十八大三中全会 聚焦房地产深化改革

 
十八届三中全会11月9日召开,与房地产行业息息相关的土地、房产税、小产权、房企融资等方面在三中全会之后的改革力度有多大?真正的房地产调控长效机制能否形成方案?对于预判下一阶段的房地产走势至关重要。

专访陈国强:过去地方政府垄断土地市场

陈国强认为,在过去,地方政府对土地市场实际上是处于一种垄断地位。土地财政跟目前城乡两种土地所有制并存的结构有很深切的关系,未来土地制度的改革,特别是强调农村集体用地的流转,恐怕会触动地方在土地财政当中固有的格局,将会损害地方政府的利益。

三中决定:集体建设用地与国有土地同等同价

11月15日傍晚,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布,提出允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,与国有土地同等入市、同权同价;加快房地产税立法并适时推进改革;积极发展农民股份合作,赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保

中央关于全面深化改革若干重大问题的决定

为贯彻落实党的十八大关于全面深化改革的战略部署,十八届中央委员会第三次全体会议研究了全面深化改革的若干重大问题,作出如下决定。

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会议信息

时间:2013年11月9日-12日;

主持:中共中央总书记习近平;

议程:中共中央政治局向中央委员会报告工作,研究全面深化改革重大问题。

关注三中

三中全会是指中共某届全国代表大会选出的中央委员会召开的第三次全体会议的简称。

三中全会一般由中央政治局主持,中央委员和候补委员出席,中纪委常委和中央部门高官列席。

一中全会产生党的领导机构,一般在党代会闭幕第二天召开。二中全会推选国家机构领导人人选,一般在党代会次年两会前召开。

三中全会则商议施政方略。因为通常都会描绘新的国家发展蓝图,每次三中全会都格外引人注意。

 

三中全会《决定》房地产解读

房地产税立法

【关键词】加快推进房地产税立法
  《决定》提到,要完善税收制度。深化税收制度改革,完善地方税体系,逐步提高直接税比重。"加快房地产税立法并适时推进改革,加快资源税改革,推动环境保护费改税。

【解析】中国政法大学财税法研究中心主任施正文:此次的提法,回应了房产税开征的合法性、公平性的诉求。"房产税立法有助于税收征收,更具有正当性"。[详细]

【解析】上海易居研究院副院长杨红旭:并没提到"房产税",而是换成了"房地产税"!两种可能:一是指代整个房地产税收体系。二是将"房产税"换一种概念:"房地产税"。请注意:关键在于立法,也即将走人大流程,路还长噢。总体,房地产税,这个表述有些暧昧。[详细]

城乡统一的建设用地市场

【关键词】建立城乡统一的建设用地市场
  允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序。扩大国有土地有偿使用范围。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

【解析】上海易居研究院副院长杨红旭:这条政策,长期看将显著影响房地产业,但短期看仍然困难重重,尤其是最重要的宅基地,仍没大动作。宅基地不属于经营性建设用地,所以未来几年内不可能实现与国有土地同等入市。而工业、商业、综合等性质的经营用地,有望实现入市。主要与宅基地相关的小产权房,暂时也看不到转正的希望。[详细]
建立公开规范的住房公积金制度

【关键词】建立公开规范的住房公积金制度
  健全符合国情的住房保障和供应体系,建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制

【解析】上海易居研究院副院长杨红旭:住房供应仍将建立双轨制。公积金制度必将进行较大幅度的调整和优化,尤其是提取和使用方面更加宽松化、便民化。[详细]

【解析】中原地产首席分析师张大伟:公积金作为职工互助购房基金,将愈加规范,预计后期将提高使用效率等。[详细]

 

三中全会公报解读

三中全会房地产解读
 
三中全会房地产解读
备受房地产业界所关注的房地产调控长效机制、房产税、房价、保障房等议题均没有在三中公报中提及,涉及土地改革也只提出"建立城乡统一的建设用地市场"。
戴亦一
(中国房地产学会副会长)三中全会公报将市场因素界定为资源配置的决定性作用而非基础性作用,说明行政性调控方式将逐渐弱化。这一基调在房地产宏观调控、农村集体土地流转,以及金融市场进一步开放等多个领域有所体现。 在楼市调控长效机制建立方面,逐步淡化行政手段,回归市场化是一个大方向。
国家行政管理学院教授汪玉凯
(国家行政管理学院教授)"此次全会就提出,改革核心是解决政府和市场关系,经济改革起牵引作用,但必须转变政府职能。有可能在三中全会以后,医疗、教育、社保、就业服务、保障性住房这五大民生问题,哪些是中央的责任哪些是地方责任,会划分清楚
杨红旭
(上海易居研究院副院长)这届三中全会提出:"建立城乡统一的建设用地市场"。而十七届三中会提出"逐步建立城乡统一的建设用地市场"。事实是, 五年过去了,仍在原地踏步。这次将"逐步"二字干掉后,会动真格的推进吗?可以期待,但别奢望。这是巨大的利益分割! 涉及地方土 地财政及农民权益,深刻影响楼市!
宋延庆
(兰德咨询总裁)十八界三中全会对于房地产行业来说并没有实质性内容,2015年前后在土地改革方面或许会有大的动作,但指望"地主"来实质性推动改 革永远是不可能的,土地牵扯着地方的巨大利益,上边发发声不可能引起下边的大动,谁都不会拿着刀片割自己的手指。开发企业要做的就是做好自己的事。
邹晓云
(国土资源部土地勘测规划院副总工程师)目前并不能完全了解公报中提到的"建立城乡统一建设用地市场"的真正内涵,但个人认为并不意味着农村集体建设用地可流转入市。从前几年开始,国土部就一直在研究并着手建立城乡统一建设用地市场,狭义上来看,现在可以说统一用地市场的结构框架已经有了,比如,市场平台的建设、交易规则的制定等,但这些并没有突破现有的制度框架。
贾康
(财政部财政科学研究所所长)营改增的全面推进已开启了中国新一轮财税改革,下一步税制改革还应包括优化政府收入结构与税制结构、完成增值税改革、改革个人所得税、改革和强化房地产税等多个方面。稳定税负指的是稳定宏观税负,由于经济总量的增加,要稳定宏观税负就需要继续进行结构性减税,两者是齐头并进的。
叶檀
(著名财经评论人)财税体制将有重大改革,"要改进预算管理制度,完善税收制度,建立事权和支出责任相适应的制度",改革空间十分巨大,房产税等均涵盖其中。无论如何,两次税改已现雏形,中央政府与地方政府的责权利对等是关键,权力有收有放,财权与事权匹配。
 

独家专访

聚焦房地产深化改革 蔡继明:土改将会抑制高房价

十八届三中全会拉开帷幕,与房地产行业息息相关的土地改革、小产权房等方面在三中全会之后的改革力度有多大?一旦推行,对一直处在舆论漩涡的中国房地产市场将会产生哪些影响?在十八届三中全会召开期间,网易房产特邀清华大学政治经济学研究中心蔡继明教授解读土地制度改革以及小产权方面等问题。 [详细]

 ● 更多观点
土改呼声不断背后 现行土地制度阻碍土地流转
深化土地改革呼声不断,蔡继明认为当前阻碍农民人口城镇化一个很重要的制度障碍,就是现行的土地制度,现行征地标准是根据城市规划执行,没有按照公益性的原则,征地的范围过大,造成了农民的土地权益受到严重的伤害[详细]

"小产权房入市会扰乱房地产市场"观点站不住脚
农村集体土地入市的传闻刺激了北京、深圳等城市小产权项目的交易量上升,作为支持小产房合理转正的学者,蔡继明强调,关于"小产权房要是入市就会扰乱房地产市场"这类观点,站不住脚。蔡继明推测,如果小产权房转正,购房者将会减少对大产权房的购买,与之对应,大产权房的价格也会相应下降,有助于平抑房地产市场过高的价格,消除房地产泡沫。[详细]

陈国强:过去地方政府垄断土地市场 土改阻力重重

中共十八届三中全会闭幕,“土地制度改革”成为各方关注的热点,近日中国房地产学会副会长陈国强在接受网易房产专访时表示,土地制度改革涉及到多方面利益调整,将会面临多重阻力和难题。[详细]

 ● 更多观点
土地改革将会损害地方政府利益 有助于降低地价
陈国强认为,在过去,地方政府对土地市场实际上是处于一种垄断地位。土地财政跟目前城乡两种土地所有制并存的结构有很深切的关系,未来土地制度的改革,特别是强调农村集体用地的流转,恐怕会触动地方在土地财政当中固有的格局,将会损害地方政府的利益。[详细]

未来房地产市场有望步入稳定、健康的运行轨道
陈国强分析,此次会议表明,突出强调市场化手段,强调政府为主,提供保障住房,市场为主提供多层次、多元化的住房选择等,相比过去偏重于行政手段,偏重于短期目标的关注,比方房价目标等,这些做法而言,未来会更多的强调市场化手段,市场机制,尤其是商品房部分,会更多的运用市场理念。这对未来房地产的健康发展来说,对促进建立住房保障体系和多层次的供应体系是有积极意义。未来市场有望步入一个比较稳定、健康的运行轨道。[详细]

 

"383"方案触及房地产深层

383改革方案
383改革方案
   
戴亦一 戴亦一:房产税势在必行 或先征新房
"中国楼市泡沫是中国经济潜在的一个炸弹,必须尽早拆除。"戴亦一认为,房地产税的具体方案可能既不是重庆和上海模式,估计在全国推行的房产税方案,很可能采取平稳切换的双轨制过渡模式:新老划断,先对新房征收房产税,旧房暂不征,等满70年后再按年征收房产税。税率不会像美国那样高达3%,估计可能在0.8%~1%。[详细]
薛建雄 薛建雄:一、二、三线城市房产税政策应适当差异
房产税征收和集体土地转让都不是一蹴而就的,需要一定的时间和条件。上海等一线城市的情况相似,主要投资回报高、租金回报高,很多人有房子舍不得卖。买了新城的房子几年不住。所以上海对所有增量房征房产税,促使有多套房的人,出售掉多套老房源改善,同时周边新城更多的房子早点入住或出租。[详细]
乔虹 乔虹:房产税或扩试点 短期内不会推广至全国
摩根士丹利大中华区首席经济学家乔虹表示,鉴于政府明确表态,今年年内不推进房产税扩大试点反而"让人吃惊",最有可能在一二线及三四线城市中各选取几个作为试点。但是短期内,该项改革不会扩大至全国,因为无论是人力、法律、考核机制等目前均准备不足,因此不会盲目推进。[详细]
华生 华生:土地制度的改革必须不做井底之蛙
进行土地制度的改革,必须不做井底之蛙,跳出我们土地行政指标层层分解、严格控制的思维惯性,突破土地财政的恶性循环,紧紧围绕人口城市化这个主线,才能真正走出符合人口流动和市场规律的全新大格局。[详细]
pic 赵晓:土地制度改革尚难破局 不会"大动"
十八届三中全会对于农村土地制度改革的着眼点仍会是"小改",而不是"大动",上述"383"方案只能是长远目标。改革的总体思路仍将延续十八大报告中所提的"依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权"、"改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例"等基本原则,也就是说重在调整土地收益分配,而不是允许土地性质的直接转换。[详细]
pic 孔祥智:三中全会土地改革重点应为征地改革
体土地入市是最可能实现的,在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,是现实条件下最有可能实现的,也是改革中最重要的部分。而赋予农民集体土地的抵押权,孔祥智认为很难实现,虽然学界关于土地财产权和土地抵押有很多讨论,但是这个做法是违反宪法的,恐怕目前不可能做到。[详细]
   
383土地改革方案
小产权改革
   
任志强 任志强:合理合法解决小产权房问题的7点思考
"现阶段政府面临的重大问题之一就是未能有效地建立住房的社会保障体系,那么,政府恰恰可以利用清查整顿小产权房的机会进入市场,用行政管理的方式使其合法化。这样既保护了原有购买人的利益,也保护了农民的利益,同时解决了维护市场秩序和建设社会保障性住房的问题。"[详细]
苗乐如 苗乐如:解决小产权房问题遥遥无期
第一,它的本质是违章建筑;第二,它的问题要比集体土地的入市、流转要复杂的多。首先,小产权房已经产生了租赁、买卖关系。其次,如果按照正规的流转,它有很多问题需要恢复,比如市政配套等等。所以,由于小产权房的违章性和复杂性,政府不可能首先解决它的问题,如果要解决,也会放到最后。[详细]
马光远 马光远:小产权房问题的解决要尊重历史 尊重现实
"小产权房的转变是一个重大改革问题,涉及集体土地能否直接入市,农民的土地能否直接流转。如果小产权房真'转正',取得合法身份,在市场上能够完全流通,那么住房供应量将会大幅提升。"[详细]
 

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