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更多新盘评测163新盘评测 第138期 金隅翡丽

金隅翡丽

易观点: 低密度英伦风,洋房混搭叠拼,户型通透方正,金隅翡丽项目本身让人难以挑剔,但是,其地段环境配套让中高端人群摆手而去,单价贵总价高又把刚需们结结实实的挡在了门外。爹不疼妈不爱,纵使打着85折的噱头,可仍然门庭冷清。

 

买房者说
 
金隅翡丽

偶哈伊哟:这地方根本不值这么多钱!

我住过西三旗,每天上班都特别堵,别听开发商忽悠了,这地方根本不值这么多钱!
金隅翡丽

流星:论坛里托太多,我来说说真实的翡丽

1、离城铁、铁道太近,太吵 2、生活不方便,附近购物、大超市没有。3、出行不方便,八达岭高速,黑泉路、立汤路堵车严重 4、周边太差,小区东面村里太乱,全是收破烂的 5、好学校没有,这里户口上不了育新小学 5、距地铁5、8、13号都不方便

163新盘评测指数

   73.3分
 

 

   
价格指数-总分:68.3分
 价格 前期售出的房源成交均价在28000,报价区间在27000-34000左右,相对于区位来说,价格偏贵。
65分
 租售回报比

以三居为例,总价400万左右,周边月租金约6000,年租金7.2万,预计55年回本。

70分
 周边二手房 项目旁边的枫丹丽舍二手房均价在23000左右,1层带花园的大概25000。
70分
   
硬性指数-总分:70分
 交通 交通:项目靠近地铁8号线和13号线,自驾容易发生拥堵。
75分
 配套 周边环境较差,配套只能满足基本生活,与项目档次不匹配。
65分
   
楼盘指数-总分:81.7分
 户型 洋房和叠拼两种产品,得房率高,方正通透,但户型偏大总价高。
85分
   
 绿化、容积率 容积率1.6,绿化率30%,共224户,密度低,居住舒适。
85分
   
 物业、车位 4.48元/平方米/月,居住成本高,车位充足。
75分

区位及交通

金隅翡丽

金隅翡丽区位交通图 位于西三旗建材城中路

金隅翡丽

金隅翡丽离地铁8号线育新站约2站地的距离

金隅翡丽

金隅翡丽项目南侧的公交车站

金隅翡丽

金隅翡丽距离8号线和13号线都不近 且去往13号线需要穿越铁轨

金隅翡丽

往建材城西路可达京藏高速 黄平路可达回龙观

隶属海淀紧邻昌平 靠近地铁8号线13号线 自驾易拥堵

区位:金隅翡丽位于海淀西三旗建材城中路,属于海淀区,但地理位置紧邻昌平,背靠霍营板块,离回龙观板块也只有三四公里的距离,就地理位置来说,85折后均价仍在28000左右,区位性价比不高。

公共交通:金隅翡丽距离地铁8号线育新站两站地,距离13号线霍营站约1公里,项目提到说还靠近5号线,笔者上网查了地图,距离5号线立水桥站大约5.5公里距离,公车需要6站。项目附近的公交线路有432、629、614、609、444、462、117、315、691、520路,其中462和315在项目南侧,分别通往二拨子村和德胜门,其他线路停站新都环岛。由于项目周边容易堵车,相比之下地铁更靠谱。

自驾路线:从项目出发往南走黑泉路林萃路可达北沙滩,往西通往京藏高速,直达市区。需要注意的是,连接项目和京藏高速的建材城西路早晚高峰比较拥堵,笔者晚上七点半路过建材城西路,由西向东方向一直堵到了京藏高速的辅路上。而林萃路也是出了名的堵,当年著名钉子户的拆迁没有给路况带来明显改善,打算自驾出行的购房者最好实地体验一下。

未来改善:地铁8号线预计2013年底打通朱辛庄站-中央美术馆站,届时从项目去往市中心将更加便捷。

周边及配套

金隅翡丽

金隅翡丽周边配套 新都购物广场是主力 还有一些大厦底商

金隅翡丽

金隅翡丽周边配套 项目东侧即是清河四小 属于该楼盘划片小学

金隅翡丽

金隅翡丽周边环境 北侧五星青岛啤酒厂

金隅翡丽

金隅翡丽周边环境 南侧一排平房小店

金隅翡丽

金隅翡丽周边环境 西侧枫丹丽舍小区

生活配套有限 教育医疗缺乏 周边环境难如人意

周边环境:金隅翡丽项目西侧是枫丹丽舍,是西三旗版块比较有名的小区,项目北侧是啤酒厂,东侧是清河四小,南侧是一排平房小店,附近黑车小贩不少,收废品小车出没频繁,周边环境和项目本身的低密度高品位显得格格不入。

生活配套:金隅翡丽附近目前最大的生活配套就是新都购物广场,旁边还有国美电器、美廉美超市以及程远大厦的一些底商,日常生活需求都能满足,对娱乐性和购物多样性有更高要求的人群来说,金隅翡丽附近的配套远无法满足。

学校医院:售楼人员介绍,金隅翡丽2期会建一个公立幼儿园,大概在2014年以后能建成,项目划片的小学只有清河四小。周边学校配套不太给力,考虑学区房的购房者需要酌情考虑。项目附近没有大型医院,回龙观今年内有望运营的积水潭医院,算是未来最给力的医院配套了。

综述:金隅翡丽的周边配套,只能满足日常基本生活需求,但项目的定位是中高端人群,对于这部分人来说,这些配套就显得档次不足、多样性不够,也与项目的价格不匹配。加上地处城乡结合部,这让项目陷入一个尴尬的境地,愿意花高价购房的,会嫌这里的环境和配套不够好。接受这里环境和配套的,又觉得价格难以接受,这也就不难解释为什么大周末的售楼处却门可罗雀。

产品与户型

金隅翡丽

金隅翡丽D2一居户型 客厅和卧室双朝南 卫生间和厨房门相向

金隅翡丽

金隅翡丽A2两居户型 卧室客厅全朝南 双卫配置

金隅翡丽

金隅翡丽D1两居户型 双卫配置 但客卫横在中间

金隅翡丽

金隅翡丽E1三居户型 主卧超大卫生间 动静分离 南向次卧较小

金隅翡丽

金隅翡丽A1三居户型 三卫配置 方正通透

洋房和叠拼两种产品 户型大 密度低 得房率高

楼盘概况:金隅翡丽定位改善型中高端人群,所以户型都偏大,得房率高,普遍在85%以上,密度低,容积率仅为1.6,居住舒适度较高。有洋房和叠拼两种产品。金隅翡丽共分两期开发。目前推出的是一期,共有15栋建筑。1、2、5、8、10号楼是洋房,3、4、6、7、9号楼为叠拼,11-15号楼是独立商业。项目物业费4.48元/平米/月,居住成本较高。

洋房户型:洋房户型面积为110-120平米2居、150-160平米3居、180-190平米4居。1梯2户,户型均为南北通透。项目也有少量小户型,58平米、77平米1居。其中顶层是坡屋顶设计,最大高度可达7米,售楼处介绍说可以自己搭建一层,增加使用面积,不过羊毛出在羊身上,顶层的户型都比较贵,单价在34000左右。洋房的户型都偏大,两居在110平以上,三居在150平以上,两居均配备有2个卫生间,居住舒适度高,私密性强。

叠拼户型:叠拼户型空间开阔,面积为230-250平米,大落地窗、私家花园、超大卫生间都提升了居住体验,彰显奢华,不过总价也够高,都在750万上下,适合有经济实力的改善型人群。

购房成本:以1居计算,总价最低在182万,首付三成为54.6万。按商业贷款20年还清计算,月供近万元。

同区同类盘PK

     
容积率1.6,密度低,环境舒适
花园洋房与叠拼混搭,满足不同人群需求
户型南北通透,方正实用,得房率高
靠近地铁8号线和13号线
赠送中央空调,车位充足
 
学区房,自有新加坡双语幼儿园和海淀实验二小
自身配套强大,20万平米的living mall一期已经开业
小区环境好,社区大型
路网发达自驾便利
靠近13号线,社区班车直达地铁上地站
     
成交均价28000左右,单价贵。户型偏大,总价高
区位性价比低,自驾易拥堵
离8号线、13号线地铁站均有一定距离,离轨道较近
周边环境差,配套弱,项目楼间距较近
物业费4.48元/平米/月,生活成本高
 
成交均价30000左右,单价贵,总价高
附近车流量大,忧心交通拥堵
离地铁和公交站都不近
社区环境好,但周边环境有些嘈杂
车位紧张

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