为4.9万平方米,绿化用地为3.5万平方米,绿化率为36.4%。目前在售4组团1-3号楼,户型为120平米的两居,140-150平方米的三居,楼间距25米。

两居户型:两居户型在120平米左右,户型面积偏大,较为舒适,当然总价也更高,售楼小姐介绍两居大概在三百万左右。格局上,南北通透,明厨明卫,不过两个次卧室都不够方正。售楼小姐介绍,由于进门就正对卫生间,在风水上有些不利,所以开发商在卫生间前做了一个遮挡,占用了一定的空间,买家可对那部分自行拆除改造。另外,两居的户型南北各赠送一个露台,不计算面积。

三居户型:三居在格局上基本和两居一样,不过是把两居北侧的露台做成了房间,主卧和次卧各多一个阳台,生活阳台的位置略有调整。客厅南侧为封闭阳台,将计算面积销售。

购房成本:百旺杏林湾总价约300万起,首付三成需90万,首付五成需150万。

百旺杏林湾(永丰嘉园)VS博雅A5

百旺杏林湾优点:

小区环境好,社区大型

容积率低,绿化率高

靠近地铁昌平线,路网发达自驾便利

户型偏大,舒适度高

项目引入清华附中分校

百旺杏林湾缺点:

单价偏贵,户型偏大,总价高

无实质配套,距离永旺商城4公里

离地铁站有三站地距离

西南方向2.8公里处有垃圾处理场

楼间距太近,后期楼座开发会有噪音污染

博雅A5优点:

单价相对较低,总价低

北大资源集团品牌,物业售后有保障

靠近永旺国际商城,满足购物休闲需求

低密度,绿化率高,环境清幽

毗邻北大国际医院,就医方便,周边配套可期

博雅A5缺点:

实质配套匮乏,虽有永旺商城却有2公里远

西侧为医院忧心环境污染

虽有地铁但距离都不近

40年产权,商业水电增加生活成本

物业费较贵,3.28元/平方米/月

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