新闻背景

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背景5月底开始,有关"北京市政府将迁往通州潞城镇"的传闻持续发酵。7月11日,中共北京市委全会决定,贯彻京津冀一体化国家战略,疏解北京非首都功能,未来将聚焦通州,加快"市行政副中心"建设。至此,十年传言终成真,通州楼市迎来狂欢。>>详细

通州简介

  通州位于北京市东南部,长安街延长线东端,2012年被定为北京城市副中心,全域面积906平方公里,常住人口超130万。通州是京杭大运河的北起点,古来有"通天下之州"的美誉。也不知道从什么时候起,通州有了一个新的称号:通利福尼亚,坊间的解释是通州的未来就像美国的加利福尼亚(加州)。不过随着通州房价的起起落落,居住在通州人都自嘲自己是"通利福尼亚人"。

 

探访"北京政府搬迁地"——通州潞城镇

通州炒作史:概念与房价的狂欢

那些有故事的通州楼盘

京贸国际城

     单价破“3万”是过去5年来,通州房价最大的一个谈资,这期间最大的笑柄莫过于京贸国际。2010年1月京贸国际城获批预售证,单价为1.4万元/平,3个月后涨至26800元,并对外宣称接下来一期超过3万元,但到了11月,京贸国际城突然宣布直降7000元,并对前期高价购买的业主补偿差价,回吐出1.3亿元购房款。

 

     从“北京第一涨”到“北京第一降”,京贸国际城只用了不到7个月的时间。现今,借着这一轮政府东迁的热炒,京贸国际城最新的报价达到3.1万元/平的高点,不过,项目拿地时间为1994年,目前的产权只剩下49年,能否真正破3万还真得指望政府“东迁”成真。

京贸国际城
K2地产
K2系

     K2在通州大名鼎鼎,旗下K2海棠湾、K2清水湾、K2百合湾、K2玉兰湾、M5朗峰5个项目一度占据了通州新盘供应的半壁江山。开发商的身份有说是华美地产,有说的K2地产,也有说法是K2负责开发,华美负责销售,背后其实是同一个老板。K2系列令人印象深刻的不是其项目,而是街头散发传单卖房的方式,甚至有人称其为“街头小广告鼻祖”。这种低端的营销一度为京城开发商所不屑,但K2靠这一方式在通州赚了盆满钵满。

 

泰禾中国院子

     开发商是来自福建的泰禾地产,项目原来叫运河岸上的院子,2014年请来成龙代言,改名为中国院子。这个项目最早可以追溯到2004年,当时案名叫泰禾红御,其开盘价格以美元计算,售价2000美元/平米。到了2012年以“运河岸上的院子”为案名,推出12套别墅,单套价格高达3亿元,号称每一套的装修成本就需要5000万元。这一价格已经问鼎北京最贵住宅,地处东六环外,再往东就是燕郊地界,这样的天价,开发商真是醉了。

 

     有报道援引售楼员的话说已经卖了2套,但小道消息称有自卖自买的嫌疑。去年8月传中国院子一栋价值5亿别墅被烧毁,泰禾辟谣称仅是一样板间发生火情,损失不大,不知道一把火过后,项目真能火起来。

泰禾中国院子
合生滨江帝景
合生滨江帝景

     北京市政府东迁传闻沸沸扬扬之际,最出风头的项目莫过于合生滨江帝景。该项目2008年拿地,楼面价5000元初头,直到2012年9月才入市,开发节奏符合合生创展慢开发缓推盘的风格。合生滨江帝景2012年入市时成交价在1.6-1.9万之间,2013年超过2万元,曾一度一房难求,开发商还被指捂盘惜售。

 

     最近借着传闻的东风,“封盘”、“跳涨5000元”都与该楼盘相关,最新的报价已经超过3.5万元/平,不过建委显示的实际成交价都没超过2.5万元。圈里有传闻,3.5万元/平是合生的大老板朱孟依定的,下面负责卖房的销售都以为老板“疯”了。

太玉园

     八通线终点站土桥站沿张采路往南2公里,就是号称全国最大的产权房小区太玉园,离传闻中的北京市政府新址潞城镇不过10公里。太玉园有两个奇迹,一个是从2006年至2012年,在多次禁令下,太玉园已经发展成总建筑面积达240万平方米,有3万多名居民的超级社区,而当前的规模更是无从查知,但可以肯定的是只多不少。另一个奇迹是伴随着通州房价的上涨,太玉园小产权转让的价格从2006年的2000元/平暴涨至目前的超过1万元/平。

 

     10多年间,太玉园小产权的业主既有被“拆除整治”的惶恐,也有多次“转正”希望的幻灭。对比发现,太玉园的房价一般为同期通州商品房均价的一半左右,为此有人开玩笑说,如果没有太玉园的分流,通州的房价或许会更高。

太玉园
华业东方玫瑰
华业东方玫瑰

     华业东方玫瑰可以说是通州命远多舛的一个项目。该项目最初叫“通州自由小镇”,一度经历拆迁、土地闲置、股权易手等波折,终于在2009年10月上市,开盘单价1万元出头。第二期捂了一年多,直到2011年4月才开盘,均价1.8万元左右,但此时已经是通州房价第一轮暴涨最后的尾巴。当年7月,受到市场压力,华业东方玫瑰推出1.5万/平的特价房,实际单价直降3-4千元不等,遭遇数百业主围堵售楼处维权。

 

     作为一个百万级大盘,有人评价华业东方玫瑰:总是见风使舵,却老踩不对点。

东亚印象台湖

     2011年,东亚新华地产作为首个进驻台湖的房企,次年旗下项目东亚印象台湖一期住宅入市,均价13800元/平。2013年春,二期住宅欲涨价入市,遭遇京版国五条细则,因不满住建委不让涨价,开发商“任性”弃住宅而择商住,可销售不佳,更多次爆出维权闹剧。另一方面,2014年初,随着泰禾、首开万科旗下项目入市,台湖区域房价已破3万/平。而作为台湖区域的首个在售商品项目,东亚•印象台湖似乎并没能守住利好,也未能搭上区域涨价东风,至今预售均价至今仍在2万元/平方米徘徊。

 

东亚印象台湖

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