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逃离京七环 北京姑娘美国购房全攻略

   
 





在美国买房,不仅能拥有房屋所有权,也能拥有土地的所有权。但美国绝大多数州法律规定,购房并不意味着可以获得移民机会。金融危机后,外国人想通过贷款在美国购房的难度增大。有很多朋友关注在美国买房首付及贷款的相关事项,今天本姑娘就自己的亲身买房经历,为大家支招美国购房攻略。

 

在美国,一般走廊、地下室、小阁楼、花园、院子都不在房屋的销售总价之内。每年政府按市场行情来估价,然后根据估价缴纳房产税,金额按照估价总值的1%-6%不等。美国绝大多数州法律规定,购房并不意味着可以获得移民机会。

 

其实美国买房更多是依赖于第三方——经纪人,还有各种“检查”。围绕这两点,总共有12个步骤,基本上就包括了所有买房的主要方面。



 

 

逃离京七环 北京姑娘美国购房全攻略

   美国买房12大步骤
     

1、雇佣房地产经纪人 Find a Real Estate Agent

美国法律规定买方经纪人一定要代表买方的最大利益。经纪人都有经过严格的考试, 获得本州的房地产经纪执照才可以从事房地产买卖。每一个经济都必须加入各州房地产经纪人公司, 遵守行业法规。在经纪人代表你看房之前,一般要签一个买方的代理协议。买方不用付任何佣金,按美国惯例由卖方负责买卖双方经纪人的佣金。

2、经纪人介绍, 选房, 看房 Showing the Property

经纪人会根据你的购房要求帮你选择合适的房源,陪同你看房直到你满意为止。

3、签订买房合约书,商定价格 Making Offer

选定目标后,买方经纪将对该房产做综合评判和市场分析,给出具有实际参考价值的估价,请您决定针对卖方价格做出的对自己最有利的买价和条款。买价和所有条款组成的文件即购屋的意向合约。经济人帮助与卖方协商价格,填写购屋的意向合约书,为买方争取最好价格。卖方收到买家的出价, 意向合约和资金证明後可能还价Counter Offer,买方经纪人将以客户利益最大化为原则,代表您与对方进行反复谈判,直到取得满意结果。

4、定金存入第三方公证托管公司,进入过户交易 Open Escrow

美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司Escrow Company完成,以保证买卖双方的利益。意向合约经谈判後的修订变成正式购屋合约,与您的定金(惯例约为房价的3%)一起进入公证过户公司,定金会放在专门的信托帐户保管,由过户公司主持进行相关产权转移,税务支付,交易法规的执行,文件签署,资金交割等。

5、房屋检查 Home Inspection

由买方雇请独立的有执照的房屋检查公司,对所买房屋的地基,结构,屋顶,设施和水电气等进行全面的检查,出具房屋检查报告,任何发现的问题都可以与卖家协商,以保障买家的利益。根据具体情况,卖家可以选择全部维修,部分维修或者贴补全部或部分维修费用;卖家也有权在达成交易合约时以不做任何维修为条件。买家也有权因发现不可接受或不可能修好的严重状况而取消交易。

6、贷款和估价 Mortgage Loan Processing &Appraisal

如果需要贷款,整体购屋交易的时间从进入过户交易算起,至少需要30-45天。贷款银行要由认证的第三方评估机构对房屋进行价格评估。评估报告由第三方评估机构提供。如果评估价格比成交价格低,可以和卖方协商价格。而一次性现金买断只要资金已在美国,通常20天以内,最快可一个星期完成所有手续。

7、审阅房屋报告 Review Seller's disclosure

美国加州房地产法很保护买方利益,卖方需要提供很多关於房子的报告。例如:前期屋主 ( 产权 ) 报告,白蚁报告,地区自然灾害报告,含铅涂料报告,周围污染物报告,卖主所知道的房屋任何问题的报告,等等(这个报告要求卖方要如实填写,如有不实,交易後买方很有可能胜诉要求赔偿)。如有问题要求卖方修理。这些报告的费用一般由卖方提供。

8、取消意外限制条款 Contingency Removal

为保护买家权益,我们在请你出价时,会建议您在合同里选择三个意外限制条款,A.在房屋检查有严重问题,B.贷款得不到批准,C.估价报告远低於买价的这三个非本人主观意愿的情况之下,可以中止交易,全额拿回订金。(现金买家不适用贷款限制条款)一般在签约後17天之内,这三个问题不复存在,买家就需要签署取消意外限制条款。取消意外限制後交易才能得以保障。

9、白蚁检查 Termite Report

加州房屋以木质结构为主,房屋交易前法律要求必须做白蚁检查。惯例做法是卖主在交易的最後步骤之前请白蚁检查公司出具报告,如需杀除白蚁,将根据买卖合约签订条款来执行。

10、做签字前房屋的最后的检查 Final Inspection

由经纪陪同对房屋内外作最後检查,确认维修项目和白蚁项目如约完成。

11、购买有关保险 Home insurance

主要是火险和责任险。50万的房子在每年$350美金左右。

12、如有贷款,签署贷款文件,付齐房款 Close Escrow

交收钥匙,通知水电气公司变更屋主资料,您正式成为新的主人。大约一周后,你将收到产权证及所有权保险单。

 
逃离京七环 北京姑娘美国购房全攻略

美国法律规定买方经纪人一定要代表买方的最大利益。经纪人都有经过严格的考试, 获得本州的房地产经纪执照才可以从事房地产买卖。每一个经济都必须加入各州房地产经纪人公司, 遵守行业法规。

   地段、地段、还是地段!
     

繁华都市比偏远地区房价贵上一两倍很普通,就是同一个大都会地区不同地段也可能一个天上,一个地下。房地产经纪人在向购房客户推介产品时,常常把一句口号挂在嘴边:Location, Location, Location! 地段,地段,还是地段! “离城20分钟车程!” “地铁站仅隔三个街区!” “购物中心开车5分钟!”“学区本地排名第一!”等都是常见广告用语。

 

前不久我在旧金山湾区了解当地房市,亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河(Walnuts Creek),环境优美,治安良好,交通方便,独栋房价比市区动辄百万以上便宜一半左右。在网上一搜,跳出来的图片和价格令人兴奋不已,三卧两卫双车库10年新独栋房价仅20万美元左右!就在我寻思哪一栋更加适合的时候,一行小字落入眼帘:(Walnuts Creek) McDonough, GA,这只是亚特兰大东南的一个小镇,哪里可以和寸土寸金的旧金山湾区相提并论!

 

当你决定了要在某地买房,找一个信得过的当地房地产经纪至关重要。一个好经纪人不但可以帮你搞定所有与交易有关的必要手续,他/她还会提醒你没有想到的问题,防止以后出现麻烦。

 
逃离京七环 北京姑娘美国购房全攻略
   交易当中最重要的是首付和贷款
     

前几年房市牛的时候,贷款机构甚至推出过零首付来吸引客户。现在则不然,很难找到哪家银行愿意为要求5%甚至10%首付的客户贷款,20%的首付成为常规。一栋30万美元的房子(全美新屋房价中间值去年一年内在20万上下波动),意味着成交的时候你要付给房贷公司6万白花花的现银。

 

接下来是贷款利率。贷款有固定利率和浮动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率,过了这个期限之后每年根据某个金融指数(例如国债利率)的升降调整当年的利率,所以借贷方要有在占了便宜之后吃大亏的心理准备。

 

固定利率期限以15年和30年为常见,也有更长或较短的。美国人常常选用的30年期房贷为例,今天的利率在4.25%-5%之间,不同贷款机构有所不同,折合年利率之后,以30万的房子为例,月供大约在1250到1350美元之间。

 

贷款公司还会给你一些选项,最主要的是所谓点数(Points),也就是你手头有现款可以付给银行,用来降低贷款利率。比方说你有2400美元可以立即支付给贷款银行,银行给你一个点数,你的利率会降低0.125%,算下来月供可以减少18美元左右,30年下来可以节省6480美元。

 

过户的时候要支付贷款手续费,24万美元的贷款手续费在1000到2000美元之间。过户费还包括由贷款机构替你代缴的房产交易税,这个税多少各地不同,一般都在1%以下,有的地方免征。其他的费用包括估价费、勘查费、产权保险费、登记费,还有预缴的年度灾害保险费等。通常30万美元的新房过户时各种杂费在5千到1万美元之间。至于经纪人的收益,则是从卖方那里拿的。按照美国的通例,卖方要从房价中拿出6%,平分给卖方和买方的经纪人。经纪人在不景气的时候,或者竞争激烈的情况下,有时也会降低抽头的份额。

 

如果你要买的是旧房,别忘了还要雇佣房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况,雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度,以及蛀虫损伤、地下氡气等有害因素。这些虽然是要花钱的,但是通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。

 

最后要记住的是,你一旦成为了房主,地方政府就把你吃定了:你每年都要缴纳房地产税。这个税是县级政府最主要的财政收入,要用来支付中小学校的建设、管理和教职员工的工资(大约占到全部县财政支出的一半),建设和管理公共图书馆和公园、体育场和其他公共休闲场所,修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施,以及警察局、消防队、急救站等公共安全项目和政府日常行政开支。

 

该项税收的税率各地也不同。福利好、公共设施完善先进的地方,自然税率就会高些,反之就较低,而且和政府效率的高低有很大关系。有的地方,例如纽约州的部分县份,把房地产税分成两部分,学区建设管理一半,其它合起来是另一半。如果户主年龄达到65岁左右(大约是可以享受社会医疗保障金的年龄),认为你家已经没有学龄儿童,就免交学区的那一半。一般而言,房地产税的税率在1%左右。如果你的房产价值为30万美元,你就得每年拿出3000美元来孝敬县太爷。话说回来,羊毛出在羊身上,这些设施和服务你是一天都离不了的。

 

再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来,大头包括月供、保险、管理和房地产说等,这些不能超过你可支配月收入的30%。还以30万美元的房产为例,月供大约1350美元,与房屋有关的保险算100美元,地税250美元,考虑其他家居支出包括社区管理费等350美元,每个月和房子有关的费用为2000美元。也就是说,你的可支配月收入要达到6666美元,相当于税前年薪9万-10万美元以上,贷款公司才会考虑给你贷款。

 

这里我们还没有谈及你的信用记录。如果你的信用良好,长年没有赖账纪录,也没有吃过官司,开车从不违规,连一个停车罚单都没有或立即付清,评分达到740分以上,不少贷款公司会降低你的利率,或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上涨,特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期不付等,评分在600分以下,在目前的经济形势下,基本上没有人敢给你贷款。

 

在美国,诚信是一种深入生活各处的评价体系。这也是与中国最大的不同之处。从平时就注重个人诚信的积累,买房时“诚信为本”能帮你省大钱。

 
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你一旦成为了房主,每年都要缴纳房产税。这个税要用来支付中小学校的建设、管理和教职员工的工资、建设和管理公共图书馆和公园、体育场和其他公共休闲场所、修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施、以及警察、消防、急救等公共安全项目和政府日常行政开支。

制作:小a 分享到:
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