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              记者:房涛



3年前,以代理经纪起家的华美地产扮演了京城楼市“黑马”的角色,旗下各个“马甲”公司在通州土地市场接连击败首创、绿地、华远、金地、融侨等知名房企,几乎不计成本,见地就拿,一度将通州土地楼面价炒至过万,大有“垄断”通州楼市之势。

不过,“出来混总要还”。华美地产旗下北京雅居乐公司7.1亿元的百子湾地王因未缴地价款被收回,1700万元保证金被没收。也让潘石屹“死掉的开发商大多数不是饿死的,而是撑死的”这句话更显深意。

网易房产调查显示,华美旗下多个项目去化率不足一半,北京的大部分家当更是已经抵押出去。但面对种种猜测,华美地产将媒体挡在门外,对事件不做任何回应。只是,各种“合理猜测”不断扩散,而事件真相可能比各种猜测更加复杂。



 

 


   华美接力大龙 “地王”再现被收回
     

5月2日,北京市国土资源局(以下简称“北京国土局”)一则公告在北京地产界引起不小轰动,“朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地”因未缴纳地价款被收回,该地块原受让人为北京雅居乐房地产开发有限公司(以下简称“北京雅居乐”)。

这是北京自2011年以来出现的因拖欠地价款被收回土地的首例案例,但并不是本轮调控之后的首例。2010年2月1日,调控刚刚开始,北京市大龙房地产开发有限公司(以下简称“大龙公司”)因没钱缴纳土地出让金,逾期未签“顺义区天竺开发区22号住宅用地”的《国有建设用地使用权出让合同》,楼面价高达近3万元/平米的“地王”被收回,2亿元保证金也打了水漂。资金不足是主要原因。

据网易房产调查,北京雅居乐并非上市公司雅居乐地产的子公司,而是北京华美地产旗下的子公司,华美地产从地产经纪公司起家,在2009年之前名不见经传。

2009年,华美地产成为北京土地市场上最“黑”的黑马,一年内在通州和朝阳百子湾拿了4块地,溢价率分别为64.2%、122.9%、97.1%、325.25%,合计现场竞价321轮。如果说2008年的通州是合生珠江的天下,那么2009年则是华美地产的天下。 资料显示,北京雅居乐以7.1亿元竞得百子湾路14号住宅混合公建用地,规划建面41464㎡,楼面地价17123元/平米,现场竞价26轮,超过了该区域之前出让的最高楼面价约3千元/平米,是百子湾区域的“小地王”。 [详细]

 

 

2009年开始,华美地产旗下的马甲公司开始在北京不计成本拿地。

   华美旗下多数项目去化率不足半 资金链频受质疑
     

业内多数观点认为,华美地产面临了当初大龙地产一样的困境——资金不足。“拿地至今有约2年半,如果不退回土地就必须缴清余下土地款,并且开始动工开发。即短期内一次性的资金支出可能高达8亿以上,这笔资金对于华美地产这类以营销策划为主的企业来讲,不是一个小数目”,链家地产分析师陈雪认为,华美地产最终以退地这么极端的方式来处理百子湾地块,现金流不足之外,也表明其对百子湾地块开发的后市预期十分悲观。

最新一轮楼市调控之后,华美地产在北京的主要项目陷入滞销。而2009年到2010年初,华美地产及其兄弟公司,在土地市场耗资超过35亿元。销售回款难以弥补土地出让金金额,资金链紧张。

事实上,2010年4月30日,华美地产旗下的北京祁连房地产开发有限公司就曾因欠缴九棵树地块的土地出让价款,和关联公司一起被北京是国土局暂停了一年的拿地资格。 “2009年12月1日开始执行的预售款监管政策,从此预售款就被冻结,不能挪做他用,这对以小博大的房地产企业来说是致命的”,有业内人士认为。

有媒体援引其内部人士的话报道,“去年公司提出的发展目标是垄断通州市场,但今年没有再这么说了”。 网易房产根据北京市住建委公布信息统计显示,华美地产在京开发的项目有7个,其中6个位于通州。前林丽景园在2006年7月获得预售许可证,推出180套房源,目前仅网签2套;华美橡树岭在2006年9月拿到预售许可,目前已经进入现房销售,还有12套未网签。

2009年下半年之后,华美地产在北京开发的项目一下子增加到5个。K2海棠湾最新一期在2010年3月入市,目前的完成网签的比例仅为40%;K2清水湾同样在2010年3月入市,目前的去化率也仅为30.3%;通州永顺镇的M5朗峰,迄今的去化率为36.4%。 华美地产旗下销售完成最好的项目是位于大兴新城的首邑溪谷,2010年10月首次入市,目前共推出2862套住宅,完成网签2655套。而目前主要在售的K2百合湾,在降价之后,销售也有所改善,目前的去化率为75.2%。 [详细]

 

华美地产放弃百子湾地块,可能是考虑当初拿地成本太高的因素。但1700万的保证金也使其损失不小。

   华美在京大部分“家产”均已抵押
     

华美地产在售项目的运作资金,除了销售回款之外,多来自于银行和信托。网易房产调查显示,百合湾地块的土地使用权抵押给了中国建设银行股份有限公司北京甘家口支行;通州区永顺镇杨庄路(非常1+1)住宅项目的在建工程及土地使用权被抵押给了中国建设银行股份有限公司北京中关村支行和中信信托有限责任公司;清水湾的在建工程及土地使用权被抵押给了中国农业银行股份有限公司北京通州支行;海棠湾的土地使用权抵押给了中国建设银行股份有限公司北京中关村支行,在建工程抵押给了大业信托有限责任公司。

不仅如此,2010年4月22日,华美地产将旗下子公司祁连房地产持有的九棵树居住项目和永顺镇1+1项目的土地使用权抵押给了中信信托,同时将旗下另一子公司古城房地产开发有限公司持有的运通人和一期A区项目的土地使用权作为第二顺位土地抵押,由中信信托负责发起总规模141935万元的“北京九棵树项目股权投资集合信托计划”。

上述信托计划书显示,除了以上抵押物之外,华美地产旗下的北京亚通房地产开发有限公司51%的股权、廊坊蔚蓝房地产开发有限公司持有的蔚蓝海岸一期土地使用权,被作为追加担保物,北京祁连地产95%的股权也被该信托计划直接持有。为了融资,华美地产在北京的主要“家当”几乎全被押上了。[详细]

 

 

为了融资,华美地产在北京的主要“家当”几乎全被押上了

   “断臂求生”还是“有意为之”
     

不过,对于百子湾地块被收回,业内还有另一种声音。 “按照现行北京市土地招拍挂交易规则,假若只是因为未按照出让合同的约定缴纳地价款的话,朝阳区百子湾路14号地块应该在2010年初就应该收回”,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,该地块拖延两年之后才被收回,背后原因可能远远不止资金紧张这么简单。

北京市土地整理储备中心信息显示,北京雅居乐拿下百子湾路14号地的时间比大龙公司拿下天竺22号地的时间晚了40天,但两块土地被收回的时间却相差了整整27个月。

综合百子湾出让条款和北京国土局最新公告信息,北京雅居乐缴纳土地价款的日期应为2010年5月10日,但两年后,北京市国土局表示仍未收到地价款。据此,一位不愿具名的业内人士推测,华美地产在竞得该地块之后,实际上在2010年就已经放弃了该地块。

按照链家地产计算,百子湾地块周边现在的新房价格一般4万元左右,约1.7万元/平米的楼面地价,再考虑到建安、营销、财务、人力成本,加上现在楼市普遍的折扣促销因素,如果华美地产开发该地块的话,每平米仍可有约6000元左右的利润,开发总利润约为2.4亿元。 虽然开发期需要2—3年,前期投入可能超过10亿元,但两亿多的利润也并非不可观。那么华美地产为何要放弃百子湾地块呢?

“用地价拉动房价来解套它的项目,然后再用项目的价格来解套它的地,就这么一轮一轮来回拉动。我认为实际上通州神话之所以炼成,跟这种运作方式有极大的关系,这一家是始作俑者。”2009年华美地产在通州不计成本拿地之后,有业内人士分析道。 2009年6月,华美地产拍下九棵树和永顺镇地块之后,其之前在通州的开发的项目售价就一路飙升,从经济危机的阴影下顺利解套。

“调控使得它用地价拉动房价这种运作方式‘失灵’了,人们对房价的预期发生改变,‘地王’不再表示周边房价具有升值潜力,反而变成开发企业的一种负担”,前述不愿具名的业内人士表示,“如果能用1700万解套之前的项目,还是非常合算的,不过目前现金为王、以价换量加快销售更重要”。

“专注于房地产的投资银行”、“成为伙伴的最佳现金流的强有力推动者和地产市场银行家”——华美地产官网首页对其战略的描述,联系“投资”与“银行”的运作方式,或许能对华美地产的行为有更合理的理解。 [详细]

 

 

百子湾地块应于2010年缴纳地价款,但两年后北京国土局仍未收到,据此,推测,华美地产在竞得该地块之后,实际上在2010年就已经放弃了该地块。

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