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更多新盘评测163新盘评测 第115期

新华联运河湾

易观点: 紧绷的楼市调控下,通州成了楼市中降价的先声,特别是去年爆炒、暴涨的“通州国际新城”,大运河两岸唯一的住宅项目新华联运河湾近期也推出了5-10万元的优惠,项目以产品稀缺为卖点,配套条件待改善。

 

买房者说
 
新华联运河湾

左边走:挺气派的 交通和配套很一般

运河湾就在玉带河大桥东侧,紧挨着大运河,大桥微拱,开车从桥上过去感觉运河湾非常气派,30多层的高板,景观不错。不过项目离M6号线还有1公里多,周边配套很差,下雨从那过,路面多出损坏、积水很多 。

新华联运河湾

小存洁:运河湾卖的不好 签约率才40%多

现在主要卖的是6 7 8 9号楼,看报道说是540多套房子,现在卖了230多套,相当于签约率40%多,现在价格降了不少了,去年下半年看都是2万1,现在是三居室一万八九,两居室两万左右,还有5万块钱的优惠 。

163新盘评测指数

   74.9分
 

 

 
价格指数-总分:70.7分
 价格

项目精装均价2万元/平米,周边百合湾毛坯住宅18000,项目价格略高于八通线沿线

74分

 租售回报比

新华联运河湾南区两居租金约2200元/月,项目两居总价约186万,预计70年收回成本

68分

 周边二手房 新华联运河湾南区已经入住房源二手房均价约1.6万元/平,新房均价2万,比二手房高25%

70分

   

硬性指数-总分:75分

 交通 通州新城核心,距离地铁M6号线玉带河大街站1公里,公交路网不够完善

78分

 配套 整体环境比较荒凉,配套稀少,配套主要靠通胡大街一带,项目自建幼儿园和超市

72分

   
楼盘指数-总分:79分
 户型 主力户型为80-150平米两居三居,户型设计不俗、 得房率较高
82分
   
 绿化、容积率 临近大运河和运河公园,整体环境宜人,项目容积率 2.50、绿化率 37.50%,属于低密度住宅
80分
   
 物业 物业费2.5元/平米/月,物业公司北京悦豪物业管理有限公司,是国家一级资质物业公司

75分

交通及区域

新华联运河湾

新华联运河湾区位图

新华联运河湾

项目临近通燕高速 距离通州城区4-5公里

新华联运河湾

项目临近玉带河东街和滨河中路

新华联运河湾

项目门前仅1条公交线路经过

新华联运河湾

新华联运河湾南区已经入住房源

通州新城核心区唯一住宅项目 距离地铁1公里

区位:新华联运河湾位于通州区运河东岸奥体公园南侧,是未来重点发展的通州新城核心。

公共交通:项目周边仅售楼处门前的水仙西路站有1趟809路,能直达大北窑南。从市区自驾前往的话,走京通快速上通燕高速在通州新城出口出,沿滨河路直行到第二座桥左转即是。

因为周边多是在建、待拆迁区域,很宽阔的马路保护不太好,雨天路面多出有积水。

轨道交通:项目所在的通州新城,未来将有3条轨道线路规划,分别是M6、R1、S6。其中M6号线的玉带河大街站距离项目约1公里,未来将极大便利出行。S6号线为顺义-通州-亦庄走向,距离项目1站地;M6号线地铁为通州北关-通州白庙走向,R1线为通州新城-国贸走向,M6号线还可在北关站同快轨R1线换乘,三条地铁线将在2015年开通。

区域楼市:根据通州新城规划的功能,这片区域有新城商务园区、政府(行政中心区)预留地、哈佛医疗区、中国宋庄创意产业园区环绕四周,从而围绕大运河,形成北京东部的新城运河商务中心区和核心生活区,项目是运河两岸唯一的住宅项目,目前在售住宅均价在有所下降,在2万元左右,高于八通线沿线和通州老城区。

配套及产品

新华联运河湾

项目西侧约800米即是运河文化广场和奥体公园

新华联运河湾

周边的大型商业配套——权金城

新华联运河湾

周边的大型商业配套——华润万家

新华联运河湾

项目周边整体环境待改善 商业配套稀少

新华联运河湾

项目马路对面均将拆迁 建成大面积绿地

景观宜人 配套靠共享 整体环境待改善

整体环境:从市区到通州新城,要经过通州的老城区,老城区新华大街、玉带河大街基本上都要拆迁,环境比较杂乱,仅能靠想像感觉几年之后这里会是崭新的,不过过了东关大桥,宽阔的运河河面、两岸的绿化、沿岸的运河文化广场和奥体公园,让人心旷神怡,运河湾北区的房源离运河近数百米,景观颇佳。

周边配套:项目所在的玉带河大街一带,多是在建和待拆迁的区域,整体环境比较荒凉,配套稀少,项目马路对面沿路的餐饮、汽配等门店比较低端。

项目目前主要配套要依赖于1公里左右的通胡大街,武夷花园、水恋晶城、加华印象街等项目带动了周边配套的发展,除了华润万家、权金城等大型配套,还有工行、建行、北京银行的网店,临街商铺种类多,教育配套方面,一公里范围内有北京二中通州分校、哈佛摇篮幼儿园。

项目配套:未来售楼处将改建成3500平米的超市,目前有4家品牌在竞标;已经入住的南区房源有建好的公立幼儿园,方便业主子女就近入园。

项目规划:项目总规模31万平米,分为南北两区,由11-33层的高层,小高层组成,南区已经售罄入住,目前在售的是北区的精装房。

产品与户型

新华联运河湾

新华联运河湾c2`户型图2室2厅1卫1厨84.31㎡

新华联运河湾

新华联运河湾b`-1户型图3室2厅2卫1厨143.92㎡

新华联运河湾

新华联运河湾c1`户型图3室2厅2卫1厨149.26㎡

新华联运河湾

新华联运河湾d-3户型图3室2厅2卫1厨140.04㎡

新华联运河湾

新华联运河湾b`-3户型图3室2厅2卫1厨131.91㎡

户型设计不俗 得房率较高 首付56万起

户型介绍:运河湾北区新品涵盖6、7、8、9号四栋楼座,均为南北通透的薄板建筑,以140-150平米的三居为主,有少量80-90平米两居,三居均为通透户型,采光、通风、观景效果俱佳,格局方正,得房率在80-83%左右。

推荐1:c2`户型2室2厅1卫1厨84.31平米,全朝南两居。3.8米面宽客厅,搭配拱形大落地窗,采光和景观效果好;双卧方正、朝南,落地窗和飘窗设计;厨房和餐厅位置合理;不足之处是卫生间为暗卫。

推荐2:b`-1户型3室2厅2卫1厨143.92平米,南北通透三居。4.2米大面宽客厅,进深5.5米,公共活动区域大;L型厨房搭配独立餐厅、餐厅链接观景阳台,功能强大;16平米主卧带独立卫生间、双次卧带飘窗,居住舒适度高。整个户型基本没有浪费空间,布局合理、空间使用率高。

购房成本:目前两居户型较少,以8号楼为例,两居单价在21000元/平,总价186万,最低首付约56万,按贷款20年计算,月供约1万元;三居以143平米为例,总价约290万,最低首付约87万,按贷款20年计算,月供约1.5万元。

同区同类盘PK

     
距离地铁M6号线约1公里,准地铁房
临近大运河和运河公园,整体环境宜人
主推精装两三居,户型设计不俗、 得房率较高
大运河两岸位置住宅项目,产品稀缺
今年年底交房,准现房
 
未来两条轨道交汇处距离项目1公里左右
周边环境较成熟,基本生活配套全、教育配套丰富
产品设计上乘
低密度大盘,园林规划不俗
 
     
整体环境比较荒凉,配套稀少
公交路网不够完善
通州新城新房降价趋势明显,项目均价仍略高
 
 
 
2013年年底交房,购买和入住时间间隔较长
 
 
 
 

楼盘图集

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栏目简介

楼市畅旺,楼价飙涨,如何把握节奏选准目标,163新盘评测旨在提供一份网络版的动态楼书,可信任的楼盘价值投资指南。您对该栏目的意见,您想看到哪个楼盘的测评,请联系我们 。

 
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往期回顾


远洋万和公馆:尴尬地王开盘55000/平起

保利春天里:地铁盘13000/平刚需首选

金隅自由筑:通州地铁盘9800元/平起

昌平长滩壹号:公园地产均价17000/平

路劲世界城 地铁盘16000/平 配套简陋

冠城大通澜石:三环优质配套 42000/平

评测:乐想汇总价百万以内 配套全居住密度大

会城国际:西二环稀缺盘36000/平 不限购

华远铭悦:通州地铁学区盘 毛坯13080/平

孔雀英国宫:两居38万起 送面积性价比高

龙湖好望山:主推210-400平叠拼 380万起

合生滨江帝景:通州精装盘绿化高 减28000

金隅翡丽:房好价高环境差 85折后28000

龙湖时代天街:地铁房 新房源将涨3000

首开国风美仑12000/平 户型佳配套不足

罗兰香谷:京北置业必看 户型优 14000起

中海苏黎世家:西四环稀缺配套32000起

N次方:北苑小户型70万起 1层8梯49户

天时名苑:通州地铁现房 三居优惠10万

东亚逸品阁13200低价开盘难掩配套硬伤

北京山语城:京西大户型洋房 均价17000

金地朗悦:均价15000 配套差 交通不便

保利中央公园:望京高端盘 交通配套给力

绿地国际花都:配套全绿化好 11500元/平

翠林漫步:房山抢眼新盘 价格挑战限价房

金色漫香林:5环洋房优惠38万 户型好

润泽公馆:北苑板块优势项目 24000/平起

东湖湾:望京宜居大户型 高端置业者必看

珠江拉维小镇:通州精装特价 17500元/平

一瓶四和院:亚运村精装房130万起

优筑 丰台40平起公寓 适合长远投资

京贸国际城 通州教育地产19800/平

学院派紫鑫阁:北3环学区房 均价31000起

御翠·尚府:朝青高档低密度大宅 4万/平

新华联运河湾:准地铁房 配套待改善

金色漫香苑:奥北区域电梯洋房 均价1万8

天通苑:紧邻5号线 配套齐全 环境嘈杂

纳帕澜郡:北六环新盘 13500起 刚需必看

华纺新天地:临近6号线大悦城 均价3万起

新磁器:东二环稀缺宅均价4万 环境嘈杂

长阳光和作用:低密度轻轨住宅 14000/平

中信新城:亦庄最后住宅地 最高优惠10万

PARK北京:公园景观盘6万/平起 自驾易堵

尚三环:南三环三轨交汇 环境乱 均价2万4

金隅观澜时代:昌平线精装房 均价18000

米拉village:准地铁房 最高减2000/平

红方:LOFT瞄准投资及刚需 140万/套起

保利西山林语:海淀宜居现房 每平降3千

金域华府:西二旗精装盘 交通便利配套全

润枫领尚:刚需盘户型经济 交通配套不佳

万科蓝山:东四环精装 怎一个"堵"字了得

国风美唐:霍营地铁双轨房 总价75万起

水墨林溪Ⅱ:绿化好 交通弱 7500元/平起

京洲世家:交通配套不给力 疑似假降价

中建国际港:大兴地铁盘1万6 小白领首选

润泽悦溪:北苑地铁现房 单价飙至30000

金隅万科城:绿化好 交通不便 均价13000

K2百合湾:通州双地铁盘 园林抢眼

中建府前观邸:怀柔核心盘均价1万5 户型差

招商嘉铭珑原:紧邻森林公园 35000元/平

珠江国际公馆:首付20万地铁新盘 户型差

k2清水湾:低密度小户型40平起均价26000

枫丹2号:霍营城铁小户型现房 均价15800

K2海棠湾户型园林抢眼 最高优惠1200/平

嘉特美公馆:南二环35-79平米户型

大成郡:西四环精装房 社区创新 户型繁琐

建邦礼仕阁:南礼士路精装公寓均价65000

西斯莱公馆:大兴城市综合体 交通配套优

红木林:邻地铁 户型优 景观佳 噪音污染

东亚上北鑫座:回龙观地铁小户型 60万起

首开常青藤:环境较乱 园林户型是亮点

首城国际中心:东三环热盘配套好 环境吵

徜徉集:紧靠房山线周边商业配套可期待

龙湖长楹天街 地铁上盖+全新商业最给力

世茂宫园:东三环高端宅85折 精装送家电

中堂:西四环精装大户型 配套齐 34000/平

上东8号:朝阳高回报盘 交通配套给力

山水文园五期:东三环绝版大宅 6万/平起

金茂府:昔日地王4月入市化身千万级豪宅

红山世家:西二环精装公寓 均价43000

中信城:地处南二环 配套良好 4万/平

富力又一城:户型和教育配套优 23000/平

矩阵天悦:会所摇身一变成公寓 18000/平

东恒时代家园:邻国贸 物业差 37500/平

北京华侨城:欢乐谷旁大户型 均价29800

波普工社:黄村唯一商住小户型18000/平

合生麒麟社:望京精装小户型特价25000

上林溪:北五环大盘户型全 周边环境乱

BW五环:东三环产权酒店起价32000元

前门前:二环公寓29000/平 配套好环境吵

琥珀天地:回龙观小户型 环境嘈杂

绿城阳光名苑:南五环外LOFT 27000/平

远洋东方:临两广路延长线 通州均价最低

金贸中心:西直门精装公寓 自住吵投资贵

唐宁ONE 中关村唯一的高档住宅环境嘈杂

富力金禧花园:通州核心精装房 性价比高

中景·未山赋:万丰公园旁大户型 600万起

强佑清河新城:北部IT族看过来 26000/平

红杉一品:精装2-3居最低94折 配套完善

M5朗峰:通州70年产权loft 均价3万6

凌云名苑:北四环 鸟巢边 公寓42800/平

SOCO公社:霍营地铁小户型 总价60-105万

观唐云鼎:注重庭院设计 将推升级版别墅

香悦四季:M15号线精装板楼均价17000

铂晶豪庭:东二环精装现房 均价38000/平

金隅花石匠:通州低总价板楼 最高省18万

戛纳35号:北四环稀缺新盘 地段好户型全

宾仕国际:亦庄高端大户型 送6000/平精装

林肯公园:东南区域地铁沿线住宅 70万起

万科红:三环三轨 周边环境乱 26000/平

世嘉光织谷:怀柔最低价新盘 均价8500

绿地新都会:适合首次置业 15000/平

北京新天地:东五环精装现房 8折抢市场

百旺杏林湾:海淀低价盘23000/平 配套弱

凯德锦绣:紧邻国贸 62-88平米均价39800
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