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更多新盘评测163新盘评测 第78期

首开·常青藤

易观点: 限购背景下,买房的资格变得格外珍贵,能一步到位确实是不错的选择,首开常青藤即将推出91、95平米的实用三居,备受市场关注,东坝北区规划为高端商务区也让区域价值有了提升,不过未来几年周边环境改观不会太大,是个问题。

 

买房者说
 
首开·常青藤

hu111_pp:东坝未来很丰满 现实很骨感

去常青藤从七棵树出口出去,大货车太多了,一点不像五环外,那段辅路旁边是个很窄的臭水沟,常青藤马路西侧是刚拆完的民房,砖瓦还没清理干净,销售说以后东坝这边几个乡都会拆迁,将建比CBD还要大高端商务区。

首开·常青藤

王TT:低密度洋房 90多平小三居很不错

北京楼市新政对外地人限购了,买房的机会突然间变得很宝贵,如果能一步到位,那就好了,周末去常青藤看了,91的95的都有,销售说如果同时开盘,95平的比91的要贵一千多,不过户型还好,最小的房间也比较实用,价格在2万6左右。

163新盘评测指数

   75.8分
 

 

 
价格指数-总分:71.3分
 价格

朝阳区东五环外项目主流均价在2.5万元左右,项目配套交通不及其他,性价比属一般水平

72分

 租售回报比

项目已经入住的一期三居租金约3700元,目前95平三居预计总价256万,预计57年收回成本

70分

 周边二手房 目前项目二手房均价在24000-25000元/平米,比项目新房价格略低

72分

   

硬性指数-总分:75分

 交通 项目临近东五环,来往市区方便,2015年前周边没有地铁规划,未来交通压力较大

72分

 配套 周边整体环境待改善,项目自带运动健身会所、3300平米的幼儿园、约9900平米的中小学校

78分

   
楼盘指数-总分:81分
 户型 主推82-95平两三居,属于抢手户型,另有带庭院和露台户型,户型设计通透实用、得房率高
85分
   
 绿化、容积率 项目容积率仅为2.1,绿化率为30%,是目前少有的城市花墅产品
80分
   
 物业 一层1.9元/平方米/月,一层以上2.58元/平方米/月,低于物业费的一般水平

78分

交通及区域

首开·常青藤

常青藤区位图 位于东五环外 临近机场第二高速

首开·常青藤

从东五环出口到常青藤的辅路 来往大货车很多

首开·常青藤

项目距离东五环七棵树桥近500米

首开·常青藤

周边公交站——康静里和单店 6条公交经过

首开·常青藤

常青藤已经入住的一期房源和马路西侧的拆迁区

2015年前无地铁规划 北靠最大商务区 被政策房包围

区位:项目位于朝阳区东五环七棵树出口向东200米,属于东坝板块。

公共交通:20分钟到国贸——小编从东三环国贸出发打车去项目,走京通快速上东五环,向北到七棵树出口出,沿着辅路走三四百米就能看到首开常青藤,一路上在东五环第二机场高速出口略堵,一共35元。也可以坐406、 424、 659路到单店,下车东行100米就是售楼处。

暂无地铁:项目附近目前没有地铁通过,2015年后才有规划的地铁S3号线将经过东坝地区,不过在哪里设站未知。

区域发展:“十二五”期间,北京CBD将启动三大土地储备空间建设,其中包括东坝地区的国际商贸中心,未来东坝北区将建成北京最大的商务功能区,集高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流服务功能于一体,规模相当于东扩后的CBD。

自2010年起至2012年,东坝将开发建设200万平米的居住区,规模相当于3个天通苑,80%是限价房和经适房,对于暂无地铁的东坝来说交通压力不言而喻,首开常青藤就位于东坝南区。

配套及产品

首开·常青藤

从马路西侧的拆迁区看常青藤 马路两侧对比鲜明

首开·常青藤

项目1公里范围内的京客隆 是周边最大的超市

首开·常青藤

项目1公里范围内的东五环市场 是周边主要生活配

首开·常青藤

银行主要在北京奥林匹克花园底商 距离项目800米

首开·常青藤

项目周边的高端配套——大众4S店

未来周边多拆迁 低容积率城市花墅自身配备幼儿园、小学

整体环境:项目一期南侧临近康静里社区,康静里路旁多是小餐馆,不远处的一段臭水沟不时有商贩向内倒些垃圾,即使是冬天,味道还是很大。

项目西侧即东五环通往项目的东坝路西侧,目前是拆迁完毕的民居,砖瓦还没有清理完毕,东坝路再向北,多数是待拆迁的村庄,东坝附近几个乡都处于拆迁区域,这和已经入住的洋房形成鲜明的对比。

周边配套:主要以东坝中街和单点西路交汇的十字街区为核心,项目1公里范围内有京客隆和东五环市场,“东五环市场比京郊市场还要大,去那啥都能买到”,能满足基本的生活需要,周边餐饮等配套较少。

社区规划:常青藤是占地50万平米的大型社区,未来三期四期还有大量房源,全部建成后将成为东坝最大的商品房小区。

项目商业总建筑面积约2万平米,其中包括2300平米运动健身会所、3300平米的幼儿园、约9900平米的九年制中小学校。

园林规划:项目属于低密度花园洋房,容积率仅为1.2,是目前比较稀缺的城市花墅产品,小镇风情的园林景观搭配小院、露台、地下空间等丰富灵动空间,居住环境很精致、悠闲。

产品与户型

首开·常青藤

首开常青藤 82平米 两室两厅一卫

首开·常青藤

首开常青藤 91平米 三室两厅一卫

首开·常青藤

首开常青藤 95平米 三室两厅一卫

首开·常青藤

首开常青藤 131平米 三室两厅两卫

首开·常青藤

首开常青藤 166平米 四室两厅两卫

主推82-95平实用两三居 得房率85%左右 首付66万起

户型介绍:项目二期目前有8-13、18号楼共7栋楼未销售,21号楼部分房源未出售,未来将推出85平左右两居、91、95、131平三居,166平米四居,得房率在85%左右。

推荐1:82平米-两室两厅,套内面积72平米,得房率87.8%,属于目前比较紧凑的两居室,南北通透,全明户型,客厅面宽4.2米;厨房和餐厅同处一个空间,位置合理;次卧带宽1.2米左右飘窗、主卧直通2米宽露台;不足之处在于客厅中间被“掐腰”,使得客厅实用面积变小,不过可以在“瘦身”处设计个书房空间,使空间更多元。

推荐2:95平米-三室两厅,套内面积80平米,得房率84.2%,非常实用的通透、全明三居室,玄关有单独的鞋柜空间,厨房带储物阳台,主次卧分开、私密性较好,飘窗均为赠送面积,客厅带1.5米宽的景观阳台,和餐厅处于同一空间,显得功能区面积大,书房套内宽度不足2米,想改成小卧室的朋友会比较失望。

购房成本:项目预计均价27000元/平,82平两居总价约221万,最低首付30%约66万,20年商业贷款月供约11646元;95平三居总价约256万,最低首付30%约77万,20年商业贷款月供约13492元。

同区同类盘PK

     
属于东部低密度洋房,居住舒适度高
东坝北区规划为商务区,区域价值将被提升
项目主推82-95平两三居,户型抢手
项目自身规划会所、商业街、幼儿园和小学
项目2011年底入住,购买和居住间隔短
 
紧邻地铁6号线常营站,为地铁上盖项目
自身规划27万平米商业,弥补周边配套不足
140-180平米三四居为东四环东五环较为稀缺户型
项目以“森林果岭”概念规划5万平米园林
物业公司属龙湖旗下,业内口碑较好
     
2015年之前没有地铁规划
未来周边将有近200万平经适房、两限房入市
东坝多数区域处于拆迁带,整体环境不乐观
 
 
 
项目属东五环外,整体环境待改善
周边是京东最大的保障房区,多数已入住
项目均价较高,在二三套房新政下或受限
2013年入住,购买和入住时间间隔较大
 

楼盘图集

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N次方:北苑小户型70万起 1层8梯49户

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东亚逸品阁13200低价开盘难掩配套硬伤

北京山语城:京西大户型洋房 均价17000

金地朗悦:均价15000 配套差 交通不便

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