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更多新盘评测163新盘评测 第130期

东亚·逸品阁

易观点: 东亚·逸品阁开盘先是挂出13200/平的通州最低价,随后又自曝成本12347/平,仅853元的利润让该迅速成为楼市焦点。然而,经探访不难发现,简陋的配套,严重拥堵的交通是项目目前不可回避的硬伤。此外,项目宣传85%-92%的超高使用率并非等同得房率,据公示信息测算,东亚·逸品阁得房率只有75%。

 

 

 

 

买房者说
 
东亚·逸品阁

左边走:周边交通太差了!

年前我去了一趟售楼处,一路上可以用坎坷来形容。周边配套什么的也非常简单,如果他们成本价真的是12000多,那我真是感慨,他们拿地价抄到最高点了!
东亚·逸品阁

shangdt728:逸品阁成本曝光!你们相信吗

作为首个曝光成本价的楼盘,实际每平米价格利润仅800多,这真是让买房的人们心动呀,不知道这个价格是不是符合实际,求助行内人指点!

163新盘评测指数

   67.7分
 

 

 
价格指数-总分:74.3分
 价格 项目均价13200,自曝底价为12347/平米,无论是相对于周边项目还是自身成本,价格较为合理
78分
 租售回报比

项目所在区域两居室租金约为1700元/月,以此计算,95平米两居回收成本约为61年

70分
 周边二手房 周边二手房均价13000左右,周边二手房与东亚 逸品阁项目价差较小,项目具有保值潜力
75分
   
硬性指数-总分:60.5分
 交通 该项目距离地铁较远,公交配套少,且乘坐公交到周边最近地铁至少30分钟,拥堵问题突出
60分
 配套 项目周边配套简陋,有一些基本生活配套,但是相对于小区规模远远不够
61分
   
楼盘指数-总分:68.3分
 户型 主推85-95平米二居,115平米三居的户型,尽管宣传中使用率为85%-92%,实际得房率仅为75%
70分
   
 绿化、容积率 项目约30%的绿化率,容积率2.5,在绿化及容积方面本项目不具备特别优势

65分

   
 项目规模 项目占地面积24790平米 ,总建筑面积 68000平米 ,共528户,开发规模一般
70分

区位及交通

东亚·逸品阁交通图

东亚·逸品阁区位图

东亚·逸品阁交通图地铁

距离项目最近的管庄地铁站 到项目需坐至少半小时公交

东亚·逸品阁周边公交配套

项目周边公交站牌 不过乘公交出行要考虑堵车的时间

东亚·逸品阁

东亚·逸品阁项目周边路牌

东亚·逸品阁

项目施工工地实景图

交通配套差 拥堵严重加大时间成本

区位:项目位于通州新城运河核心区,东至驾校路,西、南至珠江国际城,北至潞苑南大街。

公共交通:项目周边有316、675等公交通达繁华市区,其中649、648、813公交直达国贸,项目距规划中的地铁R1、S6号线约500米。

但是就目前的交通配套而言,出行非常不方便。尽管有316、645等公交线路,从通州到市区的拥堵成本是购房者一定要考虑的。

提起规划中的R1、S6号线地铁线路,现场售楼员称,最早也要到2014年才能开通。

如果坐公交到距离项目最近的八通线“管庄站”,坐公交需要至少30分钟时间,且不考虑堵车情况下。在上下班高峰期,八通线上的拥挤也是出了名的。

自驾线路:据调查,很多关注东亚逸品阁项目的购房者都在五环内上班,相对于这类人群,除了选择公共交通,也有一部分置业者为自驾出行,自驾可以有朝阳北路、朝阳路和京通快速可以选择。 这里不得不提到的就是,置业前,自驾拥堵的时间成本一定要计算在内。

周边及配套

东亚·逸品阁

项目周边餐饮配套 缺乏品质餐饮配套

东亚·逸品阁

东亚·逸品周边医疗配套 缺乏大型医院等配套设施

东亚·逸品阁

项目周边娱乐配套 几乎可以忽略不计

东亚·逸品阁

项目周边小型超市 能保证小区基本的生活用品需求

东亚·逸品阁

项目周边的农贸市场 供给小区基本的生活需求

周边配套简陋 配套完善时间尚不明朗

整体概况:东亚逸品阁附近见不到任何大型的商业配套,周边商业及生活配套简陋,仅能满足生活 的最基本需求,整体水平相对低端。

周边配套:东亚逸品阁将来主要的商业配依赖于临近项目珠江国际城规划中Shopping Mall等设施,但是目前配套尚未建成,东亚逸品阁要想享受便捷的购物生活仍需等待。

值得一提的是项目还配建一个公立的幼儿园。这对于刚需新婚族来说是个不错配套保障。但是项目周边其他教育配套就不是那么给力了。

区域楼市:作为距离北京城区最近的郊区,通州轨道交通规划较其他区县更多,人口密度也相对较大。但与此同时,通州的教育、医疗等基础配套建设与区域人口容量并未得到同步发展。除了房地产这个龙头产业,其他的商业服务业都趋于落后,缺少大型的消费场所,居住人群无法在区域内找到合适的工作,并未形成良好的内部循环。

因此在2011年限购政策推出之后,作为房价涨幅最快的区域,通州也率先触到了限购的底线,成为北京首个大幅降价的区域。而这一区域的楼市发展也开始逐渐趋于理性。

产品与户型

东亚·逸品阁

户型高使用率与实际得房率不同 实际得房率为75%

东亚·逸品阁

东亚·逸品阁A1户型3室2厅2卫1厨-115.00㎡

东亚·逸品阁

东亚·逸品阁A2户型3室2厅2卫1厨-115.00㎡

东亚·逸品阁

东亚·逸品阁B户型2室2厅1卫1厨-85.00㎡

东亚·逸品阁

东亚·逸品阁C2户型2室2厅1卫1厨-95.00㎡

主力户型85-116平 得房率75%

项目动态:项目1、2、4、5号楼在售,1、4号楼为21层、5号楼为18层,2号楼为商业配套楼,2梯3户。户型面积为85-95平米二居,115平米三居,均价13200元/平米。目前可享受开盘1万抵2万优惠,70年产权,2013年入住。

主推户型:项目套型面积在85至95平米左右的两居,115平米左右的三居,所有户型均为南向或南北通透设计,无论采光还是观景效果都比较理想。

值得注意的是:项目宣传称,户型使用率高达85%-92%,乍看来似乎远远高于同类型产品,但是经过在售楼处公示的户型测算发现,项目的得房率为75%,只属于住宅得房率的普通水平。置业者在购房过程中也需要关注到,户型使用率和得房率的概念是有区别的。

购房成本:项目均价13200元/平米,项目总价最低112万/套起,首付至少33.6万,适合首次置业的刚需族。

同区同类盘PK

     
1、户型全部为南北通透,采光通风较好
2、项目价格较为合理,适合首次置业的刚需族
3、配有公立幼儿园
 
 
1、配套规划中包括两个大的商业中心
2、户型设计灵活
3、小户型总价较低
 
     
1、上下班高峰期交通拥堵严重
2、周边配套简陋 缺乏规模配套
3、目前轨道交通缺乏,城内上班需考虑时间成本
 
 
1、户型朝向多为东西向
2、上下班高峰期交通拥堵严重
3、目前轨道交通缺乏
 

楼盘图集

东亚·逸品阁
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往期回顾


远洋万和公馆:尴尬地王开盘55000/平起

保利春天里:地铁盘13000/平刚需首选

金隅自由筑:通州地铁盘9800元/平起

昌平长滩壹号:公园地产均价17000/平

路劲世界城 地铁盘16000/平 配套简陋

冠城大通澜石:三环优质配套 42000/平

评测:乐想汇总价百万以内 配套全居住密度大

会城国际:西二环稀缺盘36000/平 不限购

华远铭悦:通州地铁学区盘 毛坯13080/平

孔雀英国宫:两居38万起 送面积性价比高

龙湖好望山:主推210-400平叠拼 380万起

合生滨江帝景:通州精装盘绿化高 减28000

金隅翡丽:房好价高环境差 85折后28000

龙湖时代天街:地铁房 新房源将涨3000

首开国风美仑12000/平 户型佳配套不足

罗兰香谷:京北置业必看 户型优 14000起

中海苏黎世家:西四环稀缺配套32000起

N次方:北苑小户型70万起 1层8梯49户

天时名苑:通州地铁现房 三居优惠10万

东亚逸品阁13200低价开盘难掩配套硬伤

北京山语城:京西大户型洋房 均价17000

金地朗悦:均价15000 配套差 交通不便

保利中央公园:望京高端盘 交通配套给力

绿地国际花都:配套全绿化好 11500元/平

翠林漫步:房山抢眼新盘 价格挑战限价房

金色漫香林:5环洋房优惠38万 户型好

润泽公馆:北苑板块优势项目 24000/平起

东湖湾:望京宜居大户型 高端置业者必看

珠江拉维小镇:通州精装特价 17500元/平

一瓶四和院:亚运村精装房130万起

优筑 丰台40平起公寓 适合长远投资

京贸国际城 通州教育地产19800/平

学院派紫鑫阁:北3环学区房 均价31000起

御翠·尚府:朝青高档低密度大宅 4万/平

新华联运河湾:准地铁房 配套待改善

金色漫香苑:奥北区域电梯洋房 均价1万8

天通苑:紧邻5号线 配套齐全 环境嘈杂

纳帕澜郡:北六环新盘 13500起 刚需必看

华纺新天地:临近6号线大悦城 均价3万起

新磁器:东二环稀缺宅均价4万 环境嘈杂

长阳光和作用:低密度轻轨住宅 14000/平

中信新城:亦庄最后住宅地 最高优惠10万

PARK北京:公园景观盘6万/平起 自驾易堵

尚三环:南三环三轨交汇 环境乱 均价2万4

金隅观澜时代:昌平线精装房 均价18000

米拉village:准地铁房 最高减2000/平

红方:LOFT瞄准投资及刚需 140万/套起

保利西山林语:海淀宜居现房 每平降3千

金域华府:西二旗精装盘 交通便利配套全

润枫领尚:刚需盘户型经济 交通配套不佳

万科蓝山:东四环精装 怎一个"堵"字了得

国风美唐:霍营地铁双轨房 总价75万起

水墨林溪Ⅱ:绿化好 交通弱 7500元/平起

京洲世家:交通配套不给力 疑似假降价

中建国际港:大兴地铁盘1万6 小白领首选

润泽悦溪:北苑地铁现房 单价飙至30000

金隅万科城:绿化好 交通不便 均价13000

K2百合湾:通州双地铁盘 园林抢眼

中建府前观邸:怀柔核心盘均价1万5 户型差

招商嘉铭珑原:紧邻森林公园 35000元/平

珠江国际公馆:首付20万地铁新盘 户型差

k2清水湾:低密度小户型40平起均价26000

枫丹2号:霍营城铁小户型现房 均价15800

K2海棠湾户型园林抢眼 最高优惠1200/平

嘉特美公馆:南二环35-79平米户型

大成郡:西四环精装房 社区创新 户型繁琐

建邦礼仕阁:南礼士路精装公寓均价65000

西斯莱公馆:大兴城市综合体 交通配套优

红木林:邻地铁 户型优 景观佳 噪音污染

东亚上北鑫座:回龙观地铁小户型 60万起

首开常青藤:环境较乱 园林户型是亮点

首城国际中心:东三环热盘配套好 环境吵

徜徉集:紧靠房山线周边商业配套可期待

龙湖长楹天街 地铁上盖+全新商业最给力

世茂宫园:东三环高端宅85折 精装送家电

中堂:西四环精装大户型 配套齐 34000/平

上东8号:朝阳高回报盘 交通配套给力

山水文园五期:东三环绝版大宅 6万/平起
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