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网易房产专题_地产一线:谁消费了顶级豪宅 居住退后 社交上位

   
 





有人戏称,买一套北京CBD的千万豪宅,中国就少了一个千万富翁;买一套通州的顶级别墅,中国就少了一个亿万富豪。当然,这只是句玩笑。
坐在建筑面积约15000平米的泰禾商务俱乐部的一角,沈力男笑称,“任何时候都有人觉得我们项目贵。”确实,在当泰禾集团在通州这个早先的京城“僻壤”,推出12栋单套售价约3亿元别墅的时候,业内又一次被其震惊,惊诧最多的还是其“贵”。贵,也有人买。
北京豪宅市场在6、7月份的火爆销势也出乎很多人的意料。网易房产在调查谁消费了豪宅的过程中,发现高端住宅特别是顶级豪宅的消费方式与普通住宅截然不同,豪宅的消费更倾向于调整家庭资产结构,也有部分豪宅购买者计划“把生意做进家里”。[详细] 



 

 

谁消费了顶级豪宅:会所的私密性要求越来越高
对私密性要求的提高,使会所型豪宅逐渐被市场接受。企业主们成为这些顶级豪宅的主要消费人群,因为他们有钱,又需要一个自己能够作主的放心场所。

   3亿元别墅,是豪宅还是会所
     

占地约6亩半,建筑面积接近2200平方米,餐厅能够容纳10—20人就坐,设有恒温酒窖、SPA、桑拿……这不是一个对外开放的娱乐场所,而是位于北京市通州区的纯独栋别墅区——运河岸上的院子12栋墅王中的一栋。

“超过1500平方以上的大宅,居住的功能也不是说没有,但是客户需要这边可以打麻将,那边可以一起喝红酒,打高尔夫练习、做理疗等,能够显示他们的‘主场’,我们有时候称之为可以发挥的‘道场’”,沈力男说,这样的环境比较私密,同时又显得够亲切,就像中国过去的大宅院,生活的同时也有生意。

运河岸上的院子部分产品从设计上就有着明显地倾向于社交功能的考虑,除了超大型客厅、餐厅、酒窖这样的会所标配空间,以及部分会所功能内置与产品之外,在大部分客房中参照了酒店布局,将休息与小型会客的功能融为一体。

据网易房产了解,当富人群体越来越庞大,私人会所在北京兴起之后,有人直接购买二环内的四合院做会所之用。不过,像运河岸上的院子这样,在园林与材质上无所不用其极,去打造居住外空间的例子,在目前仍属少数。

供应不多,但少数几个案例已能看出市场需求的存在,并日趋旺盛旺。高策机构、亚豪机构等北京知名的房地产全程策划代理公司,都曾试图做这样的产品定位。不过,房企对这类产品并没有特殊的热情。

“针对企业会所肯定有它自身的特点,但因为是做企业会所,不是正常办公,不管是员工培训、日常业务招待,包括企业特殊的工作需求,都决定了它的功能、空间、要求”,高策地产服务机构副总裁张学飞认为,这样的产品“更多是它的资源,资源要利好,要不就是在高尔夫球场旁边,或者是在城市核心景观带周边,这样的地区适合做会所,市区里的也有,更多是因为它的便利性和周边商务配套比较方便,才可能会有企业会所。” [详细]

 

 
谁消费了顶级豪宅:会所型豪宅_网易房产

运河岸上的院子里有栋墅王的院子叫怡园,怡园里有个戏台,约有四五十平米,戏台与别墅落地窗外的长廊隔草坪相望,“那个戏台你看到了么?如果业主愿意,他可以请郭德纲来说段相声”。

   豪宅会所仍是个案 但不是绝版
     

对于豪宅会所这样的新兴产品,业内和房企对其的态度不尽相同。泰禾集团将其作为住宅来对待,而万科大都会却更偏向于商业操作,两者的共同点是“希望卖的好一点”。

“我觉得用这么一种方式吸引人家,实际还是住宅的方式。”尽管北京万科副总经理肖劲表示会所是一个非常小众的需求,更多的是开发商的一种解决方法。但事实上,作为全国和北京房地产企业龙头的万科,也在做类似的尝试。万科在寸土寸金的北京CBD以收购方式拿下赢嘉中心后,将其打造成了一个“高端极具收藏价值的专属私人会客厅”。

“客厅超大,面积200平以上却做成两居室”,一位业内人士对网易房产回忆看过万科作品后难掩的喜爱之情,但随即表示价格难以承受。据了解,大都会总价在1000—5000万之间,目标客户为企业主。

“大都会的产品并不适合居住,只有两居室,仅能满足一家3口居住,老人来了都难以安排,在这么高的价格下,肯定不会首先考虑做住所用途”,万科的一位工作人员坦诚表示,该项目实际上就是定位于CBD企业会所,作为企业主会客之用。

“有的产品是按住宅做的,但并不适合做住宅用,盘古大观就是一个例子,附近的配套并不适合做居住用,项目配套的七星级酒店等,反而使它更适合做会所”,上述人士表示,甚至有购买者直接做办公用。

顶级豪宅被用作会所,是将部分社交功能内置到住宅中,但仍离不开外部配套的支持。例如,泰禾集团在运河岸上的院子小区旁边打造了一个15000平米的泰禾商务俱乐部,具有酒店及会所的各种功能;而万科大都会正是看中CBD的资源;盘古大观则依托于七星级酒店。

对于在刚需“遍地开花”的通州打造运河岸上的院子这样的产品,业内并非一致赞同。有人士表示,通州并非豪宅集聚区,该项目除了依托河岸资源,配套、环境都不具有明显优势,定位值得商榷。

近十年来,运河岸上的院子一直面临价格和定位上的质疑,但由于泰禾集团拥有矿产等多种主业,以及该项目被视为泰禾集团进军北京的开山之作,致使该项目可以在高利润和时间成本上寻求平衡。此外,在谈及2002年拿下该项目土地时,沈力男连用了两个“很便宜,很便宜”。 [详细]

 

 
谁消费了顶级豪宅:私人会所_网易房产

5月11日,中国央视主持人芮成钢在其微博上说,听说故宫的建福宫已被改成一个为全球顶级富豪们独享的私人会所,500席会籍面向全球限量发售。一方面私人会所需求旺盛,另一方面世联地产过去的一份统计显示,北京会所约60%亏损,深圳会所约84%亏损,广州会所约90%亏损,厦门会所100%亏损。

   豪宅会所,一切皆秘密
     

有业内人士表示,目前国内大部分企业并没有形成像谷歌、IBM等外企那样的企业文化,对于高端私人会所的需求不会太大,至少会有一个较长的接受过程,其后期维护运营的要求也非常高,因此目前的高端私人会所并不被看好,此类产品将面临挑战。

然而,房地产企业绝非盲目而为。“客户经常跟我们反映,能不能加上这个功能,能不能有那个功能”,泰禾和万科在这一点上有共同点,无论是运河岸上的院子这样的顶级别墅,还是大都会这样的城市公寓性高端会所,其设计都来自于对市场调研的基础,而非企业的臆断。

据统计,截至7月份,北京单套总价超过5000万元的顶级豪宅共售出40套,其中远洋·LAVIE售出12套、盘古七星公馆售出10套、碧海方舟售出9套、钓鱼台七号院售出3套、运河岸上的院子售出2套、丽宫别墅、长安太和、霞公府、紫玉山庄各售出1套。

对于豪宅做会所的需求有多大,这是每个开发商都不愿意被询问,也不愿意过多询问客户的问题。“每个豪宅都要求私密性,越是顶级要求越高”,在中国每个富人有自己的圈层,出于生意往来或其他目的,越小、越“高端”的圈层就要求越高的私密性,这也正是豪宅会所兴起的原因之一。花前月下,还是灯红酒绿,外人难以企及。

限购之后“房票”尤其珍贵,将房产作为资产配置重要组成的富豪们如何解决购买资格问题呢?有业内人士告诉网易房产,除了以子女等亲属名义购买之外,也有以企业名义购买的情况。相比个人购买,企业购买的持有成本和转让成本都非常高。后期维护也是一项巨额支出。

不过,除了对外宣传的3亿元一栋,运河岸上的院子的负责人和员工都很少去谈别墅的价格,似乎就像在一个古董市场不轻易和看客(非买家)谈价钱一样。在这一点上,他们赞成任志强的观点,将价格交给市场,只要市场认可,即是正常的。

“每到周末,我们老总就会拉来几车大树,我们都是进行全冠移植,很快就郁郁葱葱了”,电瓶车游走在运河岸上的院子著名设计师操刀的一街七巷中,工作人员不断指着草坪上散放的石块或“大宅门”院墙上的石材,“这个是从福建运过来的,那边那个是产自广东的”,“这个经过了反碱处理”,指纹识别、镶金边、威廉王子结婚用过、防弹的……和材料本身相比,“运费可能更贵点”。

运河岸上的院子里有栋墅王的院子叫怡园,怡园里有个戏台,约有四五十平米,戏台与别墅落地窗外的长廊隔草坪相望,“那个戏台你看到了么?如果业主愿意,他可以请郭德纲来说段相声”。

开发商和业主也应了一句,“我搭台来,你唱戏”。 [详细]

 

 
谁消费了顶级豪宅:豪宅市场需求旺盛_网易房产

因为稀缺,豪宅的未来前景不断被看好。7月份北京高端住宅成交量共达到315套,环比上涨75%,同比上涨47%。业内人士认为,如今购买高端产品客户,多数为改善型购房者,其成交火热与多家开发商选择在夏季节点推出产品有关,项目的稀缺性、产品的品质以及地价高企都有关系,而豪宅购买者的居住与投资需求很难分得特别清楚。

   "网易地产一线"往期回顾
编辑:伪经学 记者:房涛 分享到:
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