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顺驰:一个地产神话的终结

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原文刊载于2006年09月13日《南方周末》  作者:葛 清 王小乔

孙宏斌本来距离他的顺驰帝国只有一步之遥,如今却功败垂成。9月5日,孙宏斌把顺驰中国55%的股权卖给了香港路劲基建公司。

作出这个决定,孙宏斌一定非常痛苦,因为这家公司是他的心血之作。1994年,孙宏斌从天津的一家二手房中介店起家,苦心经营12年,打造出中国地产界最剽悍的黑马——顺驰中国。

孙宏斌对这匹黑马一直寄予厚望,他在2003年精心设计了它的整体发展战略。两年之后,顺驰成功进军全国16个一线城市,拥有了 42个项目,并成为2004年中国内地房产销售冠军。

然而,就在顺驰给中国地产界留下一连串惊叹之时,导致顺驰失败的祸根也悄悄埋下,埋下祸根的人,正是孙宏斌自己。到2005年底时,顺驰的发展已经举步维艰。一度隐身幕后的孙宏斌被迫出面收拾残局,并最终卖掉顺驰。

9月6日,顺驰的买家,路劲基建董事局主席单伟豹对媒体表示,顺驰目前拖欠的土地费用加上银行贷款余额,总数高达46亿元。

愤怒的业主

不过,卖掉顺驰这个令孙宏斌痛苦的决定,却令顺驰的一些业主拍手称快。

“卖掉顺驰就好了,进来部分现金,我们的房子就有希望建起来了。”8月30日,北京市的王京(化名)先生对记者说。2005年初,他在北京顺驰开发的“蓝调国际公馆”楼盘买下一套总价约100万元的商品房,双方约定今年6月交房,结果王京收楼时发现,他所在的楼盘不仅没有开工,而且周围的拆迁都还没开始。

在其他部分城市,顺驰所到之处,也留下一片追讨之声。9月6日,江苏省苏州市凤凰城(查看地图)业主赵锋(化名)告诉记者,他买的房子延期4个月才交房,但交房以后电、有线电视都不通,原来合同里约定的智能化系统、宽带也没有装。

9月5日,河南省郑州的王阿力先生也在电话里告诉记者,他“受到顺驰的欺诈”。去年8月,他在郑州顺驰开发的楼盘“中央特区”买了一套附带58平米地下室的商品房,结果今年8月发现,这个号称面积为58平方米的地下室,实用面积还不到29平方米。据王阿力介绍,至少有50位业主,遭遇到同样的问题。

在顺驰的大本营天津城内,这家公司多年积累的声誉也受到挑战。

9月5日,记者在天津市绿萱园小区采访时,一位情绪激动的业主,一边愤怒地踢着楼道里的台阶,一边指着瓷砖、门框、玻璃窗户说,“太差了,不能用。”他告诉记者,整个小区的建筑质量都有问题,更令他气愤的是,他和另外1300多户业主竟然延期了8个月才收房。

这就是顺驰——一家号称“永远值得你信赖”的公司呈现给消费者的形象。这种形象的背后,是顺驰正面临的严重的经营危机。

地产骇客横空出世

对中国地产界的大部分商人而言,顺驰几乎是一下子从石头里蹦出来的孙猴子,搅得中国地产界天翻地覆。2003年初的时候,这家天津的房地产企业还默默无闻。2003年7月,王石等中国主要的地产大腕在重庆的一次例行聚会,令它一举成名。

当时顺驰的老板孙宏斌在会场上发言时,突然在众多媒体记者面前向王石宣称,他的企业将打败万科,成为中国房地产业的销售冠军。自此孙宏斌给业界留下了狂妄的印象,他也渐渐以此闻达于各路诸侯。

在孙宏斌向王石叫板的两个月后,他的企业顺驰便开始在全国各大城市的土地市场上攻城略地,屡屡创造天价。2003年9月,顺驰以5.97亿元的价格拿下石家庄009号地块;2003年12月,顺驰又以9.05亿元拿下北京大兴黄村地块;2004年1月,顺驰以27.3亿元拍得苏州工业园区凤凰城地块。孙宏斌因此获得了“地产骇客”的名号。

经过一年多的征战,顺驰储备的土地面积达到了1200万平方米,员工急剧膨胀到8000人,迅速成为一家全国性的大型房地产公司。

顺驰的迅速崛起与2001年以来国家推行的土地招拍挂政策和中国相对宽松的信贷环境有关,有先见之明的孙宏斌在2002年就认为,随着各个城市土地出让程序不断规范,地价将会持续上涨,因此他要不断地获取土地。

其实,顺驰此时的财力并不雄厚。顺驰中国原总裁张伟在2004年接受本报记者采访时,曾透露顺驰2003年时,公司的自有资金不足10亿元。而仅顺驰2003年年底前应该缴纳的土地出让金就已经超过70亿元。顺驰小马拉大车的秘诀是什么呢?

孙宏斌的发家秘诀

据知情人士透露,顺驰在两年之内实力之所以迅速膨胀,与2003年初孙宏斌为顺驰日后“飞奔”所做的三个安排有关。

孙宏斌在顺驰实行全国化发展战略之前,首先决定打通顺驰的外部融资渠道,解决扩张所需的资金问题。为此,孙宏斌成功地和天津滨海市政及天津信托结成联盟,共同进军国内地产市场。现在顺驰中国旗下的项目,一半以上是顺驰和天津滨海市政的合资公司顺驰滨海所投资。而据天津信托投资部副经理卢金鹏介绍,即使现在顺驰“问题比较多”,天津信托与顺驰的合作项目也一直在继续。

更关键的是,孙宏斌在顺驰内部建立了一套严格的资金管理系统。他要求各个项目公司的负责人和财务主管每天晚上10点钟要核对当天账目,不管周六日,风雨无阻。他极其坚决地告诫各个项目公司的老总,在顺驰处于大力拓展的阶段,他不能容忍任何项目上趴着闲钱。

第三是改革内部管理制度,孙宏斌希望快速组建一支带领顺驰从天津走向全国的员工队伍,将顺驰送上全国第一的宝座。

在这三个安排之中,顺驰内部的资金管理系统,成为顺驰能够在全国性扩展之初取得重大进展的关键。这个系统将顺驰的资金用到极致,并以滚动开发的方式扩大规模,通过快速运转的方式快速拿到销售回款,然后再去获得土地,进入下一循环。

在顺驰各家分公司进行具体操作时,孙宏斌在内部一再强调的,就是一个字,“快”。对此,顺驰华东集团原总裁闵峰曾有一句精辟的概括:“一年走完十年路。”

顺驰中国总裁汪浩曾经具体阐释过顺驰的“快”:“买地时推迟首付款时间,拉长后续付款时间,买到地后尽快开工,尽快开盘,尽快回款,也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。”

这个“快”字诀在顺驰进军全国的初期,可谓无往不胜。顺驰2003年11月在南京获得土地之后,仅仅7个月就开始销售,这创下中国地产界的项目运作速度的奇迹。2004年,南京顺驰的销售额就达到了3.5亿元。

在其他城市,顺驰也取得不错的成绩,尽管有国家宏观调控的影响,2004年顺驰的销售额依然超过了100亿元。但这种业绩是建立在不追求项目利润率的基础之上的,尽管2004年万科的销售额只有80亿,但利润却至少是顺驰的5倍。

孙宏斌在2004年中的时候并没有考虑这些。那时,本报记者采访他,他口中不断强调的是规模,也就是说顺驰要继续扩张,把企业做大。到2005年底,顺驰如愿地在全国拥有了42个地产项目。

但孙宏斌不久就尝到了“快”所带来的另一种滋味。

“快”的另一面

在顺驰的疯狂扩张和孙宏斌追求的“快”带来了致命的三“高”:高土地成本、高人力成本、高财务费用。顺驰所到之处,不仅地价大幅上升,而且人力成本和财务费用也跟着飞涨,内部管理存在巨大隐患。

2005年初,孙宏斌突然意识到顺驰的内部管理问题,他进行了人事调整,让财务出身的汪浩担任顺驰董事局主席,但这时已经来不及了。

2005年3月至5月间,为了平抑房价过快上涨,国务院先后出台新老国八条。顺驰重点投资的华东地区成为调控重灾区。其中顺驰在华东的重点项目苏州凤凰城的销售骤然下跌。

据一位上海顺驰原高管回忆,自2005年年中以后,在顺驰原华东集团的月度会上,顺驰各个公司汇报项目进展以及销售情况的时候,每次得到的信息都是销售状况的恶化和资金的紧张。其中苏州凤凰城项目每个月2亿元的销售回款任务,最差的时候,每个月只能完成1000多万元,欠苏州市政府的土地款高达10亿元。

此时,孙宏斌还遭遇到“快”所带来的另一个挑战:他的内部管理出问题了。这与孙宏斌大胆起用新人有关,在顺驰,20多岁的总经理比比皆是,被业界称为“娃娃兵”。

就是这群娃娃兵使顺驰的员工急剧膨胀,内部成本核算形同虚设,缺少监管。

一位南京顺驰原高管透露,南京项目在销售时,就出现了由于成本核算的原因,导致销售价格低于成本的情况。在顺驰有一个普遍的现象是,各地的项目经理通常在交房前离开。因为交房的时候必须重新进行成本核算,很多项目经理都过不了这一关,便一走了之。管理混乱由此可见。

“用人很不可理喻,企划部的经理30岁左右,竟然不会用电脑。”一位南京顺驰的离职员工9月3日接受记者采访时,至今对此种现象愤愤不平。

“快”也会影响房屋质量。一位苏州顺驰的原高层告诉记者,苏州凤凰城项目有一期是10月31日开盘,开盘前一天公司领导去现场发现会所的地砖还没铺好,规划的景观也没有。竟然一天晚上找了300个民工,愣是把这些东西都给做好了,草皮实在没有时间铺,就直接扔上去。为了赶在一个时间点前拿到销售许可证,7天就盖了一层楼。

同样由于放权,导致项目公司的老总权力过大,结果也滋生了许多腐败现象。9月3日南京顺驰一位离职员工告诉记者,越到后期,腐败现象越严重。一个高速公路上的大型广告牌,通常广告投放成本为30万元,但顺驰却可能需要花60万元,当运营部提出质疑时,老总就说,这个地段很重要,一定要拿下来。而且每一个新的老总或副总过来,都会换一个广告公司。“如果顺驰的腐败现象能减少一些,资金漏洞也不会这么大。”

险象环生

外部销售不景气,内部腐败严重,顺驰原本微薄的利润迅速被吞噬,财务状况恶化后,公司内部的资金管理系统便无用武之处。各个项目总经理由每天晚上10点钟对账,变成了每周一次的总经理办公会。而每次开会,都发现大多数项目都有巨大的资金缺口,怎么也补不上。

2005年11月,顺驰开始大裁员,有约1 / 5的员工离开了顺驰,留下来的员工改为一个季度发一次工资,但即便如此,也不能缓解顺驰的资金紧张局面。

一位苏州顺驰员工回忆,2005年年底,最夸张的一天,整个苏州项目公司的账上只有16元。财务非常着急地找项目总经理,而项目总经理却无能为力。

随着年关的来临,替顺驰承建项目的一些施工单位无法给民工发工资,民工开始围攻顺驰各个地方的项目公司,要求给钱回家过年。

2005年底,苏州市当地政府为了缓解民工和顺驰的矛盾,政府替顺驰作担保,让有关机构借了3000万元给顺驰,以归还拖欠民工的工资。但顺驰上海公司就没有这么幸运,愤怒的民工冲进顺驰上海公司在武夷路上的办公别墅,顺驰的员工被迫从后门逃走。

实际上,到2005年底,顺驰的处境已经非常危险。

绝境求生

面对日益恶化的形势,2006年3月,孙宏斌重新担任了顺驰董事局主席,他回来之后立即调整了顺驰中国的管理架构,撤掉各个区域分公司。同时将一些项目转让给自己的合作伙伴。如将顺驰无锡的项目作价约9亿元,转让给天津滨海。

另一方面,孙宏斌加紧在国内外私募。但和以前一样,每与资本方谈判一次,孙宏斌就让步一次。

据顺驰中国一位已经离职的高管透露,2005年上半年,顺驰通过香港联交所聆讯准备上市,但最终因市盈率过低,基本无法实现募集资金的目的而放弃。至此,孙宏斌酝酿多年的上市计划宣告流产。

上市不成,孙宏斌希望摩根士丹利入股顺驰,为此摩根士丹利提出要和顺驰签一份对赌协议,提出摩根士丹利以7.5亿元收购顺驰20%的股权,同时约定,如果明年顺驰的利润率无法上升到某一个水平,摩根士丹利在顺驰的股权将上升到40%。孙宏斌同意了这份魔鬼式的对赌协议,但是2005年10月19日,摩根士丹利最终还是放弃,原因是无法接受顺驰利润率过低的现实。

“顺驰的利润率太低了,低到连其他房地产商都不敢相信的地步。”一位不愿意透露姓名的知情人士评价说。曾经有媒体报道顺驰的利润率在3%-5%左右,上述人士表示,顺驰某一阶段利润率比这个数字还低。而房地产行业平均的利润率高于15%。

在与摩根士丹利谈判的同时,孙宏斌还曾求助于联想投资,但联想方面派人考察了顺驰各地的项目之后,没有施以援手。

2005年为了挽救苏州的地产项目,孙宏斌甚至陪着两个山西煤矿的老板来看过地,最后还是没成功。

此次,在对路劲基建的谈判中,顺驰又因同样的原因处于被动。据顺驰内部员工透露,先前有意入股顺驰的企业主要有两家,一家是路劲基建,另一家是中海地产,其中中海地产出价高于路劲基建,但是顺驰品牌将来可能会消失。孙宏斌因此最终没有选择中海,而选择了路劲基建。

路劲基建是一家以经营内地路桥收费为主营业务的香港上市公司。此次入主顺驰,与其全面拓展在内地的房地产业务有关。它对孙宏斌承诺顺驰中国的管理模式及团队均不会发生任何变化,所有项目操作仍将延用顺驰品牌。

卖掉顺驰,并不等于孙宏斌失去全部,他目前还拥有融创和顺驰置业这两家公司,这也是他最看重的资产,另外还拥有一家名叫汉风国际的传媒公司。

一位知情人士透露,孙宏斌在构筑顺驰帝国的版图时,梦想顺驰中国成为一家上市公司,而融创是幕后运作的公司,留给他自己操作的灵活性。

从孙宏斌偏执的性格来看,即使现在卖掉了顺驰,将来他有可能去赌融创的未来。不过,随着他交出顺驰的控制权,中国地产界迄今最绚烂的神话也宣告终结。

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