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更多新盘评测163新盘评测 第96期

京洲世家

易观点: 近期京洲世家爆出降价6000元的新闻,紧接着便是假降价的质疑,该楼盘9号楼自2010年4月开盘至今网上签约仅7套,均价16000元在通州属于低价,销量不佳或受自身内外条件的牵累。

 

买房者说
 
京洲世家

左边走:京洲世家卖不动 原价2万2是虚高

现在卖的9号楼去年4月份就拿预售许可证了,房管网上显示到现在只签约了7套,均价是15185,比现在的1万6还低呢,这个楼盘成交价一直就没到过2万2,说降了6000是忽悠人呐。

京洲世家

李小熊:外立面太丑了 交通配套都不行

项目在龙湖蔚澜香醍对面,对比更显差别呀,灰色的外立面,和经适房似的,绿化也很差,还不如旁边几年前开发的中泽雅园呢,总之觉得比较山寨。离地铁得三四公里,只有一趟公交到,旁边没个像样的配套。

163新盘评测指数

   74.3分
 

 

 
价格指数-总分:75分
 价格

八通线和通州新城房价在2-2.5万左右,项目起价14300、均价16000元基本上是通州的最低价

85分

 租售回报比

项目旁边中泽雅园两居室租金仅为2000元,项目两居总价148万,预计62年收回成本

68分

 周边二手房 项目目前已经入住的房源二手房均价在14000元左右,新房比二手房略高

72分

   

硬性指数-总分:71分

 交通 项目距离地铁较远,最近的是八通线果园站,需坐4站地公交车,公共交通不够便利

72分

 配套 整体环境待改善,配套较为低端,项目未来自建3500平米商业

70分

   
楼盘指数-总分:77分
 户型 主推两居,得房率78%左右,阳台赠送一半面积,户型设计显老气中庸
75分
   
 绿化、容积率 绿化38%,容积率2.0,居住舒适度较高,小区内部安静,不过园林设计比较过时
76分
   
 物业 物业为开发商自己的物业公司,未来管理起来比较方便;物业费1.9元/月/平米,价格并不高

80分

交通及区域

京洲世家

京洲世家区位图

京洲世家

来往京沈高速较为便利

京洲世家

距离果园环岛2.5公里

京洲世家

316路公交车来往地铁

京洲世家

项目周边的公交线路

距离地铁3公里 公共交通不够便利

区位:项目位于通州区梨园镇京洲南街与怡乐中路交汇处,九棵树城铁向南3公里。

公共交通:项目距离地铁较远,最近的是八通线果园站,下地铁之后需要步行到新华联家园公交站,三五分钟即到,坐316路到大稿北站,下车就能到项目。从项目东行800米有669路,非高峰时段半个多小时即能到达国贸。

据销售人员介绍,规划中的S6号线(顺义-通州-亦庄走向)可能在项目附近设站,具体站点未定,S6号线预计2015年开通。

自驾路线:项目距离京沈高速不远,自驾车到项目可以从京沈高速路通马路出口右转,到第三个红绿灯左转即是项目,高速费5元。走京通快速的话到通马路右转,一直向南就能到达。

区域楼市:政策逐渐加码,通州房价已经维持了数月的稳定,目前八通线沿线新盘均价在16000-20000元/平米,特别是华业东方玫瑰的低价开盘,一定程度上抑制了上涨预期;通州新城新项目均价在2-2.5万元区间,多项目推出了优惠活动。有报道称,通州、房山、大兴等远郊区域因为存量较多,存在着较大的降价空间。

配套及产品

京洲世家

项目对面的物美超市算比较好的配套

京洲世家

项目500米处的洗浴中心

京洲世家

周边银行、药店、农贸市场等配套

京洲世家

项目500米处的超市

京洲世家

周边配套不多 主要还要依靠城铁附近的配套

配套不多 整体环境待改善 园林和外立面较落伍

整体环境:虽然通州是开发最早的远郊,但是项目所在的区域似乎受益不多。配套主要是周边大稿新村、中泽雅园的临界商铺,其中有工行和农村商业银行,面积都比较小;比较像样的餐饮配套就是新村饭馆了,内外环境都属于低档。

项目北侧是龙湖蔚澜香醍,给整个环境提了些分,蔚澜香醍底商中的物美超市算是周边最好的商业配套了;西侧是大稿村菜市场,买菜比较方便,不过也使得整个环境比较乱;项目南侧是大片的未开发区域,项目所在的区域似乎是通州大规模开发下,被遗忘的角落。

优质配套:项目东侧将建设龙湖地产与半壁店政府合作建设的小学,项目的8、9号楼会建临街的底商,据说有3500平米,相信会对周边配套有个补充。

项目规划:京洲世家由九栋板楼组成,一期为5、6、7、8、9号楼,二期为1、2、3、4号楼,总计878套。项目以低密度为主要卖点,绿化率38%、容积率为2.0,居住舒适度较高。小区内部比较安静,绿化看起来并不多,和目前很多新盘的园林设计相差很远,此外灰色的外立面显得项目有点低端。

产品与户型

京洲世家

京洲世家 两室两厅 A户型 92.94平米

京洲世家

京洲世家 两室两厅 C户型 92.02平米

京洲世家

京洲世家 两室两厅 D户型 91.25平米

京洲世家

京洲世家 三室两厅 E户型 136平米

京洲世家

项目规划图 一共9栋11层板楼 南北通透

主推93-95平两居 得房率78%左右 户型显老气

户型介绍:项目目前93-95平米的两居在售,南北通透房源较多,也有三面采光、南向房源,得房率78%左右,毛坯交房。项目户型设计比较老气、中庸,目前比较流行的飘窗、落地窗设计采用不多,客厅的拱形窗、卧室的阳台可以通过DIY增加流行设计、提高采光。此外,项目的阳台算一半的面积。

推荐1:A户型-92.94平米-两室两厅,南北通透户型,客厅面宽4.2米,客厅和餐厅处于同一区域,显得活动区更加宽敞;方正的厨房面积较大,并有阳台连接,方便储物;双卧比较方正,主卧带阳台;卫生间为暗卫。

推荐2:D户型-91.25平米-两室两厅,全明户型,整体户型比较方正,活动区域较为宽敞,客厅西南两向采光,L型厨房面积较大;双卧窗户为东、西向,采光可能会受到些影响。

购房成本:以均价16000元/平米计算,A户型总价约148万,最低首付30%,首付为44.6万元,按目前基准利率贷款30年计算,月供为6786元。

同区同类盘PK

     
均价低,基本上属于通州均价最低的住宅项目
项目未来自建3500平米商业
东侧将建设龙湖地产与半壁店政府合作建设的小学
主推两居,项目的阳台算一半的面积
楼盘密度较低,现房入住
 
临近地铁八通线临河里站,属于准地铁盘
均价16000元/平米,主推小户型,性价比高
百万平米国际都会高尚生活区 18万平地中海浪漫园林
老城区配套成熟 规划配套齐全
百万平米大盘,由品牌地产开发,品质有保证
     
离地铁较远,需坐4站地公交车,公共交通不够便利
整体环境待改善,配套较为低端
区域升值较为乏力
 
 
 
距离北京东方化工厂仅2公里
容积率是3.12 人口比较密集
位于闹市区周边环境略为嘈杂
车位不足
 

楼盘图集

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楼市畅旺,楼价飙涨,如何把握节奏选准目标,163新盘评测旨在提供一份网络版的动态楼书,可信任的楼盘价值投资指南。您对该栏目的意见,您想看到哪个楼盘的测评,请联系我们 。

 
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往期回顾


远洋万和公馆:尴尬地王开盘55000/平起

保利春天里:地铁盘13000/平刚需首选

金隅自由筑:通州地铁盘9800元/平起

昌平长滩壹号:公园地产均价17000/平

路劲世界城 地铁盘16000/平 配套简陋

冠城大通澜石:三环优质配套 42000/平

评测:乐想汇总价百万以内 配套全居住密度大

会城国际:西二环稀缺盘36000/平 不限购

华远铭悦:通州地铁学区盘 毛坯13080/平

孔雀英国宫:两居38万起 送面积性价比高

龙湖好望山:主推210-400平叠拼 380万起

合生滨江帝景:通州精装盘绿化高 减28000

金隅翡丽:房好价高环境差 85折后28000

龙湖时代天街:地铁房 新房源将涨3000

首开国风美仑12000/平 户型佳配套不足

罗兰香谷:京北置业必看 户型优 14000起

中海苏黎世家:西四环稀缺配套32000起

N次方:北苑小户型70万起 1层8梯49户

天时名苑:通州地铁现房 三居优惠10万

东亚逸品阁13200低价开盘难掩配套硬伤

北京山语城:京西大户型洋房 均价17000

金地朗悦:均价15000 配套差 交通不便

保利中央公园:望京高端盘 交通配套给力

绿地国际花都:配套全绿化好 11500元/平

翠林漫步:房山抢眼新盘 价格挑战限价房

金色漫香林:5环洋房优惠38万 户型好

润泽公馆:北苑板块优势项目 24000/平起

东湖湾:望京宜居大户型 高端置业者必看

珠江拉维小镇:通州精装特价 17500元/平

一瓶四和院:亚运村精装房130万起

优筑 丰台40平起公寓 适合长远投资

京贸国际城 通州教育地产19800/平

学院派紫鑫阁:北3环学区房 均价31000起

御翠·尚府:朝青高档低密度大宅 4万/平

新华联运河湾:准地铁房 配套待改善

金色漫香苑:奥北区域电梯洋房 均价1万8

天通苑:紧邻5号线 配套齐全 环境嘈杂

纳帕澜郡:北六环新盘 13500起 刚需必看

华纺新天地:临近6号线大悦城 均价3万起

新磁器:东二环稀缺宅均价4万 环境嘈杂

长阳光和作用:低密度轻轨住宅 14000/平

中信新城:亦庄最后住宅地 最高优惠10万

PARK北京:公园景观盘6万/平起 自驾易堵

尚三环:南三环三轨交汇 环境乱 均价2万4

金隅观澜时代:昌平线精装房 均价18000

米拉village:准地铁房 最高减2000/平

红方:LOFT瞄准投资及刚需 140万/套起

保利西山林语:海淀宜居现房 每平降3千

金域华府:西二旗精装盘 交通便利配套全

润枫领尚:刚需盘户型经济 交通配套不佳

万科蓝山:东四环精装 怎一个"堵"字了得

国风美唐:霍营地铁双轨房 总价75万起

水墨林溪Ⅱ:绿化好 交通弱 7500元/平起

京洲世家:交通配套不给力 疑似假降价

中建国际港:大兴地铁盘1万6 小白领首选

润泽悦溪:北苑地铁现房 单价飙至30000

金隅万科城:绿化好 交通不便 均价13000

K2百合湾:通州双地铁盘 园林抢眼

中建府前观邸:怀柔核心盘均价1万5 户型差

招商嘉铭珑原:紧邻森林公园 35000元/平

珠江国际公馆:首付20万地铁新盘 户型差

k2清水湾:低密度小户型40平起均价26000

枫丹2号:霍营城铁小户型现房 均价15800

K2海棠湾户型园林抢眼 最高优惠1200/平

嘉特美公馆:南二环35-79平米户型

大成郡:西四环精装房 社区创新 户型繁琐

建邦礼仕阁:南礼士路精装公寓均价65000

西斯莱公馆:大兴城市综合体 交通配套优

红木林:邻地铁 户型优 景观佳 噪音污染

东亚上北鑫座:回龙观地铁小户型 60万起

首开常青藤:环境较乱 园林户型是亮点

首城国际中心:东三环热盘配套好 环境吵

徜徉集:紧靠房山线周边商业配套可期待

龙湖长楹天街 地铁上盖+全新商业最给力

世茂宫园:东三环高端宅85折 精装送家电

中堂:西四环精装大户型 配套齐 34000/平

上东8号:朝阳高回报盘 交通配套给力

山水文园五期:东三环绝版大宅 6万/平起

金茂府:昔日地王4月入市化身千万级豪宅

红山世家:西二环精装公寓 均价43000

中信城:地处南二环 配套良好 4万/平

富力又一城:户型和教育配套优 23000/平

矩阵天悦:会所摇身一变成公寓 18000/平

东恒时代家园:邻国贸 物业差 37500/平

北京华侨城:欢乐谷旁大户型 均价29800

波普工社:黄村唯一商住小户型18000/平

合生麒麟社:望京精装小户型特价25000

上林溪:北五环大盘户型全 周边环境乱

BW五环:东三环产权酒店起价32000元

前门前:二环公寓29000/平 配套好环境吵

琥珀天地:回龙观小户型 环境嘈杂

绿城阳光名苑:南五环外LOFT 27000/平

远洋东方:临两广路延长线 通州均价最低

金贸中心:西直门精装公寓 自住吵投资贵

唐宁ONE 中关村唯一的高档住宅环境嘈杂

富力金禧花园:通州核心精装房 性价比高
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