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随着住宅市场调控力度不断加大,北京住宅价格开始出现松动,写字楼市场却逆市升温。2011年,北京市甲级写字楼、商铺市场出现多个优质项目被整栋买断现象,租金价格一路走高。 【全文】

SOHO中国涨价虚实

在住宅开发商普遍调低价格水平时,专注于商业地产项目的SOHO中国3月14日在业绩发布会上,董事长潘石屹宣布,SOHO中国3月份已整体提价2%,4月份也考虑提价2%。【详细】

网易房产,SOHO
三里屯SOHO
实地探访 楼待租商铺多是未经过装修毛坯房
   
记者在三里屯SOHO探访时发现,这一楼待租的商铺很多还都是未经过装修的毛坯房,相比一路之隔的三里屯Village,开张商铺并不多的SOHO显得冷清。

潘石屹:3月1号整体提价了2%,我希望3月份的销售能够上升,到4月初再提2%左右的价格。是不是要提2%左右的价格最关键是看3月份的销售额。如果3月份的销售额还很低,我再提不是把我往死里提吗?

如果销售额起来了我们就来提价格,我们有足够往上提价的原因:第一个,办公楼的租金在不断上涨;第二个,北京市政府给我们批的最高限价还没有达到,只要不达到这个最高限价就是合法的。而我们目前的售价到政府批的最高限价还有一个比较大的空间。

潘石屹:SOHO中国3月份整体提价2%
“我们销售的是期房,每天都有大投入,如果几个月时间不提价的话就是变相降价。我们没有具体的提价目标,主要还是看市场反应,如果销售得好,我们就提得快一点,每次幅度不会很大,跟央行提存款准备金率是一样的,不能一下提太多,次数可以多一点。”
业内人士: 炒作嫌疑大
以望京SOHO为例,该项目房价差不多卖到7、8万一平方米,上涨2%,相对于购买这部分物业的人,比率其实非常少,每平方米大概加千元,对于真正买得起的人应该是个无关痛痒的数字。SOHO中国宣布涨价,只是想引起媒体的高度关注,引起真正想买物业人的注意,知道他在卖写字楼,估计是噱头。

北京写字楼市空置率达到历史最低值

 燕莎商圈写字楼再现风光一面

摘要:2011年,北京燕莎商圈的甲级写字楼市场再现风光一面。据戴德梁行发布的报告显示,燕莎商圈全年新增甲级写字楼面积87,173平方米,占全市本年度新增供应量的62.3%,租金涨幅在所有区域中也是位列头筹,较2010年第4季度同比增加了63.5%。[详细]

 2011年第四季度北京甲级写字楼市场
 
CBD区域
租金(月):265.77元/平米
空置率:5.62%
东二环区域
租金(月):240.35元/平米
空置率:2.73%
东长安街/建国门区域
租金(月) 238.96元/平米
空置率:2.73%
金融街区域
租金(月):274.81元/平米
空置率:0.86%

机构预测北京商铺租金今年上升15%

商铺成投资买家关注焦点

莱坊国际发布的报告显示,受市场需求的推动,去年第四季度北京的高端商铺首层租金环比上升3.8%至每月每平方米人民币1206.3元。机构预计今年北京商铺租金将上升约15%,并认为未来数年内,中国商业地产将是主要投资买家的关注焦点。[详细]

※业内人士指出,“从上涨幅度较大的商铺来看,商业区的首层商铺最为抢手,租金涨势略快。”

 
区域
项目名称
租金范围(元/平米.月)
王府井/东长安街
东方新天地
2600-3500
CBD
国贸商城
1200-2000
中关村
欧美汇
800-1200

 

商业地产热潮下的隐忧

问题一

 

 
供大于求 谁是购买者?

    商业地产和住宅市场是两个不同的市场,尽管有相关性,但市场状态是不一样的。住宅市场是严重供不应求,商业地产目前整体上已经是供大于求了,房企加大商业地产开发比重,供需失衡将更加严重。

    龙湖、首创、世茂、绿城、中海、合生创展、富力等大型房企已经纷纷涉足商业地产,巨额外资也在大规模进军内地的商业地产,如嘉德置地、财富控股等企业已经有所斩获。

    在众多开发商埋头做大商业地产计划同时,一个问题值得注意:商业地产的供应量将在3-5年后迎来爆发。

问题二

 

 
模式不清 运营困难定位难

    万达王健林曾说:“很多公司进入商业地产,宣布做商业地产的目的是更好地卖住宅,这种心态和打算,我判断十之八九都不能成功。”

    如果仍然以“拿地—开发—售出”的方式运作商业地产,从某种意义上讲,这也并不是企业的转型。而转型的意义在于,通过商业地产可以获得长期稳定的现金流,还能获得资产升值的好处,这才能使商业地产成为企业未来业务的支柱。

    这样的话,商业地产的运作就成为另外一个游戏,不仅要建,建成之后还要花很大的功夫去运营管理。王健林也一再地提醒业界,商业运营才是做商业地产的核心竞争力之所在。

问题三

 

 
捉襟见肘 岌岌可危的资金链

    住宅地产与商业地产存在较大明显,前者重开发和销售,对政策波动极为敏感,后者重商业和运营,是中长期投资,不太受短期政策的左右。住宅市场产生价格泡沫,是大量个体投资者炒作的结果,而商业地产的主体如购物中心等,体量大、总价高、回报周期长,一般游资根本无从下手,发展态势一向较为稳定,并不需要频繁的调控。

    从生意的角度来看,做商业地产和做住宅的本质区别在于现金回流方式的不同,这一点在缺少房地产信托基金的内地市场尤为重要。从目前来看,由于没有下游资本市场的支持,国内绝大多数商业地产在变现这一环节都出现了断裂,而开发商都是高杠杆经营,一旦出现资金大量沉淀到不动产上的情况,就会对整个公司的现金流构成压力。

2012年北京商业地产现状

2012年1月北京商业地产成交数据(数据来源:北京市住房和城乡建设委员会网站)
物业类别
1月1日-31日已签约套数
1月1日-31日已签约面积(㎡)
1月1日-31日成交总金额 (亿元)
1月1日-31日成交均价 (元/㎡)
写字楼
417
34381.31
6.57
19095
商铺
85
12803.26
2.55
19921
总计
502
47184.57
9.12
19508

2012年1月北京写字楼项目动态

2012年1月北京商铺项目动态

项目名称

上月价格(元/平米.天)

本月价格(元/平米.天)

涨跌幅

项目名称

上月价格(元/平米.天)

本月价格(元/平米.天)

涨跌幅

冠城大厦

7

8.5

21.43%

金长安大厦

5

10

100%

国贸中心

25

30

20%

盛购文体礼品商场

7

13

85.71%

新东安广场

10

12

20%

长安兴融中心

14

20

42.86%

金泰大厦

6.8

8

17.65%

金泰城·西街

5

6.5

30%

奈伦大厦

4

4.5

12.5%

北辰世纪中心

15

17.5

16.67%

承冀诚大厦

4.25

4.5

5.88%

中海广场

30

28.33

-5.57%

东升大厦

7

7.2

2.86%

龙德广场

22

15

-31.82%

2012年2月北京商业地产成交数据(数据来源:北京市住房和城乡建设委员会网站)
物业类别
2月份已签约套数
2月份已签约面积(㎡)
2月份成交总金额 (亿元)
2月份成交均价 (元/㎡)
写字楼
566
41934.99
8.23
18996.25
商铺
79
10988.2
3.14
25838.25
总计
645
52923.19
11.37
22417.25

2012年2月北京写字楼项目动态

2012年2月北京商铺项目动态

项目名称

上月价格(元/平米.天)

本月价格(元/平米.天)

涨跌幅

项目名称

上月价格(元/平米.天)

本月价格(元/平米.天)

涨跌幅

京汇大厦

5

6.5

30%

世界名园

1.8

3.6

100%

环球金融中心

17.67

19.33

9.39%

塞纳·左岸风情街

3

5.5

83.33%

荣华国际

16000元/平米

16800元/平米

5%

喜隆多购物广场

9

16

77.78%

力宝广场

22000元/平米

18000元/平米

-18.18%

平安国际金融中心

16.7

26.7

60%

 

 

 

 

亦城国际中心

5

8

60%

 

 

 

 

SOLANA蓝色港湾

20

25

25%

 

 

 

 

盛世龙源

3.5

4

14.29%

2011年北京典型区域商业地产租金情况

北京典型区域甲级写字楼租金情况(数据来源:第一太平戴维斯)

区域

2010年租金

2011年租金

同比

Q1/2011

Q2/2011

Q3/2011

Q4/2011

CBD

206.775

339.345

56.56%

247.74

286.52

310.31

339.35

CBD周边

171.022

256.221

49.19%

182.04

214.20

234.61

256.22

燕莎

180.889

273.530

42.64%

204.15

234.46

255.31

273.53

东二环

177.793

262.550

34.79%

207.56

231.66

240.28

262.55

东长安街

186.600

287.304

53.26%

196.17

240.20

260.42

287.30

金融街

246.837

366.545

38.71%

296.61

326.12

346.85

366.55

中关村

151.359

188.561

22.46%

162.81

174.53

185.98

188.56

北京典型区域甲级商铺租金情况(数据来源:第一太平戴维斯)

区域

2010年租金

2011年租金

同比

Q1/2011

Q2/2011

Q3/2011

Q4/2011

王府井

1266.67

1300.00

2.63%

1266.67

1233.33

1266.67

1300.00

西单

1200

1500

25%

1200

1250

1400

1500

CBD及周边区域

735.71

937.50

27.42%

735.71

742.86

893.75

937.50

三里屯

700

1150

64.28%

700

775

975

1150

金融街

800

800

0

800

750

800

800

中关村

683.33

733.33

7.31%

683.33

700

700

733.33

2011年北京热门商业地产项目租金涨幅榜

2011年北京写字楼租金涨幅榜TOP10

2011年北京商铺租金涨幅榜TOP10

项目名称

区县

2011年初租金(元/平米.天)

2011年末租金(元/平米.天)

涨幅

项目名称

区县

2011年初租金(元/平米.天)

2011年末租金(元/平米.天)

涨幅

中国人保财险大厦

朝阳

11.1

23.3

109.91%

富贵园

崇文

3.5

7.5

114.29%

鹏润大厦

朝阳

5.5

10

81.82%

盛购文体礼品商场

东城

3

5.75

91.67%

中海广场

朝阳

10

17.67

76.7%

中海广场

朝阳

17.5

30

71.43%

光大国际中心

西城

8.5

15

76.47%

金泰城·西街

丰台

6

9.7

61.67%

盘古大观

朝阳

8

14

75%

方恒购物中心

朝阳

10

15

50%

凤凰置地广场

朝阳

9.3

15.3

64.52%

城南大道

丰台

4

6

50%

海龙大厦

海淀

4

6.5

62.5%

金长安大厦

朝阳

3.5

5

42.86%

杉浩

大兴

1.3

2

53.85%

汇智大厦

海淀

3.3

4.65

40.91%

环球金融中心

东城

11.7

17.7

51.28%

北京财富中心

朝阳

12

16.5

37.5%

嘉瑞国际大厦

顺义

2.5

3.5

40%

博客雅居

大兴

1.5

2

33.33%

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