楼市会客厅-2008下半年京城写字楼市场是否减速

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网易房产主编赵姝岫与嘉宾合影

2008下半年京城写字楼市场是否减速
奥运会对二季度写字楼市场有些影响，三季度本来就是写字楼市场淡季，它只是让淡季更淡了一点，9月以后写字楼会很旺，好的影响很多，新地铁路的通车会让写字楼的价值提高，拓展空间．．．[详细]

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关键词
市场需求　短期放缓　曲线投资　整栋购买

活动简介
主　办	网易房产
协　办	星岛传播
时　间	7月23日下午14：00-16：00
地　点	网易房产直播间
主持人	网易房产主编赵姝岫
嘉　宾	尤小羽　福地广场　营销总经理陈　莉　盈科中心市务部副总经理王文利　万利仁行总经理王秀宇　环球财讯中心营销总监

楼市会客厅精彩专题

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写字楼奥运是否动了你的奶酪

本期视频讲解

精彩对话·网易房产

写字楼市场投资前景
从上半年成交和租赁的情况来看，写字楼的客户在上半年呈现出很多新特点，写字楼市场在投资市场方面如何？

【主持人】：从上半年成交和租赁的情况来看，写字楼的客户在上半年呈现出很多新特点，写字楼市场在投资市场方面如何？我们想请各位分别谈一下，先请尤小羽讲一讲。

【尤小羽】：现在奥运会对写字楼市场的影响，应该不会像其它国家那么消极，随着中国加入WTO，也随着中国第三产业行业的升温，迎来奥运之后，今后写字楼会有更多的发展，随着新楼盘的增加，很多经济型写字楼不断出炉，写字楼在价格方面不会降低会慢慢提升。

【王文利】：写字楼市场作为投资应该说还是比较少的，比如买正栋，有很多外资基金，外资公司很少买来自用的，其他都是买来投资的，像花旗银行买了西环广场，还有其他一些基金。内资的公司买楼，受一些影响，一般来讲写字楼单价比较高，另外写字楼买的面积比较大，投资额比较大，正好受贷款限制，所以一般来讲国内的公司买楼，基本上都是自用，像中国石油、中国移动，中国电力还有什么保险基金，国内的这些大的企事业单位，他们买楼以自用，保险公司名义上基本上以自用为主，这么说的话，他们不太受国内的利率的影响。写字楼买卖方面影响不大。

写字楼市场现在的需求还是不少的，包括我们公司接触想买楼的，打算整栋买的、大面积买的还是挺多，这种需求并没有消耗完，从这种角度讲，奥运是暂时的状况，国内写字楼市场消化量是很大的，我们在前年的时候，在中关村独家代理5个楼盘，市场供应量非常大，当时我们觉得供应量那么大，什么时候消化完呢？还不包括清华那一片区，当时价格方面低的不象话，现在客户想在那租一个一千平米都不太容易，因为都租完了，现在租盘也没楼了，中关村的写字楼也涨价了，现在最便宜也得4—5块，现在空置的楼盘多是东边的，咱们现在看到楼盘也放量不少，这种消化的速度明年就很难说了，这边的单价还在升并没有降。

【陈　莉】：我认为中国宏观经济由于过热，政府用货币政策调控收紧银根，会有负影响。我认为目前阶段只不过是奥运的禁令，需求是刚性的，随着大量企业盈利能力提升，消费升级和扩张能力增加，是存在有效需求，只是被目前的管制暂时压抑了，集中的有效需求从9月份开始到年底会集中放量，供应楼盘在不断增加，同时市场需求也在增加，也没有详细的测算，到底是需求等同于供给，还是大于小于，基本上是一个等同的趋势，所以我支持刚才王总的观点，在目前空置楼盘比较集中的东部区域，各家楼盘都有很大的升值空间，关于写字楼消费的模式，的确是租赁为主，当然有一些大型的基金现在对一些楼盘的筛选，导致市场存在区域细分和产品细分的，所以被人看好是有内在极高的价值，买断丰富了交易手段，配合租赁模式讲，说明市场越来越成熟了。

整栋购买和整层购买
整个上半年写字楼的整层购买的情况并不是很好，整栋购买和整层购买主要区分在什么地方？开发商持有物业的依据是什么？

【 陈　莉】：整栋购买和整层购买是很大差别的，是产权业态相对独立的结果，从营销定位有政策上差别，整层购买是有，一旦发生分层销售以后，很难成为地标性建筑，对于整层购买的客户他也面临很多问题，比如产权区分，包括大业主是很强势的，面积如何消化，如果转租，怎么对抗大业主，整层购买很难成为市场主流模式，整栋是未来发展的模式，整层购买无论是交易的买方和交易的卖方都存在难题。

【王秀宇】：写字楼市场销售的模式，开发商发展战略也在调整，为什么现在大单成交量比较高呢，像保险公司他们买了只能办公，本身房地产是属于金融的产品，开发商为什么从销售转为持有，写字楼逐渐被开发商认可，无非从几个方面，首先写字楼要体现一种价值，写字楼价值体现在哪，抛开地段价值，区域价值，什么办公位置都可以，但办公性质都是不变，为什么选择核心位置，这是区域价值的凸显，写字楼的价值随着经济相关联的，地段性价值的写字楼主要体现品牌，世界上最贵的写字楼都是在金融机构里面，都是需要一个品牌，好的写字楼要容纳好的国际公司，反过来区位性，早期规划是商圈，就是金融街、CBD和中关村，亚奥商群是副商圈，随着奥运会结束后，商圈逐渐淡化，最终主导就是CBD、金融街和中关村，它对商圈的规划，带动整个北京发展，现在北京国际金融中心定位也是北京从政治文化中心向第三功能扩展，扩展功能就是商圈，各个商圈经过10多年发展之后，北京市政府完全有能力运作一个大商圈，国际金融中心，也是由几个一主、一副、三新、四后台，把北京的发展都带动起来，这个大商圈的概念金融街扮演首要角色，CBD扮演第二角色，金融街它向行业性更强，外资金融公司首选就是金融街，外资进入中国，无论租金也多高，它都选择一个成熟的区域，经过几年要行业性的细分了，这样才能达到辅助的效果，所以北京的区位性增强以后，写字楼的产品也会有新的发展，CBD下半年的供应量是非常大，08年出现双高现象，高出租量和高租金，市场大部分就是甲级写字楼和超甲级写字楼，甲级写字楼分A类和B类，刚才说的双高，开发商期望值很高的，造成下半年现在第二季度供应率已经提高，也是因为奥运的影响，正常来讲市场行为是租金越高空置率应该是越低，出现反差现象，开发商大部分销售转持有，写字楼品质和价值，还有地段不可复制性，特别是有很多的开发商市场大方面不是很理想，再一个开发商持有的写字楼都是好地段的，现在出现很多倒挂现象，把写字楼改成公寓，应该都是于第二和第三排的建筑，地段第一排最重要的。

刚才说到房地产市场，受到政策影响，对房地产调控主要是对金融的调控，让房地产剥离完全依靠金融产业，让他们自己拓展金融渠道，剥离使房地产市场走向良性发展，第一季度和第二季度北京豪宅市场做的非常好，买豪宅的客户都是地段的核心位置，国际商在这种位置都是翻倍的往上涨，房地产未来走势非常好，现在短期房地产总体向下走，是大众消费的，长期是比较乐观的，通过豪宅的概念，还能体现地段的价值，还有中国发展城市化进程加快，我想08年是中国最艰难的一年，国际商油价再往低走，中国的平稳是没问题，中国的通胀主要是石油，如果石油回落，下半年中国经济会向好。

【主持人】：写字楼的开发商转变成持有，也是一种成熟的表现，一个是对市场的自信，从长远的规划，长期的运作考虑，也是对项目负责任的。

【王文利】：其实持有还是不持有，有一种叫主动持有，一种叫被动持有，所以不能一概说是成熟的表现，去年我们碰到好几个例子，预期市场非常好，事实上写字楼盖起来还没卖出去，还有一个原因也是比较迷盲，在人民币升值的被动下，考虑写字楼会大涨，大家看不太清楚未来的走势，所以先不卖。

【主持人】：是不是以租带售这样一种状况？

【王文利】：先租着，如果开发商不太缺钱不着急卖，开发写字楼一般的实力都挺强的，基本上对于一个当时目前说的自持物业应该处于这么一个状况，如果租金的回报率现在涨起来是可以的，通货膨胀对租金的影响挺大的。刚才说到奥运会对于写字楼的影响，我今天早晨开早会，讨论了一下奥运会，大家最后的结论是好的，因为咱们现在遇到不让装修，还是暂时有几天上不了班，影响都不大，最主要是影响二季度，因为它装修是在签约以后，实际到三季度已经不受影响了，奥运会对二季度有点影响，三季度本来就是写字楼市场淡季，它只是让淡季更淡了一点，9月份以后写字楼会很旺，基本没有什么影响，好的影响就好多，因为奥运会会造成北京基础实施发展非常快，随着奥运会，新地铁线路的通车会让一些写字楼的价值提高，拓展了空间，总之，对中国的经济只要有信心就能赚钱，往往一时低靡了一下，只要忍一下就过去了，中国的经济发展速度摆在眼前，关于买楼的问题，网民也是更关心买楼，其实谁都不能预测预测未来的市场，但是从买卖的习惯来看，从大趋势，我们现在面临的几个问题， 我们现在限制外资进入，外资现在也自己限制自己，到现在为止，到现在为止已经举不出外资买楼的例子来了，只有投资了，所以从这一点讲还有大量需求，这个跟公司经营习惯有关系，在美国上市几家公司都没买楼，新浪没买楼，他们对公司的价值理解和我们内资公司是不一样，中国的公司就是要买一个楼，国外的公司可能会考虑资金的周转，所以中国的巨无霸他们买了好多楼，中国石油、电力、有色都买了楼。现在应该说基本能整层买的楼太少了，供应量也很少，所以这种供给少。

【陈　莉】：供给是基于在产品前端设计的时候来定植的，供给少是由于以前的需求不好。

【王文利】：你想买整层买不了，这种需求还是挺多，开发商还有资金方面的问题。

【主持人】：之前我们了解东边有一些写字楼项目，大家当时想的很好，一定是要整售，整售了一年之后，发现和现实差距很大，慢慢的就过一段时间像王总说的被动，再下一点就是持有，他的思想转变完全是市场，他越来越发现市场和当时的定位有差距，导致他所有的营销策略都调整，长安街沿线的写字楼市场，不管是租赁还是整售市场都是非常好的。

【王文利】：这个就是品质了。

【陈　莉】：地段的不可复制性。

【王秀宇】：地段的地标性非常醒目，华贸、国贸、银泰单独看哪一栋都是建筑综合体，哪个地区都是有地标性建筑，刚才提到整售市场，现在整售效果非常好，因为供应量是有限的，无论是金融街也好，还是其他的区域也好，整栋很少，为什么整售市场这么好，一是买方，写字楼、酒店、商场，写字楼经营是最稳定的，也是最简单的，写字楼无论在装修都是很简洁的，包括后来的物业管理，体现出投资的稳定和增值价值，所以市场购买整栋比较多，一两独栋客户需求特别大，只有金融企业才能享受到最贵的品质，这个地段可以分化到北京中心，无论是天安门也好，也就是一千米左右的距离，但是分化来来的区域因为缺乏国家主导的规划，这个区域地段认知性比较差，也是未来最值得关注的一个区域，最落后的区域以后是最先进的区域，无论是地段上配套上都可以挖掘，我们产品也是位于临近金融街的区域，我们不属于金融街区域，受国家政策的引导，国际金融中心的规划，是刚刚提出的，未来十年是大金融的概念，特别是我们现在谈的一些整栋购买的，有国际上的银行，首先他们认可西长安街，金融街区域的概念还有自己的概念，所以在这个区域，写字楼品质最重要的就是形象，二就是内在品质，三就是后期的品牌服务，写字楼的品质体现在一个舒适的效率。

【陈   莉】：相比较而言，盈科中心也是区域地标建筑，作为一个成熟品牌，包括国际公寓和两栋甲级写字楼，还有太平洋百货，另外还有大量制造业企业，因为他们的成本结构跟我们性价比非常匹配，不影响核心竞争力，我们有很多客户有怀旧情调，行业是高度集中，比如外交机构，加工制造业，给客户提供便利性来说更方便一些，随着诺基亚的迁出，我们有一栋的面积空了出来。我们为自己加分的就是地铁10号线通车以后，在盈科大厦下面投资一个通道，直接连接地铁，自己有内部地铁通道，给客户提供很方便的渠道，在我们大厦门口，投资了一个现代化过街天桥，为市政也做出了一些贡献，我们增值服务反馈也非常好，高端客户群体为我们的项目持续的经营品牌运作提供了一个非常好的支撑，总的来说各个项目都有自己的卖点。

【王秀宇】：综合物业特别是商场的物业对写字楼的长期经营是有一定影响，因为现在国际上有一些大商场，商务人流对写字楼品质有一定的影响。现在国际化的公司都从最早核心的位置向外偏离，随着北京的城市发展，还有企业的战略发展，毕竟核心位置租金比较高，它可以把主导部门研发部门脱离出来，亦庄、望京，发展的比较好，企业按照行业的聚集用一个新的规划，一是轨道交通，畅通之后，随着企业发展会选择低成本。长期国际化公司都不需要买楼的。

【陈　莉】：长期定位的客户也有以租主导模式的。

【王秀宇】：跟长期的发展理念有关系。

【主持人】：二位所服务的客群完全不交叉的。

【王文利】：关于市场定位还得结合自己的项目，我们曾经碰到一个项目在中关村的，他们最想把世界500强引到这儿来，给外资客户特别便宜，有很多项目崇洋媚外忘了自己做什么的了，谁说中国公司消费不行，而且中资公司租的面积也不少，租金也不少，写字楼和住宅不太一样，个性化不太强，我倒觉得适当大家做的务实一点，中关村现在最高的楼是中钢买的，华龙是国电买的，中关村比较大的楼，中国电子有半栋是让中国机电买了，金融中心是为教育的，咱们怎么能说那那个区域是高科技的区域，金融街也是，所以现在各区除了以前扎堆的，除了遗传以外还有一些变异。

【主持人】： 下面再请尤总谈一下。

【尤小羽】：因为奥运会的关系，我们这个项目还没有正式开始招租，因为还没有验收，现在我们这个楼是一个双子座的大楼，其中一个整售给一家大酒店，定位主要是传媒公司，也是给客户带来比较多的便利，在地段方面还是比较有信心的，楼的品质配套也是比较信心的。

【王秀宇】：奥运会工程比较大，我们也是外立面刚做完，10月底来验收，奥运会耽误一两个月，现在年底使用的楼很多，我们定位是金融类的客户，国际型的客户，金融类的客户还是倾向金融街，把金融街中心楼相对一有一个拓展，传媒主要是有新华社在里面，给他们3.1万平米左右，高盛集团后台服务功能管理部门在金融街扩租的时候受到局限，然后就扩到我们这些，随着这种区域性政策拉起之后我们会越来越体现价值，我们周边的公寓楼都是3万多起价，卖的就是文化的价值。

【陈　莉】：三四环之内的土地供应太紧张了。

【王文利】：写字楼必须在好地方。我们公司是做商业写字楼的，开发商应该都知道，我们属于内资代理公司，规模也是非常大的，在允许竞争的市场里面实力是很强的。

【王秀宇】：客户成交大部分在代理公司手里。

【陈　莉】：这个市场永远都是要互相依存的。

【尤小羽】：我们现在的客户大多数是金融街搬迁过来的和一些传媒公司，我们临近着中国移动，还有网通，主要还是以传媒为主，传媒行业好多今年不太景气，他们租到的价格也只能接受5块之内。

【主持人】：我们现在了解最近3月的一些优惠政策，下半年供应量集中，大家再竞争激烈一些，优惠的行为会不会越来越多。

【王文利】：我一直对开发商在出租方面有一些想法，我认为租的话，都应该租的快，我发现很多开发商就把这个事做反了，卖的时候就特别着急，租的时候搞一个很高的价格，有的一两年都没租完，损失是很大的，东方广场做的比较好，他们在当时最初的时候，它在最开始的时候先把楼租出去，如果价格特别低的话，它会给比较好的客户，可以比作羊群效应，在未来几年不断涨租金，它会把交租状况不好的去掉，包括商场也是这么做的，当时也是便宜的，最后不断换品牌， 10—20%的面积空两年，这四万平米免费的给别人用，只要有竞争就不可能提升到很高的价格，我们曾经给一个大厦制作过曲线图，刚开始价格比较高，到一定程度会出现一个大量成交的点，所以现在的写字楼报价是一方面，如果把开发商合同拿来看，也不会像我们现在说的那么贵，当然也不会那么便宜，金融街12块这种价格是报价，写字楼市场我们永远都不知道什么时候成交的，只有看合同才知道，在9月份应该掀起一个高成交，价格也不会特别高，也不会特别低，大家认为最好过的就是第四季度。

【王秀宇】：写字楼无论买卖都是十一前后。

【王文利】：我们公司地四季度占到完全业绩的一半。好多客户都会逆向思维，在好多人不要的时候他们买，感觉现在签约最合适。

【陈　莉】：上一万平米左右的客户，决策周期要多久呢？

【王文利】：应该是好几年。

【主持人】：他们也得考虑合同到期。

【王文利】：真正弄成的时候会非常快，现在北京有一批楼，像燕莎、亮马桥区域，这些都有一个特点，他们都配套比较齐全，我很喜欢，档次还不错。

下半年写字楼市场是否减速？
下半年供应量会集中爆发，CBD竞争会更激烈，空置率下半年会有很强的升高趋势，包括租金会有下降，格局会不会产生很大变化？下半年写字楼市场是否减速？

【主持人】：回到主题，主题是下半年写字楼市场是否减速，为什么这么说？源于下半年供应量会集中爆发，CBD竞争会更激烈，空置率下半年会有很强的升高趋势，包括租金会有下降，格局会不会产生很大变化？

【王文利】：我预测一下，第四季度爆发，价格降一点，大量空置就降下来了，新楼的入住率会提高上来，但是很有多老楼就会空出好多了来，大户的搬走会造成比较大的影响，因为很多客户必须搬，因为要扩了，有的楼也老了，但是入住整体来讲我觉得肯定会提高，空置会变少。

【主持人】：到下半年市场吸纳量会提高。

【王文利】：对，现在只要一个客户一搬迁，它的需求量会增加50%以上，现在很多客户的增加都觉得可怕，原来一层可以扩到一倍，扩张速度非常快，从这个角度讲消化量挺大的，我在北京做写字楼这么多年，市场需求量太让人难以置信了。

【主持人】：从企业发展的力量还有需求来说不可控的。

【王文利】：当年网络热的时候，出现历史上真空现象，当时有一个客户想租一千平米客户的时候，哪都没有，我最怕这种情况，现在没有，后来保险公司用的面积挺多的，如果不出现新经济提爆发，就是一个平稳提高，整体入住率提高的情况。

【主持人】：通过您选址的客户需求是什么样的？

【王文利】：我们主要是做大客户，我们500平米以下是不做的，现在客户有一个挺有趣的现象，客户喜欢好东西，比如同样在金融街，有一个楼档次稍微低一点，一个楼6块另外一个9块，他选好楼，现在客户都选好楼，如果未来市场有那些新出来的越好的楼，价格还可以的话，就能消化掉，现在为了为难的就是品质不高的，特别便宜的也好做。

【主持人】：好多项目都非常自信，要成为地标性建筑。

【陈　莉】：开发商运作一个项目非常系统，他拿一个项目当孩子看，所以这种是可以理解的。

【王秀宇】：下半年大的租写字楼就是年前年后，所以市场6—8月份都在做业务，第四季度随着奥运影响，比以往应该有一个升温，本身进来的外资公司，国内的公司逐渐增大，在北京增加金融的能力，还有和金融相关的公司也相对增加，这种超大的供应量它会影响，租金会向上的，高品质的写字楼决定高租赁，这是一个平稳的过程，比前三季度往上的过程，本身是每年的状况也都是这样。

【尤小羽】：下半年我觉得平稳价格是上升的，像王总说的老楼客户的搬出来，下半年会微微上调，总的出租量也会增加，因为各行各业都在扩张。

【陈　莉】：我也比较同意两位王总的说法，我自己也同意这样的观点，出租率应该不会低于第一季度，租金的走势有一个分化，或者各个开发商跟代理商充分沟通，都会非常把握年底之前黄金周期，市场叫价比较平，实际的成交价特别是大单的成交价我认为有一个趋向，谁都不会放过一个成交期，集中放量和集中吸纳，出租率稳重有升，平均价格持平或微涨。

区域活跃写字楼

　C B D

　金融街

　中关村

　亚运村

级别：	甲级
卖点：	CCTV新址东侧，雄踞CBD核心。
租价：	8.0元/天/㎡

级别：	甲级
卖点：	双地铁交汇2008建筑新地标。
租价：	7-9元/天/㎡

级别：	甲级
卖点：	地理位置优越，交通十分便利。
租价：	5.6元/天/㎡

级别：	甲级
卖点：	亚奥商圈唯一园林式写字楼园区。
租价：	4.2元/天/㎡

　燕　莎

　望　京

　东二环

　宣　武

级别：	甲级
卖点：	独具公园式办公环境，闹中取静。
租价：	7.0元/天/㎡

级别：	甲级
卖点：	新地标，升级望京商务配套。
租价：	6.0元/天/㎡

级别：	甲级
卖点：	老楼新颜，地铁上盖。
租价：	面议

级别：	甲级
卖点：	创新五A写字楼，灵动布局景观。
租价：	5.5元/天/㎡

　石景山

　丰　台

　亦　庄

　通　州

级别：	甲级
卖点：	地处风景秀丽的西山脚下。
租价：	1.8元/天/㎡

级别：	甲级
卖点：	草桥-洋桥-木樨园版块新地标。
售价：	11000元/㎡

级别：	甲级
卖点：	新城规划，无限升值机会。
售价：	18000元/㎡

级别：	甲级
卖点：	优越的地段优势成熟的园区配套。
售价：	7500元/㎡

　　编辑：马丽慧　热线电话：010—85863388-847

网易房产主编赵姝岫与嘉宾合影

盈科中心市务部副总经理陈莉现场发言

环球财讯中心营销总监王秀宇现场发言

福地广场营销总经理尤小羽现场发言

万利仁行总经理王文利现场发言

从上半年成交和租赁的情况来看，写字楼的客户在上半年呈现出很多新特点，写字楼市场在投资市场方面如何？

整个上半年写字楼的整层购买的情况并不是很好，整栋购买和整层购买主要区分在什么地方？开发商持有物业的依据是什么？

下半年供应量会集中爆发，CBD竞争会更激烈，空置率下半年会有很强的升高趋势，包括租金会有下降，格局会不会产生很大变化？下半年写字楼市场是否减速？