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购物中心是零售业发展的最高业态，它改变了传统零售业的商业布局和消费模式，对如今刺激消费、扩大内需更是有直接的意义。在国际经济危机和国内经济增速减缓的情况下，以购物中心为代表的商业地产项目处境困难，网易房产频道“商业地产·阳光沙龙”特邀请业内开发商和知名代理行同仁，解析商业项目现状、破解商业地产迷局……

零售业受挫购物中心命运几何

以商场、购物中心为代表的商业地产下行趋势明显，北京市场上大体量商业项目纷纷推迟开业，在前途光明和道路曲折的矛盾中，房企该如何逆境生存，商业地产的“捷径”在哪...【详细】

零售商注重业务整合商铺租赁继续疲软

第一季度北京商铺市场交易和投资较少，零售商更注重业务整合是其主要原因。此外，今年还将有120万平方米的新增商铺入市，仲量联行预计其中的50%可能推迟开业。 ...【详细】

数字解读
120万		今年还将有120万平方米的新增商铺入市，仲量联行预计其中的50%可能推迟开业。
15.5%		08年，全国重点大型零售企业商品销售利润同比增长15.5%，相比2007年下滑了5.6个百分点。
25%		中国零售企业资产负债率总体偏高，未付的供应商账款成了零售企业资金的主要来源，占到总资金来源的25%。
74%		08年北京全年外资并购总额同比下降74%，上海下降26%。

视频详解

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活动简介
主办	网易房产
时间	6月11日 14：00-16：00
地点	网易房产直播间
主持人	网易房产编辑王颖
嘉宾	戴德梁行商铺部董事张家鹏高力国际助理董事李荣丽第一太平戴维斯公共关系及市场经理刘晓妹嘉亿引领国际商业地产投资管理机构董事长鄂丽华华翰集团企业管理中心总监窦元元新世界集团项目开发部经理徐速香港富华集团市场部经理梁亮香港富华集团销售部经理李延平北京华厚商业投资管理有限公司营销总监董润川

>> 一季度北京中高端购物中心存量、占有面积和空置率

受本土业务的影响，部分奢侈品牌就海外扩张持观望谨慎态度，使定位高端、甚至中高端的新增项目招商受阻，如平安国际金融中心的商铺部分等，并推迟竣工和开业时间。即使金宝汇和国瑞购物中心仍处于试营业状态，与去年开业伊始即获得较高入住率的银泰中心、三里屯village南区相比之下，商场内仅有部分店铺开始营业，不少店铺仍处于装修甚至是招租状态。

>> 一季度北京中高端购物中心新增供应量、净吸纳量和空置率

新开业购物中心的低品牌进驻率拉升了中高端购物中心的整体空置水平，建国门商圈一如过往仍录得最高空置率为40.30%；而CBD和王府井商圈的空置率分别为23.47%和20.65%。金宝汇入市，致使王府井商圈的空置率环比上升近一倍。区域内亦有个别成熟购物中心既要维持其定位和品质，又要确保获得稳定的租金收入，对欲入驻的牌子筛选良久，亦系导致王府井商圈空置率上升的一个重要因素。

>> 第一季度北京中高端购物中心首层租金

从各商圈来看，王府井商圈继续保持领先，尽管其租金较上季度下降；得益于商圈中优质购物中心大悦城的不断成熟，西单为本季度内唯一租金上升的商圈，也首次超越CBD，列居第二。为了应对严峻的经济环境，业主亦已开始针对不同业态采取不同的租金收取方式，让渡部分权益给予租户，如暂时对餐饮业态仅收取抽成租金，以共度难关，而之前的通常做法是固定租金或流水抽成两者取其高。

>> 2009年第一季度北京零售市场主要成交案例

零售物业	买卖/租赁	租户品牌	业态	面积(平方米)
新东安广场	租赁	Banana Leaf	F&B	600
银泰中心	租赁	China Story	F&B	660
国贸商城	租赁	KooKai	Fashion	104
东方新天地	租赁	SONY STYLE	Electronics	550
新中关购物中心	租赁	ET-BOITE	Fashion	100

尽管商铺市场的租赁需求放缓，本季度内仍有来自时尚服饰、餐饮、钟表、饰品、电子产品和化妆品等行业的零售商抓住当前的议价时机，签订新租赁协议或续租，以获取优质店面。CK Jeans、Design Gallery、Dazzle、Joyra等品牌将在东方新天地开新店；而DHC、Love & Love和City Chain分别在新东安广场租赁店面。这些举措亦代表一部分零售商，无论来自海外还是本土，仍对北京的消费实力充满信心。

		>> 商业地产期待理性
		·[董润川]：二三线城市商业在效仿一线城市，但是一线品牌它有可能在二三线城市没有入住需求，如果建这么大商业的话，很难把商业招满，如果招了一半或者勉强开业这个商业肯定是做不起来的。
		·[李荣丽]：很多开发商做购物中心规划的时候，都把目光盯在奢侈品上，一定要引进一线品牌，我们要付出很多代价才能把它引进来，在中国培养了奢侈品的畸形市场，因此还是理性一点比较好，定位准确是最重要的。
		·[窦元元]：项目把业态做的丰富一点、因地制宜的适当放下档次，这些道理老板们都懂，但是在做决策的时候，很难坚持这个道理，比如在市中心位置非核心商圈，可以做一些生活型的商业，这也恰恰是北京比较缺乏的。
		·[张家鹏]：做项目最忌讳就是把项目当成自己的小孩一样看，越看越好，所以我觉得这是一个问题，心态不平和。
		·[梁亮]：从一开始我们也并没有定位金宝汇就是纯高端的商业圈层，但是慢慢的这些品牌发现市场有这个需求，所以才演变到我们的产品上，这么多年我们也在适应市场，适应我们的客户，我们提供给客户他们所需要的，而不是给他们我们已经有的。

>> 逆市下开发商要有耐性
·[张家鹏]：每个品牌进入一个新的市场对它来讲都是战略性的选择，并不是一个草率的决定，它没有任何开店的计划要说服动他，这个不是一个简单的过程。
·[董润川]：针对开发商商业推迟开业这块，我觉得也不一定是坏事，也有可能是好事，如果说开发商对商业的定位策划做的比较好，有一个调整的阶段，前期工作做足了，后期就不会产生二次招商，如果一个项目做一个二次招商的话，很难再做起来。
·[徐速]：培养期是一个过程，不可能一上来就是大家所希望的品牌，往往有时候一进来定位很高的，很容易夭折。
·[梁亮]：如果一个新商场如果开业之后生意没有想象那么好，不是那么可怕的，这个过程是正常的，东方广场当时就是，当时像班尼路、汤尼威尔也都在，关键大家要有一个平和的心态，要多做一些努力，刚开始不要泄气。

		>> 人性化运营是未来商业地产的核心
		·[张家鹏]：购物中心怎样实现吸引力，大家首先想到怎么做业态组合，但是我们强调你把场所也重视起来，因为现在人们在整个消费活动过程中，也是在体验、休闲，这样不只是货品的问题，你给他提供整个的氛围，乃至灯光的处理。
		·[李荣丽]：当你决定做一个商业地产持有者的时候，无论你是开发商还是投资商，想好自己扮什么角色，你是做一个物业出租者，还是一个商业地产的运营者，如果你是运营者的时候，你要跟商户共赢，考虑怎么跟他共度难关。
		·[鄂丽华]：我们中国零售业还没有服务的理念，国外最值得我们学习的是他们把运营当中的服务放在首位，而不是利润的测算放在首位，而是通过服务带来不同和不断的客层的汇集，去维持商业和提高商业的可信价值，商业运营是商业地产的最核心工作。
		·[张家鹏]：一个区域购物中心怎么把自己融入到社区，高端购物中心怎么建立俱乐部营销的方式，针对小部分的人群，联系的更紧密？我觉得针对消费人群做一些活动都会有一些帮助。