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远郊楼市底部探寻之通州

探底通州房价 核心区止步13000元大关?

楼市下跌的时候,通州区的风险最大,楼市火爆的时候,这里的房子也涨得最快。自7、8月份开始通州房价就连续跳水,房价几乎以每月1000元/平米的速度下降,个别楼盘甚至出现了1.3万的均价。

通州一开发商为促销自曝家底 每平米亏800元

东亚·逸品阁开发商为了表示卖房决心,公开其楼盘成本,而成本在以往通常被看着开发商的高级 “商业机密”。按照该楼盘所公布的12347元/平方米成本价计算,该楼盘的利润空间极低。

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[通州房价走势] 2003年——通州房地产正式起步

八通线自2003年开通后,通州房地产正式起步,但区域自身不能消化中高端人才的现状让通州很快成了“睡城”的代名词。当时的通州房价在3000-4000元左右。

[通州房价走势] 2004年——“利好”消息开始出现

2004年,北京市政府机关东迁通州的传闻开始传播。尽管被否定,但当时通州方面仍然对外宣称,通州正在做市政府机关东迁的准备。这些传闻并没有给通州带来实质性好处。之后,关于通州的规划不断有新名词,比如聚焦通州等,但都没有带火通州。

[通州房价走势] 2007年前——第一轮房地产暴涨潮并没有带动通州房价

2007年,上一轮房地产火爆之时,与朝阳区接壤、位于通州北苑的世纪华联,价格最高时也只有8000元/平方米。始建于2004年的两广路延长线,在朝阳与通州交界处,出现了“肠梗阻”。

[通州房价走势] 2008年底——金融危机促使通州房价第一次挤泡沫

2008年基本上就是房价底部的代名词。2008年,金融危机来袭,在房地产走势不明的情况下,9月底,核心区的新通国际花园三期“花冠”南区开盘起价为6800元,当时引起了业内人士和购房者的极大关注。花盛香醍成交均价由8月12000元左右下降至9000元左右。

[通州房价走势] 2009年底2010年初——通州房价疯狂上涨的节点

2010年两会,CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念刚刚提出,通州房价从2009年的均价5000元/平方米飙升至3万元/平方米,仅用了一年时间。“2010年年初通州招商会上,几乎所有大的开发商都参加并在之后进驻通州。”

[通州房价走势] 2010年3月——部分楼盘成交均价破3万元

北京市房地产交易管理网过去记录显示,在通州区目前新建商品房可售项目中,2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右,而3月成交均价已超过2万元/平方米,部分房价突破3万元/平方米。

[通州房价走势] 2010年10月——“通州第一降”京贸国际城均价降7000元

2010年两会过后,通州新城规划刺激了区域内楼盘价格飙涨,主要楼盘均价基本在2万元左右,而京贸国际城均价直奔26800。但自2010年4月“国十条”颁布后,北京整体楼市呈现低迷态势,京贸国际城断然将价格降为19800,拉开了通州房价下行的序幕。

[通州房价走势] 2011年5月——限购之后通州楼市开始整体下行

自2011年3月限购开始,北京楼市整体陷入低迷,首当其冲的就是通州板块,特别是紧邻通州的远洋一方,降价4000元对通州楼市的“示范”作用不可忽视。截止到2011年5月底,通州商品房住宅库存已经超过2万套,占全市的比例已经攀升到2成,居各区县之首。

[通州房价走势] 2011年8-10月

限购半年之后,通州每月平均签约仅300余套,开发商开始通过价格手段吸引购房者,珠江拉维小镇、华业东方玫瑰、京贸国际城、天时名苑价格都下调数千元,通州房价仍在“去泡沫”的舆论声中低迷。

  • 2003年
  • 2004年
  • 2007年之前
  • 2008年底
  • 2009年底 2010年初
  • 2010年3月
  • 2010年10月
  • 2011年5月
  • 2011年8-10月

通州房价陷入持续下跌行情

记者在采访几位业内人士的时候,他们一致认为,如果调控继续持续,限购不放松,通州房价还会继续探底。

 

中原市场研究部分析,目前虽然成交均价已经下滑到1.5-1.6万元,目前通州区域商品住宅库存量达1.6万多套,占到全市的12%左右,在库存和资金回笼双压力下,若调控长期持续下去,购房者依旧持续观望、迟迟不肯出手,通州的房价还有再次探底的时机。

 

 

 

 

 

供应:高库存+高供应

 现有库存:库存1.6万套 比去年同期增加10%

摘要:虽然交易市场持续低迷,但在开发周期和开发企业资金压力的双重因素下,通州楼市在高库存一直保持高位 。 [详细]

focus

2010-10
2010年10月,北京通州期房住宅库存为14501套,占全市的比例为21.5%,仅次于朝阳区。

focus

2011-5
2011年5月,通州商品住宅待售面积同比增长50.8%,远高于全市同比增长6.7%的平均水平。与此同时,今年1-4月,通州区商品住宅成交面积同比大幅减少67.1%。

focus

2011-10
2011年10月,通州住宅供应量再创2011年新高,目前,通州在售住宅楼盘45个,库存量在1.6万多套,占到全市的12%左右。按照今年前8个月通州月销售量322套计算,消化完库存需要50个月的时间。
 土地供应:345万平米土地供应 占全市12.6%

摘要:在库存增加的同时,通州的土地供应量却并不低。北京中原地产提供的数据显示:通州最近三年来供应的住宅土地面积为3451737平米,占全市供应面积比例达到了12.6%,仅次于北京房山及大兴 。 [详细]

 
合生滨江帝景 [ 通州新城 ]
均价:16000-18000元/平米
户型:二居90㎡ 三居150㎡
东亚逸品阁 [ 通州新城 ]
均价:13200元/平米
户型:二居85-95㎡ 三居115㎡
京杭广场 [ 新华大街 ]
均价:待定
户型:三居180㎡ 四居260㎡
楼面价:10635元/平方米
建筑面积:26.5万平米

需求:前8月单月平均销量322套 最高月仅为496套

通州住宅月成交
成交套数
成交均价(元/㎡)
2011年3月
156
19492
2011年4月
170
21464
2011年5月
460
19016
2011年6月
409
20646
2011年7月
231
23595
2011年8月
395
17144
2011年9月
496
16900
2011年10月
260
16577
数据来源:北京中原市场研究部 
 
 成交量:单月最好成绩较历史最高值仍差80%

摘要:在限购执行后的3月和4月,商品房住宅月签约分别为156套及170套。8月份部分项目价格明显下调,通州成交量有所回升,到了9月份成交量达到了496套,但是这相比2009年7月创造的通州单月成交量最高2975套依然跌幅超过8成。 [详细]

 均价:限购半年后 通州房价三级跳

摘要:成交房价则出现了明显的松动,新政执行的5个月内,通州成交均价基本维持在20000元左右,8-10月三个月,房价从1.7万到1.6万,实现了三级跳。华业东方玫瑰、京贸国际城、润枫领尚、珠江拉维小镇均价均下调数千元。 [详细]

李文杰:通州房价还有较大的降价空间

通州土地成本并非像开发商所说的,占到房价的一半。而且,目前通州的在售楼盘绝大多数土地都是在2009年以前拿得土地,在售楼盘项目土地成本不高 。 [详细]

※ 除了土地成本,楼盘的成本价还包括一般项目每平米3000元的税费和管理运营成本、每平米3000元左右的人工、建安成本。

 
时间
住宅地块数量
出让面积(万平米)
楼面价(元/平米)
2009年
9
180.7
4191
2010年
9
164.4
6906
2011年(至10月底)
6
72.4
4833
数据来源:北京中原市场研究部 

通州主要在售楼盘拿地成本:最低仅2099元/平米

项目名称
拿地时间
拿地总价(亿元)
规划建筑面积(㎡)
楼面地价(元/㎡)
现均价(元/㎡)
2011年4月
2.96
53160
5568
13200
2009年8月
17.34
826100
2099
14000
2007年11月
7
138597
5050
17000
2009年5月
6.24
136587
4568
19000
2009年6月
17.4
277752
6264
23000
2008年01月
6.1
196917
3097
22000
2008年12月
6.34
253364
2502
16000
2008年2月
17.4
334000
5210
18000
数据来源:北京市土地整理储备中心网站 
东亚逸品阁:自曝成本价 每平亏800

项目拟定以13200元/平的起价入市,且赠送10%-15%的面积,相当于在单价13200元的基础上再打8.5-9折,再次挑战通州核心区的房价底线。 [详细]

华业东方玫瑰:百万平米热盘降价引发维权

8月初,华业东方玫瑰推出80多套特价房,均价为1.45-1.55万元/平方米,与高达1.8万元/平方米至1.9万元/平方米的开盘价相比,降价幅度超过18%。 [详细]

京贸国际城:通州第一跌 降了又降

在2010年房价最高时单价曾至2.6万元,在限购调控后,成交量持续萎缩,开发商先将房价下调至1.9万元/平,继而再降至最低13400元/平米。 [详细]

润枫领尚:昔日地王“半价”甩货

通州地王润枫领尚于5月28日推出第一批房源,但截至8月28日仅售出一套,开发商不得不于9月将楼盘预售均价从2.6万~2.8万/平,降至1.3万元/平。 [详细]

珠江拉维小镇:自降6000

珠江拉维小镇自今年7月份开始推出特价房,精装修均价17500元/平米,此后特价房源价格更低至16000元,而项目最高价达22000元。 [详细]

天时名苑:地铁精装现房降至15000

2010年期房签约均价超过2万元/平方米,而最近2个月的现房签约,只有1.6万元/平方米左右的均价,近期项目对外报价为精装15000元/平米。 [详细]

 
   
伴随着低迷的成交量,开发商有些HOLD不住了,陆续推出特价房源;高位购房的业主也HOLD不住了,难以坐视资产贬值;购房人群,在深表欣慰的同时,纠结也随之而来。
虽然利益不同,但是所有人都在关心一个问题:楼市的底部在哪里?
 

[购房者] 所谓的降价有水分

摘要:所谓的降价还是有一定水分。很多降价幅度大的项目,都是把小区里最差的房子,例如临近铁路的,或者户型、朝向最不好的拿出来降价促销。[详细]

[中介] 业主改变高价挂牌 已经开始实降

摘要:现在很多业主挂出的价格就已经降低了不少,成交价格在明显下降,而很多购房人已经出手了。降价之后,成交量有上升。[详细]

[研究机构] 杨红旭:房价拐点已经来临 但还未到底

摘要:这一轮房价下跌还将持续一段时间,明年房价将维持小跌盘整为主基调,部分楼盘会出现10-15%甚至40%的跌幅 。[详细]

[学者声音] 李稻葵:未来两三年不会涨价 但下跌不超15%

摘要:李稻葵针对目前市场上分歧较为严重的房价走势问题做出自己的预测,认为未来两三年,房价上涨不可能,但房价下跌不会超过15%。[详细]

 

随着调控的深入,通州楼市成为泡沫最先被挤破的区域,面对观望严重、市场极其低迷的市场,大型房企业不约而同达成以价换量的共识。13000的均价目前成为通州核心的低点,随着其他版块更多低价的出现,通州逐渐向万元退守似乎不难实现。

 
制作:王颖 分享到:
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