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新盘"响炮"变"哑炮" 昌平楼市降幅仅20%?

位于昌平的金隅万科城项目,近日推出均价1.4万元/平米的房源,与之前产品相比,价格下调了近4000元/平米,而位于昌平核心区域的龙山华府将推出最低价11000元/平米的小户型,这不禁让人产生猜测,昌平楼市的底线会是多少?【详细】

京29个项目年底入市 昌平和大兴成供应热点

调查数据显示:12月入市项目约29个,其中21个处于郊区,占比达72%。预计住宅套数可能达8000套以上,郊区提供房源将达6000套以上。昌平和大兴成为12月京城楼市供应的热点区域。【详细】

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远郊板块,你会考虑在哪购房?
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昌平楼市“成长史”

[昌平楼市走势] 2003年-昌平卫星城东区用地规划调整

2003年,《昌平卫星城东区用地规划调整及控制性详细规划》获得正式批复。

[昌平楼市走势] 2007年-昌平新城规划获批

2007年1月,《昌平新城规划(2005-2020)年》获得批复。根据规划,昌平新城包括昌平组团和沙河组团,其中东部新区是昌平组团的重要组成部分。昌平新城东区位于老城区东侧,规划范围内将建设一个占地总面积136公顷,集商务办公、商业金融、休闲娱乐为一体的商务中心区。

[昌平楼市走势] 2009年-昌平房屋销售价格止跌回升

2009年初为促进房地产市场的健康稳定发展,北京市出台了相关的政策,致使房屋销售价格止跌回升。从环比和同比指数看:3月份开始价格环比持续小幅上涨,7月份价格同比由降转升,一路走高,2009年末全区房屋销售价格指数上涨5.8%(基数为100)。

[昌平楼市走势] 2010年初-大中关村概念 昌平与海淀两区深度联动

2010年初,政府提出“大中关村”概念,紧邻海淀的昌平被纳入中关村核心区范围,这是北京新城中将区域发展与核心区产业“绑定”在一起的新城板块,昌平与海淀两区深度联动,无疑是区域发展的最好保证。

[昌平楼市走势] 2010年上半年-昌平房价整体小幅回落

2010年上半年,春节前后有小幅回落,3-4月份随着北京整体市场而回暖,但由于地理位置较偏,回暖有限。五月份之后受收紧政策陆续出台的影响,逐渐出现回落的迹象。

[昌平楼市走势] 2010年下半年-昌平楼市成交火热

2010年7月昌平楼市成交量一举跃升至全市16区县首位之后,8月昌平在第一的位置上站得更稳,区域成交量占到全市两成以上。9月份随市场回暖和昌平线开通的预期,区域楼市价格回升,但受二次收紧政策的影响,价格回升幅度有限。

[昌平楼市走势] 2011年初-昌平楼市未受昌平线地铁影响

2011年初,昌平线通车,北京中原三级市场研究部调查的地铁沿线区域未出现明显的地铁效应,昌平成为近期城铁开通和试运行期间反应最“平静”的区域。

[昌平楼市走势] 2011年6月-昌平区域新盘集中放量

2011年6月,沉寂已久的昌平楼市迎来久违的新盘放量,包括金隅嘉业、保利、首开等品牌房企纷纷“出动”集中推盘,昌平计划在6月开盘的项目有11个,占全市开盘量近30%,是近三年来区域新盘放量最集中的一个月。昌平也因此成为继通州、房山之后,品牌房企集中争夺的新“战场”。

  • 2003年
  • 2007年
  • 2009年
  • 2010年初
  • 2010年上半年
  • 2010年下半年
  • 2011年初
  • 2011年6月

昌平楼市现状

在2011年严厉的调控政策下,通州、大兴等远郊新城,出现了明显的房价走低趋势,但昌平区由于其自然资源、交通规划等优势的影响,该区域楼市的交易情况明显要好于其他的新城区域。

 

昌平楼市主要分为4个板块,昌平新城、小汤山(沙河高教园)、西三旗回龙观、八达岭。各个板块产品具有明显差异,客群定位也差别较大,但从实际成交的情况来看,品牌地产的项目、性价比高的项目、及定位明确的项目均取得了较好的销售业绩。

 

 

 

昌平与通州价格趋势图

昌平
昌平住宅月成交
成交套数
成交均价(元/㎡)
2011年3月
347
17443
2011年4月
328
19416
2011年5月
942
18125
2011年6月
973
22035
2011年7月
1273
19188
2011年8月
1277
17981
2011年9月
760
20318
2011年10月
750
19044
数据来源:北京中原市场研究部 
pk
通州
通州住宅月成交
成交套数
成交均价(元/㎡)
2011年3月
156
19492
2011年4月
170
21464
2011年5月
460
19016
2011年6月
409
20646
2011年7月
231
23595
2011年8月
395
17144
2011年9月
496
16900
2011年10月
260
16577
数据来源:北京中原市场研究部 
pic
昌平:成交状况略好于其他远郊区域

近期昌平入市楼盘定价较低。从总体成交量看,9-10月份在售的新项目较多,一些老项目价格出现下降,如热门项目金隅万科城,第四季度房价直降4000元/平米;10月份销售套数较多的首开国风美唐售出267套,比上月增加148套,大部分项目销售量情况环比上月有所减少。

楼市对比
pic
通州:成交量及均价均低于大兴
到了8月份在部分项目价格明显下调的影响下,通州成交量有所回升,到了9月份成交量达到了496套,达到了调控后的新高。但是这一成交量相比2009年7月创造的通州单月成交量最高2975套依然跌幅超过8成。成交房价则出现了明显的松动,8-10月三个月,房价从1.7万到1.6万,实现了三级跳。

昌平真实的楼盘“底价”

2010年楼面均价达7213元 多数新盘最高降20%

统计数据显示,今年6月开盘的11个住宅项目中,有8个项目为金隅、万科、保利等知名房企开发项目,下半年楼市,金科、融创、远洋、中海、金融街等知名房企项目也扎堆入市,昌平成为北京郊区新城中品牌房地产开发企业最集中的板块之一。[详细]

※北京中原市场研究部统计:昌平最近4年的住宅土地规划建筑面积供应量达到了430万平米,占到了全市供应总量的11.3%,仅次于房山区和大兴的土地供应量。但进入2011年受调控影响,今年昌平区还没有住宅地块成交。

 
时间
住宅地块数量
规划建面(平米)
楼面价(元/平米)
2008年
7
1770483
3228
2009年
5
553873.62
3271
2010年
13
1422076.18
7213
2011年
0
0
0
合计
25
4295809.37
5062
数据来源:北京中原市场研究部 
☆ 昌平区主要在售楼盘拿地成本:最低仅1243元/平米
项目名称
拿地时间
拿地总价(万元)
楼面地价(元/㎡)
销售均价(元/㎡)
网签均价(元/㎡)
2007年3月
76500
1243
14000
12577
2007年8月
99680
3070
19000
13825
2010年9月
128000
6633
23000
23170
2010年12月
88020
7620
17000
16520
2010年3月
68000
7442
17000
16806
2010年3月
230000
15101
35000
44218
数据来源:北京市土地整理储备中心网站 

昌平四大板块

昌平新城
昌平新城区域内的项目均是普通住宅或者花园洋房类的产品。通常以两居、三居为主,主要是满足刚需及改善性需求的客户居住。由于调控政策的持续发力,前期的有效客户逐步释放,越来越多的项目加入降价行列。金隅万科城项目近期报价为14000元/平米,与前期的产品相比,每平米直降了3000元。区域内一些热点项目的成交情况还是不错的,例如金隅观澜时代项目,7月份开盘当日就认购过半,单月就成交了115套,截至11月份,该项目已经成交了20多套,而从成交均价来看,这几个月的价格走势一直比较平稳,维持在17000元/平米左右。据亚豪机构分析,该区域入市项目增加,竞争压力不断加大,房价走势下行的风险增加,因此,项目间的销售压力会进一步增加。
小汤山(沙河高教园)
小汤山及其周边区域无疑是昌平楼市的重要的组成部分。大批的高端别墅项目聚集,据亚豪机构调查统计,目前该区域在售的项目多达13个,如御汤山、龙脉温泉花园、金科王府等,均是千万级以上的别墅项目。此外,还有3个即将入市的项目如上湖、望都新地、金科西府等。数据显示,仅10月份,昌平区域别墅成交套数达89套,其中位于小汤山别墅区的中海尚湖世家、温哥华森林北郡、远洋傲北、御汤山四个项目就成交了80套,占据了89.9%。三季度以来,区域内的别墅项目成交量有了明显的增加,八、九月份成交均在40套左右,而10月份几乎翻倍。虽然受到了严格的限购政策影响,但别墅项目的稀缺价值还是受到了财富阶层的青睐。
西三旗回龙观
该区域有个明显的特点就是,商住类项目占据了较大的比例。位于回龙观13号线周边的商住项目,在户型面积设计,产品定位、价格策略上均有一定的相似性,均是以中小户型为主的产品,定位于首次购房的客群为主,价格水平在16000元左右徘徊,低于该区域整体房价水平。该区域2011年来,成交情况较好,其中首开国风美唐、住总万科·金域华府等项目均是区域的明星楼盘,三季度,仅首开国风美唐一个项目就成交了1110套,成交均价也从13530元/平米,上涨到10月份的19511元/平米,上涨幅度达44.2%,每平米上涨了五千多元。亚豪机构分析称,由于商住项目不受限购政策影响,加之亦商亦住的特点,使其在弱市环境下,确定了较好的业绩。
八达岭
在昌平楼市中,八达岭区块的在售项目并不是很多,仅龙山华府、北京湾、香江别墅等。从价格水平上来看,区域内的普通住宅产品售价在15000元/平米左右。而别墅项目的套均价格在600万-1200万元之间。从该区域产品的实际成交情况来看,定位清晰的产品销售情况相对较好,如香江别墅项目,仅在8月份就成交了22套,位列当月区域成交榜首。八达岭区域的在售项目,临近西山自然环境俱佳,又毗邻海淀区科技产业园区,是名副其实的产业园区的居住后花园。因此,在吸引园区潜在客户方面具有一定的优势,尤其是对于高科技企业的白领人士。

昌平二手房市场

昌平区域内大部分在售的二手房以经适房为主,如回龙观、天通苑小区。回龙观、霍营、天通苑区域内楼盘项目,目前在售的二手房有80%左右均出现价格下降,二手房报价主要分布在12000元-18000元/平方米,相比调控前下降了10%左右。中原研究机构统计显示,昌平区在最近几个月虽然没有出现类似通州大幅降价的现象。随着区域一手房供应量的增多与价格的下调,昌平区域内二手房正面临较大压力。 随着区域内新房供应的增加,以及均价的回落,给该区域大量的二手房源很大的降价压力,受整体市场的降价潮的影响,成交均价已经出现回落。 预计年底昌平区域房价还将进一步回落。
☆ 昌平区热门降价二手楼盘情况
项目名称
地址
户型面积
目前均价(元/㎡)
龙泽苑
八达岭高速回龙观出口轻轨13号线龙泽站旁边
66-188平米两居室
18578
天通苑
立水桥以北1.5公里处
79-114平米两居,130-161平米三居
14982
矩阵小区
昌平京昌高速公路回龙观出口正东3公里处
51-70平米一居,65-118平米两居
19586
润枫欣尚
昌平区东小口镇中滩村
63平米一居
17408
东亚奥北中心
立水桥城铁站,地铁13号线和5号线交汇处
24-73平米一居,85-92平米两居
20000
立城苑
昌平区东小口镇立水桥甲3号院
61-120平米一居,115-150平米两居
18677
数据来源:北京中原市场研究部 

房价谁说了算?

盛大林:“任志强们”的发展是政府给的吗?

摘要:王珏林称"房地产市场是政府培育起来的,“任志强们”的发展也是政府给的,任志强基本都是乱说,吃了肉还骂娘,挣了钱还不满意"。[详细]

叶檀:房地产市场今年深秋 明年入冬

摘要:房地产投资的黄金时代已经过去,只要能扛就能赚钱的时代一去不复返。2012年的房地产调控大方向不会变,但会更加务实,注重微调。[详细]

陈真诚:春节后房价或加速下降

摘要:明年房地产调控将更严厉,调控政策只会继续从紧而不会放松,房地产市场将加速回调,房价将加速下降。[详细]

杨红旭:房价下跌二成可算“合理回归”

摘要:房价持续下跌超过三个季度基本上可以说是效果比较显著,一线、二线城市如果房价整体出现15%-20%这样一个跌幅,那肯定是可以定义为实现了合理回归。[详细]

 

昌平扎堆入市的一线房企8月份后成交量并未乐观。与金域华府相比,领秀慧谷二期在6,7月均售出百余套后,8月成交量直接跌入谷底,10月份仅销售出4套,11月份的成交套数也为个位数。而这些楼盘项目在开盘前,则都满怀希望,狠下血本,做足了宣传工作,投放大量楼盘广告。如今看来,这些品牌房企从“满怀希望”走向“万分失望”境地。

 
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