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百变郁亮
郁亮
1965年生,北京大学经济学硕士,1990年加入万科,1993年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理,1999年任公司常务副总经理兼财务负责人,2001年任公司总经理,现任万科总裁。
记者手记:百变郁亮

郁亮变了。

和三个月前媒体刊登的一副郁亮的漫画,现在的他像是被“放了气”。 减掉24斤,穿着印有蝎子图案的赛车服,带着墨镜的郁亮,站在自行车赛场上给了众多近期没见过他的人一个惊喜。这还是郁亮吗?完全是型男一个!

郁亮自己则说:“1994年的时候,还是朱总理的时代,调控的时候,我们王石主席那个时候是减肥减了8斤,那个活动正好是庆祝减肥成功,搞了一个小活动庆祝一下。当然到了现在的话,轮到我了,我减得比较多一些,减了24斤,12公斤。因为我们的宏观调控比上一次更严格。”

无论是自行车比赛场上、合影时,还是回答提问,郁亮始终保持着笑容。这表示他已经非常适应这幅“尊容”。

从胖子到型男,从不爱运动到摆脱“三高”,郁亮充分地享受这个转变的过程。但对于结果,他还有新的期待。 “我觉得我不能定型,至于我是怎么形象的,我觉得我还没成熟,我还在成长之中嘛,所以说允许我保持一个百变的形象好吗?我还不想定型。”

郁亮的下一幅漫画应该怎么画?

确实跟我们过去美好岁月比可能不好过了,但是这个美好岁月应该吗?正常吗?所以说未来我觉得第一不要再跟过去去比,不要再留恋过去;第二你要去想,跟制造业相比我们还是很不错的。

11月12日,下午,万科建筑建设基地,东莞的冬天并不寒冷,穿着半截袖的郁亮坐在藤条编织的圆凳上,明亮的阳光投射在他背后的墙面上,使墙边的竹子看起来更显翠绿。郁亮看了看面前同样是藤条编织的简易桌子上放满的录音笔,笑了笑,从他的减肥经历开始,再到当下行业局势中的万科,一路轻松漫谈下去。

而就在同一天,位于上海的万科清林径几乎遭遇了和龙湖郦城同样的命运,因为单价下降约3000元而再次被业主围攻,据传次日售楼处停止运营。自己旗下项目的遭遇,正好印证了郁亮对房地产行业“冬天”来临的判断,只是不知道此时的他是否已经接到消息。

“现在我也听到不少同行有抱怨,觉得这个行业现在好像不好做之类的,我都在这样想这件事情,确实跟我们过去美好岁月比可能不好过了,但是这个美好岁月应该吗?正常吗?所以说未来我觉得第一不要再跟过去去比,不要再留恋过去;第二你要去想,跟制造业相比我们还是很不错的。”

与行业里多数对政策放松充满期待的声音不同,郁亮坚信楼市才刚刚进入冬天。对于发展商来说,2012年仍旧会寒气逼人。

但面前的郁亮满脸露着轻松的笑容,就像自己准备好了各种过冬的东西,悠闲地看着别人忙碌的身影而非常得意。

10月份,万科销售额如期破千亿,但不可回避的事实是,万科单月销售额已经连续三个月下降。
说实在话,买地最浪费钱了,而且现在买错地跟买错股票一样的,亏钱很不得了,所以不能够买错地。

“2012年万科的发展策略是过冬。拍照里边有各种情景模式,我们现在是冬天模式。”郁亮带领万科启动冬天模式后,第一个要求就是现金为王,“这很重要,要拿到钱,所以有的时候现金流比利润率更重要。”

但万科对“现金为王”的理解不像绿城等企业那样激进。没有过多选择私募、信托这些风头正高的融资方式,甚至也取消了增发计划。“银行贷款额度可能会少了,但是总会放一些出来,放给你就行了,是吧?有钱就壮胆,有了钱才能放给你钱,没钱不能放给你的,这是银行的特点,明白了?所以要准备足够的钱你才有更多的钱,你没有钱绝对是钱更少,这是融资模式。”

万科三季报显示,公司目前的年销售额已经破千亿,手握现金超300亿,但万科并不满足于此。万科用自己擅长的“找帮手”来实现“一分钱掰成两半花”。今年,万科不仅和大股东华润合作了一个44.2亿的银行贷款,以及与华润旗下项目公司进行关联业务。万科在拿地和开发阶段还与五矿、金隅、中粮等多家国有企业进行长期合作。以北京市场为例,今年迄今万科拿下的4块地中,只有最小的一块地是独立拿地,占比仅为3.6%。

但是万科并没有因为手握大量现金而跟不断下降的房价“叫板”,“该卖房子的时候要更加积极的卖房子”郁亮表示,万科仍会坚持一月内销售60%的目标。从9月底开始,万科在全国市场开始了一系列降价,其中就包括刚刚被围攻的上海万科清林径。东莞万科紫台、北京金隅万科城等多个项目皆下调售价约3000元/平米。 一直坚称自己定价合理的万科为何还会降价?记者疑问。

“你说降价是根据利润来降的吗?你说沃尔玛每天特价的时候,好像每个都亏了本降吧,再说成本怎么算还是个问题呢。”郁亮对降价带来的负面影响似乎不以为意,“降不降是个愿望问题,不是能不能降的问题,难道降价说了不能亏本吗?有这个道理吗?” 而跟随其他项目降价之后,遭遇的危机事件,郁亮只是说,“该说的都说了,我们跟客户来说,我们愿意跟他们共同商量,越是骂你就听他说嘛,但是市场原则也要坚持,这是我们的原则。”

倾巢之下岂有完卵,万科仍将一月之内卖出60%作为目标,但其旗下项目的去化速度下降却已是不争事实。为了保持手中现金,万科一方面降价促销,另一方面在土地市场经常“碌碌无为”。

“说实在话,买地最浪费钱了,而且现在买错地跟买错股票一样的,亏钱很不得了,所以不能够买错地。”万科三季报显示,第三季度万科累计新增项目18个,按万科权益计算的规划建筑面积约322.7万平方米,而去年同期的这一数据为526万平方米。

进入10月底,面对龙湖、中海多个楼楼盘降价促销,万科也HOLD不住了,位于北京的金隅万科城直降3000,深圳、上海多个项目也推出优惠促销活动,深圳万科清林径一度引起老业主的维权抗议。
我们的管理等等都要围绕冬天来运营,也就是说该节流的要节点流,要节约一下,车辆要约束一下,原来到时间可以更换的先别更换了,过了冬天再说。最后一个很重要,冬天把身体练好。

 

房地产行业进入了下半场,而下半场则是从“冬天”来临的哨声开始的。郁亮说自己不擅长踢球,但他依旧拿足球来比喻房地产行业。

“你发展商作为这里边踢球的运动员的话,要有不同的踢法了。你过去指望说我有好产品就可以卖掉,卖高价,多赚钱卖掉,这个逻辑不成立了,因为现在,未来的市场一定是居住为主的一个市场需求。”

但正是郁亮领导的万科,在今年提出将加大商业地产的投资比重至20%。

“我们是为了做好住宅做商业。很多发展商是说,好像商业不受调控影响,好像是现金流很多,但是你想想,你要那么多现金流是用钱先堆了才有那么多现金流啊,哪有说不堆钱现金流就来了的?”

郁亮解释说。 “我们定位在哪里?我们定位在社区配套商业我们要学会做,因为现在我们需要跟城市同步发展,现在你说一个地,很少是纯住宅用地了,都是有一些配套工业在里边的要求。如果我这个不会做,我连住宅都做不好。我们做商业,紧紧围绕着住宅,为住宅提供配套服务,这是我们跟别人很不一样的。”

“我们的管理等等都要围绕冬天来运营,也就是说该节流的要节点流,要节约一下,车辆要约束一下,原来到时间可以更换的先别更换了,过了冬天再说。最后一个很重要,冬天把身体练好。”

在记者面前,因大量运动而快速瘦掉24斤,眼袋明显的郁亮,正坐在没有一张办公桌的会议室中说着这些。【阅读全文

过去一年多,万科核心团队高管先后出走,其中6位副总裁级别高管离职 ,千亿万科之后是否迎来郁亮时代?

记者:现在是一个收购企业或者并购的一个好时机,现在有没有一些项目或者一些小的公司找到我们这边?

郁亮:没有。我觉得这个事情是这样的,行业集中度确实逐步在提高,但是是在逐步提高的过程,它不会像地震一样一下子垮了或者怎么样。而且上次宏观调控离这次也不大远,绝大多数的发展商同行们也都能够吸取上次的教训的 ,所以说这块我觉得行业集中度提高的过程不会像雪崩式的出现。

记者:现在对房地产企业来说最大的危机和挑战是什么,还有这次调控和2007、2008年那次的市场危机相比,它的不同点在什么地方?

郁亮:其实这次调控我觉得是2008年调控的延续,2008年调控照理说本来是2009年左右就应该见效的了,结果又突然来了一个国际金融危机,拯救了中国房地产行业,但是这件事情,当时救市是好,但是调控应该完成的没完成,所 以它开始补调,第二次再来一次。就是接骨头,骨折了,第一次没接好,第二次把它拉开以后再接,你说这个时候反而更疼一点嘛。其实我觉得这次调控跟上次调控是一回事,就是延续了上次的调控,因为上次的调控没实现,通过这次 的调整实现它。

唯独不一样的地方在哪里?我觉得最大的不一样的地方是政府的保障用房这件事情放到一个非常重要的位置上去了,也就是说政府跟市场这个层面上共同解决居住这件事情上,摆到了一个非常重要的位置上去了,这是之前调控没有的, 这个是最大的分别。

记者:对我们的房地产企业而言,风险和挑战在哪?

郁亮:其实我觉得房地产行业再去留恋过去的好日子,现在我也听到不少同行有抱怨,觉得这个行业现在好像不好做之类的,我都在这样想这件事情,确实跟我们过去在甜水里长大这件事情来说,这个不好过了,跟我们过去美好岁 月比可能不好过了,但是这个美好岁月应该吗?正常吗?你这么去想的就不留恋这件事情了。

所以说未来我觉得第一不要再跟过去去比,不要再留恋过去;第二你要去想,跟制造业相比我们还是很不错的;第三我们行业前景怎么样呢? 我们行业前景仍然是不错的,毕竟这个行业是很大的,从国内居民消费市场来说,最大的消费市场仍然存在,正常的刚性需求,主流需求还是存在的,在调整里边,你注意温总理最近的讲话当中都提到了,住房的居民的正常的居住需求 还是要支持的,该调整的会调整,房价问题不合理把它调下来,但是基本正常的需求还是支持的。

我们行业整个支持我们这个行业未来在15—20年左右的时间还有一个比较稳定发展的大的基本因素仍然存在,城市化也好,生活水平不断提高等等都在,没有理由对未来,长期来看是悲观的。只不过我们现在是用上、下半场来区分 这件事情,就是下半场开始跟上半场不一样了,不一样之后,你发展商作为这里边踢球的运动员的话,要有不同的踢法了,要改这个东西。比如你过去指望说我有好产品就可以卖掉,卖高价,多赚钱卖掉,这个逻辑不成立了,因为现在 ,未来的市场一定是居住为主的一个市场需求,各种政策手段相对来说会比较完整、齐全,不太容易出现像过去那种一放就乱,一乱以后就收,一收之后再打,这个局面我想不会再出现,一定是说每种政策的退出一定要替代政策,能够 解决之后,才会逐步的退出这件事情,一定是有序的进行未来很多政策的安排。

这个时候原来开来的,很成功的做法,这个时候可能都要说再见了,要有新的东西了,所以你们注意到万科的一个变化是,万科上半场我们坚持一个东西,为普通人盖好房子,下半场我们加了半个东西,我们盖有人住的房子。我们 不仅是为普通人盖好房子,我们后面连了半句话,盖有人住的房子。今天你们中午吃的是我们万味馆做的饭菜,是我们的食堂。为什么建食堂?就是说我们发现很多现代的年轻人买了房子之后,生活环境不好了,生活非常不方便,没食 堂是一个很重要的因素。

我们吸引他们住下来,要住进来,所以我们提供了很好的生活配套,这样的话就促进他们住进来。 未来的房子是以居住为主嘛,你这个没人住的房子是没人要的,只有有人住的房子才能有人要,所以你要把配套服务搞得更好。上半场可能是产品、绿化之类的竞争,下半场可能不使这个了,可能绿色是一个大的宏观环境政策支持 的,做绿色。比如说你要是软的服务上面能不能跟上去?

下半场,很多人说房地产行业已经黄金岁月不再了,我是这么看,这个行业黄金岁月仍然存在,只不过你过去的那种过于不正常的状态是不在了,富得流油的那种状态是不在了,下面你就是做你该做的,仍然是有机会的,不是说没 机会。

记者:郁总,这次调控有一个说法,就是说一定要让几家企业倒闭才见效,所以就有绿城现在风波不断的这种事情。现在我有两个问题,第一个问题是说,业内人士聊房地产企业就抱团来帮忙,大家互相扶持一把,像马云都在号召 他的员工去买绿城的房子,所以我第一个问题就是说,我们万科有没有,您怎么看待这个现象,或者说有没有企业向万科求援?因为万科手里现在有300多亿现金,这是第一个问题。 第二个问题是说业内讲绿城做品质地产,因为他没有多少降价的空间,所以导致这一轮的危机比较重,您怎么看这个事情?

郁亮:降不降是个愿望问题,不是能不能降的问题,难道降价说了不能亏本吗?有这个道理吗?你说降价是根本利润来降的嘛,很多东西你说沃尔玛每天特价的时候,好像每个都亏了本降吧,再说成本怎么算还是个问题呢。所以说 我觉得我们房地产行业的房价要回到合理水平是大势所趋,这跟利润没关系,跟成本也没关系,是每个公司自己的经营决策。

至于说前面的情况,说抱团不抱团的问题,我们的行业很分散,好像打架打得蛮厉害,你说这个怎么抱团法呢 ? 万科虽然有比较多的钱,但我们也很瘦,抱着别人多温暖,抱胖子才温暖对吧。我觉得这个事情我们对于现在,比如说绿城这个问题,我觉得我相信他们自己都有思考,所以我想他们自己会得出一个好的结论来。

对万科来说,我们 希望这个行业每个企业都走好,每个企业都能走好。但是有一条,我觉得这个行业刚才说了,行业集中度会逐步提高的,并不会雪崩,但是集中度会逐步提高的。而在这个过程当中大家清楚一条,下半场到了,下半场需要的赢得下半场 比赛的技能是不同的,要求是不一样的,所以说没有任何的发展商在下半场可以稳操胜券,毕竟刚刚开始,每个发展商包括万科在内,都要努力的锻炼好在下半场自身的一些本领。

记者:这个是大势所趋,那么在您看来,这个合理的水平大概是多少,大概还有多大的降价空间?

郁亮:我只知道万科,不知道别的,我们现在的价格是合理的。 郁亮:万科总是积极定价,万科从今年年初开始始终是坚持积极定价的策略,所以我们积极定价这件事情是什么意思?那就是说我们要促进成交的价格,而价格本身一个老百姓接受价格的水平也是波动的,有变化的,所以这是一个 ,我觉得是一个你没法儿静止的来预测说应该是怎么样的。而且每个情况不一样,每个地段都不同,不能一概而论。

记者:郁总,现在价格很敏感,像前几天的砸售楼处的事情。您认为这是一个个案还是说,如果以后一旦引进其他项目的竞价,有可能也会产生类似的事情,对契约精神您是怎么理解的?

郁亮:就这种事情上来说,第一个对客户来说,我们对那些因为价格调整遭受影响的客户是很理解他们的心情的,但是市场有它一定的规则,否则市场混乱,对所有人都没有得到利益,所以我们还是需要坚持市场原则的。这件事情 上来说,我们始终是积极定价。我想你并不是说,你可以等待,你可以预测未来,所以这个事情对我们来说,我们始终坚持积极定价的策略。

记者:郁总,万科会怎么样解决类似老业主因为降价提出一些抗议的问题?第二个问题,万科现在对于类似的公关危机这种处理内部是怎样的流程,由什么样的部门处理?

郁亮:你觉得这叫危机吗?

记者:至少它可能会是事件。

郁亮:那我们这么多项目,每天都很多事件啊,不是每次都是危机的,否则我还有心情骑单车,还跟你们见面?所以不要把这样的事情看得,我觉得这是很普通的一件事情,而且我觉得出现这样的事情都是一个,完全在我们预计范 围内,而且完全在我们之前遇到过的范围内,2008年咱们就遇到过,而且还比这更激烈。所以说这些方面,既然我们有过案例,我们已经有过经历,所以我们有经验了,这件事情对我们来说我们认真处理好,但是不需要上升到危机的程 度。

记者:那是怎么处理的?

郁亮:我们好像也都说了,该说的都说了,我们跟客户来说,我们愿意跟他们共同商量,当时沟通的,越是骂你就听他说嘛,所以这件事情上耐心沟通呗。但是市场原则也要坚持,这是我们的原则。

记者:我了解一下,我这个问题是这样的,在本次调控下,现在有很多房企都开始降价了,我想请您预测一下这个房价到底能降到一个什么样的幅度,这是一个。

郁亮:我真的不是一个预言家。

记者:这个问题如果您觉得大的方面不好回答的话,那么具体来讲,万科刚才咱们说了是积极定价,那么这个标准是什么样的?这个幅度是怎么样的?

郁亮:其实我们万科第一个这个房价跌多少是合理的这个问题上来说,我真的不知道怎么说。比如说有的房价合理,比如有个城市规定,现在超过多少钱以后不许卖房子了,不许登记备案了,不让卖了,通过这个手段把房价控制在 一个合理水平上了吗?这个房价叫合理水平吗?你控制住了,未必是合理水平,是吧?所以这个是说,很多时候很奇怪,房价控制住目标预期价格了,叫合理水平吗?原来预期价格是多少,合不合理也不知道,所以这件事情上,我觉得 是挺复杂的,你没法儿预测说现在多少是有泡沫或者没泡沫。 比如说深圳市区里的房子现在很少,相对来说你说远郊的楼盘相对多一点,过去价格涨幅多一点,过去一段时间,价格涨幅过快的地方,投资比例过高的区域,可能受影响会大一点,也有一些地方根本就没房子供应的,那怎么降价 呢?没法儿降的,所以有的时候可以关注二手房市场,二手房市场是完全自由的市场,它反映的价格可能是一个均衡的价格水平,观察一下,比如说深圳那边,深圳像百花、长城那边的商品房,万科的高管当时,只有我坚守了那一处, 实际上高管都买了豪宅去了,现在全回来了,为什么?孩子要读书啊,所以又都回来了。那儿的二手房从来没跌过,那么你说它有泡沫吗?房子挺贵,房子也不好,你不好说。有实在的需求支撑,而且确实是实在的居住需求。

记者:现在万科已经看到有一些房价,楼盘价是在下调的。未来还有这个计划吗? 郁亮:不,不是这样,作为万科来说。 记者:我想知道这个标准。

郁亮:不,这个全国来说,我自己这个情况都不太清楚,何况是别人的?作为万科来说,我们怎么体现积极定价策略,我们要求一个月开盘卖出60%的房子,这是我们的积极定价策略,这是我们坚持了大概两年左右的时间了,卖出 60%出来,一个月之内,这是我们的目标。

记者:郁总,现在有一种说法,产业化在包括政策支持,产业链,包括国家标准方面都存在一定的缺失,有人说这是万科在搞这方面的渠道和集成的一个比较重要的原因吧,你怎么来看这些因素。还有,我注意到一个问题,你们在 预制件上有很多东西,包括衔接它们的一些零件都是要靠进口的,包括从香港进口,方圆一千公里之内这个东西是没有配套的,这种档次带来了很大成本的上升,所以也有人给我们介绍,你们包括做保温什么的会增加成本,我想知道详 细的对你们产业化的具体的影响有什么看法。

郁亮:我觉得产业化的春天快到了,因为我觉得从深圳、上海、北京、沈阳都出台了相应的积极政策,所以产业化我觉得在全国推广快很接近了,这个确实万科中间做了很多的贡献,包括研发基地也是我们这方面的一个尝试。这一 块我觉得未来有两个因素,对我们这个行业影响比较大的因素,对产业化来说比较大的因素,首先国家比较大的政策,绿色,我们今年节能减排的任务好象完成的不太好,建筑是很重要的一个领域,这一块现在政府在“十二五规划”期 间要加大这个力度。 第二是发展商的原因,最主要的原因是人工涨得太快,因为现在比如我们一个建筑工人,现在万科工地的建筑工人已经到45岁以上了,没有年轻人,年轻的不愿意加入到这个行业了。第二今年以来的工资涨幅,劳工费涨了大概40%— 50%左右,这么涨下去,这个趋势肯定是一个往上走的趋势,使得最后一定是用机器,而不是用人工来提高整个建筑的效率跟质量,同时也能满足我们绿色、环保的要求。所以从国家层面上来说确实已经列入重要的日程上去了,很多主要 城市已经开始有这个试点了。

从我们发展商的角度来说也有实际的利益,如果再这么涨,涨一段时间,那么恐怕这个工厂化这件事情就变得,应该可以来做了。 至于你说配套的问题,很简单,你说我们这个毕竟不是高精尖的东西,所以它很容易,只要说有需求了,就会有人来帮你做这件事情,所以足够需求就可以了。大家注意到如果有机会去一趟深圳龙华的政府的房子,政策用房,万科 做的,我们用工业化来做的,整个我们盖的效率很快,达到绿色三星,有一栋楼达到绿色三星的,质量最好。我们在工地上工人最少,工业化做的,所以这方面已经有,政府自己的项目也在做工业化,发展商由于自身的原因也在做工业 化,政府政策上再一引导的话,我觉得春天就快来了。

记者:能不能详细聊聊下半场的游戏规则有什么变化,开发商相应的需要具备哪些技能才能在未来的十年、二十年不被淘汰?在下半场上,你怎么看待同行的对手,比如说恒大。 郁亮:哦,你知道我从来不评价对手,因为我觉得我把自个儿管好都不容易了,所以说我在时间上我觉得还是关心自己多一点。下半场为什么我没用拐点?因为拐点是代表一个趋势的开始,现在很多人希望我们万科表达拐点的概念 ,我们2008年说了一次,我们这次不说了,为什么呢?因为第一我刚才说了,从长期趋势来说,我觉得并没有出现拐点,仍然是一个往上走,所以不存在是一个房产行业拐点的问题,如果真的房地产出现拐点了,我觉得万科这么聪明, 早就改行做别的去了,不做这个行业了,那肯定不是。

只不过在大的趋势下面,我们很多环境发生变化了,市场让我们做什么东西这件事情上发生很大变化,1998年市场化改革的时候,很重要的是有设计的,政策一部分,经济适用房一部分,我们的商品房一部分,这是有的,只不过 1998年一出来遇到了亚洲金融危机,所以全部市场化了。而当时我们不突出是说,该有房子的人全分到了嘛,有些人买房子住,谁也不影响,所以往前走了这么多。等到后面年轻人买房有困难的时候,矛盾逐渐变大的时候,又采取宏观 调控的时候,又遇到各种各样的干扰因素了,包括2008年的调控本来可以很顺利的完成的,结果又遇到了国际金融危机,整个又变化了一次。

未来这个市场来看,我觉得我们现在看得很清楚的一条,就是说居住是房子的本能,是基本属性,而投资是它的附属属性,在未来投资属性不可能得到一个很好的利用,居住属性的房子,满足人们基本居住需求的房子,仍然是有市 场的。这个有什么变化没有?基本居住需求我们可以看到,就要求房子基本上应该小型化。为什么小型化?因为中国人口家庭结构在变小,毕竟中国人多地少,并不因为调控而改变,人多地少仍然存在的,你可以看到任何大的都市房子 都很小的,在香港1000尺的房子就是豪宅了,1000尺折合成我们这边也就是90多平方米,叫千尺豪宅,那我们觉得这个肯定90平方米是我们保障房的基本,也不能叫保障房,是基本的刚需,90平方米,在香港算豪宅,所以这个是一个跟 经济发展是有关系的。 随着整个建筑房子本身质量的提高,竞争会到软性服务方面去,还有一个的话,这个行业如果这个情况之下,会有暴利吗?会有不合理利润出现吗?基本上不太可能,因为政府各种政策也好,各方面也好,都会使得这个行业让它再 去赚取不合理利润的情况不让他出现。

所以我们万科两年前就提出一个要求,就是说我们应该跟制造业学习,向中国制造业学习,30年前中国制造业一塌糊涂,20年中国制造业也是被人骂修电视机呀什么的,又贵又不好啊,但是现在全 世界都消费中国出的电视机,制造业的产品。 我们的行业跟制造业学习,我觉得赚取应该赚的合理利润,大家也不会骂我们,也很合理。但是如果你留恋过去的那种做法,一定是有问题的。

记者:住宅工业化会不会在未来实现?

郁亮:工业化是我们的一个手段,是帮助我们实现我们更高质量,更高效率的盖房子,更绿色盖房子的一个手段,它不是一个战略,它是一种手段。

记者:能具体谈谈下半场咱们万科的产品策略会有哪些?

郁亮:我们不是刚刚开始嘛,我们下功夫在研究嘛。现在的想法就是我们努力的,我们现在在客户服务方面,在软的方面要做得更好。 记者:第二个问题商业地产。 郁亮:商业地产对万科来说,我们是为了做好住宅做商业。很多发展商是说,好像商业不受调控影响,好像是现金流很多,但是你想想,你要那么多现金流是用钱先堆了才有那么多现金流啊,哪有说不堆钱现金流就来了的?很多人 光看到好的一面,经营上从来没有只是好的一面,都是有利有弊的,我们定位在哪里?我们定位在社区配套商业我们要学会做,因为现在我们需要跟城市同步发展,现在你说一个地,很少是纯住宅用地了,都是有一些配套工业在里边的 要求。如果我这个不会做,我连住宅都做不好。我们做这块商业,紧紧围绕着什么?围绕住宅,为住宅提供配套服务,这是我们跟别人很不一样的。有些是说为了不受宏观调控影响,有些说这个行业赚大钱我就做了,万科跟他们都不一 样,我们是为了配套服务做商业。

记者:但是对地方政府来讲,比方说在前一段时间,我在朝阳区看地的时候,他们企业你要拿这块地,必须要同时配套一块商业。

郁亮:对。

记者:这对咱们万科来讲,在拿地的城市的选择上会不会困难?

郁亮:不会,我们做就是了嘛,有什么问题?其实很多人说万科不会做商业地产,这件事情很多人说的,万科20年前就做商业地产的。万科20年前做减法的时候,80%的房地产项目是商业,是非住宅,20%是住宅。我们做减法的时候 很多人记住了一条,就是说我们好像把非房地产业务全卖掉叫做减法,我们减法的第二个就是说,把80%的非住宅,变成80%的住宅,所以我们其实是有传统的。

记者:它那种商业并不是说为了配套社区,而是那种…

郁亮:那个我们也能做的,那个也是为了做好边上的住宅嘛,万科不想当纯商业。

记者:我想问一下,万科的母公司我看到了三季度大概营收了有600多亿,其他因素236亿,这种资金怎么调配的,调配给哪些公司?母公司最近几年营收也开始,比如说今年的前三季度1.1亿,这个运营管理费怎么收?信托公司这个 信托为什么可以由万科母公司来做,我看上半年信托的融资成本是11.4,万科到底能产生多大的收益? 第二就是我听说万科已经开始多元化的策略。

郁亮:多元化策略。

记者:您刚才说住宅跟商业是配套的问题。

郁亮:你说的问题我都不擅长回答,因为确实对我来说,现在我公司报告好几百页。

记者:就是母公司到底…

郁亮:其实母公司跟集团下面子公司怎么去分配这些东西,我真的没管过,我就是看看我们集团报表,我不太关心我们母公司。我知道母公司花钱是我们花的,我们决定怎么分配是我们分配的,但你要说为什么是分给这个公司多点 ,那个公司少点,我还真不知道怎么规则,我们借钱的话,不是说能够借给我的我都要,我们当然要看成本了。至于说我们能接受多少成本呢,我们现在也是随时在变的也没有一个确定的数字,你钱多了就少借一点,利息低一点;钱越 多,人家借你钱的时候越低,你钱越少,人家借你钱的时候越高,所以现在万科没到借高利贷的地步,所以我们还好。

记者:郁总,一些城市的限价对万科有什么影响?

郁亮:我们坚决遵守啊。

记者:我知道有一些品牌开发商已经开始放弃装修房了。

郁亮:我们不会,我们不会因为限价不做装修,因为我觉得装修是未来这个行业之中一个趋势之一,对社会来说是有进步的,所以我们每次跟相关部门提建议的时候都希望说,在限价的时候应该考虑装修房的因素,因为这个行业是 需要去促进,装修房是应该鼓励大家去做的,而不是说大家把它放掉了。确实有一些城市好像是在考虑装修房因素的,我们现在也可以有一些办法来解决这个问题,比如说我们提供装修服务的问题,我们分开两个合同来签,都是有可能 的,但是这个是说我们觉得,如果说能够在限价的时候,这个房价里边考虑装修房因素的话我觉得更合理一些,万科没准备调整。

记者:万科现在有千亿的规模了,我觉得您应该考虑过,按照复合增长率,未来一定会扩大,现在和未来的管理和战略,尤其在未来会发生一些什么样的变化,比如说总部和分公司的关系。再有,您认为现在最大的需要改变和变革 的一些东西是什么?

郁亮:其实我觉得这个问题是非常好的问题,但对我来说像我登山一样,先5000,到了5000想6000,到6000想7000,但我现在有没有想8800的那个珠峰呢?我现在不用想,因为我需要一步一步的往上走,不想去冒险,不想去拿命冒 险。有的时候战略的问题,领先半步就足够了,领先两步我就要成为先烈了。所以我想还是一步一步地走就可以了,领先半步就够了。 对于我们来说领先市场半步很关键,比如说你们看到这个东西是我们几年前做的,我之所以能够领大家来看,第一个这不是一个荒地,刚来的时候就是一片荒地,能够建成这个样子,我觉得可以给大家看看了;第二我也觉得工业化 的春天快到了,我希望通过你们帮助鼓励鼓励这件事情,工业化本身是这个行业发展的一个必然的趋势,到了之后应该做这件事情了。所以说万科现在想这些事情呢,我们很多时候可以领先半步去思考。包括我们现在有300多亿的钱在手 里,也让我们能够在未来的布局中比较灵活的安排这件事情,所以我是领先半步的,但不确实不用领先更多。

第二我为什么登山呢?登山不是可以看得更远一些嘛,我试图可以看得更远一些,但是还没有做到,我现在只到了6000多米,所以我还没做到。 你刚才说下面的问题我们如何应对这件事情,最最核心的问题在哪里?最核心的问题是我觉得应该跟制造业学习。万科能够学到跟中国制造一半的水平,我觉得我们很成功了,下半场已经可以赢了。你看制造业在这件事情上他做得 好的有什么?我们行业上半场说好,房子盖得好就可以了,但是中国的制造业不仅是质量好,它是性价比更好。现在你说装修房子为什么电器不带了,为什么买新的了?觉得我这个买都很便宜,为什么还要再去搬来搬去的,搬家费也不 少钱呢,性价比。我们之前只谈质量,还没有谈性价比。 当然我们行业质量还没解决,质量还要花很多功夫,然后性价比,服务,我们现在中国制造业的服务水平是很好的,售后服务很好的,我们呢?服务还有很多问题。管理的精细化,如何精细化,我们管理还是很粗放的,所以说我觉 得跟他们学这件事来说。

记者:什么叫粗放?

郁亮:比如说我们对钱啊成本啊各方面,好像我们赚钱多,花起钱来就是随便就是花了很多钱了嘛,但是人家制造业都精打细算来过日子嘛,所以这件事情上来说,我觉得确实我们可以更好的跟制造业学一学。能够学到了之后,我 们的行业我觉得就没问题了。 顺便的,我认为2011年的楼市关键词是什么,为什么,2012年的万科发展策略是什么。2011年的楼市的关键词那就是调控啊,那是党中央国务院一再的号召跟全国媒体朋友的呼吁,跟老百姓的心愿,所以我觉得这个关键词毫无疑问 肯定就是调控。 2

012年万科的发展策略是什么?2012年万科的发展策略是过冬,冬天的策略,我们很多拍照,相机里边有各种模式,情景模式,我们现在是冬天模式。冬天模式怎么要求?冬天模式第一个,现金为王,这很重要,要拿到钱,现金为 王,所以有的时候现金流比利润率更重要。第二个要求,不能有存货,不能囤地,囤地也不对,所以你该开发的,该卖房子的时候要更加积极的卖房子。第三个要更谨慎的买地,说实在话买地最浪费钱了,而且现在买错地跟买错股票一 样的,亏钱很不得了,所以不能够买错地。万科为什么我们中央电视台说我们不当“地王”,那是给自个儿的约束,跟大家都说乐不做“地王”了,那我们不好意思收回来,也避免我们少犯错误,所以2012年肯定会在冬天模式里边更慎 重的买地。

第四我们的管理等等都要围绕冬天来运营,也就是说你该节流的要节点流,要节约一下,车辆要约束一下,原来到时间可以更换的先别更换了,过了冬天再说,这一系列的安排。会议的标准可以往低调一调,这个东西很简单。最后 一个很重要,冬天把身体练好。

记者:冬天持续到什么时候?

郁亮:我不知道。

记者:您自己有没有估计,三年还是五年

郁亮:我真不知道,这个冬天不是我们来定义的。

记者:郁总,您觉得调控接下来会不会放松,在什么情况下可能会出现…

郁亮:你怎么对总理的话不相信呢?总理三番五次跟你说的话你都不相信,我相信的。

记者:但是国外经济形势很动荡,2008年的时候…

郁亮:我们中国不是一枝独秀嘛,再说房地产是经济问题吗?房地产既是经济问题,也不全是经济问题呀,所以你们不要用经济的想法来…

记者:再补充一个问题,如果这种形势好转了,万科会怎么做?

郁亮:我不想这件事情的,不是,我特意不想这件事情,冬天还没做好过冬准备呢,就想着春天的事情了,干什么呢?这会妨碍你做好冬天的准备的。

记者:您觉得保障房能成为替代商品房,拉动经济的那种引擎吗?

郁亮:保障房基本上是一个社会的项目,是政策上一个政策用房的一部分。对它来说,它更多的是一个社会的福利,保障社会和谐稳定的关键,但是对经济拉动的作用还有待观察,因为它建多大的量,是持续的还是短暂的,资金来源从哪里来,这些问题都想明白之后才能够,需要一点时间去观察这件事情。

记者:会参与到公租房建设这个领域。

郁亮:我们都在参与,我们现在已经有400多万方政策用房了。

记者:您觉得这个观察的时间有多长?

郁亮:所谓观察这件事情就可长可短了,你注意一下,马上明年很多政策变化,各方面都会有的,你们留意一下这件事就行了嘛,你们是记者嘛,春江水暖鸭先知,你们都先知道。

记者:您说工业化就要迎来春天,您觉得接下来开发商会都来做工业化吗?

郁亮:我觉得第一政策有引导,有鼓励政策,第二你不做这个事情,你的成本很高了,人工成本涨得那么多的时候,当然用机器会更便宜嘛。

记者:您觉得15平米的小户型怎么样?

郁亮:我挺喜欢。

记者:舒适度不高啊!

郁亮:你们都是富人啊,你们富人的话,就想你们做,我在想我大学刚毕业的时候,如果说我有这么大的房子,我又觉得很好,我就很好,至少是独门独院,不用跟人合租吧?所以这是有一个阶层,他喜欢,他需要这个东西的,你 们是已经过上了比较好的日子的,所以说你们…

记者:这是不是也就是说,万科以后工业化的一个方向?

郁亮:跟工业化没关系。会很有趣的,因为他现在你看到是单个儿的房子,你看到把这些房子放到一块的时候就很有趣了,你到时候看到项目的时候就会觉得很有趣。比如说我们项目里面为这些年轻人,我们怎么提供交流的空间? 你在房子里边不行,不能都在床上搞啊,应该有交流空间给大家,有公共空间在哪里,你要考虑吧?这个要考虑好。另外那些年轻人可能根本不做饭,那怎么办?所以这些问题都考虑好,它有交流空间,有大家一起有些他们需要的安排 ,我们在琢磨要不要公共洗衣房等等这些东西,你做完项目会可爱,只是单个儿的房子你觉得很小,不可爱,但是你如果有机会去万汇楼去看看,我们30多平方里住了三代人的话,你就问他感受,他就很幸福,因为他跟过去比起来,他 住在一个安全的社区里,原来三代人挤在一个城中村里边,不安全的环境里边,他觉得(现在)很幸福了。 第二他觉得通过合理的区隔,尽管紧一点,一家人住在一块,他觉得家庭快乐了。原来三代人必须分开两个地方去住,所以他感受不一样了,感受不同了。所以你已经晋升为小康阶段了,恭喜你。

记者:我注意到今年咱们万科的毛利率有所下降,从30%下降到了今年的28%。

郁亮:我们一直都不太高。

记者:一直都是不到30%。

郁亮:对呀。

记者:今年三季度之后又下滑了。

郁亮:三季度不是27%嘛,平时是29%嘛,那我就看年报,三季度的情况我觉得从经营上来说,因为一般不太会在那个时候交房子,所以资金你从财报分析上来看我觉得参考意义不太大,到年终报告去看看,我觉得可能更有意义一些 。 我觉得这个毛利率这件事来说,其实我们万科、恒大、保利、中海几家,中海不算,我们恒大、碧桂园几家毛利率水平都差不多的,基本上是30%不到,28—30之间这个水平。

记者:很多业内人士都觉得明年的一季度是行业低点,您赞成这个观点吗?

郁亮:我有这个预测能力我就买股票去了,我就不干这个了。

记者:您赞成这个观点吗?

郁亮:我对这个问题根本没判断能力。

记者:您刚才也说住宅工业化的春天快到了,但今年实际上万科工业化并没有进入到新的城市,还有就是具体的谈一谈2012年计划在哪些城市开展?

郁亮:是这样,我们工业化这件事为什么能够,成本确实有增加,但是政府这一边,像北京这边,给我们三个点的建筑面积三个点的奖励,就是说你这房子原来10万平方米的,可以多盖3000平方米出来,这样的话补贴你的工业化的 成本,深圳大概也如此。深圳建保障房的时候,允许我们大概加了200多块钱吧,每平方米的建设成本,就是建筑成本,作为工业化的成本的。所以现在政府政策上来说,根据这个基本上我们可以打平了。

记者:现在主要还是补贴这一块?

郁亮:当然,如果你不是政府补贴,除了像我们这样有理想之外,可能就不想做了嘛大家,万科每年我们工业化这个建筑面积在不断放大,我们当然选择我们在哪些地方做工业化,一个要看有没有配套、厂家之类的,还有很主要的 也会看政策有没有支持的,凡是政策支持力度大的地方我们当然做多点。但是每年我们工业化生产的面积都不少于50%的增长。 记者:每年不少于50%?

郁亮:对,我们增长这块。

记者:之前万科有一些高管离职,他们离职是多方面的原因。

郁亮:对。

记者:我认为其中有一个很重要的原因就是万科靠自己的机制和惯性发展之后,那些人,最早这些创业的人可能会失落,可能会困惑,在这个时候的话,我们如何给这些高管团队打造一种新的价值观,包括做怎么样一些事情能够帮 助万科,让外界了解标杆的意义不仅仅只是规模。

郁亮:这个问题确实比较抽象,其实我在万科21年了,我的高管,我的助手们在万科时间都没我长,我尚且还有如此激情的话,他们凭什么会有失落的感觉,凭什么?

记者:因为您是总裁。

郁亮:他唯一失落的是我还年轻是吧?哈哈,是啊,这个是,所以从这件事情上来说,我们主席,万科已经27年了,你们可以注意他的微博,他在哈佛读书,就像年轻留学生一样在学习,他尚且保持如此饥渴的学习状态,充满激情 的话,万科团队为什么我们没有激情?所以这是个问题。公司大了之后有很多方面来说,管理上更复杂了,比如说你个人的努力跟你的成果之间不那么直接了,因为你原来方式好,说我设计的好,现在不行了,可能物业管理好,有人说 是销售得好,有人说是等等因素了,所以每个人个人这块所涵盖的就是他的这么不挂钩之后的话,很多人会觉得好像他的作用究竟怎么发挥的问题。

还有公司的发展过程中需要不断地有自我培养跟外部引进相结合,这个过程中的话,也确实会让有的人觉得老人跟新人之间确实会有一些不同的想法,一些新人会带来一些新的东西,或者公司也需要新的变化。比如说之前你说小的 时候,拼命三郎拼命工作就可以了,到现在,如果我们不带方向感的去思考问题,我们就会犯错,所以有些人可能不用干活,去想问题可能就够了,把握方向就够了。所以这个时候公司来说就会有不同的需要。所以每个人都需要跟上公 司发展的步伐,这是一个内部原因。 外部原因来说,万科这职业经理货真价实,价廉物美,所以大家很受欢迎,这也是事实。

而中国的民营企业放到今天的时候,已经提供了说,找万科职业经理人给他比较好的薪酬,已经有这个条件了,公司太早也请不动我们,是吧 ,有一定的发展规模了,还想上市等等了,开始有比较好的条件来吸引我们干部过去,所以我想这也是万科对社会的贡献之一。 关键是万科自己能不能把握好两点:第一点是说你能不能有个非常完整的梯度、干部的梯队,能够随时满足不时出现的高管的变动,管理层的变动这个局面。所以你看今年几次,万科都是在一天之内完成所有的干部调配,所以万科 这方面是素有口碑。

当然你问每个走的人,也没有听说万科不好的,也证明万科的成功。 第二点公司始终能不能保持一种文化,这种文化能够把大家凝聚在一块,你去看到的,其实我们为什么发展运动这件事情?也是我们来,我们要想一个东西能不能把所有的人跟利益放在一块,不管是高管跟基层员工,不论是新员工 还是老员工,也不论你是原来万科培养的,还是外部引进的,能够统和在一起的话,运动、健康是大家共同的利益。而且这中间你可以培养团队意识等等,所以万科的文化鼓励这种向上的,阳光的文化,这一点万科的文化从来没变化过 。 所以我觉得万科从这点上讲,我们应该是对这个问题上来说已经做得比较充分了。

记者:您怎么样缓解政策变化带来的波动?

郁亮:那就是说,你在别人贪婪的时候要保持冷静,不要贪婪,地王不要去买,不要觉得好房子、大房子卖钱多的时候去多做点,要始终记得,基本居住需求是你主要的靠吃饭的东西,而不是其他,坚持你的战略方向不要变化这件 事情。你坚持把客户服务做好,未来就有机会,工业化也是一个方向,所以你不要因为调控了,成本高了而不去做了,未来我们会使得我们未来占领先机,所以我们应对很简单,万科这个公司最好的地方是我们的战略从来不漂移,战略 不漂移之后的话,面对任何变化我们从来不花时间研究、抱怨它是这个啦,或者那个啦,这个时候应该去应对,所以万科是应对最好的一个。所以到今天为止你看有的数据万科为什么卖得好?万科到今天为止,普通住宅比万科最高。90 、70这个政策有没有合理性?有它合理性,也有它的不合理性,很多人都说,但是万科我们小住宅比例是最高的。 当然我不是说这么做了以后,我可以少赚很多钱嘛,大房子好卖,小房子难卖,赚钱少嘛,但是我们觉得这是为了公司一个长期发展你必须做的选择和代价。

记者:您认为小户型在北京的市场前景怎么样?因为现在北京也有严格限购的背景下,你有一个资格去购买一套,我觉得对很多购房人来说是一个比较大的难以抉择的选择,对此您怎么看?

郁亮:是这样,我知道,因为我们15平米的小房子,我们应该可以说是实验性的产品,推出做个实验,北京这么大,我们实验的东西总是可以把它卖掉的。如果作为长期大规模推广这件事情就需要,确实你说的问题就存在了,所以 我们也跟相关政府部门在呼吁,就是说30平方米以下的小房子是不应该纳入这个限购的次数,因为这是完全过渡的产品。别人有拿着投资这件事来说,问题是他如果能够租给别人去用也好啊,只要不要闲置就行啊,明白吗?因为这个是 说你,比如,如果你不租给他房子,他到城中村一样也要去租房子的话,不一回事吗?所以某种意义上它是一个过渡性产品,你在成家立业之前可以先过渡一下,这样的话它也是租赁的一个替代品,所以这个事我觉得政策上来说可以有 些明确的东西吧。

记者:您最近在看什么书?

郁亮:最近啊,我最近看《乔布斯传》,很庸俗,我还看一本书叫《人类尺度——一万年以后的地球》这本书挺有意思的,其实我们,就是人才几十年历史是吗?几十年寿命,人类有文化的,有记录的有几千年的历史,但人们非常 热衷研究地球,地球46亿岁了嘛,所以从人类尺度去观察地球,有的时候真的跟盲人摸象差不多。但是我们自以为是,觉得我们现在懂地球懂得很多了,这本书是告诉你这个道理,挺好玩儿。

记者::苹果公司对万科有什么影响吗?或者您读《乔布斯传》的想法?

郁亮:读了《乔布斯传》以后我觉得乔布斯的产品很伟大,乔布斯的人是不太实在的。你们别写,我不喜欢他个人...

记者:您对他这样的评价,回头乔布斯的粉丝都得攻击了。

郁亮:我也没微博,也没啥攻击的,确实我崇拜他的产品,我觉得这个人不太可爱。比如说我最不喜欢他的一点就是说叫现实扭曲什么?

记者:万科未来会做什么策略?

郁亮:我们给普通人盖好房子,和盖有人住的房子,是我们这个,快速周转是我们的经营策略,我相信快速周转这个策略我们还会坚持的。

记者:万科的钱那么多...

郁亮:我钱多吗?我钱不多,我从来没觉得这个钱多过。

记者:未来花钱的准则、标准是什么?

郁亮:我现在不是说,在冬天的情况下我会花钱花得很谨慎的,我现在有钱也不敢花的,就到春天的时候怎么花钱我到时候想想再告诉你。

记者:刚才您也提到2012年的关键词是过冬,我想知道您做出这个判断的依据或者基础是什么,因为我们现在都知道,房地产之所以到现在这种比较困难的状态,很大的一部分因素是属于政策的限购,包括现在的限贷起了很大的作 用,但是房地产的一些核心的问题就使得房价不断上涨,包括土地财政,所以你这个判断是不是过于悲观,就是到明年还是会那么差吗?是因为明年可能有一些地方限购,有可能放松或者取消?

郁亮:哦,你这样,我觉得你是我们的麻醉剂,你想麻痹我们发展商,我觉得很危险。

记者:我们当然也是希望这个行业能很好的调整,但是因为之前很多轮的调整都没有起到作用,最后都没有调整过来。 郁亮:你说现在见效了吗? 记者:这一次现在见效没见效还不知道啊。

郁亮:那就再看一段,不就是冬天吗?那不就是冬天就来了嘛?我也想看一看冬天。

记者:2012年准备,您的应对,就是说把它当成一个冬天?

郁亮:我们当选择冬天这个策略的时候,冬天这个过冬模式的时候,选择用这个模式来指导整个全局的运营的时候,我们就做了一个选择,放弃一些东西。放弃了说有可能说春天来了可能失去机会,我准备放弃这件事情了,所以万 科我们很少去研究外面的东西明白了吗?既然市场上说,就像你说的,这宏观调控刚初见成效,更多人愿意见到什么呢?要大见成效是吗?既然说大见成效,大家还是在观察的话,那么你不妨把日子想得更艰难一些,那么春天来的时候 你可能会失去点机会,但是好像这个机会跟面临的风险来说还值得冒吧,失去就失去呗,所以这个我们其实没那么多讲究。

记者:因为您做出了过冬模式,用的那些工具呀。

郁亮:一些输入条件是吧?但是你说我们人脑没那么精确,输入条件不那么严格。

记者:还有一个问题,房地产融资模式或者开发商的资金来源,这个应该是今年的焦点,过去依靠银行贷款包括个贷都是你最大的资源,但是现在可能以后都不会了,就是银行抛弃房地产这个趋势已经出现,包括银监会…

郁亮:所以不是更要过冬了嘛。

记者:对,就是说在这种情况下,万科作为这样一个比较大的快速增长的公司,你们的融资模式?

郁亮:我们也不太悲观,你想,第一个你说这个行业,我就老是说我们的行业挺平凡的,就是跟餐馆是一样的,吃饭的人少了,收入低了,还是要有人吃饭的,上你家吃饭就行了,银行贷款额度可能会少了,但是总会放一些出来, 放给你就行了,是吧?放给你钱,你只要有钱,所以知道吧,有钱就壮胆,有了钱才能放给你钱,没钱不能放给你的,这是银行的特点就明白了。所以要准备足够的钱你才有更多的钱,你没有钱绝对是钱更少,这是融资模式。 为什么还不悲观呢?比如未来不是说,现在社会上是有一批钱想来炒房地产,是不让他做嘛,那不是钱还在嘛,你能不能让他从炒房子来转化为给你开发呢?

记者:在公司的发展战略上,您和王石先生有过的最大的分歧是什么,包括对未来的判断,包括公司的发展战略上肯定是有过分歧的,您认为最大的分歧是什么?

郁亮:没什么分歧呀。

记者:没有任何分歧?

郁亮:没有根本分歧呀。你说肯定没有根本分歧,但是做的事快和慢可能是有分歧的,比如说有一段我希望能够更多通过资本市场去发展,他说资本市场也不一定可靠,所以我们必须要找到不依赖资本市场的发展模式;我说有机会 就要用,没机会就再算,他会说你要注意这个问题,其实没什么大分歧。我们这几年也一样,确实我们在中间也找到了不依赖资本市场发展的路径我们也找到了,所以这些方法快和慢是有些分别,但大的方面是不会有的。

记者:现在有一些开发商觉得可能明年政策会有一些变化,甚至觉得十八大以后可能政策会有一些调整,可能在赌政策,您怎么评价这种赌博性?

郁亮:万科心态从来都很平和,你去赌一个你不知道的未来干吗?你只做你应该做的事情,或者你只做你能够做的事情。

记者:但是这个是超出了您讲的半步的之外的事情?

郁亮:不是,这个是我们属于不能改变的事情。你能知道新的领导人怎么想法呢?你不能把中央这么绝密的情况全都知道了吧,未来怎么变化你都知道了吧?这些你都不知道,那你怎么能够预测说未来有什么变化呢?

记者:您之前帮时尚芭莎拍了一些时尚的照片,就是想改变自己对外界形成的一个形象,希望自己是变成一个时尚型男的这个形象,这是不是也就是说,你们也会把时尚业带到万科未来一个发展的希望中呢,因为每个企业其实发展 的一个战略跟管理层的性格也是有一定的关系的,您希望万科未来是怎么样的一个企业?

郁亮:其实正好这段时间又是《时尚芭莎》,又是《第一财经》,现代传播商业周刊那个让我做代言这件事情,拍了两个不同形象的广告。对我来说我需要改变的就是你们第一天刚刚看到这个照片明白了吧?我觉得我不能,至于我是怎么形象的,我觉得我还没成熟嘛,是吧,我还在成长之中嘛,所以说允许我保持一个百变的形象好吗?我还不想定型,过早定型。

至于说万科这边,我觉得苹果给我们最大的启示是说,做任何东西,苹果可能不是最 先的,但是是做得最有艺术感的。苹果的东西都是工业化的别忘了,苹果做的东西都是工业化出来的。工业化跟艺术结合会获得更多的认可,这是我看了苹果之后最大的感慨。 所以我希望未来万科的房子里边,不仅是有工业化的成分,更好的质量,更可靠的质量,更好的性价比,更高的效率等等,也需要有更多的艺术元素在里头。

记者:有很多优秀的企业家,大家有人说他们是天才,也有人说他们是偏执狂,比如您刚刚提到的乔布斯。您认为优秀的企业家应该具备哪些素质,您如何评价自己?

郁亮:我挺优秀的,第二我不是天才,所以说我觉得一个优秀的企业来说,他是把一个普通人能够培养成一个优秀的经理,这是一个很优秀的企业。所以说优秀的经理本身并不很重要,问题是在什么环境里成长起来很重要

。我举我 的例子,我现在好像运动形象很深入人心,其实确实是我小时候从来不爱运动,我也没运动天分,我是从认识到健康的重要性之后才开始练这个东西。所以我确实,如果说我能够在健康方面,运动方面给大家一些启发的话,就是说一个 普通人,如果通过一个管住嘴、迈开腿,通过一个坚持的训练,能够使得自己方方面面,从体型到体质,到身体上的各种指标都会变正常,从而带来说未来你无论是生活、工作方面来说都有一个最好的基础在那里,从而享受快乐人生这 个意义,我觉得很重大。

所以我觉得天才是少数几个,像乔布斯属于天才,但是天才通常不那么可爱,天才总有他的弱点,所以一定有他不可爱的地方。所以我们既然是普通人嘛,我们可以做个可爱的人,如果说我们的成长环境各方面能够找到比较好的成 长环境的话,自己稍微略微努力一点,科学训练一点的话,也会成为很优秀的人。就像我这样。

 

2008年,万科喊出了拐点论,引起行业震动,也招来诸多非议,面对此次更为严厉的调控,万科以“过冬”模式应对。作为行业龙头,万科又将如何引领房地产行业安全度过这个最为寒冷的“冬天”。

 
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