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      土地就是子弹，是开发商冲锋作战的必备。08年，开发商资金链紧张，加上对未来预期的不确定性，对土地的需求量大大减少，土地价格回落明显。09年，销售回暖，开发商的口袋渐鼓，存量消化较快，对土地的需求也日渐明显，这也促使地价开始回头。地王又再次回到大众视野，面对越来越疯狂的地价，面对销售不稳定的局面，摆在开发商面前的选择是什么，让我们在本期楼市会客厅揭晓。
    成都中泽置业有限公司以19.6亿拿下北京奥运村乡地块，成为京今年总价和均价双料地王。周四刚当上的17.4亿地王只是昙花一现，一天后被代替，而它注定还要让位于下周二另一宗至少25亿的地块。...【详细】
    不仅北京、深圳等一线城市经营性地块交易火暴，没有流拍现象，武汉、宁波等二线城市也“地王”频出，地块大幅溢价成交。6月第一周，全国20个重点城市共推出土地124宗，环比增加25%。 ...【详细】

      数字解读

19.6亿
奥运村乡地块拍出了19.6亿元，去除安置房面积，该地块单价为15217元/㎡，为北京今年总价、单价双料地王。
18亿
 有论调称18亿亩红线导致土地偏紧、地价偏高，影响了房价，国土部称住宅类土地供应充足，跟18亿亩红线无关。
23.2%
 国土资源部调查称全国平均地价水平仅占房价的23.2％，远低于周边邻国的地价水平，遭任志强炮轰。
视频详解
>> 聚焦企业
远洋地产 手握300亿虎视土地
保利地产 38.1亿拿下重庆新地王
潘石屹 放言下一个目标是80亿以上的新地王
凯德置地 获授信250亿 战车欲冲二三线城市
世茂 30.2亿竞得厦门优质地块
万科 一个月砸23亿增加土地储备
 
活动简介
主办 网易房产
时间 6月25日 14：00-16：00
地点 网易房产直播间
主持人 网易房产副主编 毕明东
嘉宾

丁恒   复地集团北方投资总部投资总监
岳锋钢   GVA衡信柏迪营销综合服务部董事
韩晓强   华高莱斯国际地产顾问有限公司投资总监
郭军   北京市大成律师事务所合伙人、房地产法律专家

 

 

 
 
 
 
  >> 话题1：土地成本占房价的比例
[韩晓强]：土地成本涵盖三部分
土地成本在房地产开发中多大的比例是合理的？我觉得土地成本涵盖三块，第一块是土地的取得成本，就是指征地拆迁。第二是生地做熟。第三块是政府纯收益，就是土地出让金，不同城市有不同的特点。
[岳锋钢]：区域差异明显 评定土地成本比例意义不大
某一个区域地价针对房价的比例都有所不同，因为发展还非常不均衡，现在可以看出来东西不一样，南、北不一样，东、南差距很大，这种过程之中我们评定土地成本占房价的意义不大。
[韩晓强]：一线城市地价约占总成本的40-50%
土地成本在一线城市基本都是占总成本的40—50%，如果在土地的区域条件非常好，这样土地价格会更高一些；在二线城市也是在30-40%左右，这里面土地成本相当于拆迁这块，其实它不是的政府的收入，是政府的支出。
>> 话题2：地价和房价的关系  
[郭军]：政府是推高房价的黑手
现在土地的症结，第一是政府在垄断，土地的权属整个都是政府行为，最后土地出让的时候全是政府的行为。第二招拍挂，这两个结合在一起，政府是谁出价高卖给谁，政府在招拍挂土地的时候没有标准。
  
[郭军]：开发商手头只要有钱 房价就不降
从去年年底，房价出现回暖，其实很大程度上不是政府行为，第一银行的融资渠道断掉了，第二不允许储存土地，第三现在政府大批建两限房，真正的房价出现好转或者怎么样，到今年的10月份或者更晚一点，我觉得才能看出实实在在的情况。
  
[岳锋钢]：政策不是最根本的影响因素
并不是土地价格使房价不断攀高，政策不是最根本的影响因素。在土地整个运作，其实供需决定了价格的体现。从房价上可以说，需求源源不断，来自于城市化进程，我们现在来看中国的城市化进程没超过20%。
  
[岳锋钢]：招拍挂并不能完全体现土地市场需求
在国外除了招拍挂在一些发达的国家和地区，开发商可以要求政府哪一块地我有兴趣，出什么价格，去引导政府开发，实际上成交手续和招拍挂是一样的。		  
[韩晓强]：很多时候地价和房价的关系不对等
假如同一块地，2万的房子品质和4万左右的房子品质，情况会发生很大的变化，后期投入和土地之间的关系发生质的变化，很多时候地价和房价的关系不对等。
  
[丁恒]：房子售价差距大 主要问题在地价
地价究竟占房价的多少，其实建设成本差距不大，为什么售价差距很大，实际上就是地价的问题，在北京、上海这样的城市肯定地价占的比例相当高，有些二线城市，房价本来就卖2千多，建安成本也低不到哪。
  
  >> 话题3：地王与地价、房价的关系
[韩晓强]：看好区域发展 是高价拿地的重要原因
土地增值来源三个动力，第一是城市化进程，第二从政府的导向，第三是城市的发展方向，所以说看好区域发展的，这是开发商拿高价的重要原因。
[岳锋钢]：地王烘托区域内房价
地王也是给附近地块的机会，这个机会是否会令它在这里面获得更多的利益，在我自己看来，地价如果宏观的讲，的确对这个区域售价、对这个区域有烘托作用。
[郭军]：大量现金支出 赚通货膨胀的钱
我始终强调这一点，政府想让房价高就让房价高，所以在这种状态下，现在大量的现金的支出，预期就是通货膨胀，如果我现在拿了地，在通货膨胀来临之前我盖好了，我就可以赚钱，我赚通货膨胀的钱。
[丁恒]：核心区房子稀缺 价值会越来越高
从根本的供求关系来说，希望到三环里的人，数量不会减少，会逐步增加，这些需求不断往城里进的趋势，随着人们生活水平越来越高，但是城市内房子越来越少，这个是不可改变的，所以它的价值更能体现出来。
  [丁恒]：往前看是不可想象，向后看是不可思议
我们公司05年做的首府，均价卖1.6万，05年北京上1万的项目不是特别多，已经是很高端的项目，当时是有点压力，现在回过头来，我们叠拼卖到3.5万，二手的现在都没有什么卖的，因为那个地区已经没有这样的项目了。
>> 话题4：18亿亩红线是否推高地价、间接提升房价  
[岳锋钢]：房地产是不是理性的发展，政府起很大的作用
这个在市场运作土地方面，政府很多政策出台是有前瞻性的，是不是理性的房地产发展，政府起很大的作用。		  
[丁恒]：18亿亩红线和存量土地没有直接的关系
在存量方面还要进行我们原来所有土地政策，18亿红线，中国毕竟人多地少，这个出发点是好的，但是这和存量土地没有直接的关系，存量土地已经是作为国有土地开发用地，现在政府统一制作，市场的作用就没有了，这个肯定和整个的土地供应，和城市国有土地利用率不高也有关系。
  
[郭军]：18亿亩红线跟现在的房价没有关系
18亿红线跟现在的房价没有关系，到目前为止我们可用来建设的土地，目前是足够用的，不是把所有人迁到北京来，包括各种小型城市的发展，我们的关注视觉不仅仅应该放在北京，还应该放在全国范围内。
  
  >> 话题5：小产权房能否转正
[郭军]：小产权房转正是迟早的事 只是方式问题
如果以我现在的判断，小产权房转正只是时间问题，一定会有一个说法，只是方式的问题，很有可能跟物业税挂在一起，物业税的出台，可能是下一步发展的趋势，包括下一步对开发商制约的很重要的原则，就是通过物业税。
[丁恒]：做投资用不能卖小产权
如果从买房作为投资的话，肯定是不能接触的，现在产权状况不清楚，一个小区小产权房可能住了好几万，住了那么多老百姓，政府怎么解决这个问题，我觉得这个问题现在不控制，越放大越不好解决。
[丁恒]：小产权层出不穷 根源在于对集体用地定位不高
小产权现在控制不住，根本原因在哪，我们现在对集体的用地市场定位不是很高，集体用地最起码成本很低，这就是小产权成本很低，如果这个问题减少的它的规模，唯一的前提就是承认集体建设用地市场定位对它的认可。
 
 
 
 
【韩晓强】：高价拿地要做高附加值的产品
开发商拿地他的地是快速开发，开发周期比较短，所以拿地王的时候，肯定是高风险，如果取得行业平均利润它不会拿这个地，肯定还是产品，富力不太好评价，一般都是做城市区域内的普宅，城市区域内豪宅很难做，肯定要做产品的附加值创新，风险大利润也比较高……
【郭军】：政府就是服务职能 不要做开发商做的事情
北京和其他的城市不一样，北京不能完全这样类推，我们要让北京流动起来，你没有收入能力的人搬出去，很多地方适合你发展居住，北京的适当房价高点，从整个进程来讲是合适的，如果没能力也没有收入非要在北京买房，把这种人有意识的自然淘汰掉的，只有达到这样的程度，北京按北京的标准来行事，其他的城市按其他的城市行事……
【丁恒】：不能怕出事就不做事
现在一些老的企业和限制的厂房放着，如果02年之前肯定很快消灭掉了，存量土地方和开发商很快达成协议，现在全部停滞了，现在政府统一制作，市场的作用就没有了，如果把存量土地也放在市场去做，可能会产生防腐败和国有资产流失，它应该是另一个层面的问题，是通过监督机制的问题，并不是怕出事就不做事，这个肯定和整个的土地供应……
【岳锋钢】：城市化进程加快 供需决定房价
从房价上可以说，需求源源不断，来自于城市化进程，我们现在来看中国的城市化进程没超过20%，这个跟国际上发展历史没有停过的国家来说，相差甚远，这个进程不会停止也不会减慢，而且会加速，这种加速的过程，跟现在的经济体制，还有一个根本性原因跟现在我们的普遍教育有很大的关系……
    编辑：王颖   电话：010-85863388-808