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龙湖“裸奔” 大兴楼市重回2009?

继北京通州区房价率先下降打开北京楼市下跌通道之后,近期,大兴区楼盘似有后来居上之势。龙湖时代天街以11800/平开盘,首期216套房源当日售罄,风头盖过了朗文世家,并成为现阶段楼市范本。

大规模深度降价潮将来袭 大兴成“重灾区”

据北京房地产交易管理网数据显示,截至11月24日,通州、大兴新房源为238套、412套,而11月成交均价更是持续下跌至15725元/平米、17454元/平。 从8月开始连续4个月大兴区域出现了断崖式下调。

购买大兴房产你最看重什么
你认为大兴楼市“低价”是多少
你认为房价还会持续下跌吗

大兴房价“成长史”

[大兴楼市走势] 1997年——大兴房地产正式起步

这一年以名校北京四中为卖点的大兴黄村兴涛家园,该项目是大兴黄村房地产市场的发端,当时售价4000元/平米,在黄村已属于天价。当时,大兴黄村区域楼盘寥寥无几,比较知名的还有华润·翡翠城和原生墅,两个都是低密度住宅产品。由此看来,大兴楼市在产品方面的起步是很高的。

[大兴楼市走势] 2000-2002年——大兴楼市正式进入发展期

2000-2002年回龙观大型居住区兴建,天通苑综合社区入市,八通线轨道建设进入施工阶段,北京房地产市场彻底的“动”了起来。就在市场受到这种发展预期挤压后,亦庄经济技术开发区凭空而起,在接下来的2年内,成为北京最火的区域之一,由此正式拉开了大兴区域进入高速发展期的序幕 。

[大兴楼市走势] 2003年前——大兴楼市迅猛发展

大兴区在2003年前后得到了迅猛发展。2003年12月,顺驰地产以9.05亿元的高调姿态拍走大兴黄村地块,让大兴楼市首次纳入购房者关注的范围。这个后来被命名为顺驰领海的项目,当时楼面地价约为2057元/平米,“天价地块”迅速提升了大兴的区域价值。

[大兴楼市走势] 2004-2005年——房地产市场发展放缓

04、05年之后大兴区进入了一个停滞阶段,开发的数量和体量都有所放缓。

[大兴楼市走势] 2007年——大兴房价猛涨节点

2007年,大兴这种被冷落的态势才有所转变,当时北京楼市出现了大范围的价格飙升。一个高档楼盘几乎每月都会上涨千元。

[大兴楼市走势] 2008年——在楼市普涨北京下以其合理的价格区间受关注

2008年上半年,北京楼市大幅普涨,通州楼市的多个项目售过万。就在这个绝佳的市场空档期,大兴的房价仍然处于一个较低的水平,当市场转向寻找价值洼地,特别是在时,大兴区域的房价则以其合理的区间得到购房者的认可。

[大兴楼市走势] 2009年——大兴房价“腾飞”过万 高涨70%-100%

2009年大兴楼市开始腾飞,这一年对大兴楼市来说有太多的利好。11月初,随着《促进城市南部地区加快发展行动计划》的发布,政府加快大兴的土地供应,。保利、绿地、东亚新华等几乎在北京露过面的大房企都来了,大兴区域的楼面地价持续被刷新,在当时最高楼面地价每平米已过万元。

[大兴楼市走势] 2010月——跻身北京楼市最火区域之一

2010年大兴楼市无疑是京城最为火爆的区域之一,区开盘项目的整体开盘均价为18452元/平米;地铁大兴线周边项目较多,达7个。从价格走势来看,这些地铁沿线的项目,价格呈现上扬的趋势。

[大兴楼市走势] 2011年1-6月 大兴市场持续放量 区域均价涨至20000元/平米

2011年上半年,大兴区域仍持续放量。据亚豪机构统计,上半年大兴区域新增入市项目共14个。而放量楼盘也从刚需盘,开始向高端盘转变。大兴黄村的区域房价已上涨至20000元/平米。

[大兴楼市走势] 2011年6-12月

受新政影响,成交持续回落,8月份后,大兴房价进入下行道,均价由两万跌回1600元/平米。

  • 1997年
  • 2000-2002年
  • 2003年
  • 2004-2005年
  • 2007年
  • 2008年
  • 2009年
  • 2010年
  • 2011年1-6月
  • 2011年6-12月

大兴房价见底了吗?

在大兴,虽然一些项目凭借较高的成交量成为亮点,但在调控政策的持续施压之下,目前的大兴楼市数据仍在释放整体下行的信号。

 

在成本方面,如果在高点拿地的龙湖时代天街尚有“微利”的话,那么除了同样拿在高点的恒盛小镇艺墅,其它多数项目仍有继续降价的空间。其中,顺驰在2003年拿下的领海朗文世家地块,当时的楼面地价只有1715元/平米,成交均价却高于龙湖,达16066元/平米。金地仰山的楼面地价逼近龙湖时代天街,但售价却几乎高出后者一倍。

 

 

 

 

 

“万元盘”频出

☆ “万元盘”展开市场争夺战
 龙湖“裸奔”楼市 加重大兴降价预期

摘要:来自北京市房地产交易管理网和中原地产的统计显示,11月9日开盘之后的第一周,龙湖时代天街迅速网签156套,回笼资金1.65亿元,占据今年第47周成交额和成交量的双料亚军,并占到了11月新盘总成交量的40%,仅次于把快销作为重要指标的万科旗下之长阳半岛 。 [详细]

200余套房2小时售罄
均价:11800元/平米
均价:11800元/平米
户型:89平米-168平米2-4居户型
楼面价:4589元/平米
网签均价:10715元/平米
 
楼市成交陷冰点  低开及降价盘受青睐

摘要:降价潮来袭之后,在大兴区进入公众视野的非龙湖一家。领海朗文世家凭借周销34套,回笼资金0.73亿元,升上北京第47周成交前5的位置。而金地仰山资料论坛)周销14套,也位居成交套数榜前10。加上龙湖时代天街,大兴在第47周销售前10中占据3席,力压其它区。此外,旭辉御府、龙熙顺景、兴业嘉园、金色漫香郡、首邑溪谷等项目在下半年开盘迄今,都获得不了不错的销售业绩 。 [详细]

 

11月

降5300

领海朗文世家——降价后取得了近100套的销售业绩

11月项目由开盘18500元/平米降为13200元/平米,在楼市总体市场环境不利的情况下,取得了南城热销成果。

5月

起价9999

金色漫香郡——低价开盘均价12000/平米

5月三期低价开盘热销当日成交达6亿,10月四期优惠力度不断增加,起价跌破万元,低至96折。

9月

减31万

龙熙顺景——优惠总价减31万 网签均价10666元/平米

7月三期低价开盘231套房源,现已签约77套,项目优惠后进一步引起来购房者的关注。

11月

降7200

旭辉御府——开盘均价24000/平米——特价房16800/平米

开盘当日,推出100套特价房源,近百组购房客户到场选房,单日认购金额超过亿元。

☆ PK:大兴及通州降价趋势图
大兴
大兴住宅月成交
成交套数
成交均价(元/㎡)
2011年3月
475
21401
2011年4月
528
19264
2011年5月
835
19251
2011年6月
1048
17211
2011年7月
712
19142
2011年8月
1020
20287
2011年9月
725
19843
2011年10月
844
18351
数据来源:北京中原市场研究部 
pk
通州
通州住宅月成交
成交套数
成交均价(元/㎡)
2011年3月
156
19492
2011年4月
170
21464
2011年5月
460
19016
2011年6月
409
20646
2011年7月
231
23595
2011年8月
395
17144
2011年9月
496
16900
2011年10月
260
16577
数据来源:北京中原市场研究部 
pic
大兴:成交放缓 均价持续下滑

大兴区目前主要在售的住宅楼盘有20个左右,主要位于黄村新城、以及大兴线等轨道交通沿线。从总体成交量看,在金九银十大兴成交量不仅未上涨,甚至有所下滑,月平均交易住宅套数在750套左右。均价则相比7-8月有所下调,9月份成交均价为19843元每平米,在10月份下滑至18351元每平米。

 

楼市对比
pic
通州:成交量及均价均低于大兴
到了8月份在部分项目价格明显下调的影响下,通州成交量有所回升,到了9月份成交量达到了496套,达到了调控后的新高。但是这一成交量相比2009年7月创造的通州单月成交量最高2975套依然跌幅超过8成。成交房价则出现了明显的松动,8-10月三个月,房价从1.7万到1.6万,实现了三级跳。

真实的楼盘“底价”

大兴步通州后尘 京郊楼市降价蔓延

据了解,大兴区目前主要在售的住宅楼盘约有20个,主要位于黄村新城以及大兴线等轨道交通沿线。新项目的低价入市更将刺激目前在售的老项目降价。 [详细]

※链家地产首席分析师张月称,开发商在大兴拿地意愿的跌落,拿地预算空间的缩减。根据链家地产市场研究部统计,大兴今年开盘项目的平均签约率仅43%,较前两年下降约30%,而库存却较09年倍增,仅次于朝阳和通州。

 
时间
住宅地块数量
出让面积(万平米)
楼面价(元/平米)
2008年
5
48.95
2261
2009年
14
131.07
7359
2010年
8
114.16
8050
2011年
7
30.31
7347
合计
34
324.49
6844
数据来源:北京中原市场研究部 
☆ 大兴主要在售楼盘拿地成本:最低仅1715元/平米
项目名称
拿地时间
拿地总价(万元)
楼面地价(元/㎡)
销售均价(元/㎡)
网签均价(元/㎡)

龙湖时代天街

2010年12月

348089

4589

11800

10715

恒盛小镇藝墅

2010年5月

37600

3769

11000

9194

领海朗文世家

2003年12月

90500

1715

14500

16066

金色漫香郡

2007年9月

120329.9 

3587

11500

11572

金地仰山

2009年7月

156200

4479

20000

20185

龙熙顺景

——

——

——

10500

10643

数据来源:北京市土地整理储备中心网站 

各楼盘促销“耍花样”

龙湖时代天街:微利卖房 均价11800/平

位于地铁4号线次首站的龙湖时代天街11800元起价开卖。该项目负责人表示,此次开盘项目只有微利,并非大家猜测的亏本卖房。而项目低价开盘再次刷新了大型楼盘低价,备受购房者关注。 [详细]

金色漫香郡:低开盘引关注 均价12000/平

5月项目三期开盘,以1.2万元/㎡左右超低价入市。超低价楼盘迅速赢得购房者关注,据悉项目开盘当天现场成交金额已达6亿元 。[详细]

金地仰山:洋房两居最低首付30万起

随着市场竞争日趋激烈,金地仰山尽管一起洋房优势区别于其他刚需产品,然而惨淡的市场成交让该项目不得不推出更有价格吸引力的产品。 [详细]

红木林:均价直降4000吸引购房者

红木林项目位于大兴线枣园站地铁旁边,交通优势突出,然而开盘均价21000超出了众多购房者预期,随着楼市成交的下滑,为了迎合市场,项目折扣越来越大。 [详细]

领海朗文世家:大幅促销 总款优惠达40万

项目原均价为18000元/平米,降价后为13200元/平米。大幅度的折扣,让该项目迅速成为焦点,折扣推出短短两周,特惠活动已认购近100套房源,创造了后新政时代的热销奇迹。 [详细]

旭辉御府:百套特价房单价直降7200

该项目主要以大户型为主,主要针对改善型需求置业者,随着市场的不断趋冷,为了换取交易量,项目推出百套特价房,单价降幅高达7200元。 [详细]

房价谁说了算?

 
   
赵晓认为:“从时间段来看:在明年上半年之前,房价下行的态势基本成定数,这不是一两个楼盘所能逆转,也不是个别地方政府或者开发商所能逆转,乃大势所趋;到明年年中时,房价上行或下降取决于两股力量的博弈,即包括进出口、房地产业等对经济增速的下拉力量与宏观调控政策尤其是货币政策对经济的短期推动力量。”  

[购房者] 所谓的降价有水分

摘要:所谓的降价还是有一定水分。很多降价幅度大的项目,都是把小区里最差的房子,例如临近铁路的,或者户型、朝向最不好的拿出来降价促销。[详细]

[中介] 业主改变高价挂牌 已经开始实降

摘要:现在很多业主挂出的价格就已经降低了不少,成交价格在明显下降,而很多购房人已经出手了。降价之后,成交量有上升。[详细]

[研究机构] 杨红旭:房价拐点已经来临 但还未到底

摘要:这一轮房价下跌还将持续一段时间,明年房价将维持小跌盘整为主基调,部分楼盘会出现10-15%甚至40%的跌幅 。[详细]

[学者声音] 李稻葵:未来两三年不会涨价 但下跌不超15%

摘要:李稻葵针对目前市场上分歧较为严重的房价走势问题做出自己的预测,认为未来两三年,房价上涨不可能,但房价下跌不会超过15%。[详细]

 

大兴的楼市降价已不再半遮半掩,让人领略了“一夜之间”露出“底盘”的寒气。龙湖时代天街“微利”11800元/平米开盘,顺驰领海单价下调4000元/平米,旭辉御府特价房直降7200……直逼2009年。不过,当龙湖时代天街再现“买房如抢白菜”的时候,也有许多人在对仍旧“高攀不起”的房价连连摇头,期许着、等待着下一轮“坍塌”。

 
制作:王金金 分享到:
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