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本期导读:

作为中原区域房地产领军人物,他的一举一动为业内关注。他连续多年当选人大代表,今年两会,他对城镇化进程提出了建议,希望能够出台鼓励开发商"进入"的政策。他评价此次出他的新国五条,无论从背景还是意图来说都不是十分清晰,他认为,20%重税将成二手房业主心理阴影;说到十年调控,他直言总体上取得了预期的效果,但之后中国房产界必须吸取国外经验,走入双轨制。本期《对话地产界》,让我们走进河南建业集团董事局主席胡葆森。

建业地产集团 胡葆森
本期嘉宾

胡葆森
全国人大代表、河南建业集团董事局主席

出生地:河南濮阳

教育:硕士(郑州大学,英语系)

资产:0.95亿美元

2002《福布斯》大陆100首富排行榜中位曾列第77位

除房地产外,建业集团还有教育、信息等产业,并拥有一支足球队。

访谈语录

新国五条是想巩固过去两年的成果,但是从我们了解到的信息看,似乎国五条出台,无论从背景还是意图都不是十分清晰。

对二手房征收20%的重税,将会令转让二手房的业主们蒙上一层心理阴影。

对于土地问题和地价问题,我觉得不能头痛医头、脚痛医脚,过去经常用扬汤止沸这种方式,我觉得现在应该釜底抽薪。

如果没有调控,房价可能会更高,因此我们应该看到它的影响,总体上还是取得了预期的效果。

精彩观点

建业地产集团 胡葆森
重税将成二手房业主心理阴影

胡葆森指出,“二手房转让缴纳20%个税会让业主们蒙上心理阴影。”[详细]

建业地产集团 胡葆森

征收房产税是必然选择

对于征收房产税,胡葆森持支持态度,“房产税是房地产进入成熟期之后一个必然的选择。”[详细]
建业地产集团 胡葆森

十年调控取得预期效果

历经十年调控,针对中国房价越调越高的说法,胡葆森认为,“如果没有调控可能会更高。”[详细]

建业地产集团 胡葆森
城镇化进程中缺乏对开发商支持

胡葆森指出,“引导开发商直接进入中小城市的这些鼓励性的财税政策现在还没有出来。”[详细]

采访实录

胡葆森:各位网易房产的网友大家好,我是建业地产股份的董事局主席胡葆森,也是这届的全国人大代表。

网易房产:胡总您好,欢迎来到网易房产《对话地产界》栏目,我们非常高兴再次见到您,我想问您,去年您在“两会”的时候说过,去年预测房价说可能会下降10%—15%,但是我们看到去年从年初到年底,房价走势还是比较好的,您觉得这是由哪些因素造成的呢?

胡葆森:可能我们在数据上有一些信息不对称,我说的这个10%—15%的降幅是在一些大中城市,实际上我们可能看到的房价是全国平均的房价,也包括三线和四线城市的房价。实际上就我个人了解到的情况,一线城市、二线城市大部分楼盘去年都有降价式的促销,可能表面上的表单价格没有下降,但实际上房产商通过其他方式,优惠或者送出国旅游,或者送家具这一类的措施,实际上也都出现了一些降价的情况,我当时主要还是预测一些大中城市的一些房价。

20%重税将成二手房业主心理阴影

网易房产:近期“国五条”政策出台了,但是细则还没有出台,但是您怎么看待这个政策呢?

胡葆森:这个政策从积极的意义上去理解,是对过去将近两年的房地产的调控成果进行一次巩固,没有太多新的东西,只是说二手房转手收益中要交20%所得税,这一政策乍一看好像是一个新的东西,但是我们在详细研究它的时候发现,它是一个老的税收政策,只不过是在过去征收的过程中,在全国各个城市执行的不是很严格。现在,就是要重申这一税收政策,这可能将会令二手房转让的业主们蒙上一层心理阴影,所以我们也看到最近这几天,在二手房的转移交易量也有上升的趋势。

国五条背景意图不清晰

网易房产:有的委员表示,这个二手房政策出来以后,反而是会让房价往上走了。

胡葆森:现在看的情况,因为刚刚出来几天,而且细则还没有出来,这种可能性是存在的,所以从积极意义上理解,新的“国五条”是想巩固过去两年的成果,但是从我们了解到的信息看,似乎这次的“国五条”出台,无论从背景还是从意图都不是十分清晰,所以现在对它的效果,作为我本人还是处在一种观望的状态中。

房产税是房地产进入成熟期之后的必然选择

网易房产:近期这个政策除了二手房以外,还有一个房产税也比较受大家的关注,以您来看,您是否支持征收房产税。

胡葆森:房产税我们应该中性的来看待它,因为它是房地产进入成熟期之后的必然选择,房产税的作用主要还是增加持有物业的这种成本,就是你买了房子之后每年要交房产税,从这个意义上来看,它不鼓励你持有多套住房,所以从这个意义上来讲,房产税似乎对目前这种投资,包括投机性的需求起到了一个直接的抑制效果,因为你本来住一套房子就够了,或者老人、小孩可能有两套房就够了,有些人为了投资,甚至为了倒房子,也有短期性投机现象,现在这个房产税如果颁布之后,能对投机和投资性的需求有一定的抑制作用。

但是我们看到这个房产税,也是从开始提出来,然后试点,到现在可能要扩大试点范围,也应该至少有七、八年的时间了,但是现在我一直预测,这个事情并不简单,因为房产税推出的一个前提必须是针对现在已经出售的商品房,现在究竟有多少套,多大的规模,这些套住房大概都在什么人手里,这种详细的基础调查是推出房产税的一个基础性,这个工作量是相当相当大的。

1998年以后,福利分房停止,推出的商品房总量应该超过了100亿平方米,在福利分房阶段,包括九十年代初期到1998年那个时期的商品房加在一起也应该有上百亿平方米,或者更多,这个几百亿平方米的房子究竟在什么样的范围内征收房产税,是对新房征收呢,还是对过去已经出让的房子都征收呢,还是对福利分房的那些房子延期征收呢?这个细则还没出来,所以工作量相当相当大,准备期也就相当相当的长,所以从现在来看,在全国范围内推房产税的时间表还没列出来。

网易房产:您觉得会在哪些城市进行征收呢?

胡葆森:我预测不准,这个可能还是先从一线城市开始吧。

调地价要釜底抽薪

网易房产:我们发现委员或者代表有一种声音说,你调房价还不如先调地价。

胡葆森:嗯。

网易房产:对土地问题和地价问题,您作为一个开发商怎么看?

胡葆森:我觉得它不能头痛医头、脚痛医脚,过去我们经常是用扬汤止沸这种方式,现在采取了一些方法,包括这种限购、限贷,但我觉得更应该釜底抽薪。我认为,从2005年以后,国家对这种房地产的调控政策不断出台,实际上我们可以从2004年的9月1号,也就是“8、31”大限之后,一直到现在,这个将近八年多的时间,整体的意图也很清晰,就是为了使这个房价不要过快的上涨,使整个商品房市场的供应结构更趋合理,使中介过程中这种不规范行为,甚至不法行为尽量减少,甚至要杜绝。

因为房地产规模大,拉动系数高,总之是为了使这个行业在国民经济整个的发展过程中不但不要拖后腿,不要增加更多的风险,同时让它能够作为一个支柱产业,支撑我们国民经济在城市化的推进过程中,成为一个真正的支撑国民经济稳定发展的一个支柱产业。

十年调控起到预期效果

网易房产:但也有观点说,十年调控,越调房价反而越高了,对这种说法您怎么看?

胡葆森:如果没有调控可能会更高,所以我们还是应该看到它的效果,总体上还是取得了预期的效果,但是包括十二五开始之后,也就是2011年开始的3600万套保障房的建设,我们看到从2011年、2012年,现在每年都开工大概六、七百万套,今年大概预计要交工450万套。所以,这种保障房的大量推出,会从根本上改善市场供应的结构,也从根本上抑制房价过快的上涨。

网易房产:最后走入双轨制。

胡葆森:双轨制,就是我们在十年前就说的,实际上已经是国外走过来的路,或者说国外的经验,就是应该保障的归保障,市场的归市场。

网易房产:您觉得作为一个中国的开发商,面临的最大问题是什么,是土地还是融资或者其他方面,政策的不确定性?

胡葆森:中国有8万家开发商,不同的开发商处在不同发展时期,各自有各自的问题。前100强的可能有100强的问题,100强以外的企业有100强以外的企业的问题,这8万家企业面临的问题是不一样的。

城镇化最大问题是缺乏支持性政策

网易房产:我们知道今年胡总的提案是关于城镇化的。

胡葆森:我今年不是提案。

网易房产:建议?

胡葆森:对,建议,我有六个建议,其中有一个,或者有两、三个都是和城市化有关系的。

网易房产:您觉得这个城镇化面临的最大问题是什么?

胡葆森:城镇化面临的最大问题,还是现在这个政策还不够配套,我个人认为现在整个城镇化的推进的主体,当然从规划这个层面上应该是政府,政府做总体规划,甚至做城市的总体规划,以及每一个城市的城镇化的这种推进规划。但是建设的主体,我个人认为还是应该是社会的力量,包括开发商、金融机构,现在这些制度都还不是很完善,特别是引导开发商直接进入中小城市、乡镇的这些鼓励性的财税政策应该说现在还没有出来,我个人认为这应该是目前城镇化推进过程中一个急需解决的问题。

网易房产:我们发现今年有很多代表或者委员,他们的建议或者是提案都会围绕城镇化的话题展开,这会不会导致大家一股脑的都往城镇化这方面发展?

胡葆森:也不会,城镇化就是整个未来十年,乃至十五年或者更长时间整个中国经济和社会全面进步的一个很重要的动力,所以城镇化每个人都关心,这也是个好事。

网易房产:那您觉得房地产在这块扮演着什么样的角色或者作用?

胡葆森:房地产商应该更多关注和参与城镇化建设,推动城镇化进程,这应该是一个好事。

网易房产:会不会有一些,比如在农村生活的一些年轻人,他们喜欢往大城市打工,不愿意回老家,城镇化发展起来以后,会不会导致变成一个空城或者空心镇?

胡葆森:那不会,中国现在还有8亿农民,我们是希望用未来15年或者更长的时间,解放出4亿农民,把农民从土地里解放出来,同时把土地从农民手里也解放出来,完成这种各种要素的优化配置。所以未来的城镇化势必是中国在今后的十年、十五年乃至更长时间社会的全面进步,城镇化将在推动内需,拉动投资中发挥明显作用,将不可替代。

建业将坚持深耕三、四线城市战略

网易房产:我想问一个关于建业方面的问题,我们知道建业主要是深耕三、四线城市,今年还是继续保持这个战略吗?还是会有一些变化?

胡葆森:这个战略是不会轻易变,现在如果郑州是算二线城市的话,我们现在是在二线、三线和四线城市全面的推进我们的战略,从去年开始,我们开始进入一些中心县级城市,现在已经进入了大约20个,未来两年还会再进入20个中心县级城市。当然河南有将近100个县级城市,我们会在未来用8年—10年的时间,在省会郑州和其他17个地级城市巩固这种市场份额的基础上,会进入更多的县级城市,从而用未来的10年时间,把我们整个的产品能够覆盖到全省的120个城市。

网易房产:去年建业的业绩是怎样的,能不能给我们透露一下?

胡葆森:去年的业绩已经都公布过了,去年的销售是103亿,销售收入,当然利润下个星期就是董事会开完了之后要在香港披露,现在还不能提前说。

网易房产:是超过您的预期了吗?

胡葆森:超过了我的预期,也就是说单纯从税收上,我们2010年是上交了7.5亿的税收,2011年,也就是从2011年开始调控的这两年,我们2011年上交了12.7亿的税收,比2010年多交了5个亿,2012年又比2011年多交了3个亿,现在2012年整个税收达到了15.4亿,整整比调控前的2010年翻了一番,单纯从税收的角度来讲,应该说企业也发展了。

网易房产:今年在足球这块的投入会是多少?

胡葆森:和去年差不多。

网易房产:1个亿左右?

胡葆森:不会减少,大约会在1个亿左右吧,希望能够顺利的完成重返中超这样一个计划。

网易房产:您怎么看待现在的楼市状况,还有您预测今年的楼市是怎样的?

胡葆森:整个中国楼市经过了二十年的发展,现在还处在一个健康的阶段,我相信以刚需为主要支撑的中国房地产业,在未来的十年、十五年乃至更长时间,都会整体上处在一个平稳发展的阶段,所以我看好房地产业。

代表建议

关于优化配置,避免保障性住房资源浪费的建议

近年来中央政府高度关注民生,持续加大保障性住房的建设力度,2008年至今,已累计开工约3000万套,竣工约1800万套,提升了社会住房保障覆盖率,解决了部分中低收入家庭基本住房问题,缓解了部分地区住房供需矛盾,对于促进社会和谐稳定发挥了重要作用。

大规模实施保障性住房建设,是一项重大的民生工程,是中央政府关注弱势群体,改善民生的重大举措,承载着老百姓的殷切期望。但在保障性住房实际建设和分配过程中,却存在着一定的公共资源浪费现象,主要表现如下:

一、未充分考虑地区间经济发展差距和对保障性住房的需求差异,一些中小城市和县城,流动人口少,房价不高,对保障性住房的需求有限,过量配置,造成保障性住房闲置。

二、近期媒体曝光的一系列住房事件再次表明保障性住房在申请、分配环节存在申请对象谎报瞒报个人情况或者依靠特权骗取强占保障资格等问题,造成不良的社会影响。

三、部分城市保障性住房选址偏僻,周边交通、市政配套与生活设施不完善,对中低收入群体的工作、生活带来诸多不便,影响保障性住房的实用性。

保障性住房建设作为一项社会福利工程,其建设过程中涉及的资源均为全民资源,若不能有效配置保障性住房,形成闲置或被非保障对象侵占,皆是资源浪费行为。为让有限的资源解决更多的中低收入家庭住房问题,把好事办好,我建议:

一、转变观念,提高认识。保障性住房是由政府提供的一种公共资源,在投入有限的情况下,属于稀缺资源,应提高认识,倍加珍惜这种公共稀缺资源,在建设及分配环节应统筹安排、合理有效利用,以便让更多中低收入家庭真正享受到国家经济社会发展的红利,生活水平得到不断提高。

二、科学规划,以需定供。针对当前出现的保障性住房闲置现象,应充分尊重保障性住房需求差异,一方面要分门别类,尊重城市特征,不要搞一刀切的保障性住房建设任务安排,针对房价不 高、流动人口少的中小城市和县城,应减少或取消保障性住房建设任务。另一方面在保障性住房建设过程中,应围绕享受保障资格人群的特征,进行需求调研,合理 选址,使有限的保障性住房真正发挥保障作用。

三、调整保障性住房的供应结构,取消经济适用房和限价房。我国保障性住房包括廉租房、公租房、经济 适用房、限价房和棚改房五类,其中经济适用房、限价商品房概念模糊、边界不清,导致管理困难。在实际运行过程中也存在分配不公、设租寻租等问题,广受诟 病,应予取消。同时应明确将棚改房、廉租房和公租房作为主要的供给形态,特别是大力发展公租房以满足城镇低收入群体和“夹心层”的合理住房需求。

四、建立健全保障性住房的准入与退出机制。公平分配是保障性住房的“生命线”,一要逐步建立完整的居民收入统计和住房信息统计系统,为准入与退出机制的运行提供基础支撑。二要认真界定保障资格,加强准入监管。三要针对虚假骗取或强占保障资格的群体,采取必要的处罚措施,进行惩戒。



完善相关制度建设,加快推进新型城镇化

改革开放三十多年来,我国城镇化建设取得了显著成效,初步形成了较为完整的城镇体系,城市功能、质量均有不同程度的提升,城镇化率由1978年的17.92%上升至2012年的52.57%,年均增长约一个百分点。为推动城镇化由偏重数量规模扩张向注重质量内涵提升转变,近期,中央政府战略性地提出“走中国特色新型城镇化道路”。新型城镇化有别于传统城镇化,核心是“人的城镇化”,需要有序推进农业转移人口市民化,让进城农民安居乐业。这将为我国经济社会发展带来新的红利,成为推动经济增长的新引擎。

新型城镇化建设是一项系统工程,需有制度体系进行配套。但当前制度改革尚未到位,主要表现为:户籍制度改革滞后,农民“进城务工、回乡置业”的“半城镇化”问题突出;土地制度改革迟缓,农民的土地权益难以顺利转化为财产性收入,使农民对高成本的城市生活有后顾之忧;大、中、小城市与县级城市资源分配不均衡,造成大城市资源聚集与人口不断膨胀,中小城市与县级城市资源短缺、发展动力不足、人口吸纳能力弱;社会福利制度在城乡之间、社会群体之间的分割,影响农民进城的积极性。凡此种种,影响着新型城镇化的推进。为此,我建议从以下方面完善制度建设,加快推进新型城镇化:

1、加快推进户籍制度改革,促进农民工“市民化”进程。城乡二元的户籍制度是制约农民进城的主要障碍之一,建议进一步落实《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》,为鼓励小城市与县级城市吸纳农业转移人口,可适度减免劳动密集型企业的中央税收部分、加大中央专项财政转移力度等,减轻地方政府财政支出压力、调动积极性。

2、深化土地制度改革,切实保障农民的土地权益。土地征收制度下隐含的利益空间和地方政府对土地财政的依赖,导致农民的权益得不到有效保障,建议加快农村集体土地流转制度建设,统一城乡土地市场,通过市场机制增加农民财产性收入,提供农民进城创业的启动资本,同时,也可避免增量土地成本过低导致摊大饼式的城市扩张,提高土地利用效率。

3、加快社会福利制度改革,调动农民进城的积极性。社会福利制度在城乡之间、社会群体之间的二元结构,造成农民进城的顾虑较多、积极性不足,建议加快消除养老、医疗、教育等基本社会福利的二元结构,实现全国均等化;在其他社会福利方面,考虑到城市承接农民进城而新增的财政支出压力,可将部分社会福利与转移人口在当地的居住年限、社会贡献相挂钩,具体标准因城而异。

4、优化城市等级管理制度,扶持中小城市与县级城市发展。受城市等级管理制度的影响,造成行政等级高的城市截留低等级城市的资源,导致大中小城市、县级城市之间发展不均衡,建议优化城市等级管理制度,确保各级政府的财权与事权相匹配,加大财政政策的支持力度以扶持中小城市与县级城市发展,同时,县级城市作为承接农村人口转移的重要节点,应积极扩权强县、做大县城,形成大中小城市、县级城市协调、均衡发展。

5、深化投融资体制改革,缓解城镇居民增加与城市基础设施不足的矛盾。为缓解政府财政压力,加快城市基础设施建设,承接农村转移人口,建议深化城市建设投融资体制改革,一方面进一步落实《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》,并出台可执行的细化政策,放开对民间资本的限制,吸引民营企业参与城市基础设施建设;另一方面在控制金融风险的同时,加快金融创新,拓宽融资渠道,如基础设施资产证券化与产业基金等。

主持:林伟;制作:胡晓威   
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