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更多新盘评测163新盘评测 第81期

K2·海棠湾

易观点: 通州楼市曾一度以小户型、低总价吸引着刚需一族,从2010年开始,通州开始打品质牌,不少项目或定位高端,或卖点不俗,位于梨园地铁附近的K2·海棠湾以其高品质的园林设计和高使用率的户型吸引了很多购房者。

 

买房者说
 
K2·海棠湾

左边走:得房率很高 户型赠送面积很大

开始低价的房子都卖光了,现在想买了都是2w3一平的了,两居三居户型都不错,82平米的两居赠送面积有9平米,这还没算飘窗,估计飘窗也有4平米左右,户型浪费的面积也非常少,算是通州比较好的了。

K2·海棠湾

李小熊:园林很不错 就是太贵了

原来很喜欢清水湾的园林设计,不过那边太偏了,发现海棠湾设计的更好,销售说绿化率能到80%,实际肯定没那么多,不过看着已经很茂盛了,就是价格太高,比远洋东方、金禧花园都贵很多。

163新盘评测指数

   77.1分
 

 

 
价格指数-总分:70.7分
 价格

通州核心区均价23000-25000,比地铁沿线、运河核心、周边楼盘高出几千元,属于较高价

70分

 租售回报比

项目附近的时尚街区两居租金在2800元左右,项目两居总价约190万,预计56年收回成本

70分

 周边二手房 时尚街区属周边最好的二手房,均价19000元左右,项目比周边二手房高21%

72分

   

硬性指数-总分:79分

 交通 距离最近的地铁站——八通线梨园站距离1200米,属于准地铁盘

78分

 配套 整体环境成熟,大型商业较多,东南部规划国内最大娱乐商业中心,配套方面是个利好

80分

   
楼盘指数-总分:81.7分
 户型 主推50-130平一至三居,户型齐全,赠送面积多,得房率高
85分
   
 绿化、容积率 绿化30%,容积率2.9,园林景观规划属于通州楼市的较高水平
80分
   
 物业 物业为比较著名的绿城物业管理,物业费2.4元/平米/月,价位属于一般水平

80分

交通及区域

K2·海棠湾

K2·海棠湾周边交通和配套情况

K2·海棠湾

K2·海棠湾区位图 位于云景东路 临近八通线梨园

K2·海棠湾

距八通线梨园站直线距离1200米

K2·海棠湾

项目距离台湖仅5公里 方便来往通马路、103国道

K2·海棠湾

项目周边多条公交线路经过

临近地铁梨园站 属于通州核心板块

区位:K2·海棠湾位于通州区梨园镇云景东路以东,距离八通线梨园站1200米,属于通州核心板块。

公共交通:小编乘坐地铁从国贸站出发前往项目,到梨园站下车,下车步行300米能乘公交前往,目前有5条公交线直达地铁站,3站地即到;步行过去稍显远,需要15分钟。此外,项目门前有647路、938支7路2条公交线路直通国贸,小编从项目门口群芳园站上车,非高峰时段45分钟到国贸。

未来改善:遇到早晚高峰,京通快速会比较堵车,未来直达东三环的两广路开通将极大缓解这一现状。此外通州规划中的轨道线有8条(M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3、S5)覆盖通州新城,未来S6号线将经过项目附近。

区域楼市:2010年通州梨园成交的3块居住用地楼面价为8000-10000元/平米,其中,金隅竞得的通州区梨园地块楼面价约为10600元/平米,这几宗地块将来的新房入市价格也都将在2万元/平米左右。

配套及产品

K2·海棠湾

周边最大配套——梨园地铁旁贵友大厦和物美超市

K2·海棠湾

项目500米范围内的蓝岛大厦 开业并不久

K2·海棠湾

项目500米范围内的福客隆超市 三层是家具卖场

K2·海棠湾

800米范围内的大众4S店和居然之家强力家居广场

K2·海棠湾

项目周边的银行和大型餐饮配套

环境成熟 大型配套较多 临近未来的娱乐商业中心

整体环境:项目旁边的云景东路是梨园板块最繁华的道路之一,商场、超市、餐饮配套较多,加上周边时尚街区、站前巴黎、幸福时光等新小区已入住几年,整体环境比较成熟。

大型配套较多:八通线沿线是远郊中发展较早的区域,目前地铁沿线商业配套较多,项目距离通州梨园站旁的大型商业——贵友大厦直线距离约1公里,周边还聚集了物美超市、苏宁电器、屈臣氏等品牌,项目500米范围内有蓝岛大厦和大众4S店。

未来规划:通州宣布建国内最大的娱乐商业中心(同时也是全球最大的5D电影城),将建成音乐主题产业、旅游休闲产业、演出演艺产业的聚集区,该中心位于京沈高速和东六环交界处,位于项目的东南方向,距离不足10公里。

项目规划:项目总体布局以中心景观为核心,形成南北向景观轴线,沿轴线两侧布置五排板式多、高层住宅,建筑与园林实现观赏与实用性相融合,园中有园,景外有景,是通州少有的景观住宅。

产品与户型

K2·海棠湾

K2海棠湾 5号楼K1户型 两室两厅 82平米

K2·海棠湾

K2海棠湾 12号楼已-C户型 三室两厅 116平米

K2·海棠湾

K2海棠湾 15号楼Q3-1户型 三室两厅

K2·海棠湾

K2海棠湾 两室两厅 89平米

K2·海棠湾

K2海棠湾楼座分布和景观规划图

赠送面积多 得房率高 两居首付57万起

户型介绍:目前项目一期已经售罄,二期三期房源在售,户型齐全,主要有50-60平米开间,80-90平米二居、100-150平米三居和180-300平米跃层,均为毛坯交房。

户型亮点:项目户型设计大量的开敞阳台和空中花园,未来交房时均做成封闭的大落地窗,保证景观效果的同时,增加实际使用面积,并且这些面积均算一半,另一半为赠送。

推荐1:5号楼K1户型-两室两厅-82平米,除了飘窗,该户型赠送的阳台和空中花园面积达9平米。3.9米面宽客厅带约1.5米宽的开场阳台,小户型中有餐厅的独立空间比较难得;主卧带大尺度飘窗,空中花园能做成次卧,户型方正、凸窗设计保证景观视觉。

推荐2:12号楼已C户型-三室两厅-116平米,除了飘窗赠送面积达14平米。进门处玄关设计,客厅和厨房带大尺度阳台,餐厅和客厅同处一个空间,是活动区域显得更宽敞;主卧功能强大,比较遗憾的是三个卧室相连,私密性不够。

购房成本:项目两居总价多在190万左右,最低首付30%约57万,20年商业贷款月供约9200元;三居总价多在290万左右,最低首付30%约87万,20年商业贷款月供约1.4万元。

同区同类盘PK

     
临近八通线梨园站,属于准地铁房
整体环境成熟,大型商业较多
户型齐全,赠送面积多,得房率高
园林景观规划属于通州楼市的较高水平
物业为比较著名的绿城物业管理
 
临近地铁临河里站,周边有三条城市主干路
低总价小户型,首付15万起
户型齐全,方正的功能兼格局使居住更舒适
百万平米大盘,自身规划学校、影院、超市等
 
     
高峰时段八通线和京通快速容易堵车
在通州普通住宅中属于高价楼盘
三期房源2011年底入住,购买和居住时间差较大
 
 
 
周边环境略为嘈杂,配套待改善
距离北京东方化工厂仅2公里
容积率是3.12,未来社区密度较大
2012年年底交房,购买和居住时间差较大
 

楼盘图集

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楼市畅旺,楼价飙涨,如何把握节奏选准目标,163新盘评测旨在提供一份网络版的动态楼书,可信任的楼盘价值投资指南。您对该栏目的意见,您想看到哪个楼盘的测评,请联系我们 。

 
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往期回顾


远洋万和公馆:尴尬地王开盘55000/平起

保利春天里:地铁盘13000/平刚需首选

金隅自由筑:通州地铁盘9800元/平起

昌平长滩壹号:公园地产均价17000/平

路劲世界城 地铁盘16000/平 配套简陋

冠城大通澜石:三环优质配套 42000/平

评测:乐想汇总价百万以内 配套全居住密度大

会城国际:西二环稀缺盘36000/平 不限购

华远铭悦:通州地铁学区盘 毛坯13080/平

孔雀英国宫:两居38万起 送面积性价比高

龙湖好望山:主推210-400平叠拼 380万起

合生滨江帝景:通州精装盘绿化高 减28000

金隅翡丽:房好价高环境差 85折后28000

龙湖时代天街:地铁房 新房源将涨3000

首开国风美仑12000/平 户型佳配套不足

罗兰香谷:京北置业必看 户型优 14000起

中海苏黎世家:西四环稀缺配套32000起

N次方:北苑小户型70万起 1层8梯49户

天时名苑:通州地铁现房 三居优惠10万

东亚逸品阁13200低价开盘难掩配套硬伤

北京山语城:京西大户型洋房 均价17000

金地朗悦:均价15000 配套差 交通不便

保利中央公园:望京高端盘 交通配套给力

绿地国际花都:配套全绿化好 11500元/平

翠林漫步:房山抢眼新盘 价格挑战限价房

金色漫香林:5环洋房优惠38万 户型好

润泽公馆:北苑板块优势项目 24000/平起

东湖湾:望京宜居大户型 高端置业者必看

珠江拉维小镇:通州精装特价 17500元/平

一瓶四和院:亚运村精装房130万起

优筑 丰台40平起公寓 适合长远投资

京贸国际城 通州教育地产19800/平

学院派紫鑫阁:北3环学区房 均价31000起

御翠·尚府:朝青高档低密度大宅 4万/平

新华联运河湾:准地铁房 配套待改善

金色漫香苑:奥北区域电梯洋房 均价1万8

天通苑:紧邻5号线 配套齐全 环境嘈杂

纳帕澜郡:北六环新盘 13500起 刚需必看

华纺新天地:临近6号线大悦城 均价3万起

新磁器:东二环稀缺宅均价4万 环境嘈杂

长阳光和作用:低密度轻轨住宅 14000/平

中信新城:亦庄最后住宅地 最高优惠10万

PARK北京:公园景观盘6万/平起 自驾易堵

尚三环:南三环三轨交汇 环境乱 均价2万4

金隅观澜时代:昌平线精装房 均价18000

米拉village:准地铁房 最高减2000/平

红方:LOFT瞄准投资及刚需 140万/套起

保利西山林语:海淀宜居现房 每平降3千

金域华府:西二旗精装盘 交通便利配套全

润枫领尚:刚需盘户型经济 交通配套不佳

万科蓝山:东四环精装 怎一个"堵"字了得

国风美唐:霍营地铁双轨房 总价75万起

水墨林溪Ⅱ:绿化好 交通弱 7500元/平起

京洲世家:交通配套不给力 疑似假降价

中建国际港:大兴地铁盘1万6 小白领首选

润泽悦溪:北苑地铁现房 单价飙至30000

金隅万科城:绿化好 交通不便 均价13000

K2百合湾:通州双地铁盘 园林抢眼

中建府前观邸:怀柔核心盘均价1万5 户型差

招商嘉铭珑原:紧邻森林公园 35000元/平

珠江国际公馆:首付20万地铁新盘 户型差

k2清水湾:低密度小户型40平起均价26000

枫丹2号:霍营城铁小户型现房 均价15800

K2海棠湾户型园林抢眼 最高优惠1200/平

嘉特美公馆:南二环35-79平米户型

大成郡:西四环精装房 社区创新 户型繁琐

建邦礼仕阁:南礼士路精装公寓均价65000

西斯莱公馆:大兴城市综合体 交通配套优

红木林:邻地铁 户型优 景观佳 噪音污染

东亚上北鑫座:回龙观地铁小户型 60万起

首开常青藤:环境较乱 园林户型是亮点

首城国际中心:东三环热盘配套好 环境吵

徜徉集:紧靠房山线周边商业配套可期待

龙湖长楹天街 地铁上盖+全新商业最给力

世茂宫园:东三环高端宅85折 精装送家电

中堂:西四环精装大户型 配套齐 34000/平

上东8号:朝阳高回报盘 交通配套给力

山水文园五期:东三环绝版大宅 6万/平起

金茂府:昔日地王4月入市化身千万级豪宅

红山世家:西二环精装公寓 均价43000

中信城:地处南二环 配套良好 4万/平

富力又一城:户型和教育配套优 23000/平

矩阵天悦:会所摇身一变成公寓 18000/平

东恒时代家园:邻国贸 物业差 37500/平

北京华侨城:欢乐谷旁大户型 均价29800
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