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163视点 北京豪宅市场回暖背后 谁在购买

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今年以来,北京市场上推出了运河岸上的院子等亿元级别墅,8月入市的高端项目金茂府、如园成交火热,西山1号院、公元1872自6月入市以来,呈现出集中放量态势,而一些老盘,例如钓鱼台7号院在沉寂一年后都有新的成交,数据显示,7月份北京高端住宅成交量共达到315套,环比上涨75%,同比上涨47%。在高端市场热销背后,到底是谁在购买?本期网易房产163视点栏目,邀请业内人士共同探讨高端住宅市场热销话题。

[访谈主题]北京高端住宅市场热销背后 谁在购买
 

本期嘉宾:

 

·肖 劲 北京万科企业有限公司副总经理
·张学飞 高策地产服务机构副总裁
·陈 隽 丽兹行营销总监

 

本期论坛:

 

· 从5月份开始,北京高端住宅市场持续热销。当月,北京高端住宅新盘成交294套,环比增长51.5%;6月份,北京部分豪宅再现周成交量超过亿元;到了7月份,北京楼市住宅成交金额排行前十的楼盘中,共有4个楼盘单价在3万元以上,改变了年初以来中低端楼盘一统天下的局面。


· 对于高端住宅市场热销,业内人士认为,如今购买高端产品客户,多数为改善型购房者,其成交火热与多家开发商选择在夏季节点推出产品有关,项目的稀缺性、产品的品质以及万柳地块热拍刺激购房者信心增加,都在一定程度上促成交易量。

北京高端住宅热销分析:

北京万科企业有限公司副总经理 肖劲
 

北京万科企业有限公司副总经理 肖劲

肖劲:万柳地块热拍刺激了北京西边高端住宅成交

肖劲在做客网易房产163栏目时表示,一方面开发商把高端住宅销售的节点安排在夏季时间段,供应放量,部分客户走出观望,7月10日万柳地块热拍,让购房者看到未来高端住宅的前景,导致客户信心大增,刺激西边高端商品房出现成交上涨。

肖劲认为,高端商品房热销主要有五个特点,产品供应少、位置好,开发商投入大,房企心态比较平和以及客户有改善需求。“从供应角度来看,相比刚需楼盘,高端住宅的供应量少,具有稀缺性。

例如如园,卖出超70%销售量,实际上说到具体套数,只有46套。”肖劲分析,从位置角度看,高端商品房占有了城市资源,这些项目的共性是环境好、交通好、周边配套好,未来还有大的变化。[详细]

高策地产服务机构 张学飞
 

高策地产服务机构 副总裁 张学飞

张学飞:购买豪宅客户既有自住需求又考虑投资

近日,高策地产服务机构副总裁张学飞做客网易房产163视点栏目时表示,购买高端类物业人群,他们既需要考虑自住需求,同时又考虑着投资需求。

张学飞认为,高端住宅成交火爆,其实,很多环境因素并没有变,尤其是政策导向层面上,“该是限购的限购,该是限贷的限贷。”

张学飞称,如今成交量出现上涨,一方面是需求一直存在,只是之前没有被满足,高端居住物业的客户虽然肯定有购买能力,但他们更多关注产品品质,若产品正好符合客户的需求,和他们向往的高端物业以及内心的标准相契合,才会有成交。购买高端物业者,在目前的市场环境下是比较挑剔的,对于物业升值、保值能力比较看重。[详细]

丽兹行营销总监 陈隽
 

丽兹行营销总监 陈隽

陈隽:二手豪宅客户改善型居多 偏向选择大面积

陈隽在做客网易房产163栏目时分析表示,北京高端住宅市场上半年成交情况相对比较乐观,现在购买豪宅客户属于改善型的比较多。

“拿一手和二手相比,可能现在有这样一种趋势,相对于我们以前老牌的二手房豪宅,面积套均160平米左右,现在我们拿出来的新盘,比如如园这样的项目,最小面积在220,主力面积270到280平米,或者更大。”

陈隽说:“现在大家想到改善居住条件,第一想到的就是把面积做大、把居室增加,是因为有好的产品、更适合客户需求的产品出来之后,把这一部分需求刺激了出来、激发了出来,所以大家看到这一两个月整个豪宅市场在放量。”[详细]

张学飞、肖劲、陈隽
 

张学飞、肖劲、陈隽与网易房产主编 张媛媛

业内:下半年房地产市场平稳运行 则是购房良机

在谈到下半年楼市走势时,陈隽认为,随着大体政策环境未改变,下半年房地产市场应该是相对平稳,对于购房者来说,是比较好的出手机会。

第一是觉得货币政策在放松,可能未来货币供应量会刺激需求量上升,当然大家对政策方面也是有些期许,还有一种心态是落地反弹,觉得今年年初也就见底了,最差的时候也就这样,所以觉得现在是出手机会,基本上觉得购房人心态这方面更多。

肖劲表示,下半年最大的希望就是政策别变,作为开发商最大心愿就是有一个比较稳定的环境。

张学飞分析,今年下半年四个月时间可能还要看存量房市场,如果存量房市场发生比较大的逆转,可能整个一手房总体会有影响。[详细]

北京部分高端楼盘

 五矿万科 如园
均价:50000元/平
区位:海淀西北旺镇永丰路与后厂村路交界东南角
动态:项目4号楼楼王已开盘
 中海九号公馆(御龙府)
中海九号公馆
均价:34000/平
区位:丰台区西四环科丰桥南800米路东
动态:联排别墅在售,别墅面积410-430平米
 国悦府
均价:50000元/平
区位:位于海淀区复兴路51号
动态:项目现在售房源为住宅及公寓
 西山壹号院
均价:48000元/平
区位:海淀圆明园西路药用植物园北侧
动态:项目将于8月推出一批新房源
 远洋 万和公馆
远洋万和公馆
均价:60000元/平
区位:朝阳区崔各庄乡大望京村
动态:在售主力户型为170-350平米大户型豪宅
 东湖湾
东湖湾
均价:35000元/平
区位:北京市朝阳区望京利泽西街6号院
动态:三期临河观景楼王501、505、506号楼在售

直播实录

网易房产:各位网友大家好!欢迎大家关注本期的网易房产163视点栏目,我们本期的主题是揭秘豪宅市场强劲回暖背后谁在购买。

其实,在今年以来,市场上推出了很多亿元级别墅,保利东郡、金茂府等项目也纷纷推出他们的产品,成交很火热,甚至上周刚刚开盘的如园项目狂卖70%,另外西山1号院、公元1872这些高端项目都在6月入市以来呈现出集中放量的态势,而一些老盘,比如说钓鱼盘7号院在沉寂一年后都有一些新的成交,我这里有一些统计,7月份的高端住宅成交量共达到315套,环比上涨75%,同比上涨47%,其中7月下旬的成交量环比涨幅超过了85%。我们大家其实都在想一个问题,在豪宅市场逆势回暖背后,到底是谁在购买?楼市调控后高端住宅持续走旺,对楼市后期又会有怎样的预期,欢迎本期三位嘉宾:

丽兹行营销中心总监陈隽陈总;

万科北京公司副总肖劲肖总,肖总操盘的如园项目就是在开盘后卖出了超70%的业绩。

坐在我身边的是高策机构副总裁张学飞,欢迎张总。

关于刚才我念的关于高端住宅的数据,不知道大家对这组数据怎么看,今年市场上半年不是特别好,但整个市场贯穿前后,豪宅一直卖得非常好,不知道这背后的推动因素有那些?先从陈总开始。

陈隽:其实我觉得房产市场整个上半年情况相对来说还是比较乐观的,我们这块的数据大部分是二手数据,今年2月份最低的时候大概一个月成交6700到6800套,到7月份上个月北京二手房成交14000套,一个月时间翻倍还多,成交量上涨是比较明显的。

豪宅这块,5月份之前相对来说二手房领域成交量环比是稍微落后于普通住宅的,但6、7月份集中放量把课整个补上来了。

现在购买豪宅相当一部分客户是属于改善型的比较多,拿一手和二手相比,可能现在有这样一种趋势,相对于我们以前老牌的二手房豪宅,面积套均160平米左右,现在我们拿出来的新盘,比如如园这样的项目,最小面积在220,主力面积270到280平米,或者更大,现在大家想到改善居住条件,第一想到的就是把面积做大、把居室增加,是因为有好的产品、更适合客户需求的产品出来之后,把这一部分需求刺激了出来、激发了出来,所以大家看到这一两个月整个豪宅市场在放量,这是我的理解。

网易房产:放量之外,成交也确实不俗,尤其是肖总,当如园开盘超70%的售卖率之后,应该算是开门红了,不知道这是不是在您的意料之内呢?

肖劲:应该是在意料之内,我先更正一下咱们谈话的主题吧,我觉得咱们用“豪宅”这词不是特合适,因为我们也不是豪宅,我估计谁也不敢说自己是豪宅,咱们可能用“改善型产品”或你刚才用的一词叫“高端住宅”,也可以,没必要说自己是“豪宅”,这是第一个我想说的。

第二,你刚才的主题是豪宅逆势放量,我觉得也不算逆势,因为我们都是顺势而为,从来也不敢“逆势而为”,不是跟政策反着干,也不是跟市场反着干,我们都是顺着干,其实这个阶段什么都不错,我们也是不错中的一员,而不是别人都不好,我们好,显得我们特别突出,不是这样,我们还是跟大家一样的,没有什么特别的地方。

第三,你又说是不是“出乎我的想象”,我也不敢说出乎我的想象,我只能说就在我的想象中,因为现在的社会就这样,什么东西一扭过来,就成为了新闻,我们不敢扭过来,我们原来就是这么想的,现在也是这个结论,总得来说都属于正常状态。但要说现在为什么又“放量”呢?其实我觉得放量也是正常的,没有不正常,很多媒体现在都夸大了销售情况,好象现在的销售情况不应该出现,好象现在就应该很低,销售额一放大就是什么错误,实际我认为没有必要这么过度解读,也没必要把这个事情说得那么过分。

一个是季节因素,季节因素导致我们很有可能随着天气的好转、随着夏季的来临,随着现在大家心情的好转而自然而然地多卖一点;

第二是开发商因素,很多时候开发商会把销售节点安排在这时候,安排在这时候总比安排在冬季强吧?那时候树也凋零了,花也不开了,人一天天变少,快过春节了,所以都爱安排在夏季,开发商在这个节点投入得多,社会上商品就多,供应量一大自然就卖得好,显得比过去强点,其实这也是大家安排在这个节点的结果;

第三是客户的因素,客户今年上半年,包括去年下半年一段时间可能也在观望,等来等去可能发现不用等了,或者觉得最低点差不多,所以他也愿意购买,你买我买,加在一起可能就显得多一点了;

再也可能有一些市场环境的因素,比如政府的降息,或者是现在经济传导出的信号,还是要保稳定,中央也已经说了,我们还是要以经济发展为前提,很多人觉得是不是国家需要再发展;

第五也有土地的因素,前不久土地市场还是有一些作为的,这个作为的结果,大家可能看见了未来的前景,导致了很多高端房客户更有信心了,高端房销售跟刚性需求房的销售截然不同,我们很难说成非在今天消费不可,关键就是这个,刚性需求是到了这个节点就必须干这件事情,不干就会有损失,或者丧失机会,高端房销售就是,他不干也没有损失,没有丧失机会,不是非买不可,因为他现在住得也挺好,买不买都行,这时候的决定因素往往是对未来的预期判断,我判断未来可能会增长,供应量可能也不会那么大,钱放在那儿可能会因为通货膨胀贬值,促进他买。什么是导火索,什么是催化剂呢?可能就是一幅土地的拍卖、一项政策的出台,或是开发商某一次大规模强烈的行为,这些突发性事件就会导致客户有点变化,可能会让他产生购买的冲动。

我认为现在西边等一些地方的高端商品,实际是受了土地市场成交火爆的诱导,所以会产生冲动,另外现在很多开发商在产品打造方面下了很大功夫,至少比市场红红火火时投入的精力、成本高,这些投入客户看得到,反过来也促进了他决定购买。

总之,现在的情况我认为没有必要夸大,没有必要大惊小怪,也没必要把它说成跟政府对着干,我认为它是很正常的,顺势而为,水到渠成,到了今天,有一些项目卖得还可以,我们应该高兴,而不是惊讶,别像捅胳膊肘那样,“火爆了,调控调控吧”,别这么干,这么干不是我们希望的。

网易房产:如园项目本来就位于西边,前不久万柳地块刚刚高价成交,对市场应该也是刺激作用吧,您开盘当天销售掉五个多亿,高端楼盘嘛,集团对项目放量、走货的要求应该也没有刚需盘那么大,集团对这个数字应该是满意的吧?

肖劲:是,没错。

网易房产:也想问一下张总,我知道高策机构曾经代理过西山公馆、燕西华府等高端住宅项目,不知道您怎么理解市场这轮比较火爆的现象?

张学飞:首先是这样,很多环境的东西都没有变,尤其是政策导向层面上,该是限购的限购,该是限贷的限贷,为什么在这个时间层面上大家认为量上来了,我的理解还是这样,需求实际一直有,只是没有被满足大了,这里面有两个条件,一个是市场供给层面上没被满足,还有一个是客户觉得在这个时点是不是有必要把需求转化成购买,高端居住物业的客户肯定有购买能力,这点毋庸置疑,其次还是更多看产品品质,我相信,如园在这个点上卖了五个多亿,更多还是产品品质正好符合客户的需求,和他们向往的高端物业、向往的东西、期望的东西以及内心的标准相契合,才有了这样的成交,这是我的理解,目前并没有什么环境改变,层面有动作,更多是综合性因素导致了目前成交量上来,这是我的看法。

网易房产:张总,在您所带领的高端住宅项目里,您刚才提到了购买力的问题,大概是哪些人群在购买?投资和自住比例大概是怎样的?

张学飞:是这样,高端类物业,我觉得还不能简单归为投资和自住,基本上他有自住的需求,同时又考虑着所谓的投资需求,有一些特殊物业可能有投资需求,比如旅游地产,可能是看中未来发展趋势,有投资需求在里面,尤其是北京这样的城市,或是北京目前所销售的高端物业,我觉得两种情况都是有的,包括哪类人群,这个我不想归类,限购也好、限贷也好,条件都在那儿摆着呢,目前肯定有部分北京人,包括在北京有购买资格的人,是支撑高端物业成交最核心的人群,我不想归年龄层面、家庭层面或行业层面,更多还是它的购买能力和购买需求层面上,这批人确确实实有居住类需求,包括在整个资产配置层面有平衡和综合考虑,所以在这个时点他愿意买这样的物业。

当然,在高端物业的角度来说还有一点,他确实比较理性,尤其在目前的市场环境下是比较挑剔的,他对于物业升值、保值能力比较看重,这也更多是来源于整个物业的综合品质,这是我的一些看法。

网易房产:刚才问张总购买人群的问题也是基于我们的一个考虑,现在在市场上,投资渠道比较少,有高端物业购买力人群的需求是值得我们重视和尊重的,前段时间我看了一个8月份刚出的胡润财富报告,报告里有一组数据,说是现在每1300人里面就有一个千万富翁,这些人拿到钱之后,他所有的固定资产大部分是投到了房产里,这个数字乍一听还是很招人眼球的,但在北京拥有三套住房基本也是可以达到这个数据的,其中就有一个现象出来,这个市场还是有很大的潜在需求的,我也想跟各位一起沟通,在这种购买力人群的市场存在量上,这种人群对高端住宅的需求量和功能性主要考虑哪些方面?也就是说1300人里的那个千万富翁去购买高端住宅可能会有功能上的考虑,也不是只有一两套住房的。

肖劲:我给你分析分析吧,咱先说财富这事儿,财富这事儿呢,不懂国家有不同的统计方式,国际上比较通用的统计方式叫做“家庭总资产”,什么叫“家庭总资产”呢?由三个部分构成,第一部分叫做不动产,你所有买到的房子,只要名称在家庭成员之下,都叫“不动产”,不动产可以以市场价算出它大概有多少价值,比如丽兹行都可以算出来,这是不动产;

第二是流动资金,你的现金,存在银行里的钱,这都算。第三部分叫有价证券,你买的基金、股票、投资,这都可以算在某一个时点上大概值多少钱;这三部分加在一起叫做“家庭总资产”,老外都很清楚这事儿,因为他每年都要交税,1到3月份要纳税了,每家都要填这个数,你们家大概有多少钱、多少房子、多少人口,靠这个一计算,就知道每年要交多少税了。

中国人对这个是疏于计算,因为咱们纳税都是个人行为,我纳我的,我夫人纳我夫人的,并不是以家庭为单位,所以有时候我们不愿意算这个数,但这个数和客户、消费等任何东西都相关联,尤其是房屋这块。

网易房产:最起码可以作为营销的参考。

肖劲:我认为胡润说的是家庭总资产,房子、存款和有价证券,那点儿字画、老家具,那不算,比如说我们这儿有一古董,值一个亿,没人理这个,因为没法儿证明,要是它摔碎了呢?怎么说呢?证明是假的呢?也没法儿说,过两天市场不好又贬值了呢?真说不清,它没法儿量化,所以这块不算。

第一,咱先说一下家庭资产这块的。第二,咱再说说我们客户改善需求的动力在哪里,因为咱们一直说高端房子的购买是改善,它的确是改善,改善的根本原因不是现在的东西好,他现在住得不好,这才是改善的根本原因,不是说那有个好东西,所以我要去改善,而是因为我现在居住条件实在有点儿问题了,不得不把我现在住的卖掉,或者把我原来的几样东西都卖掉,换一个地方住,这是改善的根本原因。

所以我们认为,改善的根本原因不是拉,是推,因为有一样东西实在满足不了他,他接受不了了,推着他去改,而不是因为那个东西好到一定程度放弃我现在的,非要去买好的,这是改善的根本原因,很多人都想错了,很多人都觉得我这东西做得特好,好到足以让客户放弃原来的买我们的,这事儿也不一定。

好,我们再分析一下客户,现在绝大多数改善型客户房屋构成是两种情况,第一种情况,实际上他住的是分的房子,并不是买的房子,比如我住在一个学校里,这个房子是学校分我的,或者我住在一个大院儿里头,房子是大院儿分的,这些年我挣了钱,原来这些房子以前是不能交易的,后来发现这些房子也可以交易,于是我不太想再住在这个大院儿里了,我把原来分我的房子卖掉,再加上点儿钱买套新的。

其实这是什么人呢?这就是为什么现在买我们房子的人有资格的原因,按理说他应该没资格,买两套太容易了,往往这些人原来并没有买房,或买过一套,把他原来分的房子卖掉再买,为什么他会卖掉原来的?因为他现在不太愿意住在分的房子里了,条件不具备,周边有点乱,或者是老邻居们都纷纷搬走了,跟他原来的想象不太一样,所以愿意换一套,这是第一类的。

第二类的是早年买过房子的人,早年买过房子的人现在来看,那房子的情况真的都不太好了,周边开始变乱了,随着客户群的更迭,也不是那么完整的一批人了,有些人再把房子出租了,再加上自己车多了,停不下了,导致他对十年前、十五年前买的房子不满意了,想换一套,这时候机缘巧合,有开发商推出了房子,他觉得还可以,能够满足他现在的需要,同时随着房价的上涨,他前几年买的房子一卖也挺值钱的,卖一两套的也够了,换一套,既把原来的问题解决了,又享受了新的房子,这是第二个原因,说白了就是客户的原因,改善的原因。

第三,我再分析一下中间夹杂的原因,咱们说高端商品房,实际上它有五个小特点:第一个小特点,供应量少,不是一个城市里大量的房子都是高端的,这永远不可能,你不可能找出那么多好的位置来做高端商品房,所以供应量一定少,现在我们看到它回暖一点,是因为它太少了,一买就显得特别好,你刚才老说“70%”,显得我们好象成绩挺高,实际上说到套数,就42套。

网易房产:稀缺嘛。

肖劲:这是我们所有开盘套数中最少的一次,但它比例并不少,因为它就是少,这是第一个原因;第二个原因,就是位置好,高端商品房要这么做,就是因为它占有了城市资源,环境好、交通好、周边配套好,未来还有大的变化,一定有这个原因,没有这些原因,生在那儿喊我是高端的,我这块位置好,没人信,所以一定有这样的潜在原因在里头。

第三,开发商的投入大,开发商拿到一块地,自认为位置比较好,可以做高端,加上供应量又少,他一定投入很大的精力去做好产品,所以我们认为它取胜还是因为产品的原因,而不是纯靠市场。

第四个原因是客户对高端商品房的预期判断,取决于两点:第一,我们买这个东西值不值;第二,我们不买这个东西,钱放在那儿是否可以保值升值。现在很多客户认为随着货币投入的增大、流动性增强,钱保值不太容易,还不如买套商品房,既改善了又保值,说白了就是避险的方式。

最后,开发商心态也是不一样的,你看,做普通商品房,开发商还是比较猴急的,上蹿下跳,一卖不动就急了。做高端商品房,我认为开发商的心态是比较平和的,我们会想几年的事儿,通过这几年不断地投入、努力,把项目做好,而不是一锤子买卖,不是把希望放在开盘,一下子树立江湖地位,成就成,败就败,不是这样,开发商还是做了比较长的计划,因为做短期计划是没有用的,就跟我刚才说的一样,我们再努力也就是四十来套,我们每个月都这么好的成绩也无非就是四百来套,那跟首置没法儿比,所以开发商的心态还是比较长的。

总得来说,有一些机会存在着,比如供应少、位置好,开发商投入大,也可能有避险功能在里面,再加上开发商还是做了比较长久的打算,又加上客户有改善的需求等,这些合在一起才有可能做好,是这样一个故事,不是简简单单的像扎针灸一样,病了一针就扎好,不是那样的,还真是全身调理了一遍,他自己又养了大概半年一年的,慢慢身体就好了,绝不是什么什么老中医,市场变了,像刚才学飞说的,外部条件没变,我们并不是靠吃了一剂药一下子从病人变成运动员,不是那么回事。

网易房产:大家都知道,万科在北京市场推刚需盘推得多一些,体量也比较大,如园这个项目也算是万科在北京市场做的最高端的盘,基本是这样讲,我们从拿到这块地到最后决策做这个项目,周期大概多长?

肖劲:一年多一点。

网易房产:陈总,这一年多在决策期里算是比较快的吗?

陈隽:也是比较适中的吧。

肖劲:在高端里头算快的。

张学飞:但在万科里算稍微慢一点的。

肖劲:对,因为我们的确也是遇到了一个新品类嘛。

张学飞:万科原来的速度是非常慢的。

网易房产:万科决策期比较短。刚才肖总介绍了很多做高端住宅对市场的考量,纵向来看,我看到胡润里有一个数据,富人把钱投到房地产的比例还是适当有所减少,从70%多减少到50%多的概念,这个环境对于开发商开发产品还是有点压力的,今年的高端住宅相比前两年在产品形态上还是有差别的,不知道大家有没有感觉到市场上的一些挑战?

肖劲:我先说胡润这样吧,我们调研的结果和胡润说的挺相似的,当然这是不同对象做的调研,我们就在我们的客户群里做的调查,胡润调查的范围可能更大一点。我们把这种产品叫做“再改”,第三次买房子,再次改善,我们调查客户,再改的时候买商品房的总价,和家庭总资产的关系大概是1:2到1:5,1:2是什么概念?就是刚才你说的50%,他拿他一半的总资产来改善他这次住房;1:5是什么概念?就是他用他20%的钱改善他这次住房,你刚才说大概是30%。

这两个数字挺像的,大概在1:2到1:5之间,客户改善这次住房,所以这事儿还真的是挺巧的,但可能这就是规律吧。

网易房产:其他两位在这个领域

陈隽:您说的报告之前我也看过,但我感觉这里面可能有一些误会,第一,我们购买的人群,相当的人是为了改善居住条件,目的是为了改善,不管胡润是问卷调查还是走访,可能是问“你是否在房产里投资”,他调查的对象会考虑投资一笔房产,或者是改善自己的住房,得到的数据可能就会不一样,换句话说,你是否会在近期考虑改善你的住房,我觉得会有相当一部分人打对勾,但如果问“你是否去投资”,可能就会有更多因素影响他的判断,数据就没有那么高。

网易房产:这个更理性一点,但我们今天的话题主要是谈高端住宅,不是谈胡润这个榜,只是他对财富人群的分析给了我们做高端住宅营销人群的参照而已。

我在观察这轮高端住宅整个成交,包括放量市场层面上的,发现了一个现象,基本上现在包括金茂府、如园,本身最吸引这些人来购买的就是周边配套,以前这些人把这笔钱花到买顺义等远郊区别墅也是可以的,但他选择了城市高端住宅,我们叫做“再次置业人群的回流”,他对周边配套还是有考量的,一方面是城市回流的人群。另外我发现最近推出的很多高端住宅有一些其它功能,比如企业会所,北京有几个盘,马上要在通州推出的项目“长安运河”,基本上它的功能点直接定位就是企业会所,我觉得这两种现象也还是蛮值得研究的,肖总的如园主要是在城市回流这方面,我自己定位成这样,不知道肖总怎么看?

肖劲:我们不是回流,我们就是改善,产品肯定比以前要做得好了,位置大家也接受,旁边有好的学校,客户能上这些学校,我们自己产品的户型、里面的装修、立面、景观、会所,目标全都是为了改善去的,不是什么回流,也不是买了别墅的人回来,就是周边附近的。

网易房产:升级?

肖劲:对,海淀呀,北边一些人,需要改善原来的居住环境,就买了这儿了。但现在的情况跟以前的确不一样了,因为现在家家都有车,而且家家不止一辆车,以前把好的位置定义在更小的范围,三环内、四环内,这样他可能才接受,现在发现车一多,那些地方交通反而不好,环境反而下降,人们的视野大了,同时又有车,活动的方便性也增强了,很多时候可以做改善型房子,高端房子的位置也比以前扩大了,咱们可以看出来,现在卖的很多好房子,所谓高端房,都是在四环外,五环间,5.5环,大概这么一个距离,反而在这个距离中现在开始形成了一个环带,不像以前那样,大家总是认为“四环内”,不信你去看四环内的房子也许还没有四环外卖得贵呢,因为人们视野大了,因为人们有车,不管哪儿都可以到达,所以很方便。

网易房产:陈总有什么想法?

陈隽:顺着肖总的话题讲,我们看一些楼盘的位置,以前是二环三环四环或怎么样,我觉得可能会慢慢模糊一个概念,到底是在哪个环线,工作距离居住点有多远,如果在二环三环,有可能很堵,一个小时都在路上,但在五环,也可能三四十分钟就到了,所以要看这个概念,在路上花多长时间,而不是距离到底是多少。

网易房产:张总在所代理的项目里,有没有刚才我说的企业会所和城市回流的?

张学飞:目前我们在销的没有,但曾经做过这样的定位,因为这里面确实有它自身的特性决定,并不是所有适合做高端居住类物业的项目都适合做居住会所,尤其肖总刚才讲到如园再改类客群,可能更小,这里面针对企业会所肯定有它自身的特点,但因为是做企业会所,不是正常办公,不管是员工培训、日常业务招待,包括企业特殊的工作需求,都决定了它的功能、空间、要求,所以它和高端住宅概念完全不同,唯一有一点共同性,可能更多是它的资源,资源要利好,要不就是在高尔夫球场旁边,或者是在城市核心景观带周边,这样的地区适合做会所,市区里的也有,更多是因为它的便利性和周边商务配套比较方便,才可能会有企业会所。

刚才说到别墅回流的客户,要这么讲的话,05年北京星河湾有个客群是别墅回流,当时大家没有住过别墅,后来住了别墅之后觉得不方便,还是工作、生活不能满足他的日常需求,大家回到市里来。目前像如园这样的产品,包括你刚才讲的金茂府,客观环境来讲,购买资格本身就受限,买一次房子挺不容易的,一定要精挑细选,这样的房子确实不错,不管是物业、产品功能空间还是周边配套,刚才讲到的学校,甚至医疗环境,包括一些商业资源层面上的,肯定要找一些比较好的房子买。

还有,我觉得社会是在进步、在发展的,咱们所谓的财富阶层是日积月累起来的,基数逐渐扩大,所以这里面很难界定,胡润讲的是一千万的资产总值,所谓高端财富阶层,未来可能是1500万甚至2000万,在其它区域层面上可能500万就够了,二三线城市可能就会买到和北京同样品质的高端物业,所以在不同的地域、不同的时段标准不同。

肖劲:你说的企业会所,我觉得不属于咱们今天讨论的范畴,它本身也不是主流的,而且它和“高端住宅”不划等号,严格意义上说它很有可能是50年写字楼的产权,这是很有可能的,我也没有研究过它的产品。

张学飞:50年、40年的偏多。

肖劲:我觉得用这么一种方式吸引人家,实际还是住宅的方式。

网易房产:您觉得这种产品市场潜力怎么样?

肖劲:市场潜力怎么样我就不好说了,看它的位置吧,更多的是开发商的一种解决方法。

网易房产:现在已经8月份了,马上要到传统的“金九银十”,但对于高端住宅来讲又是什么样情况?

肖劲:我跟大家说一下吧,金九银十跟房地产没关系。

网易房产:但对买房人来说,时间很重要。

肖劲:我觉得金九银十是快销品吧,要不就是日用品,或者旅游商品、节日商品,它跟房地产销售真的不搭嘎,我看了北京市从1992年到现在长达20年的销售规律,我就没有找到每年9月份都比其它月份销售额大的规律,结果大家都说“金九银十”来了,我们要抓住,或者是没卖好,就说市场本来应该好,结果你没卖好,因为市场特别冷淡什么的,老拿这个做对比,我可以肯定地跟大家说,从我的从业经历来看,我根本没有发现过金九银十是个好季节,没有发现。

相反我告诉你什么是好季节吧,春季是好季节。

网易房产: “小阳春”。

肖劲:4、5、6、7都是好季节,为什么?因为一天比一天好,春季是什么概念?你会感觉明天比今天好,后天又比明天好,春发,一天天变暖和了,大家有活力了,开发商把节点都安排在这儿,办活动、做促销、做暖场,红红火火,传统北方过了8、9月份就开始一天天变冷了,这是什么概念?该干的事儿赶快干,干完今年就错过了,来年再说了,这是我们传统的思维模式,不是说到了9、10月份就一定要有大的销售额,这个没有关联性的,我的内心是这么想的,历史的经验也是这么证明的,所以我也相信今年的金九银十也未必就是什么多么大的(销售旺季)。

网易房产:但9、10月份开发商还是会在营销策略上推出一些优惠,把它当成商机来对待的?

肖劲:如果说考虑到抓住十一的机会,有可能,如果没有这个机会因素的话,我认为没规律。我们所说的一手房销售不脱一样,实际上每套房子只有一次销售交易的机会,而且它的供应又不是连续的,不是想哪天供就哪天供,既然不是连续的,它就无法做到在9、10月份销量大就大的,不是这么回事。

陈隽:二手房相对来说流动性更好一些,我们可以看一下去年的二手房数据,去年9月份成交8000多套,但去年销售最高的月份是10000多套,10月份更惨,全年次低点,倒数第二高的,所以金九银十即使在二手房也不是惯常规律吧,所以我觉得金九银十的说法不是很可取,从我们行业来看。

网易房产:用肖总刚才的话讲是小阳春很好,接下来的4、5、6月份也很好,今年来看确实是这样的市场,现在已经8月份,下半年也没剩几个月了,我知道在座各位,包括万科,营销任务已经完成得差不多了。

肖劲:没有没有,超70%吧。

网易房产:那可能是你们老板又给你们加量了,大家对于下半年的房地产市场还是有很多期许的,上半年除了高端住宅,刚性需求的住宅卖得也不错,大家对下半年还是有一些预期,在节目最后也请三位对下半年的楼市给一些研判吧。

陈隽:现在很多朋友,不管是要买房还是要卖房的,论点都差不多,作为购房者来说,看空的,可能是感觉下半年经济形势不太好,另一方面是觉得政策环境没有变,还在限购,另外政策层面也不是特别明确,这是看空方面的;看多的,第一是觉得货币政策在放松,可能未来货币供应量会刺激需求量上升,当然大家对政策方面也是有些期许,可能会有一些变化,还有一种心态是落地反弹,他觉得今年年初也就见底了,最差的时候也就这样,所以觉得现在是出手机会,基本上我觉得购房人心态这方面更多。

从我们的角度来看,今年下半年在各个方面相对来说大家心态还都是比较稳的,所以我觉得下半年市场状态,对比以往房地产市场总是大起大落的感觉,应该是相对平稳的一段时间,所以我觉得对于购房者应该是比较好的出手机会,尤其是改善型的,可能有更长时间能去选择更多产品,更能充分、理性地判断,不像火爆的时候今天不买房子明天就没有了,但下半年大家会有充分的时间扎扎实实选一个自己喜欢的、适合自己的产品。

网易房产:您的意思是下半年不会大涨?

陈隽:我觉得量价飞涨的情况是小概率事件吧。

网易房产:也不会降?

陈隽:降的可能性不大。

网易房产:肖总呢?

肖劲:我觉得下半年最大的希望就是政策别变,就两个字,“不变”,作为开发商,最大的心愿就是有一个比较恒定、稳定的政策环境,好我们也不需要,坏我们也不希望,不变就挺好。

网易房产: “好”的不希望还是不期许?

肖劲:就是别变。

网易房产:张总呢?

张学飞:我觉得是这样,政策可以微调,但不要做调整,因为目前的房地产市场,不管是刚需也好还是改善也好,或者是其它物业类型也好,受政策影响还是蛮大的,一方面是真真正正的调控,还有一方面是整个引导和影响,这对大家来讲影响还是蛮大的,所以你说针对下半年,我真说不好,不好说。

肖劲:我认为现在的政策环境特别相持的情况下,稍微一个很小的变化都会导致一个很大的变化结果。

张学飞:今年下半年四个月时间可能还要看存量房市场,存量房市场是最敏感的,如果存量房市场发生比较大的逆转,可能整个一手房总体会有影响,但也不排除有很多特殊项目或是品质比较好的项目能保证比较好的销售势头和销售结果。

网易房产:那我们就共同期待下半年房地产市场平稳运行,感谢三位。

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主持人:张媛媛;制作:林伟   2012年8月 分享到:
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