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更多新盘评测163新盘评测 第6期

易观点: 城区房价攀高,刚性需求“转战”远郊,地铁昌平线(年底开通)沿线的领秀慧谷即将开盘,15000元的均价备受购房者关注。不过在考虑价格的同时,昌平区域配套欠改善、交通利好提前透支、房价上涨乏力都是不可忽视的问题。

 

买房者说
 

房友-王TT:限价房里的商品房 有点担心质量

价格低、监管少,政策房向来质量不行。虽然售楼员说商品房肯定比限价房好,不过之前住总建的旌旗家园出了“墙脆脆”,我一直觉得政策房项目质量不靠谱。

房友-乐儿:离永旺近 周边杂乱可忽略

我在中关村住,隔段时间就要去永旺逛街,那边很多日本品牌,真的不错,北五环外的商场,周末停车场爆满,难以想象。不过配套除了这个,其他都很差。

163新盘评测指数

区位及交通

领秀慧谷

出发参考点:中关村 至领秀慧谷行车路线图

领秀慧谷

项目位于北五环外 八达岭高速东侧 东临昌平线朱辛庄站

领秀慧谷

3条公交线路直达项目 “史各庄站”

领秀慧谷

走八达岭高速向北17公里是昌平城区、57公里是延庆

自北向南走八达岭高速到北安河出口掉头到项目

临近昌平线和8号线延长线换乘站 交通利好提前透支

区位:领秀慧谷位于昌平区北五环外,八达岭高速北安河出口300米处,距离地铁昌平线一期(今年年底开通)和8号线延长线(2012年开通)换乘站——朱辛庄站约500米。

公共交通:小编从中关村坐地铁出发,坐10号线2站地到知春路换乘13号线,经过3站地到龙泽站下车,用了约半小时,出地铁打车到项目售楼处,走八达岭高速辅路,比较畅通,一共13块;返回的时候小编乘公交车去地铁站,需要过天桥到八达岭高速对面去坐车,8站地到龙泽站,花了半小时时间。不过地铁昌平线年底通车,到项目交房时,大家都能在家门口坐地铁了。

交通利好透支:不过一般来看,轨道开通前的1-2年里,开发商和购房者对房价的预期较高,同时区域房价会处于快速上升期,而目前昌平线即将开通,沿线房价预期已透支过半,昌平线的通车对于房价支撑和未来走高的空间相对有限。

区位对比:从目前的规划来看,通州新城建设、南城大开发等利好,对楼市起了关键作用,昌平线沿线发展前景明显要低于通州及南城。

周边及配套

领秀慧谷

北部产业带分布图

八达岭高速东侧的加油站,算是项目附近比较“像样”的配套了

领秀慧谷

永旺国际商城 是项目附近的核心商业配套

领秀慧谷

生活配套:肯德基、JUSCO、停车场、特力屋

领秀慧谷

距离项目最近的银行

大型购物中心做配套 区域楼市供应明显过剩

昌平区的先天优势并不足,区域内主要是政策房和中低价格楼盘,也没形成通州、大兴等区域的集中开发,配套水平和跟进速度较低。

生活配套:项目周边基本配套较少,距离项目实际距离1公里的永旺国际商城算是核心配套,永旺是北京第一家建在城区之外的大型购物中心,由百货店、超市、专卖店、餐饮、娱乐等多个部分,并有18家专卖店是第一次进入中国市场。小编周四去永旺,3000多车位的停车场80%满员,去肯德基要排很长的对。

周边环境:地铁13号线和八达岭高速沿线的绿化带和项目西侧13万平米城市绿化带使得项目周边环境清幽、空气质量高,属于宜居区域。

区域供应:截至7月底,昌平供应房源占全市的10.4%,整体开盘均价21139元;而成交量仅占全市的6%,实际成交均价15319元。楼市供需比达到了1.8:1,供应明显过剩。

在未来供应方面,北京市土地局资料显示,截至目前,今年昌平区共出让了4宗住宅用地,全部位于地铁昌平线沿线,规划建筑面积54.8万平米,超过了09年全年水平。

领秀慧谷
最近的商场
直线距离:向北1959米和向南1769米
领秀慧谷
最近的银行
最近的455米、向北1324米、向南1424米
领秀慧谷
最近的餐饮
均位于项目入口500米范围内
领秀慧谷
最近的医院
直线距离:向北1364米

产品及户型

领秀慧谷

A2户型 一室两厅一卫 71平米

领秀慧谷

B2户型 两室两厅一卫 86平米

领秀慧谷

B5户型 两室两厅一卫 93平米

领秀慧谷

C1户型 三室两厅一卫 115平米

C3户型 三室两厅两卫 137平米

户型公摊面积小 得房率高 首付17万起

主推户型:项目容积率仅为1.57,绿化率35%,算是低密度楼盘,项目又是南北通透的板楼,因此社区内居住环境应该不错。项目主推90平左右两居、130-150平米三居,得房率都在80%以上,单从户型来讲,小编认为88平米的B1户型最好,不过该户型只有10几套,全部位于顶层。

推荐1:A2户型-71平一室两厅,得房率84.9%。南北通透的小户型,客厅、卧室大尺度设计,客厅达到中高端住宅的空间水平;南向开敞式阳台,角落设计成储物间;明厨明卫。

推荐2:B2户型-86平两室两厅,得房率84.3%。双卧均带大飘窗,户型方正;动静分区明确,配有开敞景观阳台的餐厅和开放式厨房也是不小亮点,比较明显的缺点是客厅过窄,仅3米。

推荐3:C3户型-137平三室两厅,得房率85.3%。双卧朝南带飘窗或阳台;客厅大尺度进深5.6米;厨房和餐厅带开敞阳台,明厨明卫。

购买成本:项目不支持混合贷款,均价按折中价15500元、贷款20年算,最小一居88万,最低首付17.7万,月供4300元;86平两居133万,首付26.6万,月供6500元;115平米三居179万,首付53万,月供8700元。

领秀慧谷
      A1户型 一室一厅一卫 57平米
优点:全南向客厅、卧室,卫生间达7平米
缺点:暗卫设计、餐厅空间过小
领秀慧谷
       B1户型 两室两厅一卫 88平米
优点:双卧、客厅朝南,带景观阳台和飘窗
缺点:卫生间较小,为暗卫
领秀慧谷
     B3户型 两室两厅两卫 89平米
优点:双卧带飘窗、南北双向有开敞阳台
缺点:两个独立卫生间显浪费、客厅过窄
领秀慧谷
      C2户型 三室两厅两卫 124平米
优点:完整的主人系统,步入式衣帽间
缺点:餐厅小,且正对卫生间
领秀慧谷
     C4户型 三室两厅两卫 140平米
优点:大进深客厅、主人空间功能强大
缺点:主卧独立卫生间略小
领秀慧谷
    C5户型 三室两厅两卫 149平米
优点:大进深大面宽客厅,双向景观阳台
缺点:次卧和次卫空间不合理、私密性较差
领秀慧谷
      D1户型 四室两厅三卫 179平米
优点:南向双主卧、独设佣人房
缺点:厨房过小、居住空间私密性较差
领秀慧谷
      D2户型 四室两厅三卫 201平米
优点:主卧室功能更优化
缺点:客厅、餐厅等公共空间小

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