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第六次人口普查结果显示,截至2010年11月1日零时,天津市常住人口为1293.82万。天津市人口流动出现外溢趋势,然而,天津市区的辐射能力却远远不及北京。两者对比出现一个有意思的现象,北京周边多"睡城",天津周围多"空城"。[详细]

独家专访

李国平

【李国平】国内享有盛誉的城市土地运营和房地产营销专家,其创办的的高策顾问机构曾为天津滨海国际企业大道、天津市中心城区34个地块土地规划等提供咨询策划服务。

网易房产对话李国平:地产先行不能与产业跟进脱节

天津往外溢的人口不如城市发展的速度那么快,居住外溢的需求没有北京那么庞大,但是它城市规模的发展有一点像北京,甚至于比北京还快,现在北京周围就没出现过几百万平的地产项目,在这种情况下,反差就出来了。

天津在整个城市化过程当中,整个布局手笔比较大,超前性比较强,但是这种过程,也会导致很多断档。

政府比较喜欢出一些大项目,正好迎合了开发商的心态。因为开发商发现的整个拿地的过程是一个很艰苦的,不可控的过程,所以企业要发展,如果一下子要能拿几千亩,然后开发个十几、二十年,这是企业所愿意的,而且一次性锁定价格,锁定成本。

北京没有这种机会,天津给了这些开发商机会。

  围城:百万平大盘林立

天津部分超级大盘一览(网易房产据公开资料整理)
项目 规划建筑面积 开发商 位置 物业类别
京津新城 500万平米 合生创展 宝坻区 酒店式公寓、别墅、高尔夫球场、酒店
锦绣香江 320万平米 天津森岛置业 宝坻区 酒店式公寓 花园洋房 联排别墅
绿地盘龙谷 650万平米 绿地集团 蓟县 别墅、高尔夫球场、产业园
金碧天下 83万平米 恒大地产 蓟县 别墅
星耀五洲 300万平米 星耀集团 津南区 别墅、公寓、酒店、高尔夫球场
富力津门湖 157万平米 富力地产 西青区 公寓、洋房、别墅、外加194万平风景区
津南新城 300万平米 富力 合景 世茂 雅居乐 津南区 公寓、洋房、别墅
中信公园城 251万平米 中信地产 津南区 板楼、双拼、联排、叠拼
家国天下 85万平米 海尔地产 津南区 公寓、别墅
龙湾城 400万平米 天津龙湾置业 武清区 公寓、别墅
远洋城 200万平米 远洋地产 滨海新区 普通住宅
湿地公元 131万平米 世茂地产 滨海新区 板楼、独栋别墅、双拼、小高层
恒大绿洲 120万平米 恒大集团 东丽区 洋房、小高层、高层
金海岸 165万平米 天津天保 滨海新区 板楼、小高层、高层
华侨城 106万平米 天津华侨城实业 东丽区 双拼、联排、叠拼、高层
社会山 190万平米 天津国民地产 西青区 别墅、洋房、小高层
红磡领世郡 140万平米 红磡地产 津南区 别墅、洋房 

2010年,富力地产联合世茂、雅居乐、合景泰富,以70.5亿元的价格拿下了离八里台镇不远的咸水沽镇的一块地,建设规模300万平米,项目定名为"津南新城"。

在津南新城之前,2007年富力地产在天津市区西南部以54.6亿元的地价,拿下了"富力津门湖"地块。这个建筑规模超过157万平方的项目也正在建设中。

在津门湖东南方向,还有建筑面积达到140万平方的红磡"领世郡"。滨海新区有建筑规模达188万平方的天保"金海岸";西青区海泰产业园区附近有建筑规模达190万平方米的社会山;蓟县盘山上有规划建筑面积高达650万平方米的绿地盘龙谷,总建筑面积83多万平米的恒大金碧天下。 仅上述提到的项目总计建筑面积就达到3161万平方。

据统计,天津市2011年住宅交易面积总计为887.19万平米,2010年为1024.79万平米,仅这13个项目就可供全市3年销售。网易房产实地探访发现,其中多数的超级大盘,不是正在开发,就是入住率极低。

此外,还有滨海新区200万平方米的远洋城、近131万平方米的世茂湿地公元;武清区400多万平方米的龙湾城;东丽区160多万平方米的天津华侨城、100多万平方米的恒大绿洲等项目均在售。 "天津市近些年放量太集中了",一位开发商对记者感慨,"和北京相比,天津有地可卖"。【详细

造城热情不断膨胀之后,多数处于天津城郊的超级大盘却少有人入住,俨然一座座空城,成千上万套造价不菲的别墅常年处于空置状态。【详细
  城起:空城一座

京津新城:50万人居住的“空中花园”

从天津市宝坻区向南约20公里的京津新城销售中心内冷冷清清的,客户登记薄上两三天才能有一个新的名字出现。与此相对应,负责京津新城销售的管理层在近几年已经多次换血。合生创展年报显示,在2007年结算了5个多亿港元的销售收入之后,京津新城再也没有出现在合生旗下项目销售前十中。 但在10年之前,对这片当时荒芜的盐碱地的设想可不是如今的一幅景象。"规划总面积260平方公里……现代化国际移民卫星新城……环渤海湾经济区的心脏地带……超五星级15万平方米仿南非迷城凯悦大酒店……50万人居住"。

为了支持这块能"提升城市形象"的地块开发,合生创展到手的地价成本仅为78/平米。 在10年后的现实里,网易房产记者沿着京津新城核心区步行一圈花去了3个小时,但始终没见到50万人居住的繁华景象,商业街上超过9成的门店处于关门落锁状态。

一家安装空调的门店员工告诉记者,他们从2010年进驻至今约两年时间内,只接了不到40家的安装业务。这是记者见到的整个中央别墅区唯一一家空调安装店。

据京津新城销售中心的员工介绍,中央别墅区的庄园壹号开盘之后,大部分房源已经售出,剩下的有不到40套面积400平左右的别墅,已经交付的有1000套左右。后期还有更多的房源等待开发。 一位已经离职的京津新城员工则透露,2007年之后,随着天津市场上同类物业的大量上市,京津新城已经处于一个尴尬地位,每年的宣传经费也较鼎盛时期下降了七八成。投资需求衰退之后,最新推出的400平米以上的大户型别墅,十分难销,回款压力也很大。【详细

京津新城这片荒芜的盐碱地上耸立起3000座别墅,至今入住率不到10%,合生创展集团是这一片空城的缔造者。 【详细
  城落:进退两难

超级大盘:开发商无法承受之重

建筑面积超过500万平米的京津新城向南,是建筑面积约300万平米的锦绣香江,再向南约12公里,是33万平米的珠江京津国际城。从珠江京津国际城经过近1小时车程,可以到达天津市区北部。 从天津市另一端的南外环到达津南区八里台镇还需要半小时车程,而再向南走十多公里,才能到达另一个名噪一时的大型项目——星耀五洲。这里是另一个大盘密布的地区。

2007年10月19日,云南星耀集团旗下的天津星耀投资有限公司以志在必得的势头,连续击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司,以62.9亿元的总价拿下位于八里台镇天嘉湖地块,成为当年天津楼市单块成交面积和成交总价的双料地王,也是当年全国成交总价地王。

星耀五洲同样被当成城市发展的先进标志,为此曾一度传出津南区政府将迁至此地的消息。 为了保证城市形象能够尽快"提升",星耀五洲地块出让合同还规定:3年内住宅项目竣工80%;2年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工;5年内整个区域所有项目要全部竣工。

然而,毫无疑问,这不是一个开发商能够承受的重任。星耀集团历经四年时间,也只是完成了北美高层、北美样板区以及尼斯酒店、米克尔森别墅庄园、洲际景观公园、北美商业街、运动俱乐部和游艇俱乐部。总开发量约为规划的一半。伴随着的还有不断的破产传闻。【详细

建筑面积超300万平米的星耀五洲频发破产传言【详细
  错位:城镇建设超前于城市化进程

地产先行与产业跟进脱节

第六次人口普查结果显示,截至2010年11月1日零时,天津市常住人口为1293.82万。天津市人口流动出现外溢趋势,然而,天津市区的辐射能力却远远不及北京。两者对比出现一个有意思的现象,北京周边多"睡城",天津周围多"空城"。

"在整个城市化的过程当中,天津周围这些项目都是打着城市化的名义,其实做的是一些超级地产大盘",高策房地产顾问公司董事长李国平认为,卫星城的建设一定是复合形态,才能实现自我循环,而天津周围的大型项目从最初就缺少引进产业的能力和初衷,因此也缺少了吸引购房者入住的魅力。

记者实地调查发现,能够对京津新城起到拉动作用的产业,实际上仅有大学城一个,高尔夫球场以及大觉禅寺等难以起到实质性推动作用,而超大型五星级配套酒店,甚至被同行私下批评为奢侈。 据前述京津新城离职员工透露,该项目原先在洽谈的大型医疗配套项目,也因为小区入住率不高,收回成本风险较大而面临搁浅。

此外,京津新城、星耀五洲等多个项目距天津市主城区超过30公里,均处于天津市外溢需求的辐射范围之外,因此不得不以开发别墅等适合第二居所的物业形态为主,但配套严重滞后,影响居住品质,最终导致了"空城"现象。

空城尴尬:开发商与政府的短暂“联姻”

"开发商希望通过卫星城等这些概念,拿到土地,然后再拿出这些概念吸引别人来买房子",一位熟悉天津市场的业内人士认为,开发商对土地储备渴求强烈,而且大型项目可以一次性锁定土地成本,而政府也可以获取大量卖地收入,所以双方一拍即合。

但实际上,具备多种物业形态的超大型地产项目建设,超出了国内多数开发商的实际能力,事实上,以居住和商业配套为主业的开发商,很少有成功引进产业配套的成功案例。因此,卫星城实际上只是一个"空壳",而地产项目才是实质内容。

天津市多数楼盘销售中心展示有天津市蓝印户口的相关政策,在限购之后,这部分需求成为支撑天津市场的主要部分之一,但除富力等少数几家地产商之外,皆以别墅为项目开发的主要形态,再加上投资型需求的衰退,而处于尴尬境地。

"当你二、三十万卖出去的时候,购房者已经醒了,所以这是一个肯定玩儿不转的游戏。"上述业内人士表示。【详细

天津市多数楼盘销售中心展示有天津市蓝印户口的相关政策,但除富力等少数几家地产商之外,皆以别墅为项目开发的主要形态,户口的吸引力不大。
  网易房产对话李国平

李国平:地产先行不能与产业跟进脱节

网易房产独家专访高策顾问董事长李国平

【李国平】国内享有盛誉的城市土地运营和房地产营销专家,其创办的的高策顾问机构曾为天津滨海国际企业大道、天津市中心城区34个地块土地规划策划、天津团泊新城西区土地一级开发、天津静海新城土地一级开发、天津滨海都市现代农业示范基地开发、天津东丽湖旅游度假区土地一级开发等提供咨询策划服务。

别把大城市简单的扩大当做城市化

网易房产:有人认为现在的城市建设相比城市化超前了,人口向城市集中,但是相应的一些功能,包括农民工等边缘群体,融入城市,文化和一些其他方面的发展却相对滞后,而是更注重城市建设方面,空间结构上的城市化,你对城市化和城市建设怎么看?

李国平:城市化不一定是城市的建设,也应该包括所有经济空间领域的建设,比如说乡村,比如说城镇。如果仅仅是在空间结构上实现现代化,整个经济社会,农村是不是经济社会?当然也是,农村的经济社会如果它现代化了,算不算城市化?

我认为不算。我们要讨论,农村是不是都要做城市化?我一直强调,应该有一流的乡村,现代化的乡村,不要简单的城市化。

有些地方不一定完全城市化,它可以城镇化,应该有镇,它是现代的,是属于周边的农村的,但是它有很好的现代化的设施,可以补充一些大城市里面所没有的功能,我觉得这个是对的。

网易房产:具体到天津市场上,在最近十年的时间中,围绕着天津市区出现了近20个百万平米级的大型楼盘,其中建筑规模在300万平米左右的超大盘就多达7个。这种超级大盘或者大盘的项目建设模式有一些超前,也出现了一些问题,你认为造成目前这种状况的原因是什么?

李国平:天津本身就是一个大城市,本身就是一个百年以上的城市。在这种情况下,我们讲的城市化可能是一些未城市化地方的一种城市化。比如说资产阶级化,正是因为你以前不是资产阶级嘛。天津原来天津就是一个很标准的一个城市,那么目前天津是在进行城市扩大,它在城市扩大化的过程当中。

我们现在讲城市化有几个概念,一个是指我们国家在整体范围里面更多的城市化,把农村农民变成城里人。就是说我们可能要建造更多的城市,然后把更多的城市从乡、镇、县城到省城,这个是行政概念。

我觉得在全国的角度上来看,城市化的进程是多方面的,一个老城市不断地改造,人口增加,这也叫城市扩大化。你比如说天津,它在扩大,在增加城市的面积,在增加人口,增加建设,这是叫城市扩大化,是广义的城市化的一个方面。

李国平: 但是城市化是不是就是城建?我觉得城建是一个它主要的方向,是一个城市化的非常重要的一个层面。

第二部分是有一些乡镇,有一些乡村,有一些乡村的城市化,本来就是村,本来就是里面的人都是农民,现在开始开始做工厂了,然后来做一些城市化的东西,大家并不去规定出一个什么是城市的标准,城市的标准其实就是农业社会的一种脱离,它是对原来生产关系的一种脱离。城市应该包含的几个要素,它一定是个交易的场所,是个行政的场所,是个控制的场所。

所以现在我们只要有几个村,有一个镇上的乡镇政府,它就是城市,不管怎么样,因为这个乡政府的人他已经不种地了,他对于种地的那部分工作有各种各样的,比如有妇联的,管服务工作的,卫生管卫生工作的,哪怕有一个卫生所,这就已经是一个城市,是一个最小的城市。

网易房产:只不过是规模不一样。

李国平:这是一个过程,农村变成城镇,然后镇变成更大的一个城市。然后城市再扩大,再更新,这是城市化的过程。只不过我们在讨论这些过程的时候,我们现在有各种观点,别把大城市简单的扩大当做城市化。

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城市扩张是一个自然挤压过程

网易房产:中国城市化过程中都存在哪些值得注意的问题?

李国平:现在我们的城市化有几个简单的问题,即很多城市在扩张的过程当中,简单的大家往大城市去想,这个思路肯定是有问题的。

城市化不是把人都聚集到特别大的大城市里面,应该除了有一个一级的大城市,省会城市之外,然后有一些地级市,然后要有一些大城市之间卫星城。城市化应该分层次,甚至应该到乡镇级别的开始,各个层次把它丰富化。农村人走出去的不仅仅只奔着北上广深,更应该各自往各自最近的地方去聚集

网易房产:如何去把握城市化过程中的层次化呢?

李国平: 我们的大城市的吸附力太强,它有更多的机会,很多人包括像王宝强这种,他到北京来了以后就在这儿待着,天天一个馒头,然后他就有机会出名。其实起了一个非常不好的反作用。

所有人都有着一个明星梦,觉得宝强行我也行,对不对?在这之前,你也就当当群众演员吧,永远一辈子跑龙套,玩玩,赚点钱嘛,但是没想到一个龙套能成功,会有更多的人会在电影学院门口,这是一个问题。

所以,如何去增强二线城市、三线城市、四线城市,甚至于五线,我们的乡镇都应该有自己的经济综合体,要有自己的魅力,在这方面欧美做得比我们好很多。

网易房产:欧美城镇化有哪些值得借鉴的地方?

李国平:美国好的高中几乎都是在乡村,几乎没有在市区的,都是在波士顿旁边的小镇,一、两个小时的路程,有的离大城市两、三个小时的路程,甚至在山里面,但是它的教师全是硕士以上学历,人才会聚集在这些小城市里面,因为它的乡镇非常现代化,也非常富裕。甚至于住在乡镇里面的人往往都是一些有钱人,而穷人往往要挤在大城市里去。

中国恰恰相仿。中国一定是有钱人在城里面,很多人有了钱就想办法从村里面到镇上,镇上到省城,然后可能会把孩子先送到大城市,他自己的工作场所也许会在这个地方,但是生活重心不在这儿。

网易房产:中国目前的这个阶段,是不是一个城市发展必经的阶段呢?

李国平:它是一个自然过程,但未必是一个必经的过程,原因就在于,我们现在的各级城市的现代化差别很大。

我们各级的领导,县级市、地级市的领导更多的希望加快他们的城市化,他们希望城市化的发展能够增加他们的吸引力。让人不用往大城市跑,企业不用往大城市跑。企业为什么往大城市跑?因为人才在大城市。

不过现在很多工厂往小城市跑,因为工厂要的不是人才,是简单的劳动力,便宜就行。所以很多工厂从北京跑到了河北。但是一些高新技术企业就在往城里面跑,因为有一些人才不愿意去,他们习惯在现代化都市生活。

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做三流城市不如做一流乡镇

李国平:但是,你还要必须保证经济力量分配的均衡化。如果你没有经济力量,没有工作,大家也不去。很多人也希望在小镇上生活,很安逸,但你要保证一定的生活品质。在北京我拿5000,到小城市生活成本便宜一半,但你也得拿到3000啊。这种经济力量的聚集也很重要。

现在关于城市的发展大家过于简单想当然是城市建设。建更多的高楼大厦,更宽的大马路。因为很多县级市和地级的乡镇的决策者认为吸引人的关键就是把地方建得不要像农村,要更像城市。

城市化的方向未必都是要走宽马路和高楼的这样一种路线。洛杉矶是全世界著名的大城市,它没什么高楼大厦,整个的面积里面只有一个地方是高楼大厦的,其他地方包括好莱坞地区全部是低密度的房子。

不要自己带着简单的想法去做城市化,简单的追求高楼大厦。有的时候应该追求一流的乡镇,而不是三流的城市。

卫星城必须是有自我循环的复合形态

网易房产:一些城市也已经意识到了这些问题,提倡并开始布局卫星城,但是对比北京、天津会发现一个有意思的现象,北京周边多“睡城”,天津周边多“空城”。

李国平:像北京这种大城市的发展,相对来说有一定的空心化,不能完全是实心的,所以现在有一些卫星城,商务中心合理的匹配,这个是没有问题的。

天津现在实际上也是在这样一个过程。但天津有点特别,塘沽跟天津市区两个是哑铃状发展,中间还有很多连接带。在这中间地带发展了多个卫星城,这个模式我认为没有太多的方向性的问题。

问题出在哪儿?在整个城市化的过程当中,天津周围这些项目都是打着城市化的名义,其实做的是一些超级大盘。这里面就会产生出问题,我们刚才讲的,所有的卫星城的发展,卫星城卫星城,它一定是城。

网易房产:要有分工,要有产业。

李国平:一定要有产业,有居住,有某一类产业的聚集,哪怕你是农业再加工,农牧业,或者葡萄庄园最后变成葡萄酒,或者是观光旅游。如果没有产业的聚集就不可能去实现的城市化。

所谓的城市,一定是一个复合的形态,它应该有产业、居住、教育各种功能,能够自给自足、自我循环,它的某些功能能够跟它整个都市圈里面的其他的东西互补,有些东西它一定要自动生成。

有些项目打着城市化的旗号,但是他们没有进行城市化,没有按照城市化的内容来做。你就规划一个酒店,然后大量的盖别墅,你什么时候引进产业?有什么样的产业引进来?这是最重要的根源。

网易房产:现在有人也在反思这种问题。

李国平:这个事情不用中国去反思,老外已经反思过了,很多国家以前城市太密集,太拥堵,最后有钱人开始离开城市。

英国十九世纪末期就开始有各种卫星小镇的形成,然后美国在上个世纪的全过程,尤其是在二战之后更是大规模的郊区化的发展。形成了所谓的睡城,睡城在国外也出现过,因为大家在城里工作,但是在郊区居住。

网易房产:郊区化发展涉及生活方式的问题,中国人可能不习惯每天大迁徙的生活方式。

李国平:郊区化的发展有问题吗?当然有问题。有人曾经说过,所谓的郊区化就是布尔乔亚的恶梦,就是小资产阶级,或者也叫做中产阶级的恶梦。大家拥堵在高速公路进城,晚上拥堵在高速公路回家。

好在美国人和中国人还不一样,美国人还是安于田园生活,宅在家里锄草、看电视、带小孩玩儿,即使是这样,也有很大的问题。城市晚上空心化,很多东西也开始衰败,只有商业,晚上就没人了,一个城市被掏空。乡村有好的生活,但是它有很多的配套不便利。这个导致了整个新都市主义的兴起。

新都市主义作为一个非常重要的理念,在最近二、三十年兴起对这个东西的反思,反思什么意思?就是他们要在城市里面建设一些综合体。

所以豪布斯卡(复合地产)的提出,也是新都市主义的实现。实际上是要想办法把中产阶级拉回城市。城市里面除了要有一些办公场所,也要有一些公寓,也要有一些类似于SOHO这样的。人应该在城市里居住,应该焕发这个活力,不能慢慢地变成废墟了。这是一个方向。

另外一个方向,在郊区也是新都市主义,不仅要让人住在郊区,同时应该把产业聚集起来,比如说高新技术产业,美国硅谷的形成也为这种实践打下了基础。

网易房产:但是在大盘开发过程中,很多开发商很难去兼顾这些问题。

李国平: 国内很多房地产项目根本就没有实现这种东西。大家口号都有,但仅仅是口号,他们把新都市主义当做一个获得房产项目的一个概念,一个说法,一个借口,一个说辞。以此作为一种手段来谋取更多土地开发的权力。

在这个过程当中就是错的,因为一开始就没有人来真心去实现这些口号,但是他们的名义是什么?建设新城?这是我们现在急需反思的。

某些业内的大师也跟在后面忽悠,成为一些忽悠概念的推动者,而不是一些实践者。他们希望通过这些概念,拿到地,然后再拿出这些概念吸引别人来买房子,后面的事就死活不管了。

你20万平米可以这么干,200万平米行吗?当你二、三十万卖出去的时候,购房者已经醒了,所以这是一个肯定玩儿不转的游戏。

网易房产:但是反过来说,是不是也可以这样看,一个新城的建造,开始的设想是好的,建造卫星城的方向来说是没有问题的。

李国平:建造卫星城的方向没错。昌平现在也在打造一些东西,产业园、科技园。早期的亦庄也是作为一个产业园区,但是它不是很不成功,当中有很多的问题,居住在亦庄的人不在那儿工作,在那儿工作的人不在亦庄居住。

望京早期也是最著名的睡城。但是后来西门子、摩托罗拉、索尼爱立信这些大企业全进去以后,商业起来了。以前为什么商业起不来?都是睡城,白天不在,商业卖给谁呀?晚上你来了,我不能只做星期天和晚上的生意呀。现在这种平衡性才开始形成了。

从这个角度上来看,城市化必须要就地循环。所以在这种情况下,那些新城,除非你一开始就是往这个方向走,如果不是,要么就是无知,要么就是故意的,那就是无耻了。

我觉得特别无耻的人不多。大家还有一点寄希望是,万一我这么弄了,人来了,可能以后我再做工作场所,他觉得这个路子能走得通,其实这带有一定的主观愿望,有一点一厢情愿。

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地产先行不能与产业跟进脱节

网易房产:现在很多地方,包括北京周边,在践行“地产先行”的模式,先开发住宅,等人先住过来之后,我的产业才能慢慢跟上。所以有没有可能是这样一种情况,天津周围的大盘太多,可能是建设过程中的不可控因素超出了开发商的一个能力呢?

李国平:这个我觉得的确是蛮有意思的,到底是鸡生蛋还是蛋生鸡?那么望京是先有居住,慢慢的有一些人办公过去了。好,亦庄是先有产业,人现在慢慢过去住了,这些好象都讲得通,但是我认为这个过程不能脱节时间太长。

但是天津这些超级大盘中的一些,人根本就过不去,简单的说,做第一居所太远,作为第二居所吧,也没有那么大吸引力。

网易房产:就是开发过程中鸡生蛋、蛋生鸡的这种两种可能,可能都会成功,也可能是一个死循环。

李国平:北京睡城的形成,只是因为这些年北京城市里面居住的空间太小,所以不得不把人往外溢,它整个产业往外延展的速度跟不上,所以这个时候外溢的居住人群的速度,能量、布局、空间上远远大于产业外溢的过程,所以睡城就会形成。接下来睡城产业跟上的话,睡城就会变活,这是一个时间上的滞后。

那么倒过来是不是可以这样讲?天津往外溢的人口不如城市发展的速度那么快,住外溢的需求没有北京那么庞大,但是它城市规模的发展有一点像北京,甚至于比北京还快,现在北京周围就没出现过几百万平的地产项目,在这种情况下,反差就出来了。

天津在整个城市化过程当中,整个布局手笔比较大,超前性比较强,但是这种过程,也会导致很多断档。

政府比较喜欢出一些大项目,正好迎合了开发商的心态。因为开发商发现的整个拿地的过程是一个很艰苦的,不可控的过程,所以企业要发展,如果一下子要能拿几千亩,然后开发个十几、二十年,这是企业所愿意的,而且一次性锁定价格,锁定成本。

北京没有这种机会,天津给了这些开发商机会。北京整个的发展是有机地往外逐步扩散挤压,是自然力量和市场力量的挤压。东坝就在五环外都不行,但是你看看东五环跟CBD的距离,你再看看天津这些项目跟它那个城市中心区的距离,那动辄二、三十公里、四、五十公里,五、六十公里的范围。

如果你的核心的核能,城市的活力、人口都不如北京,但是建设的范围比北京的范围更远,这个城市的吸附能力就没有了。

一句话,它不能成为一个城市的卫星之城,它应该自我循环,必须自我平衡,但是这些都没做到自我平衡就不行。

网易房产:但是一些项目宣传他们地处天津和北京的连接带上,或者天津与滨海的连接带上。

李国平:我现在问你一下,上海和北京这两大城市吸附能力怎样?他们中间的村子叫什么,你知道吗?有意义吗?没有任何意义。很多人就特别莫名其妙,还有人跟我讲过,让我去做规划设计,说这是塘沽,这是天津,我们在它中间,我们是整个大天津的心,那个心有用吗?

网易房产:只是一个营销口号?

李国平:对,人的最中间的点在腹部,这有什么用?这儿又不是心脏,又不是大脑,打两枪都死不了,但是脑子是边缘的地方,打一枪就死了,所以这里面有很大的问题,这些都是有很多的误区,所以连接带绝对是一厢情愿。

这些东西都是很荒谬的,简单的地理逻辑,几何中心,不是真正的经济中心,那仅仅是空间。

我觉得北京的睡城的形成,是城市化的一个过渡阶段,就是这个地方暂时产业过不来,但是人已经先逼过来了,然后回头慢慢再完善它,但是在规划的过程当中要留下产业的空间,我觉得北京这一点上还是做到了。起码当初他在做望京的时候,留下了很多产业用地,包括现在给潘石屹他们做的那个望京SOHO,都留下来了,当初没有全部变成住宅用地。

奥体中心南面的四环里有200多万平米产业用地的,文化创业产业什么办公,那地都空着的,有160万平米到200万平米的办公空间,一栋楼还没建呢,那是我策划的。

网易房产:可以留着给产业?

李国平:对,也可能会给一些什么文化产业,比如说博物馆、科技馆、美术馆。

在整个的发展过程当中,不能简单地打着城市化的卫星城的这个口号。做一个简单功能、单一功能外溢的这种东西,那是做不成的。所以天津在过度的跳跃式的发展,这种跳跃式的发展,在短期内如果没有资金和市场的支持,那就无以为继,这几个项目问题都在这儿。

所以他们是描绘了一个城市化的雏形,但是他们在操作的过程当中,只是单一的做了一个房地产的开发,没有把产业放进去,那是一定不行的。

网易房产:有没有可能是愿望是好的,但超出了他们实力的,超出开发商的实力了?

李国平:但是他们的目的实现了,先把地拿好了,锁定成本,然后你别管我,以后慢慢开发。当然有的开发商和政府之间还在扯皮,说当初答应我们修路干吗的,你没做。政府说你答应我的产业没做起来,我干吗要修路啊,我收不上税。

其实政府卖地是一次性收入,他更希望能有产业,能够解决就业,有可持续的税收。这些当初开发商都承诺的,承诺完了都没用,根本就没有把什么产业拉过来。我们描绘了这么一个图景,城市化应该怎么发展的这么一个格局,天津怎么发展,你就会发现,这些东西的错误都是在天津跳跃式发展里面,没有走对路子。

开发商对土地的渴望和低成本土地的渴望,然后他们描绘了一个宏伟的蓝图,就说会给政府带来什么。政府为了迅速的卖地,换取土地收益,他也给开发商描绘了一个图景,包括产业、商业各方面的配套。

双方都在展示自己最美好的东西,甚至用华而不实的东西吸引对方,然后结婚了,结完婚之后发现都不是这么回事,大家都没有完全骗,但都骗了对方。但就是双方都骗的这部分,构成这个日子往下就过不下去了。短期形成了一定的美好的感受,爽了一把,政府也收钱了,这边也拿到地了,也开发了。

应该认识到,你到底是要长期干,还是短期干?另外,市场都是什么?以前大家认为我只要拿了地,城市化发展会很迅速。有很多老板讲的话让我有点哭笑不得,他可能在一个很小的城市,比如说葫芦岛,离市区25公里的地方,他就说这不就是我们北京的望京吗?我的妈呀,1993年、1994年望京刚形成的时候,它离三环也才不到10公里呀,而且那个时候北京的人口已经是1000多万了,葫芦岛现在才一、两百万的人口。这种简单的逻辑是很可怕的。

我认为像北京、天津这样的地方,实际上最重要的是什么?产业布局要合理,新城布局要合理。在这个过程当中如何解决这些问题呢?实际上还是要把一些产业拉过来,用这些产业来进行推动。

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市场不会永远好下去

网易房产:我注意到不知道是不是巧合的一个现象,天津这些超级大盘多数经历了这轮产业周期的起伏,参与开发这些超级大盘的发展商,有很多在去年的业绩都出现了或多或少的下滑,和这些项目有没有关联?

李国平:开发商自己一开始也不要有幻想,认为这块地拿过来,就可以开发一辈子。你开完了以后你就死了,后面都开不下去了,地都砸在手上了,这些大量的土地的闲置,以后也会造成你很多的资金成本,闲置的成本,会拖累你的企业效益。

认为市场会永远好下去的,这是错的。市场不可能永远好下去,一定会周期性的发展,所以企业的战略既要有长期的,获得土地的这种目标,但同时也要对整个房地产的周期性的这个,今后一定会周期性。人都要发发烧的呀,人都要睡觉的呀。

网易房产:大周期性里面还有小周期,应该是这样的。

李国平:如果说这个政府这次不调控,这次波动也直接上去了,然后就急转直下。现在是不让你发烧发出来。一定要对周期有认识,同时对于中国经济里面政策的干预要有预期。所以很多人骂王石,我觉得王石是不应该被骂的,为什么?首先来讲,他是相对在中国这种环境里面最合法经营的,你们还要求他怎么样?如果你说他不搞关系这句话是有点装的话,但起码是相对关系搞得比较少的这一点你必须承认吧,在这种情况下能做到最大,你能不服他成功吗?

这证明什么?第一,他路子走对了;第二他对中国政府对政策的干预他是有清醒认识的,他不是简单抱怨,他知道政府不可能不干预。所以企业对政府的干预保持一个清醒的认识和正确的应对,这是万科巨大的成功。

万科不是没做过傻事,在九十年代的时候,它在天津东丽湖拿了3000亩地,他们的市场负责人就一下子傻了,最后退回去2000亩。万科知道贪便宜,一下子拿下很多土地是要吃不了兜着走的,所以还不如把钱分散在各个地方去发展。从专业的角度你没有理由质疑王石,万科不抱有侥幸心理。

 

纵观天津周边卫星城的一夜崛起,整个布局不仅大手笔而且超前性比较强,但是这一发展过程已经导致很多断档。北京周边的望京、亦庄等区域曾经也是著名的“睡城”,但经过多年的发展后已经复苏,天津能否度过“阵痛期”。

 
编辑:伪经学 记者:房涛 美术:诗亮 转发到微博 | 房产首页 | 回到顶部  
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