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更多新盘评测163新盘评测 第142期

华远铭悦

易观点: 调控以来通州成为楼市重灾区,库存较高的背景下,楼市供应仍在继续,市场竞争进一步加剧。纯新盘华远铭悦即将开盘,项目临近八通线终点站,走路能到地铁,周边配套是硬伤,户型和园林设计比较舒适,项目在实验二小的片区。

 

买房者说
 
华远铭悦

东区18-1:估计价格要超1万5 配套靠规划

毛坯房起价还13080呢,精装标准是3000/平,估计开盘的精装房得1万5以上了。大家注意,毛坯房是两限房中某个楼座的一个单元,边上要开盘的两栋楼是是开发商主推的,价格还没定,不过觉得那个位置配套,1万4合理 。

华远铭悦

李小熊:步行10分钟到地铁 绿化高

到土桥地铁走着过去的,10分钟到售楼处吧,还行不算远,比金隅花石匠离地铁近些,现在周边没啥配套,不过等过几年这两个大社区成熟之后,配套应该不是问题。比较吸引我的就是小区环境了,18层的板楼,绿化很高 。

163新盘评测指数

   77分
 

 

 
价格指数-总分:73.7分
 价格

通州核心区均价12000-16000元,与同类型、同定位的楼盘相比,项目毛坯13080的价格属中等

75分

 租售回报比

土桥地铁附近精装两居租金在2800元左右,项目两居总价143万起,预计42年收回成本

76分

 周边二手房 土桥附近比较新的二手房均价13000元左右,与项目毛坯房源基本持平,预计比精装房低近1/4

70分

   

硬性指数-总分:80分

 交通 位于八通线终点站土桥站向东900米,步行大约10分钟,属于准地铁房

82分

 配套 整体环境比较杂乱,未来华远铭悦和金隅花石匠成熟之后,或有改观,项目自建商业和幼儿园

78分

   
楼盘指数-总分:77.3分
 户型 主推88-134平米两三居,两梯三户或四户,得房率80%以上,精装修标准3000元/平米
78分
   
 绿化、容积率 绿化30%,容积率2.2,售楼处位置未来是近万平米的代建绿地,社区密度较低,品质较好
80分
   
 建筑 外立面2-3层为石材,以上为仿石漆,目前远郊楼盘也有不少采用了石材外立面,项目略欠缺

74分

交通及区域

华远铭悦

华远铭悦区位图 位于通州土桥 六环内

华远铭悦

华远铭悦距离八通线终点站土桥站900米

华远铭悦

项目周边的公交站牌 距离项目约600米

华远铭悦

自驾走103国道(九棵树东路)土桥路口向东即到

华远铭悦

项目距离东六环不足千米

准地铁房 步行10分钟到地铁

区位:华远铭悦位于通州区土桥中路与乔庄南街交汇口,八通线终点站土桥站向东900米。

公共交通:小编从国贸方向乘坐地铁前往项目,到八通线终点站土桥站下车,沿路牌走10分钟即可达到售楼处,全程50分钟。

从土桥地铁站到项目没有公交车,地铁口有很多黑车、摩的趴活,交通比较混乱。目前距离项目最近的公交站都位于土桥地铁附近,7条公交线基本都能到达国贸、北京站,其中805路7站地即到国贸。

自驾线路:从城区方向自驾,走京通快速最为便捷,到通州北苑沿路行至九棵树东路(103国道),过土桥地铁站到土桥路口左转,直行不足500米即可见到售楼处。这两条路段是通州的主干道,高峰时段较为堵车。

区域楼市:目前通州新盘价格基本在12000-16000元的档位上,八通线沿线的华业东方玫瑰12000起、远洋东方14500起、富力金禧花园精装16000、位置和配套更好的纯新盘合生滨江帝景精装16000起,项目的定价压力比较大。

配套及产品

华远铭悦

金隅花石匠引进的实验小学 华远铭悦也在片区

华远铭悦

项目旁边是森德公司

华远铭悦

项目周边目前的配套情况 比较低端

华远铭悦

土桥地铁站至项目一带均为已平整的土地 待开发

华远铭悦

项目沙盘图 规划两条社区商业街

整体环境杂乱 项目自建2万平米商业和幼儿园

整体环境:从土桥地铁到项目有零零散散的小店面,更多的是已经平整好的待开发土地,整体环境比较杂乱,未来华远铭悦和金隅花石匠成熟之后,环境和配套或有改观。目前比较大的商业配套是金隅花石匠引进的京客隆超市,与项目的商业街处在同一条街上,未来基本生活需求不成问题。

教育资源:开发商将引进12班的幼儿园,同时项目还是实验二小(金隅花石匠引进)的学区房,但是必须户口落到项目,才免赞助费。

项目规划:总建筑面积40万平米,其中商品房19万平米,由12栋17-18层的板楼组成,项目分两期开发,一期为10-15号楼,房源653套;另外一期和二期的中间位置规划了2万平米的独立商业。二期西北角即目前售楼处的位置,将来是近万平米的代建绿地,未来将会成为社区的活动中心。

建筑园林:整体规划设计采用ArtDeco建筑风格,外立面底层2-3层为石材,以上为仿石漆,首层大堂面积挑高全精装设计,地下室设计第二大堂。项目内部九个景观节点设计,形成全龄化的景观效果。

产品与户型

华远铭悦

华远铭悦-15号楼-B2户型-89平米

华远铭悦

华远铭悦-15号楼-B6户型-88平米

华远铭悦

华远铭悦-15号楼-C1反户型-134平米

华远铭悦

华远铭悦沙盘图

华远铭悦

华远铭悦楼座分布图

户型实用 浪费面积少 精装两居首付预计42万起

户型介绍:华远铭悦首次开盘主推户型为88平米南北通透两居、89平米全南两居、134平米全明三居,得房率80%以上,房源为17、18层的板楼,两梯三户或四户。户型整体上经济实用,浪费面积较少。

推荐1:B2户型 89平米 全南向两居。户型方正,全南格局,采光条件好;客厅带大阳台,景观效果好;厨房和餐厅位置合理,独立餐厅位置比较难得,进门处装修时能有不小的亮点;双卧方正、面积较大,飘窗和阳台的设计更显生活品质。

推荐2:C1反户型 134平米 南北通透三居。全明户型,通风采光条件好;4.2米面宽客厅比较实用,带宽敞阳台更适合北方人居住习惯;U型厨房设计实用、独立餐厅空间合理;餐厨连接独立阳台,功能强大;主卧带独立卫生间,面积较大,次卧和书房朝北,保证居住私密性。

购房成本:项目毛坯房源均价13080,精装修标准3000/平米,按照精装均价16000元计算,两居总价约143万,最低首付42万余元,以商业贷款20年计算,月供约为7789元/月;134平三居总价214万,最低首付64万余元,以商业贷款20年计算,月供约为11694元/月。

同区同类盘PK

     
准地铁房 步行10分钟到地铁
项目自建2万平米商业和幼儿园
项目还是实验二小(金隅花石匠引进)的学区房
售楼处的位置将来是近万平米的代建绿地
得房率80%以上,精装修标准3000元/平米
 
位于两广路延长线,未来交通利好,适合自驾
整体环境成熟、生活配套完备,8大政府机关遍布
项目自建4万平米商业配套和双语幼儿园
整体绿化率将近50%,整体舒适度较高
得房率80%以上,精装修标准3000元/平米
     
周边待开发土地多,整体环境比较杂乱
精装房均价预计15000、16000元以上,价格优势不大
交通状况堪忧,高峰时段进城方向易拥堵
 
 
 
距离最近的地铁站约4公里,无车族较为不便
与同类型、同定位的楼盘相比,16000-18000并不低
物业费用在通州新盘中属于中等偏上
2014年交房,购买入住时间差距较大
 

楼盘图集

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楼市畅旺,楼价飙涨,如何把握节奏选准目标,163新盘评测旨在提供一份网络版的动态楼书,可信任的楼盘价值投资指南。您对该栏目的意见,您想看到哪个楼盘的测评,请联系我们 。

 
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往期回顾


远洋万和公馆:尴尬地王开盘55000/平起

保利春天里:地铁盘13000/平刚需首选

金隅自由筑:通州地铁盘9800元/平起

昌平长滩壹号:公园地产均价17000/平

路劲世界城 地铁盘16000/平 配套简陋

冠城大通澜石:三环优质配套 42000/平

评测:乐想汇总价百万以内 配套全居住密度大

会城国际:西二环稀缺盘36000/平 不限购

华远铭悦:通州地铁学区盘 毛坯13080/平

孔雀英国宫:两居38万起 送面积性价比高

龙湖好望山:主推210-400平叠拼 380万起

合生滨江帝景:通州精装盘绿化高 减28000

金隅翡丽:房好价高环境差 85折后28000

龙湖时代天街:地铁房 新房源将涨3000

首开国风美仑12000/平 户型佳配套不足

罗兰香谷:京北置业必看 户型优 14000起

中海苏黎世家:西四环稀缺配套32000起

N次方:北苑小户型70万起 1层8梯49户

天时名苑:通州地铁现房 三居优惠10万

东亚逸品阁13200低价开盘难掩配套硬伤

北京山语城:京西大户型洋房 均价17000

金地朗悦:均价15000 配套差 交通不便

保利中央公园:望京高端盘 交通配套给力

绿地国际花都:配套全绿化好 11500元/平

翠林漫步:房山抢眼新盘 价格挑战限价房

金色漫香林:5环洋房优惠38万 户型好

润泽公馆:北苑板块优势项目 24000/平起

东湖湾:望京宜居大户型 高端置业者必看

珠江拉维小镇:通州精装特价 17500元/平

一瓶四和院:亚运村精装房130万起

优筑 丰台40平起公寓 适合长远投资

京贸国际城 通州教育地产19800/平

学院派紫鑫阁:北3环学区房 均价31000起

御翠·尚府:朝青高档低密度大宅 4万/平

新华联运河湾:准地铁房 配套待改善

金色漫香苑:奥北区域电梯洋房 均价1万8

天通苑:紧邻5号线 配套齐全 环境嘈杂

纳帕澜郡:北六环新盘 13500起 刚需必看

华纺新天地:临近6号线大悦城 均价3万起

新磁器:东二环稀缺宅均价4万 环境嘈杂

长阳光和作用:低密度轻轨住宅 14000/平

中信新城:亦庄最后住宅地 最高优惠10万

PARK北京:公园景观盘6万/平起 自驾易堵

尚三环:南三环三轨交汇 环境乱 均价2万4

金隅观澜时代:昌平线精装房 均价18000

米拉village:准地铁房 最高减2000/平

红方:LOFT瞄准投资及刚需 140万/套起

保利西山林语:海淀宜居现房 每平降3千

金域华府:西二旗精装盘 交通便利配套全

润枫领尚:刚需盘户型经济 交通配套不佳

万科蓝山:东四环精装 怎一个"堵"字了得

国风美唐:霍营地铁双轨房 总价75万起

水墨林溪Ⅱ:绿化好 交通弱 7500元/平起

京洲世家:交通配套不给力 疑似假降价

中建国际港:大兴地铁盘1万6 小白领首选

润泽悦溪:北苑地铁现房 单价飙至30000
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