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更多新盘评测163新盘评测 第35期 百旺杏林湾

百旺杏林湾

易观点: 虽然百旺杏林湾隶属海淀区,但已是与昌平区交界的区域,地理位置并不优越。虽然容积率只有1.17,但楼间距仅有25米。虽然绿化环境还算优越,但3公里处有个大型垃圾场。虽然附近有地铁,但也有三站地的距离。加上价格偏贵总价较高配套又弱,自住还是投资,是个问题……

 

买房者说
 
百旺杏林湾

房友-pmao_x:这地界儿23000够贵的啊!

昨天去了百旺杏林湾,最开始以为在城里,到了才发现原来已经那么偏了,一路上还挺堵。这地界还卖2万3,也够贵的了,虽然是海淀区,可也差不多快跟昌平区接壤了,贷款还没折,我放弃了。
百旺杏林湾

房友-shuz_q:没啥配套,离地铁站有点远

立面看着还行,不过这楼间距也太近了,感觉对着窗户都能说话,周围还是后期楼盘的工地,有些吵,私家车不少,住这里的应该多数都是有车族,离地铁站有一段距离,没车不太方便。

163新盘评测指数

   70分
 

 

   
价格指数-总分:70分
 价格 百旺杏林湾毛坯均价23000,东边两公里的博雅A5精装售价14000,珠江摩尔精装LOFT售价33000
65分
 租售回报比

前期两居租金约在3000-3500/月,年租金3.6-4.2万,两居总价约300万,预计71年-83年回本

60分
 周边二手房 百旺杏林湾前期入住的楼座二手房在23000-25000/平米左右
70分
   
硬性指数-总分:70分
 交通 距离昌平地铁线北清路站有三站地的距离,自驾相对方便一些,不过目前来说路况有些拥堵
70分
 配套 百旺杏林湾附近目前无实质配套,往东约4公里处有永旺国际商城,为该项目唯一有力的配套了
70分
   
楼盘指数-总分:75分
 户型 百旺杏林湾目前在售户型为120平米左右的两居,140-150平方米的三居,户型偏大总价较高
75分
   
 绿化、容积率 绿化率36.4%,容积率1.17,密度偏低,但楼间距只有25米
80分
   
 环境 不临街的楼座相对安静,不过3公里外有个六里屯垃圾填埋场和焚烧厂,夏天和雨后有臭味
70分

区位及交通

百旺杏林湾

百旺杏林湾区位交通图

百旺杏林湾

百旺杏林湾附近公交-永丰乡辛店站

百旺杏林湾

百旺杏林湾附近公交-永丰乡辛店站

百旺杏林湾

百旺杏林湾距昌平线北清路站3站地 距13号线龙泽站6站地

百旺杏林湾

百旺杏林湾属于海淀区范畴 蓝线区域内均为海淀区

距昌平地铁线北清路站3站地 自驾相对便利

区位:百旺杏林湾位于北清路北航天城西,永丰产业基地东,距离上地约10公里,距离中关村约15公里。

公共交通:百旺杏林湾距离年内即将通车的昌平地铁线北清路站约4公里,需自驾或公交前往。项目附近的公交站为永丰乡辛店,有五路公交车经过,分别为365(闵庄南里-永丰站)、384(人民大学-皇后店西里)、543(城铁龙泽站-环保科技园)、544(城铁西二旗站-环保科技园)、642(阳坊北站-安宁庄东路南口),公车来说,主要集中到达西北部区域,如果要去往东边或者南边,则只能选成地铁。

自驾路线:对于自驾来说比较方便,百旺杏林湾的西侧的永丰路可直达马连洼进而到达北五环,项目东侧的八达岭高速往南可直达北二环进入市中心,不过目前来说,八达岭高速和永丰路的高峰时段交通状况并不乐观,希望京包路开通后能有所改善。

未来改善:百旺杏林湾东侧是建设中的京包高速公路,与八达岭高速路平行。京包高速公路(五环至六环路段)南起北五环路箭亭桥附近,终点连接京包高速公路六环至德胜口段并向北延伸。建成后将和八达岭高速实现客货分流,大大减轻八达岭高速的压力,从城区到八达岭景区更加安全快捷,对于在西二旗或者上地工作的业主来说,也更加方便。 [详细]

周边及配套

百旺杏林湾

百旺杏林湾自身配套的幼儿园、商业、会所

百旺杏林湾

距离百旺杏林湾不到三公里处 是六里屯垃圾处理场

百旺杏林湾

百旺杏林湾东侧4公里-永旺国际商城

百旺杏林湾

百旺杏林湾东侧生命科学园内-在建的北大国际医院

百旺杏林湾

百旺杏林湾西北方向12.6公里处的稻香湖湿地公园

目前无实质配套 东侧4公里处是永旺商城

周边配套:一些前期入住的业主对目前的配套不太满意,购物来说,最近的也要到4公里外的永旺商城,就连超市也得到航天城住宅区的超市发,且商品选择性小。不过,永旺商城旁边正在建奥特莱斯和宜家,而且项目自身会有几栋商业楼,建成后应该有所改善。

医院:百旺杏林湾项目东侧约4公里的中关村生命科学园内,北大国际医院在建,建成后将成为北京最大的综合性医院。

学校:据售楼小姐介绍,百旺杏林湾将配备自己的幼儿园,也将引入清华附中分校,设有初中部和高中部。当笔者问及是否业主子女都可以就读清华附中时,售楼人员表示目前就读政策未出,建议有购房意向的买家到售楼处详细询问,看是否有列入合同条款。

环境配套:百旺杏林湾周边的公园选择性较多,距离南侧的百望山森林公园约6.8公里、颐和园约11.5公里、圆明园约13公里,距西北方向的翠湖湿地公园约8.8公里、稻香湖公园约12.6公里,对于出游来说比较便利。

短柄:在百旺杏林湾西南方向,约2.8公里的距离,有一个大型的垃圾填埋场和焚烧厂——六里屯垃圾场,据前期已经入住的业主反映,尤其是在夏天和下雨后,垃圾场的臭味会不时飘过。[详细]

产品与户型

百旺杏林湾

百旺杏林湾两居室 约120平米左右

百旺杏林湾

百旺杏林湾三居室 约140-150平米

百旺杏林湾

百旺杏林湾前期入住楼座 楼间距仅25米

百旺杏林湾

百旺杏林湾实景图 楼间的绿化显得有些杂乱

百旺杏林湾

百旺杏林湾项目实景

容积率低但楼间距密 户型偏大提升舒适度 总价较高

楼盘概况:百旺杏林湾项目规划用地总面积为39.4公顷,规划总建筑面积为49万平方米,总户数为2910户,容积率为1.17,绿化率为36.4%。目前在售4组团1-3号楼,户型为120平米的两居,140-150平方米的三居,楼间距25米。其中1号楼靠近北侧的幼儿园以及工地,3号楼靠近会所和北清路,会相对较吵,最好的楼座为2号楼。

两居户型:两居户型在120平米左右,户型面积偏大,较为舒适,当然总价也更高,售楼小姐介绍两居大概在三百万左右。格局上,南北通透,明厨明卫,不过两个次卧室都不够方正。售楼小姐介绍,由于进门就正对卫生间,在风水上有些不利,所以开发商在卫生间前做了一个遮挡,占用了一定的空间,买家可对那部分自行拆除改造。另外,两居的户型南北各赠送一个露台,不计算面积。

三居户型:三居在格局上基本和两居一样,不过是把两居北侧的露台做成了房间,主卧和次卧各多一个阳台,生活阳台的位置略有调整。客厅南侧为封闭阳台,将计算面积销售。

购房成本:百旺杏林湾总价约300万起,首付三成需90万,首付五成需150万。[详细]

同区同类盘PK

     
小区环境好,社区大型
容积率低,绿化率高
靠近地铁昌平线,路网发达自驾便利
户型偏大,舒适度高
项目引入清华附中分校
 
单价14000在周边有优势,总价低
北大资源集团品牌,物业售后有保障
靠近永旺国际商城,满足购物休闲需求
低密度,绿化率高,环境清幽
毗邻北大国际医院,就医方便,周边配套可期
     
单价偏贵,户型偏大,总价高
无实质配套,距离永旺商城4公里
离地铁站有三站地距离
西南方向2.8公里处有垃圾处理场
楼间距太近,后期楼座开发会有噪音污染
 
实质配套匮乏,虽有永旺商城却有2公里远
40年产权,商业水电增加生活成本
虽有地铁但距离都不近
物业费较贵,3.28元/平方米/月
西侧为医院忧心环境污染

楼盘图集

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