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更多楼盘评测163新盘评测 第194期

智汇雅苑

易观点: 智汇雅苑位于地铁房山线良乡大学城北站,属良乡高教园板块热点区域,区内价格涨势明显。项目由本土开发商联合开发,容积率2.8较高居住较紧凑,另外项目属中等综合体项流聚集会影响居住舒适性;目前周边生活配套较弱,除地铁外无公交站点连接成熟生活区。开盘时间不断更改,似有捂盘惜售之嫌。

 

看房者说
 
智汇雅苑

chzl36:迟迟不开盘 北侧有陵园

迟迟不开盘,房价等不起不知道开发商是不是捂着涨价呢,而且最不爽的是,听说小区西北面有个烈士陵园,真悲催,上风上水的北面居然有个陵园很是无语了。
智汇雅苑

lanzhixing88:配套差 物业费高 户型不错

周边目前除了地铁站啥配套都没有,地处大学城也比较荒,距离奥特莱斯和良乡也很远,问了下物业费虽然没定呢预计3.1元,但也不低都超过万科物业费了。

163楼盘评测指数

   74分
 

 

 
价格指数-总分:74.5分
 价格 项目定价20000-21000元/平米略高于近期周边成交价

74分

 周边房价 周边项目新房毛坯成交价格18000-20000元/平,良乡二手房均价19000左右,项目定价竞争力不高
75分
   
硬性指数-总分:72分
 交通 距地铁房山线良乡大学城北站约200米,附近无公交站点,公交站点需到理工大学附近乘车
70分
 配套

自建2栋写字楼和大型底层商业

自身配套商业欲引进大型超市、商场、KTV等业态,可以满足本区业主及周边消费需求

74分
   
楼盘指数-总分:75.6分
 户型

主推户型80-90平2居,112-157平3居,4栋板塔结合住宅楼,刚需和刚改都能兼顾,共449户

80分
   
 绿化、容积率 绿化率30%、高层住宅容积率2.8居住舒适性属一般水平,临近烈士陵园和小清河滨河森林公园

72分

   
 建筑、物业 项目物业待定,车位充足455个,车位比1:1,板塔结合11层小高层更宜居
75分

区位及交通

智汇雅苑项目实地区位图

智汇雅苑项目实地区位图

智汇雅苑所属商圈示意图

智汇雅苑所属商圈示意图

智汇雅苑交通区位图

智汇雅苑交通区位图

智汇雅苑位于良乡大学城北站西北侧200米

智汇雅苑位于良乡大学城北站西北侧200米

智汇雅苑周边主要公交线路图

智汇雅苑周边主要公交线路图

项目紧邻地铁站 属于良乡高教园板块 临近公交线路匮乏

区位:项目临近房山线良乡大学城北站,属于天良乡高教园块北部,项目地块旁暂无成熟小区及基本生活配套。

公共交通:区内临近公交线路匮乏,仅1.1公里外一条房山公交环城1路连接老城区成熟生活配套区,该线路可到达良乡老城区中大型商业和生活配套(如:沃尔玛、良乡医院、购物中心等),项目周边除地铁外无连接市区的公共交通。

自驾线路:自市区走京港澳高速(原京石高速)至长阳出口下高速,延长阳环岛走京良路至东环路,延东环路到达项目(项目位于东环路与良乡东路西北角方向)。京港澳高速早晚高峰期间进出市区较拥堵,京良路可直达五环或京开高速。

区域价值:项目行政上属于房山区,地处良乡板块边缘,位属六环内,目前项目周边环境一般,配套薄弱,但是区域内大盘云集,项目自建商业,前景较好。

区域楼市:房山地区政策利好,良乡高教园区域火热,区内名企集中大盘扎堆,受市场策影响,区域房价涨势明显,价值值得期待。

周边及配套

智汇雅苑共4栋住宅楼

智汇雅苑共4栋住宅楼,高层18层,小高层11层

智汇雅苑属综合体项目,自建2栋写字楼及大型底层商业配套

智汇雅苑属综合体项目,自建2栋写字楼及大型底层商业配套

智汇雅苑西侧北京理工大学等高等学府

智汇雅苑西侧北京理工大学等高等学府

智汇雅苑周边理工大学附近生活配套

智汇雅苑周边理工大学附近生活配套

智汇雅苑可以享受良乡老城区医疗配套

智汇雅苑可以享受良乡老城区医疗配套

项目生活配套薄弱 自建商业 或可享受临近项目教育配套

周边环境:智汇雅苑目前项目周边基本的生活配套匮乏,项目自身规划有低层商铺,与引进大型商业配套,项目东侧是万京投万科新里程和金地朗悦,金地朗悦社区独有13年制优质教育,从幼儿园、小学到中学均引进北京重点学校,智汇雅苑未来或可享受同区域的教育资源,周边路况较好,但基础设施较差。

生活配套:智汇雅苑户型适合“刚需”和“刚改”置业,项目依托良乡大学城和周边名企大盘在建配套,预计建成后能够满足日常生活所需,医疗需依托较近的良乡老城区内医疗配套。

教育配套:智汇雅苑无自建学区,教育资源将来有可能依托区内的金地朗悦小区引入的13年的教育资源,目前区内教育资源稀缺,预计本区域所有项目入住后业主子女上学问题会凸显。

医疗配套:周边无大型医疗配套,需依托5公里外的良乡老城区的良乡医院(属二级甲等综合医院)医疗配套。

产品与户型

智汇雅苑D2户型图2室2厅1卫1厨89平米

智汇雅苑D2户型图2室2厅1卫1厨89平米

智汇雅苑H-1户型图2室2厅1卫90平方米

智汇雅苑H1户型图2室2厅1卫90平方米

智汇雅苑F-2户型图2室2厅1卫86平方米

智汇雅苑F2户型图2室2厅1卫86平方米

智汇雅苑售楼处实景图

智汇雅苑售楼处实景图

智汇雅苑售楼处沙盘实景图

智汇雅苑售楼处沙盘实景图

智汇雅苑主推2-3居产品 户型紧凑 另有198平改善型4居产品

楼盘概况:智汇雅苑定位刚需置业和刚改置业。智汇雅苑住宅项目户型产品设计较为方正浪费面积较少,毛坯交房,价格预计20000-21000元。80-157平2-3居户型能够满足刚需和首改的置业需求,项目70年产权。

户型介绍:项目户型备受刚需置业者青睐,户型有80平、89平、90平二居,112平、118平、121平三居,两居和小三居户型适合首次置业人群,项目开盘待定,预计2014年1月开盘,采取排号摇号的购房选房模式,目前三居排号优惠2万。

高性价比户型:户型图2室2厅1卫1厨-89平米。该户型客厅及2个卧室采光充分,动静分离,户型方正,空间布局合理,全南设计,客厅带阳台,主卧带飘窗,增强了居住的舒适性。

购房成本:项目开盘价格预计20000-21000元/平毛坯交房,高性价比户型89平2居总价约178万-186.9万元左右,商业贷款首付30%(还款期限30年)计算,首付需:54~56.9万,等额本息月还款7878.46~8259.68元,适合收入较高家庭置业。

同区地铁盘PK

智汇雅苑对比万科新里程
     
距良乡大学城北地铁站200米
自建商业和写字楼
户型产品适合刚需和刚改
车位充足,车位比1:1
整个区域前景利好
 
距良乡大学城北地铁站400米
容积率1.8(低密社区),物业费2.3 元/平方/月
型适合刚需、刚改,
名企大盘,金牌物业,基本装修交房
自建商业,配建幼儿园等教育配套
     
物业费不高于3.1 元/平方/月
容积率:2.8
周边暂无成熟配套
商业进驻人流较杂
449户,房源较少
 
价格相对较高(基本装修)
车位不足,车位比1:0.5
周边暂无成熟配套
商业进驻人流较杂
 
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会城国际:西二环稀缺盘36000/平 不限购

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