建立房地产长效机制难在利益格局重建

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在中国楼市犹如《忐忑》般惊心动魄的节奏之中,调控政策时不时扔出一只靴子,砸得购房者东奔西窜,渐渐地失去了独立判断,或集体观望,或跟风恐慌,成为具有中国特色的楼市图景的一部分,许多人开始眼巴巴盼望着“救世主”出现,最终扔出一只大靴子建立房地产市场的长效机制,天下从此得以安宁。
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中国房价
房价背后的“三巨头” bj.house.163.com

市井村夫都知道“光说不练假把式”,促进房地产市场健康发展、建立房地产长效机制的提法由来已久,但多多少少犹如一支唇膏,有“涂在口上、亮在眼里”的味道,能起到实际作用的一整套措施与理念姗姗然总也不来,决心表了不少,但未见迈出实质一步,“健康之路”也就无从谈起,依旧是“限购”、“加税”、“表态”三板斧砍来砍去。房价涨跌成为衡量调控是否成为“空调”的标志。

自上世纪90年代房地产市场化以来,楼市十年九调,但凡是抑制楼市的调控,无一不剑指高房价,新近出台国五条北京细则更是提出要逐步将自住型、改善型产品纳入限价房序列管理,计划对商品房直接实行限价。

以房价升降来衡量调控成败的争论也从未停歇,市场成交均价下降一点,官方即发声表示调控见效,楼市回暖之后民间又直言调控成为“空调”。拉锯战中双方压力都在增加,双方底牌逐渐显露。

有统计数据显示,2012年房地产业销售额约6.4 万亿元,但2012年的土地出让金收入28517亿元,契税2874亿元,营业税4051亿元,土地增值税2719亿元,房产税1372亿元,合计超过3.95万亿元,此外银行还另外获取了8400亿元的利息收入。

从上述数据可以看出,在高房价的背后,其实政府、开发商、银行“三巨头”完成了对购房者的利益“瓜分”。

再回头来看近几年的政策,调控思路以“限”字为核心,限购、限贷,乃至限价,无非是限制需求,围堵投资使楼市资金外溢,逼迫开发商让利,但房地产税费和处于垄断地位的银行业的份额难见缩减。因此,开发商出于消化库存和补充土地储备的考虑,楼市销量一涨,价格必涨,销售不畅的时候,降价幅度也极为有限。

若说调控之前炒房资金对房价上涨的推动作用极大,那么严格限购之后楼市中的炒资规模已不足以引起楼市的整体波动,那么房价上涨的主要动力显然来自于供给矛盾和成本上涨。

简单说就是:地卖得不够多,钱印得太多了。在管不住央行的印钞机,托不起股市,不敢放开民间金融市场,不进行税费结构调整的时候,硬压商品房市场无疑于自己以左手搏右手,难见根本效果。

其实,这点道理官方不会不明白,那么为何还是明知不可为而为之?首先,降房价代表着政府承民心之所向,显示着对大众民生的关切之情;其次,高层对于各省的调控的考核和GDP考核的思路一致,都是以数字量化,虽然弊端百出,这样便于考核,也能够加强对地方的控制。

有人会说,既然房价成本多半来自政府税费,那要降房价,直接降税费不就行了。看似简单,但降低税费那么容易的话,恐怕早降了,房地产税收只增不减的原因即来自于背后的各方利益博弈。

自分税制实行之后,高层与地方的最大矛盾在于财权与事权的不对等,地方事权相对过大,而土地出让金又是地方政府财政收入的主要来源,目前以投资来拉动GDP增长又是地方政府的第一要务,自断财路的事自然不会去做。因此,降房价实际涉及到多个强势集团的利益再分配和税收体制改革。

房地产市场的“三条腿” bj.house.163.com

要建立房地产长效机制,另一个路径是增加供给,在商品房之外建立“多条腿走路”的格局。业内人士常说“两条腿走路”亦是指商品房和保障房两大体系。近两年保障房建设增速,正在弥补过去的不足。但笔者认为,健康的房地产市场应该至少做到“三条腿走路”,即保障房、新建商品房、存量房。

保障房在前期房地产市场化路径中缺失是业内公认的,每次调控总落入“降房价”的陷阱,原因之一也是市场中以来商品房解决住房问题的人数偏多,保障房覆盖范围较窄,降了房价才能让更多人买上房。3600万套保障房计划正在弥补这一点,不过仅从北京的情况来看,保障房的分配机制已经使其效果大打折扣,体制内分配份额过大,行政区域建设、分配资源彼此隔离非常严重。

新建商品房一直以来是调控的重点,但实际上市场化的领域最宜通过市场化的途径去解决。新建商品房的中心调控逻辑不外乎增加供给,但目前的土地出让制度是最大制约,一方面提出增加出让量,另一方面又限制集体产权土地入市,并对国有土地出让面积进行限额。实践已经证明,行政化分配资源的方式在短期内或许有效,但在长阶段中不仅效率低下,而且极易增加中间成本,这些最终都会让购房者买单。

同时,土地的增值收益分配也有待改变,虽然政府从土地垄断中获取了大量的剪刀差利润,但也因此而负担了大量社会矛盾的指责,城乡土地二元机制更是形成了新的贫富分化来源。伴随着土地增值收益增加,围绕拆迁户与城市公共建设之间的正当性争论愈演愈烈,在新型城镇化提上日程之后,这种矛盾还会加剧。

一直以来,对存量房的调控是薄弱之处,并经常和新建商品房混为一谈。此前已经有业内人士指出,过去20年所建设的经适房、公房大部分已经转为商品房,直接导致了保障房建设成为无底洞。而二手房市场上有大量的空置房存在,目前并没有有效的方式来增加其流动性,促进住房资源再分配。

笔者以为,抛开各集团背后的利益博弈不谈,仅从市场本身而言,增加存量房的流动性应该增加持有环节成本,降低交易成本。所以,笔者以为不妨名正言顺以物业税来代替目前推行试点的房产税,同时削减土地出让金,以避免重复征收费用。为了抑制投机需求,对物业税的征收可以实行持有时间越短税率越高的方式。

这样一方面可以使地方获得稳定的税收来源,另一方面通过增加持有成本来迫使空置房进入市场流通,同时私有财产的正当性也会明确,避免了业主对没有产权的土地纳税等不对等矛盾。

相对而言,目前实行政策的体制困境在于,房产税和已征收的土地出让金的重复,以及业主对土地所有权的缺失,使得房产税的征收具有了不正当性。频繁的调控不仅强化了行政手段,而且使得各集团的矛盾更加显化。另外,缺少权力制衡,拥有征税主动权的政府仍有不断推高税收的冲动。

值得注意的是,政府本身应该稳定预期,限制其过多干预市场的冲动,而非三五年一调控、一年一新政。只有在稳定的政策之下,房地产市场才能有稳定的环境,辅之以较为完善的整套政策,减少投机者的获利机会,让正当的财富拥有者可以安心创富。

 
本期作者
网易房产
房涛
网易房产记者
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专栏作者
张宏伟
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同策咨询研究中心总监
叶一剑
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杨红旭
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上海易居房地产研究院副院长,地产专栏作家。
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