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大兴昌平触底反弹 房山补涨 通州房价已透支

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大兴昌平触底反弹 房山不涨 通州已透支房价

市场研究专家总结“金九”北京楼市表现

大兴昌平触底反弹 房山不涨 通州已透支房价

远嘉经纪研究总监 孟奇

大兴昌平触底反弹 房山不涨 通州已透支房价

亚豪机构品牌总监 郭毅

网易房产9月29日讯 昨天,来自房地产市场一线、研究机构的业内人士做客网易房产163视点时,以专业观点为网友指导今年第三季度的投资置业。而从大家都最关心的房价角度来讲,目前大兴、昌平的部分热点区域触底反弹,价格出现微调,但“后劲”不大;房山则处于补涨过程中,还谈不上价格的上涨;而去年年底至今年上半年都一直备受关注的京东通州区域,则因为提前“透支”了房价,目前仍然是价格背离(高于)价值。

随着年底亦庄线、大兴线、房山线、昌平线等轨道的开通运营,大兴、房山、昌平区域价值随之进一步提升。但由于调控等多种因素的影响,目前黄村等大兴热点区域的房价处于触底反弹的阶段,只是微调,并没有大涨。郭毅表示,4月份调控之后,该区域的房价事实上一直处于下行趋势,从最近该区域开盘的项目均价来看,比最高点时每平米低了约5000元左右。“最高时均价要每平米22000元。”因此郭毅认为,目前大兴的区域房价是触底反弹阶段,随着两条轨道交通即将开通、区域价值提升,房价可能会出现微调。昌平也是类似情况。

郭毅同时还认为房山的区域价值之前一直被低估,因此房价也相对较低,目前长阳半岛等新盘的热销,也正预示着房山区域正处于价格补涨的过程中,还谈不上上涨。因此,在第三季度中也是值得置业者多加关注的区域。

而对于从去年年底到今年上半年短短几个月内就完成两万元、三万元时代的通州区域来说,尽管在调控后新房价格没有大涨,但由于该区域提前透支了房价,目前价格仍处于高位,房价高于区域价值。因此在未来几个月内,该区域的房价仍然不会出现上涨态势。

以下是访谈实录:

网易房产:所以如果聊下去的话,还是有很多实话可以透露出来的。孟总呢,怎么看待接下来即将到来的十月份、十一月份,您觉得北京楼市有哪些板块和区域是值得关注的?

孟奇:韩总的板块肯定不用说了,因为价格在那放着呢。现在以这个价格去哪找?实话实说嘛,只有这种地方,大兴、房山。而且现在交通的便利程度已经相当发达了。

网易房产:但是我觉得最重要的因素是那边的环境特别好,绿化真的是非常非常不错的。

孟奇:我有一个问题,东富西贵,其实北边的房价确实比南边高,这是历史遗留下来的问题,过去南城就是没有发展。如果你的基础设施配套和北边一样,那这1万7,你想想将来会是什么样的?

网易房产:肯定是抢疯了。

韩磊:还有一个问题,我发现越来越多的购房者对区域的要求没有那么死性了,原来是就要在哪买,现在能在哪买得起就在哪买。

孟奇:很多人不是老北京了,这种观念很淡化了。

网易房产:我24号去南六环外,那一块就是售楼处都没有的地方,看到三千人坐在太阳底下选600套的房子,我一听最后的均价下来是1万零30块钱,我当时想真是后悔死没有排这个号,确实是这样的感觉。没有交通又如何?

韩磊:现在是能买得起就赶紧买。

网易房产:对,都看不到公交牌子的。

孟奇:不好说将来哪的涨幅就很快,我觉得将来哪的涨幅都会很快,配套上去。对于你来说,你在东城或者北边发展的话,可能就会买,但是从自身的承受能力来说的话,可以考虑稍微偏远一些的。北京的土地资源就这么一些,就集中在四环以内。

网易房产:而且城市化进程是加快的。

孟奇:要衡量一下,你占有这个位置,你是不是这个身份?如果不是的话,趁早往远了看一看,以免将来那个地方也不符合你的身份了,现在就是这种情况。

韩磊:对。

网易房产:我知道比如远洋地产今年在东部,一个是朝青板块,一个是通州运河那边有两个项目是上市的,不知道通州这边靠东部地区的话有没有哪些板块是值得关注的?

孟奇:通州其实就是一个比较值得关注的地方。

网易房产:但是进入九月份之后的话,好像通州的项目不是很多?

孟奇:不少,也有,我前面说了只是在续客(音)的阶段,还是有项目的。有一些项目在售,并没有卖的那么好,通州其实卖的一般。

网易房产:为什么呢?

孟奇:是因为前期炒的太厉害了,那种地方已经2万多了。

网易房产:听起来像选秀节目里面的明星一样,热着一下就过去了的感觉。

孟奇:这个很正常。

韩磊:提前预支了一部分,现在在还债。

孟奇:如果长期来看的话,把这个价格拉起来问题不大。几个月内就翻倍的话,这种情况很难。我春节前看的房子1万6左右,四月份到2万3,这个稍微夸张一点。如果长期来看的话,问题不大。所以我推荐的话,结合你自身的承受能力和你的发展方向就可以了,并不是说哪个板块在北京来说好,价格你是承受不起的。但是未来的话,不好的板块是可能变成好的板块的,你可以考虑考虑。

网易房产:郭总怎么看待这个板块的楼市问题?

郭毅:我觉得应该选择一些品牌开发商扎堆的区域。

网易房产:为什么呢?我觉得这个观点还是挺新颖的。

郭毅:这些区域吧,大的品牌开发商进驻,会促进整个区域的市场竞争,会造成整个的价格相对来说处在比较合理的区间之内。另外品牌开发商之间相对来说比较注重自己的品牌效应和品牌形象,会对自己的产品有一个精心打造的过程。

网易房产:对产品的品质方面可能会有比较大的提升?

郭毅:对,整个大兴的区域产品性价比比较高,咱们也可以跟着这些品牌开发商进入一些新的区域,可能除了大兴之外的区域也是值得参考的。

网易房产:比如说您觉得目前除了大兴这一块,还有其他一些品牌开发商比较集中的地方吗?

郭毅:我觉得昌平也可以看一下。

网易房产:再一个就是房山?

郭毅:房山肯定是一个值得参考的区域,处在价格补涨的过程当中。

网易房产:现在仍然是补涨的状态,不能说是一个上涨的状态?

郭毅:对,我觉得他之前的价值是远远被低估了,包括2009年市场最热的阶段,房山这个区域价格的涨幅也是远远低于整个北京市的涨幅的。

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