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更多新盘评测163新盘评测 第127期

保利中央公园

易观点: 2010年2月多家大型房企齐聚望京拿地,保利地产率先推出高端居住产品,中央公园自8月底开始销售,多个成交日成为楼市销冠。项目位于大望京商务区核心,临近3条地铁线和多条主干道、生活和商务配套完备,户型也比较抢眼。

 

买房者说
 
保利中央公园

李小熊:环境很不错 配套齐全

望京是个不错的地方,这十来年交通配套也都发展起来了,不远处就是望京商业中心,购物中心、电器城、餐饮、超市都很全;整体环境挺好的,位置不偏,但是人车密度都不大,生活起来应该比较舒服。

保利中央公园

王TT:户型挺好的 大部分都有赠送面积

看好了89平米的两居,比较方正还南北通透,还是独立的餐厅,这在小两居中非常少见,这个户型赠送面积有20平米,做个小卧室和书房不成问题,这个户型就剩几套了,可选的余地太小。想买三居的倒是有的选。

163新盘评测指数

   78.4分
 

 

 
价格指数-总分:74.7分
 价格

目前望京板块新房均价在4万元左右,二手房均价略低于新房,项目均价属于主流

75分

 租售回报比

项目周边融科橄榄城两居租金在6500元左右,项目89平两居总价380万,预计48年收回成本

74分

 周边二手房 周边融科橄榄城二手房均价近4万元,国风北京均价在3.4万元左右,和周边基本持平

75分

   

硬性指数-总分:82.5分

 交通 位于大望京商务区核心,将建成北京第二CBD,区域潜力较大;临近地铁15号线和多条主干道

82分

 配套

整体板块属于高端居住区,整体环境成熟,生活商务方面大型配套完备

85分

   
楼盘指数-总分:78分
 户型 89-167平米二居-四居,精装修,户型方正、通透,得房率高
80分
   
 绿化、容积率 容积率2.5,绿化率30%,居住密度属于一般水平

74分

   
 物业 物业费3.40元/平方米/月,在高端楼盘中属于较低价格,物业公司为保利旗下物业

80分

交通及区域

保利中央公园

保利中央公园区位图

保利中央公园

目前距离项目最近的地铁站——15号线望京站

保利中央公园

项目临近望京街和阜通东大街两条主干路

保利中央公园

附近的公交站——536/538路 国风上观站

保利中央公园

项目周边是国风上观和融科橄榄城大型成熟社区

位于大望京商务区核心 将建成北京第二CBD 临近地铁15号线

区位:项目位于朝阳区四环大望京村,属于大望京商务区核心。

公共交通:30分钟到中关村——非高峰时段从中关村驾车至项目,不足半小时,走北四环主路到四元桥掉头至四元西桥下,右转进入阜通东大街,沿路直行至阜安路右转就能看到项目的围挡。

此外,距离项目500米的公交站——国风北京站,有536、538路经过,988、942、915、934、935、641等路到达望京村也可到达项目。

轨道交通:地铁15号线2010年年底已经开通,暂未开通的望京东站预计明年年初开通,步行不足10分钟即可到地铁站。望京到新国展只用10分钟;15号线还可在望京西站和13号换乘,方便与本部各版块的交通。

区域楼市:2010年北京市政府确定将大望京商务区建成为北京第二个CBD,在未来5-10年里以国际化现代化先进的开发理念打造大望京商务区,使该区域成为以商业、商务功能为主导的城市综合区。

保利地产、合生创展、SOHO中国、远洋地产的四个地块大致围出了规划中的“大望京商务区”的四至方位,保利中央公园北侧的远洋地块未来将主打住宅项目,拿地时楼面地价高出中央公园约1万元,预计未来望京商务区的房价还将攀升。

配套及产品

保利中央公园

保利中央公园附近的大型商业配套——华堂商场

保利中央公园

项目临近望京商业中心 购物中心、餐饮等配套全

保利中央公园

项目附近的方恒购物中心

保利中央公园

周边商务配套齐全

保利中央公园

项目附近外企云集 最近的微软总部和奔驰大厦

高端居住区 整体环境成熟 生活商务配套完备

整体环境:望京楼市经过近十年的发展,已经从“睡城”蜕变成高端居住区。和其他四至五环沿线相比,道路多为新建、路网完善,交通基本不拥堵;中高端的大型配套较多;目前世界500强企业中有16家已扎根望京,周边的商务配套也相当完善。项目周边绿化环境较好,东北方向的望京公园形成天然的绿化带,减少噪音、净化环境。

周边配套:目前周边主要配套集中在1公里内的望京商业中心,华堂商场、方恒购物中心、物美超市、大中电器、屈臣氏等大型商业配套齐全,餐饮、休闲等种类也很多。项目自身将建有大型商业,双语幼儿园,会所,超市,菜市场等。

项目规划:保利中央公园总建筑面积为40万平米,其中住宅总建筑面积近15万平米,项目共分为4个地块,东南地块是3栋独立的写字楼,其主楼是建筑高度180米以中国传统的灯笼造型设计,将成为项目的昭示性建筑。东北、西南、西北3各地块均为住宅项目。

建筑设计:住宅部分全部为板式建筑、新古典主义风格,外立面均为优质石材,以黄色为主。小区围合式封闭管理并采用全地下式停车,人车分流。

产品与户型

保利中央公园

保利中央公园B1户型2室2厅1卫89.00㎡

保利中央公园

保利中央公园B2户型2室2厅2卫105.00㎡

保利中央公园

保利中央公园C3户型3室2厅2卫134.00㎡

保利中央公园

保利中央公园C4户型3室2厅3卫147.00㎡

保利中央公园

保利中央公园D2户型4室2厅3卫167.00㎡

户型方正、通透 得房率高

户型介绍:目前项目89-167平米二居-四居在售,其中89平米的两居仅剩几套,105平米的两居、134平米三居等户型可选较多,两种户型均有20平米的面积赠送,此外117、167平米户型赠送面积超过20平米。总的来说户型方正、通透,得房率高。

推荐1:B2户型-2室2厅2卫-105平米,南北通透的全明2+1房。三面采光,通风条件好;主卧客厅朝南,大面宽落地窗或飘窗设计使视野更开阔;主卧带独立卫生间;宽敞的厨房搭配独立餐厅、餐厅和客厅依托室内走廊对分格局,活动空间更显宽敞。

推荐2:C3户型-3室2厅2卫-134平米,南北通透三居。双卧客厅等主功能区朝南,采光通风良好;主卧带独立卫生间和衣帽间,功能齐全;次卫和次卧位置合理,与客厅又有一定的私密性;与厨房连接的阳台既可做保姆间又可做健身房,空间多变。

购房成本:以主力户型C3为例,总价在500万左右,最低首付30%为150万,按揭30年月供约2.3万。

同区同类盘PK

     
位于大望京商务区核心 将建成北京第二CBD
临近3条地铁线和多条主干道,正地铁房
整体环境成熟,生活商务配套完备
项目包含住宅、商业、大型城市综合体等,配套完善
户型方正、通透、得房率高,多户型赠送面积
 
项目引入两所国际名校陈经纶小学及双语幼儿园
紧邻24.8万平米的都市森林公园
交通便利 位置稀缺
成熟社区 已经开发到第五期
户型设计符合居住舒适度需求
     
主打高端住宅产品,总价较高
主推大户型,可选范围较小
 
 
 
轨道交通配套尚未成熟
驾车易拥堵
 
 

楼盘图集

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楼市畅旺,楼价飙涨,如何把握节奏选准目标,163新盘评测旨在提供一份网络版的动态楼书,可信任的楼盘价值投资指南。您对该栏目的意见,您想看到哪个楼盘的测评,请联系我们 。

 
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往期回顾


远洋万和公馆:尴尬地王开盘55000/平起

保利春天里:地铁盘13000/平刚需首选

金隅自由筑:通州地铁盘9800元/平起

昌平长滩壹号:公园地产均价17000/平

路劲世界城 地铁盘16000/平 配套简陋

冠城大通澜石:三环优质配套 42000/平

评测:乐想汇总价百万以内 配套全居住密度大

会城国际:西二环稀缺盘36000/平 不限购

华远铭悦:通州地铁学区盘 毛坯13080/平

孔雀英国宫:两居38万起 送面积性价比高

龙湖好望山:主推210-400平叠拼 380万起

合生滨江帝景:通州精装盘绿化高 减28000

金隅翡丽:房好价高环境差 85折后28000

龙湖时代天街:地铁房 新房源将涨3000

首开国风美仑12000/平 户型佳配套不足

罗兰香谷:京北置业必看 户型优 14000起

中海苏黎世家:西四环稀缺配套32000起

N次方:北苑小户型70万起 1层8梯49户

天时名苑:通州地铁现房 三居优惠10万

东亚逸品阁13200低价开盘难掩配套硬伤

北京山语城:京西大户型洋房 均价17000

金地朗悦:均价15000 配套差 交通不便

保利中央公园:望京高端盘 交通配套给力

绿地国际花都:配套全绿化好 11500元/平

翠林漫步:房山抢眼新盘 价格挑战限价房

金色漫香林:5环洋房优惠38万 户型好

润泽公馆:北苑板块优势项目 24000/平起

东湖湾:望京宜居大户型 高端置业者必看

珠江拉维小镇:通州精装特价 17500元/平

一瓶四和院:亚运村精装房130万起

优筑 丰台40平起公寓 适合长远投资

京贸国际城 通州教育地产19800/平

学院派紫鑫阁:北3环学区房 均价31000起

御翠·尚府:朝青高档低密度大宅 4万/平

新华联运河湾:准地铁房 配套待改善

金色漫香苑:奥北区域电梯洋房 均价1万8

天通苑:紧邻5号线 配套齐全 环境嘈杂

纳帕澜郡:北六环新盘 13500起 刚需必看

华纺新天地:临近6号线大悦城 均价3万起

新磁器:东二环稀缺宅均价4万 环境嘈杂

长阳光和作用:低密度轻轨住宅 14000/平

中信新城:亦庄最后住宅地 最高优惠10万

PARK北京:公园景观盘6万/平起 自驾易堵

尚三环:南三环三轨交汇 环境乱 均价2万4

金隅观澜时代:昌平线精装房 均价18000

米拉village:准地铁房 最高减2000/平

红方:LOFT瞄准投资及刚需 140万/套起

保利西山林语:海淀宜居现房 每平降3千

金域华府:西二旗精装盘 交通便利配套全

润枫领尚:刚需盘户型经济 交通配套不佳

万科蓝山:东四环精装 怎一个"堵"字了得

国风美唐:霍营地铁双轨房 总价75万起

水墨林溪Ⅱ:绿化好 交通弱 7500元/平起

京洲世家:交通配套不给力 疑似假降价

中建国际港:大兴地铁盘1万6 小白领首选

润泽悦溪:北苑地铁现房 单价飙至30000

金隅万科城:绿化好 交通不便 均价13000

K2百合湾:通州双地铁盘 园林抢眼

中建府前观邸:怀柔核心盘均价1万5 户型差

招商嘉铭珑原:紧邻森林公园 35000元/平

珠江国际公馆:首付20万地铁新盘 户型差

k2清水湾:低密度小户型40平起均价26000

枫丹2号:霍营城铁小户型现房 均价15800

K2海棠湾户型园林抢眼 最高优惠1200/平

嘉特美公馆:南二环35-79平米户型

大成郡:西四环精装房 社区创新 户型繁琐

建邦礼仕阁:南礼士路精装公寓均价65000

西斯莱公馆:大兴城市综合体 交通配套优

红木林:邻地铁 户型优 景观佳 噪音污染

东亚上北鑫座:回龙观地铁小户型 60万起

首开常青藤:环境较乱 园林户型是亮点

首城国际中心:东三环热盘配套好 环境吵

徜徉集:紧靠房山线周边商业配套可期待

龙湖长楹天街 地铁上盖+全新商业最给力

世茂宫园:东三环高端宅85折 精装送家电

中堂:西四环精装大户型 配套齐 34000/平

上东8号:朝阳高回报盘 交通配套给力

山水文园五期:东三环绝版大宅 6万/平起

金茂府:昔日地王4月入市化身千万级豪宅

红山世家:西二环精装公寓 均价43000

中信城:地处南二环 配套良好 4万/平

富力又一城:户型和教育配套优 23000/平

矩阵天悦:会所摇身一变成公寓 18000/平

东恒时代家园:邻国贸 物业差 37500/平

北京华侨城:欢乐谷旁大户型 均价29800

波普工社:黄村唯一商住小户型18000/平

合生麒麟社:望京精装小户型特价25000

上林溪:北五环大盘户型全 周边环境乱
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