去年11月北京自住型商品房政策出台后,引发业界高度关注和激烈讨论。但作为普通购房者,对这项新政却多是雾里看花、稀里糊涂。哪些人有资格优先购买自住房?婚姻变更会对购买自住房产生哪些影响?北京有哪些自住房地块,哪些地块配套好,哪些地块价钱低?今天小编将以七问开题,为大家揭开自住房的神秘面纱。
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       自住房政策规定:凡具有在京购房资格者的购房人,均可申购自住房。具体来说,分为两类:①无房或者拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭);②非本市户籍居民家庭想申购自住房,需满足在本市无房、持有本市有效暂住证、连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税三项条件。【延伸阅读:《北京市住建委关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》】

       在申购自住房时,两类人群享有优先资格:①本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女),其中单身人士须年满25周岁;②经济适用房、限价商品房轮候家庭。

 
     
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        据住建委工作人员介绍,单身京籍满25周岁无房人士在购买自住房时,具备优先资格。在办理房产登记前结婚,住建委将视其配偶在京住房情况以家庭为单位再次对其购买资格进行审核。如果配偶名下拥有一套住房,仍可办理自住房购买手续,如果配偶名下有两套或以上住房,则取消其购买自住房资格。  
     
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         近日有网友支招,称夫妻双方假离婚,使一方或双方名下无房,能加大购买自住房的概率。从购买自住房的资格和流程规定来看,这样的操作虽然可行但充满风险;从道德和舆论的角度来看,这种方式更是有违人伦很不可取。对于假离婚申购自住房的情况,相关工作人员称住建委并没有出台相应的处罚条例。但是假离婚所伴随的巨大风险,却是购房者要自行负担的。  
     
  前车之鉴:
假离婚后丈夫觅新欢拒复婚
 
     
         目前完成申购报名的,仅有首个自住房恒大御景湾。恒大御景湾可售自住房房源约2000套,报名截止时,完成网申登记的家庭共有14.8万户,房源供需比达74比1。首批通知的优先家庭共计约8.19万户,其申购比高达41:1。从概率来看,即便是优先家庭,摇中的概率都非常小,非京籍家庭基本摇号无望。住建委工作人员称,摇中不选房视为弃权,如摇中选房并签订购房合同后放弃,则不能再次申购自住房。  
     
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        截止目前,北京共推出了37个自住房地块,他们主要分布在五环内外,少数分布在六环外,位置一般选在靠近轨道交通和配套较完善的地段。目前推出的地块里,配套相对较成熟的百子湾地块和高井地块较受关注。  
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京自住型商品房地块全解读
 
     
         坊间流传着一种简化的自住商品房和普通商品房投资收益率算法。假设某地段普通商品房的价格为A,自住商品房价格为0.7A。五年后,自住商品房可进入市场流通,假设届时房价上涨n倍,则该地段普通商品房价格为nA,自住商品房价格为0.7nA。如此一来,普通商品房的收益率=(nA-A)÷A=n-1。自住商品房按照政策规定,要向政府补交增值收益的30%,因此,自住商品房的收益率=【nA-0.7A-(nA-0.7A)×0.3】÷0.7A=n-0.7。按照这种算法,只要房价跌幅不超30%,投资自住房可谓稳赚不赔。但在现实生活中,要综合考虑货币贬值、契税、个税等多重因素,投资自住房究竟会赚或赔,尚未可知。  
     
  业内观点:自住型商品房政策牟利空间大 自住房政策让投资客蜂拥购买普通商品房  
     
         自去年北京市推出自住房以来,前期最高限价一直保持在22000元/平的水平。但就在近期,北京住建委对自住房价格做出了回应,称今后自住房价格将“随行就市”。2月21日,朝阳来广营自住房地块挂牌出让,售价28000元/平,首次突破22000元/平的最高限价。由此可见,自住房价格今后将更多元化,更贴近区域房价。另外,同一地块不同户型的房源,价格也会根据实际情况上下浮动,“一刀切”的价格策略,并不适用于自住房。  
     
  价格政策:北京自住型商品房价格将“随行就市”  
       自住房是北京市去年11月出台的楼市新政,目前仍处在探索阶段,许多后续问题尚未有明确的答案。比如自住房的首付比例是多少?贷款方式如何?这些暂时还没有定论。你认为自住房政策能切实解决夹心层的住房问题吗?你觉得自住房政策有哪些地方需要补充和完善?快来和大家一起讨论吧。
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