顶级豪宅游戏规则生变

 
独家报道:顶级豪宅市场游戏规则生变

     作为金字塔顶尖的市场,北京顶级豪宅向来成交稳定,价格也是稳步上涨,面对楼市的波动总能处变不惊,但眼下情况已经悄然改变。

 

     显著的变化是北京高昂土地成本催生了大量不得不做豪宅的项目,市场竞争加剧的同时,也导致慢周转与土地溢价增值相得益彰的传统模式被打破;反腐、财富阶层更替促使开发者去寻找更多的目标客户,政策对高端市场的调控则让开发商无法掌控自身的节奏。【详细

豪宅
 

北京有多少顶级豪宅?

顶级豪宅作为市场的一个类别,实际上并没有一个公认的标准。基本上只要“贵”得到位,开发商都会自称“顶级”。不过万科毛大庆认为,在北京,能称之为“顶豪”价格不应低于10万元/平,总价不能低于2500万甚至3000万元。如果按照这个门槛,楼面价达到5万元/平的地块都是未来顶级豪宅的潜在项目。这些项目包括农展馆地块、龙湖和泰禾分别拿下的西局地块、恒大的东坝地块、懋源的夏家胡同地块等多个项目。
顶级豪宅
北京报价超10万/平的豪宅项目(不完全统计)
项目名称 项目区位 当前报价 开发商
合生霄云路8号 朝阳区霄云路 12万元/平米起 合生创展集团
长安太和 东城-朝阳门 12万元/平 富华置地
骏豪中央公园 朝阳-朝阳公园 15万元/平 香港骏豪集团
首创禧瑞都 朝阳区东三环 12万-15万元/平 北京首创集团
万柳书院 海淀区万柳 12万-15万元/平 中赫置地
运河岸上的院子 通州 3000万/套起,最贵3亿/套 泰禾集团
北河沿甲柒拾柒号 地安门 3700万/套 万科地产
西单上国阙 西城区-西单 13万元/平 北京鹏睿地产
霞公府 东城-王府井 13.7万元/平 北京紫金世纪
励骏华庭 东城区-金宝街 10万元/平 北京华海金宝
盘古大观 朝阳-亚奥 11.5万元/平 北京盘古氏投资
 

北京上半年公寓豪宅成交均价排行

从亚豪机构提供的“北京上半年公寓豪宅成交均价排行”来看,前10名的项目对外报价均超过10万元/平,但实际成交单价超过10万元的总共不过6套。由此可见,顶级豪宅报价大多虚高,10万元仅仅是凤毛麟角。
项目名称 项目名称 销售套数 销售面积(㎡) 销售均价 成交金额
1 合生霄云路8号 3 155.4 133590 2.06亿元
2 西单上国阙 2 587.87 117993 6936万元
3 北河沿甲柒拾柒号 1 459.79 105000 4828万元
4 长安太和 5 1033.91 97737 1.01亿元
5 钓鱼台七号院 3 1207.35 92945 1.12亿元
6 霞公府 1 443.4 88295 3915万元
7 四季世家 6 1702.38 83184 1.42亿元
8 中轴国际 1 503.3 81091 4300万元
9 首创禧瑞都 1 109.31 76601 837万元
10 盘古大观 4 2617.28 76308 2亿元
“北京上半年公寓豪宅成交均价排行” 数据来源:亚豪机构
 

泛豪宅时代 顶级豪宅也要快销?

一方面是潜在供应增长,一方面是成交量相对稳定,另一方面严格的政策限制也制约了顶级豪宅的市场规模。亚豪机构品牌总监郭毅表示,顶级豪宅项目错过了2013年的入市机会之后,又碰上了2014年的市场下滑期,一直未能等到更加合适的开盘机会,接下来能做的可能只有等待
“被豪宅”时代 资金周转压力大
从土地价格来看,不少顶级豪宅都是被逼出来的。蓟门桥地块、万柳地块以及融创农展馆地块都是经过激烈拼杀竞得,都成为当时的地王,拿地成本摆在那,想不做顶级豪宅都难,面临的资金压力可想而知。【详细 豪宅
 
结构生变 顶豪面临“准顶级”竞争
如果以2500万/套作为“顶豪”的分界线的话,每年的成交不过100套上下,但单价超10万元/平的少之又少。多数成交价在6-8万元区间,而在这一价位上被称为豪宅又“够不上顶级”那就太多了,由此带来的竞争不可避免。【详细 豪宅
暧昧的高端市场调控政策
年初至今,北京多个超过7万甚至接近10万的项目获批入市,让一直受到价格管制的豪宅松了一口气,此前北京调控思路是“低端有保障 中端有支持 高端有市场”。但最新的口径,最后一句改为“高端有调控”,意味着豪宅市场压力加大【详细】。 豪宅
 
豪宅的压力:“有钱人也缺钱”
随着国内货币信贷政策的收紧,财富阶层融资艰难,使得中高端市场的购房主力人群由金字塔尖的财富阶层逐步转变为中产阶层。加上受经济形势不明朗以及反腐等因素影响,轻易从富人口袋里掏几千万并不是容易的事。【详细 豪宅
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