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房山房价3年飙升2倍 利好用尽能否掉价5000

当坐在空荡荡的地铁房山线上,看着沿途一会儿是荒地,一会儿是披着绿网外衣的“楼堆”时,恐怕很少有人会想到房山线犹如一条新穿进房山区的动脉血管,沿途楼盘如一个个肿瘤,吸收着地铁从城市核心区输送来的血液-揣着票子看房的人,得以不断膨大。【详细

库存1年飙升5000余套 房山大兴成调控重灾区

尽管龙湖时代天街、长阳半岛等项目成为寒冬中的热销明星盘,但多数项目成交惨淡让房山大兴的商品住宅库存量一路飙升,房山比去年同期增加了55%,成为楼市调控中的重灾区。【详细

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房山楼市“成长史”

[房山楼市走势] 2008年:房山乏人问津

2008年的房山,在北京楼市中一直处于房价的洼地,人们对该区域的认知度、关注度均非常有限,房山是2009年之后才开始进入密集开发阶段。

[房山楼市走势] 2009年3月:开发商不看好房山前景

2009年3月,万科副总裁毛大庆曾经“不情愿”的到房山参加了一次座谈会,表示房山并不在其计划拿地的范围之内。“公共配套不足”、“交通不畅”甚至“不大适合居住”。

[房山楼市走势] 2009年中旬:房山轻轨开工,CSD定位出炉

2009年中旬,随着包括轨道交通房山线开工建设、房山中央休闲购物区(CSD)定位出炉等众多利好消息的传来,房地产业内的各路精兵开始在房山布阵。

[房山楼市走势] 2009年9月:开发商屯兵房山

2009年9月,万科以22亿元摘得长阳起步区1号地,联手中粮以29.3亿元拿下房山长阳起步区5号地,还联合京投拿下了万科新里程项目、长阳3号地以及房山窦店的万科幸福汇项目。与此同时,绿地入驻房山拿下绿地花都会、首创拿下芭蕾雨奥特莱斯项目 、首开拿下熙悦山项目、城建拿下徜徉集项目、中铁建拿下了长阳国际城项目。

[房山楼市走势] 2010年8月:房山轻轨试运行

2010年8月28日,轨道交通房山线空载试运行,连同已有的京石高速,将成为拉近北京和房山时空距离的两大动脉,轻轨房山线的开通也将直接打通房山楼市的任督二脉。

[房山楼市走势] 2011年1月:房山区域成交火热

2011年1月房山区域的成交量为1421套,占全北京市成交份额的13%,区域成交均价为14979元/平方米,2月份房地产政策一经推出,区域成交量急转直下落至175套,成交占比也跌至4.66%。

[房山楼市走势] 2011年4月:房山真刀真枪价格大战

2011年4月中旬房山首块“限房价,竞地价”的长阳国际城首期开盘将房山的房价拉低至1.2万元/平方米左右的水平后,房山区域的竞争从暗流涌动到真刀真枪价格大战。

[房山楼市走势] 2011月6月:开发商连连推盘

2011年6月,包括万科长阳半岛、首开熙悦山、徜徉集、首创芭蕾雨、中铁建长阳国际城在内的8个项目拿证上市。

[房山楼市走势] 2011年上半年:房山新增供应商品住宅8997套

2011年上半年房山区新增供应商品住宅8997套,新增供应面积达74.8万平米,而7月份没有新增项目入市。从销售成交的数据来看,2011年1至7月份,区域共成交商品住宅7034套,成交面积65.1万平米。

[房山楼市走势] 2011年8月:楼市萧条 成交放缓

2011年8月开始进入萧条期。房山成交量急剧萎缩。虽然在9月份因为翠林漫步等个别项目成交火热,成交量有所回升,但是到了10月份又再次陷入了低谷。

  • 08年
  • 09年3月
  • 09年4月
  • 09年9月
  • 2010年8月
  • 2011年1月
  • 2011年4月
  • 2011年6月
  • 2011年1-7月
  • 2011年8月
     

城南计划刺激南城楼市 房山受益最大

将极大弥补房山的医疗教育资源,推动房山长远发展...

 

CSD规划出炉 打造中央休闲购物区

长阳半岛被划分包括高端商务、时尚休闲的6大组团...

 

房山地铁开通 区域楼市全线升温

房山线将向西延伸,新增两条线路,12座车站...

 

房山线周边地块受开发商“热捧”

万科中粮、首创、绿地、绿城、中铁、北京城建...

虽然房山房价没能迈进2万元/平米的大关,但与背靠CBD和配套更为丰富的大兴、昌平等远郊区相比,房山已经不具备任何优势。因此,房山楼市也开始走通州之前的老路,开始出现成交量下滑、库存攀升。  

价值洼地已被填平

 成交下降 库存攀升 双压高房价

摘要:在今年底的媒体答谢会上,万科副总裁毛大庆表示,中粮万科长阳半岛今年完成签约额36-37亿,销售额可能超过50亿。即便这样,住建委网站和多家机构统计数据显示,长阳半岛销售下滑非常明显。2010年长阳半岛实现了4次“日光”,2011年上半年新推房源销售初期的去化率依然保持在80%。但今年8月获得预售许可的490套房源,截至12月29日签约率仅64.1%。[详细]

长阳半岛沙盘被围的水泄不通
开盘初期吸引了多次看房团网友
长阳半岛的宣传口号
长阳半岛83-100平2-3居,均价16000起
 
部分区域靠“预期炒作” 实现“价格上位”

摘要:今年1月房山成交量为1420套,占北京成交份额的13%,2月房产政策推出,成交量下落至175套,成交占比跌至4.66%,此后部分项目不断以价换量,新盘低价入市,区域成交情况也一直起伏,最高月度成交量曾达1192套,而最低仅为437套。同时成交均价也出现下跌,11月成交均价12396元/平米,相比年初下跌幅度17.3%。[详细]

 

focus

长阳

长阳:同质化竞争严重致房价仍有下行压力

从区域的成交情况来看,低价开盘与降价销售取得一定成果,翠林漫步9月入市当月成交150套,首开熙悦山、芭蕾雨悦都、绿地新都会国际花都月均成交量均在两位数以上。长阳光和作用虽已调低价格,但由于距长阳核心区较远,近两个月成交套数仅为3、4套;另一个项目建邦华庭价格居高不下销售仅7套。

focus

良乡

良乡:内部客源对区域仍有一定支撑

良乡当地企业开发的老项目较多,如阳光邑上、北潞尚界、瑞雪春堂、鸿顺园等,老项目因产品品质参差不齐,价格也相差较多,其中瑞雪春堂与鸿顺园东区价格12000-14000元/平米左右,而阳光邑上与北潞尚界15000元/平米左右。作为唯一一个大房企进驻良乡开发的金地朗悦,目前售价15000元/平米左右。

focus

窦店

窦店:“外来和尚会念经”

山水汇豪、水墨林溪与世界名园是区域内的老项目,而万科幸福汇则是大型房企今年进驻的新品。与良乡的情况类似,区域老盘的售价均在7000-9000元/平方米左右,而新盘万科幸福汇项目开盘均价为10500元/平米。

☆ PK:房山及昌平成交趋势图
房山
房山住宅月成交
成交套数
成交均价(元/㎡)
2011年1月
1420
14978
2011年2月
175
15052
2011年3月
732
15183
2011年4月
1191
13594
2011年5月
1185
13194
2011年6月
955
13543
2011年7月
937
13401
2011年8月
442
14715
2011年9月
615
13163
2011年10月
437
13725
2011年11月
578
12411
2011年12月
298
10738
数据来源:亚豪机构 
pk
昌平
昌平住宅月成交
成交套数
成交均价(元/㎡)
2010年12月
1294
19954
2011年1月
1206
19254
2011年2月
190
26596
2011年3月
347
17443
2011年4月
328
19416
2011年5月
942
18125
2011年6月
973
22035
2011年7月
1273
19188
2011年8月
1277
17981
2011年9月
760
20318
2011年10月
750
19044
2011年11月
405
19836
数据来源:亚豪机构 
pic
房山:成交降 库存升 双压高房价

房山楼市目前的库存量超过12000套,相比去年同期约增加了55%。在限购的最初几个月,房山区成交量占全市占比甚至超过20%,但是最近从8月开始,成交量连续下滑,10月份更是创造了429套的低成交量,不足限购之初的一半。按目前的销量,消化库存至少需要两年时间。

楼市对比
pic
昌平:成交状况略好于其他远郊区域
近期昌平入市楼盘定价较低。从总体成交量看,9-10月份在售的新项目较多,一些老项目价格出现下降,如热门项目金隅万科城,第四季度房价直降4000元/平米;10月份销售套数较多的首开国风美唐售出267套,比上月增加148套,大部分项目销售量情况环比上月有所减少。

真实的楼盘“底价”

房山楼市起伏跌宕

2009年初,房山的房价大约在5000-6000元/平米,出让的土地楼面地价约为近2000元/平米。就在这一年,“南城计划”推出,城铁、CSD概念才使房山这块价值洼地具有了可以利用的空间。[详细]

※亚豪机构副总经理任启鑫表示:“房山的开发情况发展迅猛,大批项目也随之入市,同时房价也一路飙升,近两年间房价上涨幅度高达50%。但在楼市调控之后,房山配套少的弱点也自然显露,成交量一路下滑,项目入市量并没有相应减少,所以库存量不断飙升。”

 
时间
住宅地块数量
规划总建筑面积(万平米)
楼面价(元/平米)
2009年
9
221.5247
4402
2010年
18
329.8271
5053
2011年
7
73.8796
4345
合计
34
324.49
6844
网易房产数据中心统计 
☆表1:房山主要在售楼盘拿地成本:最低仅2467元/平米
项目名称
拿地时间
拿地总价(亿元)
规划建筑面积(㎡)
楼面地价(元/㎡)
现均价(元/㎡)
2009年9月
51.3
893780.1
5742
17220
2010年5月
9.83
189091
5200
14274
2009年12月
3.9
127147.1
3071
13884
2009年12月
17.2
664566
2588
15166
2010年2月
9.26
375213
2467
17130
2010年5月
14.6
286611.81
5094
12487
2010年5月
14
241948
5795
15851
2010年6月
11.53
211745.85
5443
13665
2010年12月
19.1
374112.33
5105
16916
数据来源:北京市土地整理储备中心网站(统计数据截至12月31日) 
☆表2:2011年房山代表项目成交走势
2011年6月
2011年7月
2011年8月
2011年9月
2011年10月
144套
64套
181套
74套
46套
-
-
-
151套
30套
128套
67套
31套
59套
50套
-
53套
23套
10套
33套
-
33套
9套
23套
57套

房山各楼盘促销

翠林漫步:低密洋房2-4居 全款95折

项目一期主推1、2、8、9、10号楼,户型面积为84-95平方米两居,121-147平方米三居,149-157平方米四居。全款95折,贷款96折。项目2号楼起价为13500元/平米。[详细]

长阳光和作用:82-87平 最高优惠30万

87平米平层两居,总房款优惠10万;82平米跃层两居,总房款优惠20万;Loft(5.6米挑空)两居,总房款最高优惠30万。项目计划后期推出90平方米左右3居。[详细]

首开熙悦山:2-3居在售 购房享20-30万优惠

在售房源为100平米左右3居和75-85平米2居,起价13200元/平,均价14500元/平。2、12、15号楼特价优惠,购房可享受20-30万的优惠,2居115万/套左右,3居150万/套左右。[详细]

芭蕾雨悦都:80-90平2-3居 办卡享折上返点

80-90平米2-3居为主。全款94折,首付50%享97折,贷款98折。奥特莱斯预计12月底试运营。项目正办理“悦尚卡”,持卡购房可享受1个点的折扣优惠,另10天之内签约可再享1个点的折扣优惠。[详细]

金地朗悦:主推77-131平米 全款96折

5号楼户型90-98平米3居,16000元/平;洋房户型88-121平米3居;小高层户型77-80平米2居、88-131平米3居,均价15500-16000元/平。全款96折优惠,贷款98折。[详细]

徜徉集:160-180平3-4居 周末购房减免4万

徜徉集当前主推7、10和11号楼,160-180平方米3-4居,均价16000元/平米,毛坯交房。全款96折优惠,贷款98折,每周六日购房可享总款直减3-4万的优惠活动。[详细]

知名房企屯兵房山

万科
3次联合中粮地产

1次联合京投置地

万科联手中粮地产房山拿3地块 共120万平米;万科联手京投置地9.2亿夺长阳地块。

中粮地产
联合万科拿长阳起步区3地块

楼面价6443/5726/6223元/平米

2009年9月至2010年5月,万科和中粮3次联手拿下长阳起步区3地块,总面积达120万平方米。

北京城建
长阳镇起步区4号地

15.1亿元

2009年9月——北京城建以15.1亿元竞得长阳镇起步区4号地项目用地。

绿地集团
房山区拱辰街道办事处一地块

17.2亿 楼面价3633元/平

2009年12月4日——上海绿地以17.2亿元取得,成为绿地进入北京后的第二个项目。

首创置业
长阳新型住宅产业综合体项目

26亿元

2010年2月25日——首创置业以26亿元取得,总建筑面积36万平,准备建华北奥特莱斯的旗舰店。

北京建工
长阳镇起步区8号地

14亿元 楼面价7500元/平

2010年5月18日——北京建工以14亿取得,平均楼面价高达7500元/平,刷新房山地王纪录。

中铁房地产
长阳镇起步区6号地

14.6亿元

2010年5月20日——中铁房地产以14.6亿拿下6号地,得到他们在房山的第二个项目。

首开
房山线长阳站8号地东侧地块

11.5亿元

2010年6月29日——首开公司获得房山线长阳站8号地东侧地块使用权,拿地总价超11.5亿元。

金地集团
房山线理工大学站3号及5号地

19.1亿元 楼面价6367元/平

2010年12月14日——金地集团以19.1亿元竞得,建筑面积30万平米,招标底价为14.8亿元。

房价谁说了算?

盛大林:住建部与国土部“顶牛”了,怎么办?

摘要:建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市,确需利用农村建设土地建公租房试点,由省级政府报批并由国土资源部审批。此前北京已经提出在集体土地上建设公租房,但是这项政策受到其他地方政府和国土部门的反对。[详细]

叶檀:房价大幅下跌很可怕

摘要: 房价下跌50%很可怕,那意味着实体经济崩溃与信用市场冻结。不要说房价同比下降30%,哪怕是下跌20%,包含通胀因素在内,意味着房价下跌25%以上。到那时,恐怕我们等来的不是房地产继续调控,而是政府再次放松房地产调控,房价迎来报复性反弹,到那时,拉加德放松房地产的调控就会成真。[详细]

陈真诚:反房地产暴利热问题冷思考

摘要:房地产开发体制的扭曲,财税体制、拉动GDP增长的经济制度缺陷,是导致房地产暴利的主要原因。如果要真正反房地产暴利,让房价降下来,关键要打破暴利体制的存在,要反行政性垄断,严格控制地价水平,同时要降税减费。[详细]

杨红旭:700万套安居房低调却给力

摘要:12月22日在全国住房保障工作会上,住建部代表“国务院保障性安居工程领导协调小组”与地方政府签订2012年的保障性安居工程工作责任书,开工总量基本确定为700万套,竣工总量为400万套。[详细]

 

在限购的最初几个月,房山区成交量占全市占比甚至超过20%,但是最近从8月开始,成交量连续下滑,10月份更是创造了429套的低成交量,不足限购之初的一半。按目前的销量,消化库存需要两年时间。房山的配套迟迟不到位、房价居高不下、成交量下降、库存高企、名牌房企逐步撤退。一切准备就绪,只待降价!

 
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