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2013北京楼市外围赛 通州潜力板块盘点

 

在哪里买房会升值?恐怕是所有购房者都关心的话题。总的来说,楼盘价格低于周边、有地铁开通、区域内土地市场活跃并拍出高地价都是促使楼盘升值的重要因素。向来容易随市场浮动的通州楼市,近期八通线沿线、台湖板块表现抢眼,万达拿下北苑2块地欲建万达广场、台湖拍出3块高价地,配套的即将完善和面粉高于面包的行情对房价都是不小的刺激。

[通州房价走势] 2007年前——第一轮房地产暴涨潮并没有带动通州房价

八通线自2003年开通后,通州房地产正式起步,但区域自身不能消化中高端人才的现状让通州很快成了“睡城”。当时的通州房价在3000-4000元左右。2004年,北京市政府机关东迁通州的传闻开始传播。2007年,上一轮房地产火爆之时,优质房源的价格最高时也只有8000元/平方米。

[通州房价走势] 2008年底——金融危机促使通州房价第一次挤泡沫

2008年基本上就是房价底部的代名词。2008年,金融危机来袭,在房地产走势不明的情况下,9月底,核心区的新通国际花园三期“花冠”南区开盘起价为6800元,当时引起了业内人士和购房者的极大关注。花盛香醍成交均价由8月12000元左右下降至9000元左右。

[通州房价走势] 2009年底2010年初——通州房价疯狂上涨的节点

2010年两会,CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念刚刚提出,通州房价从2009年的均价5000元/平方米飙升至3万元/平方米,仅用了一年时间。“2010年年初通州招商会上,几乎所有大的开发商都参加并在之后进驻通州。”

[通州房价走势] 2010年3月——部分楼盘成交均价破3万元

北京市房地产交易管理网过去记录显示,在通州区目前新建商品房可售项目中,2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右,而3月成交均价已超过2万元/平方米,部分房价突破3万元/平方米。

[通州房价走势] 2010年10月——“通州第一降”京贸国际城均价降7000元

2010年两会过后,通州新城规划刺激了区域内楼盘价格飙涨,主要楼盘均价基本在2万元左右,而京贸国际城均价直奔26800。但自2010年4月“国十条”颁布后,北京整体楼市呈现低迷态势,京贸国际城断然将价格降为19800,拉开了通州房价下行的序幕。

[通州房价走势] 2011年5月——限购之后通州楼市开始整体下行

自2011年3月限购开始,北京楼市整体陷入低迷,首当其冲的就是通州板块,特别是紧邻通州的远洋一方,降价4000元对通州楼市的“示范”作用不可忽视。截止到2011年5月底,通州商品房住宅库存已经超过2万套,占全市的比例已经攀升到2成,居各区县之首。

[通州房价走势] 2011年8-10月——限购之后 多楼盘价格下调数千元

限购半年之后,通州每月平均签约仅300余套,开发商开始通过价格手段吸引购房者,珠江拉维小镇、华业东方玫瑰、京贸国际城、天时名苑价格都下调数千元,通州房价仍在“去泡沫”的舆论声中低迷。

[通州房价走势] 2012年初——通州楼市的最低点 房价逼近13000元大关

就目前来看,2012年年初是调控之后通州的一个最低点,八通线沿线主流房价在13000-15000元档。老项目后期中,华业东方玫瑰推出了均价12800元的小户型房源,两居总价仅110万元左右;纯新盘中东亚一品阁更是自曝成本价,号称每平米亏800元。

[通州房价走势] 2012年下半年——市场逐渐反弹 价量齐升 整体价格涨2000元左右

受红五月、红六月和两次降息的影响,远郊板块成交回暖,楼盘降价意愿减弱。实际上,从6月份开始通州楼市开始逐渐回暖,到金九银十,华远铭悦、合生滨江帝景等纯新盘都以高于预期的价格开盘,到2012年年底主要楼盘价格较低位时期都上涨了2000元左右。

  • 2007年之前
  • 2008年底
  • 2010年初
  • 2010年3月
  • 2010年10月
  • 2011年5月
  • 2011年8-10月
  • 2012上半年
  • 2012下半年
>> 通州楼市主要板块现状分析
通州楼市地图

八通线沿线是通州楼市最成熟的区域,国泰百货、华联商场、博纳影城、贵友大厦、家乐福等大型商业配套分布在地铁沿线,该区域也是通州置业的首选。2012年年底,八通线的北苑和梨园土地成交活跃,万达夺取的北苑商务园区地块面积相当于2个万达广场的体量,梨园地块溢价率高达491%,整体配套水平的提升、较高的“面粉价格”都再次增加了八通线板块的分量。

通州潜力板块盘点
万达19.2亿再拿通州地块 总体量为2个万达广场面积

万达在通州北苑的总体量达到40万平方米,接近之前2块万达广场的面积。万达方面透露,这两个地块将按照第三代万达广场标准来设计,包括购物中心、写字楼、影院和大歌星KTV等一系列商务娱乐设施。[详细]

万达14亿拿下通州北苑地块 楼面价超9000元

万达集团以14亿元拿下通州区永顺镇北苑商务区西区商服地块,楼面价高达9013.8元/平方米,刷新区域商业地块纪录。如果一切顺利,北京第三个万达广场将正式落户通州。万达品牌进入通州,将带动通州区域的商业品质。[详细]

通州梨园地块溢价491%成交 楼面价1.2万元

通州梨园地块吸引了金隅集团、泰禾集团、新华联、旭辉集团、北京华和等9家开发企业竞争,最终北京华和以10.05亿元的总价击败对手,同时也将溢价率推高到491%以上,提出经济适用房、限价房,商品住宅楼面地价达12278元/平米。[详细]

>> 2012年年底八通线沿线主要地块成交情况
成交日期
地块位置
规划建筑面积(㎡)
起始价
成交价
受让单位
楼面地价(元/㎡)
2012-11-26
通州区永顺镇北苑商务区内
155318
0
14亿元
大连万达集团
9014
2012-11-29
通州区永顺镇北苑商务区内
246593
0
19.2亿元
大连万达集团
7786
2012-12-31
通州区梨园镇
122798
1.7亿元
10.05亿元
北京华和
12278 (剔除政策房)
数据来源:北京市土地整理储备中心 
>> 八通线沿线楼盘地图
K2玉蘭湾 ★★★★★
玉蘭湾

均价:23000元/平米

卖点:目前通州地理位置最佳

1、8号楼房源在售,主力户型为130-226平米,参加团购可享受5万抵15万优惠。[楼盘详情]

合生滨江帝景 ★★★★☆
合生滨江帝景

均价:19600元/平米

卖点:精装,环境成熟,绿化超50%

主推户型面积为88-89平米二居,112-154平米三居,精装修标准3000元/平米。[楼盘详情]

富力金禧花园 ★★★★
富力金禧花园

均价:待定,前期均价17500

卖点:精装房,户型经济

项目预计2013年推出新房源,待售户型面积为87-90平米二居,均价待定。[楼盘详情]

华业东方玫瑰 ★★★★
华业东方玫瑰

均价:16700-17200元/平米

卖点:高性价比,引入大型配套

D7、D5号楼少量房源在售,94平东西向两居均价16700;90平南北通透、纯朝南两居均价17200。[楼盘详情]

华远铭悦 ★★★☆
华远铭悦

均价:17000元/平米

卖点:距地铁900米,可读实验二小

85-90平米二居,127-130平米三居,目前购房二居享受2万抵10万优惠,三居2万抵15万优惠。[楼盘详情]

金隅花石匠 ★★★☆
金隅花石匠

均价:待定,前期均价15000

卖点:学区房,花园洋房

13号楼房源待售户型130-215平米全家庭型花园下跃产品。样板间已经开放,现房入住。[楼盘详情]

金成中心 ★★★
金成中心

均价:25000元/平米

卖点:紧邻地铁,城市综合体

项目在售6-9层散售写字楼,层高4米,面积为100-280平米,后期有住宅房源推出。[楼盘详情]

天时名苑 ★★★
天时名苑

均价:20000元/平米

卖点:紧邻地铁,周边大型配套多

主推164平米三居、193平米四居,精装修,现房;另有130平米-350平米之间跃层在售。[楼盘详情]

12月25日,通州台湖镇三地块在北京市国土局开拍,最终三块地均以超46%的溢价率成交,而在扣除配建公租房项目后,三块地中纯商品住宅的楼面价最高达1.6万元/平方米,已超出当地在售项目单价。值得一提的是,当万科首开联合体拿下台湖第一块地时,东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏便表示:“至少销售2万元以上才有利润。”

东亚台湖印象
台湖三地块均以最高限价拍出 总价达23.2亿

12月25日,通州台湖镇三幅地块均以最高限价拍出,成交总价达23.2亿元。其中万科首开联合体以总价14.2亿元拿下两地块,另一地块由“黑马”世纪鸿以9亿元竞得。3个地块去除政策房,楼面地价最高近1.6万元,而周边新盘售价仅为1.3万元 。[详细]

六环内稀缺潜力区域 通州台湖强势崛起

万达集团以14亿元拿下通州区永顺镇北苑商务区西区商服地块,楼面价高达9013.8元/平方米,刷新区域商业地块纪录。如果一切顺利,北京第三个万达广场将正式落户通州。万达品牌进入通州,将带动通州区域的商业品质。[详细]

区域内唯一在售新盘 东亚印象台湖价格大涨

东亚·印象台湖位于台湖镇剑桥中学东侧,项目一期小高层在售,主力户型为51-56平米一居,62-70平米二居,74-76平米三居,项目1月份报价15900元/平米,而12月初开盘成交价在14300元左右,追溯至项目亮相时,对外报价是11500元/平米。[详细]

>> 台湖主要地块成交情况
成交日期
地块名称
规划建筑面积(㎡)
起始价
成交价
受让单位
配建公租房(㎡)
去除政策房后楼面地价(元/㎡)
2012-12-25
4-1-017等地块
91320
5.3亿元
7.8亿元
万科首开联合体
32000
13149
2012-12-25
4-1-014等地块
119418
4.385亿元
6.4亿元
万科首开联合体
79378
15948
2012-12-25
4-1-028等地块
174913
6.138亿元
9亿元
世纪鸿
104622
12804
2011-9-7
东亚·印象台湖
287746
6.76亿元
8.24亿元
东亚新华地产
8820
2954
数据来源:伟业我爱我家市场研究院 

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