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更多新盘评测163新盘评测 第139期

合生滨江帝景

易观点: 通州很多项目给出了诚意的价格,近期市场关注度逐渐走高。纯新盘合生滨江帝景即将开盘,项目周边环境成熟,社区密度较低,主推刚需户型,但是距离地铁有4公里远,对无车的刚需族来说时间成本较高。

 

买房者说
 
合生滨江帝景

王TT:楼盘密度低 比华业社区品质好

滨江帝景的社区环境比较棒,占地面积和华业东方玫瑰差不多,但是滨江帝景的建筑面积是40多万平米,华业将近百万平米,社区密度比较低,只是对于刚需来说,价格还是太重要了,华业最便宜的房子12000差不多 。

合生滨江帝景

左边走:整体环境不错 价格不实惠呀

东边是建材城,但也不算乱,西边是易初莲花基本生活需求没问题,马路对面是成熟社区,环境不错,现在东方玫瑰最低12000、金禧花园位置好些精装16000,远洋东方特价房成交价不到1万3,所以16000-18000的定价不低。

163新盘评测指数

   75.1分
 

 

 
价格指数-总分:70.7分
 价格

通州核心区均价12000-16000元,与同类型、同定位的楼盘相比,16000-18000的价格并不低

70分

 租售回报比

项目对面的柳岸景园精装两居租金在2500元左右,项目两居总价141万起,预计47年收回成本

72分

 周边二手房 项目周边柳岸景园、运乔嘉园二手房均价13000元左右,比项目低近1/4

70分

   

硬性指数-总分:78分

 交通 位于两广路延长线,未来交通利好,适合自驾;距离最近的地铁站约4公里,坐公交车要7站地

74分

 配套 整体环境成熟、生活配套完备,8大政府机关遍布,项目自建4万平米商业配套和双语幼儿园

82分

   
楼盘指数-总分:76.7分
 户型 主推88-151平米两三居,两梯三户或四户,得房率80%以上,精装修标准3000元/平米
78分
   
 绿化、容积率 绿化30%,容积率2.87,整体绿化率将近50%,社区密度较低,品质较好
80分
   
 物业 物业费2.58-3 元/平方/月,在通州新盘中属于中等偏上,物业是合生旗下的公司,管理较方便

72分

交通及区域

合生滨江帝景

合生滨江帝景区位图 位于果园环岛东1公里

合生滨江帝景

从国贸有2条公交线直达项目 自驾为24公里

合生滨江帝景

合生滨江帝景临近运河、东六环

合生滨江帝景

项目门前的公交站——运乔嘉园 3条公交线经过

合生滨江帝景

项目对面的成熟社区——运乔嘉园、柳岸景园

距离地铁4公里 两广路延长线上 价格略显不亲民

区位:项目位于通州果园环岛东1公里、运河西大街沿线,东邻运乔建材城,距离最近的地铁站约4公里。

来往市区:45分钟直达国贸——小编从国贸附近打车前往项目,非高峰时段45分钟到国贸;乘车的话,666、668路公交车直通国贸,;乘坐地铁前往最近的是九棵树站,距离项目约4公里,项目门前乘坐668路经过7站即到,对于无车、在市区上班的购房者来说,时间成本也比较高。

未来改善:早晚高峰京通快速比较堵车,是通州交通的“硬伤”。不过项目门前的运河西大街是两广路的延长线,到2012年两广路和通州段的通朝大街-运河西大街贯通,从通州能直达东三环,未来将有快速公交连接北京城区,对公交和自驾出行都是利好。

区域楼市:目前通州新盘价格基本在12000-16000元的档位上,八通线沿线的华业东方玫瑰12000起、远洋东方14500起、富力金禧花园精装16000;通州新城的京贸国际城14600、新华联运河湾16500起,项目如果开盘给出15000的价格可能更有吸引力。

配套及产品

合生滨江帝景

项目西侧紧邻易初莲花超市

合生滨江帝景

项目东侧为运乔建材城 周边并不显杂乱

合生滨江帝景

项目北侧的的乔庄商场 距离800米内

合生滨江帝景

项目北侧的大中电器 距离800米内

合生滨江帝景

项目西侧的美然百度城的商业配套 体量并不大

环境成熟 史家胡同小学的学区房 社区密度较低

整体环境:环境较为成熟,没有其他远郊项目的荒凉感。项目西侧是易初莲花,周边的美然百度城、运乔嘉园、柳岸景园等社区底商种类较多,基本的生活购物不成问题。项目东侧是京东最大的建材市场——运乔建材城,门口有三三两两的找活的装修工人,整体上看并不乱。

此外,项目周边政府机关密布,有通州规划局、通州财政局等8家政府机构。

教育资源:项目周边的教育资源较为完备,有市重点——通州玉桥小学,区重点——运河中学、运河小学等。项目是史家胡同小学的学区房,业主子女入学免交赞助费。

建筑规划:除了住宅,项目北侧靠近运河西大街的位置将建两栋独立的写字楼,写字楼下面将建4万平米的商业配套,未来预计会引进超市、百货等业态;项目东南侧还将建一座3000平米的双语幼儿园。

园林绿化:社区内部的绿化率为30%,容积率2.87,未来项目南北两侧将分别建造1万和4万平米的绿化带,加上这部分,项目的绿化率将达到50%。此外项目临近大运河,5分钟即可步行至河边,比较宜居。

产品与户型

合生滨江帝景

合生滨江帝景D户型2室1厅1卫1厨88㎡

合生滨江帝景

合生滨江帝景A户型3室2厅3卫1厨151㎡

合生滨江帝景

合生滨江帝景B户型3室2厅2卫1厨111㎡

合生滨江帝景

合生滨江帝景C户型2室1厅1卫1厨89㎡

合生滨江帝景

合生滨江帝景楼座分布图 即将推出两栋高板

得房率80%以上 两居首付42万起 三居景观效果好

户型介绍:项目首次开盘2栋楼为18层和27层板楼,户型为88、89平米两居,111、151平米三居,两梯四户或两梯三户,精装修标准3000元/平方米,两居得房率均为80.4%,三居得房率均为83.5%。

推荐1:合生滨江帝景D户型2室1厅1卫1厨88㎡,全南向两居户型,户型方正、浪费面积少。客厅面宽3.8米、大落地窗设计保证景观效果;14平米主卧较为实用,转角大飘窗更有生活气息;厨房带南向阳台,可做洗衣房;独立餐厅设计,空间更合理;卫生间虽为暗卫但干湿分离,设计更人性化。缺点是次卧窗户较小,为楼体凹进去的部分,采光可能受影响。

推荐2:合生滨江帝景B户型3室2厅2卫1厨111㎡,比较稀缺的三居户型,目前仅一期的两栋楼有三居,剩余楼座均为两居。最大的亮点是客厅和主卧的阳光房,保证生活品质;主卫干湿分离、几个房间位置较为合理,不足之处是餐厅位置较小。

购房成本:按均价16000元/平米计算,两居总价141万,最低首付42万余元,以商业贷款20年计算,月供约为7728元/月;111平三居总价178万,最低首付58万余元,以商业贷款20年计算,月供约为9700元/月。

同区同类盘PK

     
位于两广路延长线,未来交通利好,适合自驾
整体环境成熟、生活配套完备,8大政府机关遍布
项目自建4万平米商业配套和双语幼儿园
整体绿化率将近50%,整体舒适度较高
得房率80%以上,精装修标准3000元/平米
 
临近地铁临河里站,周边有三条城市主干路
低总价小户型,首付低,适合刚需族
户型齐全,方正的功能兼格局使居住更舒适
百万平米大盘,自身规划学校、影院、超市等
2012年年底交房
     
距离最近的地铁站约4公里,无车族较为不便
与同类型、同定位的楼盘相比,16000-18000并不低
物业费用在通州新盘中属于中等偏上
2014年交房,购买入住时间差距较大
 
 
周边环境略为嘈杂,配套待改善
距离北京东方化工厂仅2公里
容积率是3.12,未来社区密度较大
 
 

楼盘图集

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栏目简介

楼市畅旺,楼价飙涨,如何把握节奏选准目标,163新盘评测旨在提供一份网络版的动态楼书,可信任的楼盘价值投资指南。您对该栏目的意见,您想看到哪个楼盘的测评,请联系我们 。

 
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孔雀英国宫:两居38万起 送面积性价比高

龙湖好望山:主推210-400平叠拼 380万起

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金隅翡丽:房好价高环境差 85折后28000

龙湖时代天街:地铁房 新房源将涨3000

首开国风美仑12000/平 户型佳配套不足

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中海苏黎世家:西四环稀缺配套32000起

N次方:北苑小户型70万起 1层8梯49户

天时名苑:通州地铁现房 三居优惠10万

东亚逸品阁13200低价开盘难掩配套硬伤

北京山语城:京西大户型洋房 均价17000

金地朗悦:均价15000 配套差 交通不便

保利中央公园:望京高端盘 交通配套给力

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一瓶四和院:亚运村精装房130万起

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新华联运河湾:准地铁房 配套待改善

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天通苑:紧邻5号线 配套齐全 环境嘈杂

纳帕澜郡:北六环新盘 13500起 刚需必看

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