网易首页-新闻-体育-娱乐-财经-汽车-科技-数码-手机-女人-房产-游戏-读书-论坛-视频-博客-乐乎

163视点——京城楼市脆弱回升还是确定回暖?

更多房产专题
2012年2月下旬起,北京楼市出现回暖迹象。而在今年的“两会”上温总理表示:目前的房价还没有到达合理的水平,4月2日到4月8日北京新建商品住宅和二手住宅网签总量为2096套,环比前一周大幅下跌64.4%。现在楼市是属于脆弱回暖还是确定回暖,楼市下一步何去何从,网易房产和您一同探讨。
[访谈主题] 京城楼市脆弱回升还是确定回暖
 
本期嘉宾:
·林 倩  链家地产副总裁
·董广博 和裕地产营销中心副总经理
·任启鑫 亚豪房地产服务机构副总经理
本期观点:

·任启鑫表示,三月份的成交是以价换量的过程,是通过价格的调整实现的成交量上涨,这部分客户群也主要是由于去年下半年一直处于观望、积累状态的客户,在今年年初相对价格下探的过程里形成的成交。

 

·林倩预判,在调控政策下,房价部分不会有太大波动,正负大概在7%-8%之间波动,跌幅不会超越去年的15%。

 

·董广博认为,现在市场进入薄利多销阶段,“以价换量”已经成大多数开发商主流方向。现在很多客户趋于理性,除了看调控方向,还会针对一个区域里的单个项目,衡量成本,再看是否购买。

访谈语录:

林 倩:如果是自住型需求,我建议不用追逐抄底,你只要确定现在是在一个相对低的价位就行,一味追逐底部的结果就会错过时机。
董广博:房贷松动这事儿其实是一个导火索,或是一个信号,不见得能为客户购房节省更多成本,更倾向于是一种心理上的导向。
任启鑫:二季度的供应量要远超一季度。开发商有去库存的压力,从今年整体来看,价格应该还有继续下探的空间。

嘉宾观点:

 

链家地产副总裁 林倩

林倩:“小阳春”高峰期在二手房市场已经过去

林倩表示,“小阳春”的高峰期在二手房市场已经过了。从整个北京市平均房价来看,即便成交量回升,二手房价也不会出现太大幅度的变化。如果以季度来说,二季度情况肯定比一季度好,但如果以平均月成交量来说,不见得会比3月份好。

对于购买二手房,林倩建议“请看房,大胆出价”。林倩认为,“这个二手房的业主不接受降价,不见得那个二手房业主不接受降价,看房然后大胆出价,也许真的能够碰到急于出手需要资金的业主,买到便宜的房子。”

“如果你是自住型需求,我强烈建议是,不用追逐抄底,只要确定现在是在一个相对低的价位就行,不用一定要追求抄底。一味追逐底部的结果就会买不到,买不到的结果很可能会错过这一轮,房价慢慢就上去了。”[详细]

 

和裕地产营销中心副总经理董广博

董广博:3月市场回暖是必然情况

在谈到楼市回暖话题时,董广博认为,3月份市场回暖可以算是必然情况。

董广博解释说 ,从区域角度来讲,现在成交量的70%-80%都是由五环以外的楼盘供应和实现。“薄利多销、以价换量”已经成了大多数开发商的主流方向。“两会”召开以后,从银行信贷政策角度来讲也有适度的放松,对首次购房置业的客户来讲,他们的购房成本也是有一定节约的,3、4月份还是房地产传统的销售旺季,结合几个因素,可以得出,3月份的市场回暖可以算是必然情况。

对于未来楼市走势, 董广博则持乐观态度,“第二季度包括4月份,还会不会有每月销量超过3月份的情况,我想可能是一个未知数,但我个人还是持乐观态度。” [详细]

 

亚豪房地产服务机构副总经理 任启鑫

任启鑫:本轮回暖五环外贡献70%-80%成交量

任启鑫认为,3月份的数据从一季度来看是一个高峰值,即便放在2011年到2012年3月份来看,这个数字也基本达到了2011年高峰值的状态,单从数值分析,成交量还是达到了历史的高点。任启鑫表示,成交量一定是配合价格同时产生的,量价关系一定是整个市场的主诉求,主方向。

从量价关系来讲,伴随着成交量的上升,也是价格的下探,在3月份,北京市整体成交均价达到了19000元/平,比以前的两万二三也有了百分之十及甚至百分之二十的降幅,三月份的成交是以价换量的过程。

这一轮回暖一定是结构性回暖,主力成交还是在郊区五环以外,能贡献70-80%,主城区里相对成交量没有那么大,而且价格相对坚挺幅度更小一点。 [详细]

 

任启鑫、林倩、董广博和房产主编张媛媛

楼市走势:量涨价滞or价格继续下探?

董广博认为,好多开发商面临库存的压力,会有部分开发商作出各种促销,薄利多销,以价换量。第二季度会出现的房价走势应该是量涨价滞的过程,但这个过程会非常短,很快就会有触底反弹的现象,步入到量价齐升的趋势。

林倩预估,北京二手房成交量应该在10万到11万套之间。下半年的月均成交量会比上半年高一点,大概会在万套之上。在价格部分,在这样的调控大政策之下,房价部不会有太大波动,正负大概在7-8%之间

任启鑫则表示,从今年整体来看的话,价格应该还有继续下探的空间。3月份的成交是因为有去年的观望,短时间内上升。从供应来讲,现在能预见到的二季度的供应量要远超一季度,各大开发公司去库存的压力很大,下半年从成交量和价格来讲,应该还会有往下走的动能。 [详细]

直播实录

网易房产:各位网友大家好!我是网易房产主编张媛媛,欢迎大家来到我们163视点系列论坛,这期的主题是关于市场脆弱回升还是确定回暖,为什么要选择这样的话题呢,因为从2012年年后,大家发现北京的楼市开始出现了一些回暖迹象,从2月下旬开始,住宅每天日成交量都会发现超过1月份上涨幅度2倍以上,3月份回暖趋势就更明显一些。但在3月中旬时“两会”上温总理做了一个报告,报告上提到,目前的房价其实还是没有到达合理的水平,现在的楼市大家又有点看不准了,楼市到底是脆弱回暖还是确定回暖,楼市下一步何去何从,这次我们网易房产邀请到三位房地产业内的嘉宾共同探讨这个话题:

和裕低产副总经理董广博董总;

链家副总裁林倩林总;

亚豪机构副总任启鑫任总。欢迎三位嘉宾。

我这里有一组数据:北京住建委发布了一个数据,3月份新建住宅签约套数8000多套,里面的数据是不含保障房的,对比2月上涨了46%多,2月份二手房的签约量也非常好,环比上涨100%多,接近一倍,这个数据乍一看大家很欣喜,从开发商到二手房,大家都觉得这个数据非常乐观,但它有一个前提,一季度北京新建住宅的网签套数其实是非常低的,只有一万八千多套,这个数值是四年来的新低,也就是说,3月份新高是建立在新低的基础上。

大家对这个数据是否真正能反映回暖是有疑虑的,关于数据,我最想听任总的观点,请您解读一下数据背后的真相,它的心态是什么样子?

任启鑫:应该说3月份的成交数据还是出乎很多人预料的,确实,3月份的数据从一季度来看是一个高峰值,即便放在2011年到2012年3月份来看,这个3月份的数字也基本达到了2011年高峰值的状态,单从这个数值分析,这个成交量还是达到了历史的高点上。

但我们讲,成交量一定是配合价格同时产生的,量价关系一定是整个市场的主诉求,主方向。从量价关系来讲,伴随着成交量的上升,也是价格的下探,基本上在3月份,北京市整体成交均价也达到了19000,比以前的两万二三也有了百分之十及甚至百分之二十的降幅,从这个数据来看有个很明显的道理,三月份的成交是以价换量的过程,是通过价格的调整实现的成交量上涨,而这部分客户群也主要是由于去年下半年一直处于观望、积累状态的客户,在今年年初相对价格下探的过程里形成的成交。

网易房产:其实这个数据里二手房的签约量上涨比新房好很多,最近我一些朋友也在看房,我们很明显地发现,二手房基本就是几拨人在同时看,如果你看上一套房,当天没有签,第二天立刻就没有了,链家地产在二手房领域做了十多年,经验非常丰富,不知道林总对这个态势是怎么看的?

林倩:我们这拨的调控是从去年2月份开始的,但调控效果的真正展现大概是2011年下半年开始,借由量的持续性萎缩,到了八、九月份我们开始发现,一手也好、二手也好,房价出现了双双下跌。我们先来看一下价格的变化吧,以二月份,过年前一月份来看,北京市二手房的房价和去年同期相比大概下降了15%,也就是说平均二手房的下降和一手房的状况是类似的,是价格的下降让一些长期观望的人开始在年后(尤其是元宵节之后)大量进场,刚性需求的入市造成了二月中旬以后乃至整个三月份二手房成交量明显的回升。

但我们也关注到,二手房在整个北京市平均房价来看,即便成交量回升,但平均房价的部分并没有太大幅度的变化,虽然城区内一些业主变牛了,不太愿意议价了,但整体的成交房价平均来看,它的变化幅度不大,最主要的原因大概基于两点:第一点是现在北京二手房的成交量回升到3月份也不过万套,长期观察二手房就会知道,房价整体上涨必须由量的带动,如果成交量不出现连续两到三个月的一万两千套以上的规模,北京二手房很难有大的变动;同样,如果不出现万套以下连续两三个月的时间,同样地,北京二手房房价也很难大幅下跌,所以它的价格往上或往下都是在量的基础上,第一,这个量还不足以带动整体二手房价的上涨,第二,这拨刚性需求的购房人眼光都很尖锐,特别灵,特别会挑好房子,我们可以发现,去年大半年累积的因为价格因素、种种因素没有销售出去的房子几乎都在元宵节之后被一扫而空,对很多中介公司而言现在是手上没有好房子卖,但当中介公司手上的好房子出清得差不多时我们也发现,大概在3月20号之后开始,新增房客源量开始出现下跌了,这是成交量的先兆,当新增客源量出现下跌趋势时就表示4月份的成交量或者会不如3月份,3月份“小阳春”的高峰期在二手房市场已经过了,现在来看,和二手房相比成交量跌了10%左右,所以我们相信接下来的4月、5月,成交量大概就会维持在9000到10000套之间,不会有大幅度增长,但也不会重演去年四季度大幅度出现无量价动的现象,大概是在一万或一万出头之间徘徊。

网易房产:林总的意思,二季度不会比三季度好,但也差不到哪儿去。

林倩:如果以季度来说的话,肯定比一季度好,因为一季度时一二月份太差了,但如果以平均月成交量来说,不见得会比3月份好,很可能3月份会是一个高峰值。

网易房产:其实二手房和新房两个市场差别还是蛮大的,但林总对这两个市场应该都比较熟悉,从今年以来,链家除了代理二手房,也开始进入了新房领域,我去看了一下,包括链家代理的中关村附近的项目西山公馆,不知道从二手房进军一手房背后的初衷是什么?

林倩:其实严格说起来不算是我们代理,我们只是很小规模地参与了一下,都是一些尝试,但就像您所说的,一手和二手确实是不同的专业领域,链家在这个领域中一直没有大规模地参与,比如去年一整年,我们很多同业都在积极与一二手联动方面,链家几乎没有什么动作,没有动作的原因不是我们不想去吃这块的市场,而是我们自己觉得自己的功课还没有做足,因为一二手房市场确实是不同的领域,一手房可能更侧重在策划的能力,二手房可能更侧重于销售推动和长期客户服务的能力上,两个领域是不同的,我们自己不确定我们在一手房上的功课做足了,所以一直还没有在一二手联动和一手代理的部分有比较大规模的业务动作。

网易房产:任总,你们亚豪一直在新房领域,像链家这样以前做二手房做得比较好的,现在进入一手领域,你们会比较欢迎吗?还是觉得多了竞争对手?

林倩:是合作伙伴。

任启鑫:整个市场很大,相对而言,参与者更多的话,能够面向更多的客户群,原来说,一手二手实际都是一样的,到终端销售和项目之间的联系上,这个联系是我们一手二手都在努力做的事情,两个类似的地方都在于我们能够直接接触终端客户上去,这是大家合作的接触,甚至一手和二手之间是有互补关系的,刚才林总也说了,大家的长项不太一样,但最终目的只有一个,就是把合适的房子找到合适的客户,最终成交。

林倩:因为对企业而言,是帮助客户找到最适合他、最理想的房源,对我们自己始终没有琢磨明白的就是,对链家而言,经纪人对客户的价值只是把客户带到一手售楼处,然后就交给一手房的代理企业做销售,那么中介在这个过程中体现出的客户服务价值究竟是什么,这点我们自己没有特别想明白,但我觉得未来一定会有好的合作模式,中介做中介该做的,一手代理做一手代理该做的,但我觉得目前在国内,这种模式大家都还在尝试阶段,我觉得它的核心确实是一样的,因为你面对的是同样的客户,对一个客户而言,什么样的客户适合买一手,什么样的客户应该推荐他二手房,对经纪人而言,可不可以在这上面作出针对客户所需要而且满足他利益的分析,我觉得这是关键。

网易房产:我们刚开始从数据谈起,有时候数据会显得比较苍白,为什么当时会确定这个选题,因为网易房产有一个看房团,年后我们召集时发现召集的人数突然比年前多了很多,召集看房团就像一个晴雨表,对市场的敏感也很容易显现出来,如果说我们的代理机构对市场敏感,其实开发商是有着房子的最终定价权,不知道在董总的售楼处3月份人会不会比较多,对市场的心态相对乐观一点?

董广博:其实这种敏感不单单是代理公司的,对开发商来讲其实也很敏感,因为我们所有项目目前为止还是自己在销售,没有去和代理公司合作过,从3月份,包括4月初的来访及成交表现来看,从量的角度来讲市场已经在回暖了,我觉得这是不争的事实,因为我一直在看主持人刚才提到的那组数字,我们也在分析它的原因和特点:

第一,从区域角度来讲,刚才也在跟任总聊,可能现在成交量的70-80%都是由五环以外的楼盘供应和实现的。

另外一个特点,进入了薄利多销,以价换量,目前为止已经成了大多数开发商的主流方向。

第三,“两会”召开以后,从银行信贷政策角度来讲也有适度的放松,对首次购房置业的客户来讲,他们的购房成本也是有一定节约的,对于3、4月份来讲,还是房地产传统的销售旺季,结合几个因素,可以得出,3月份的市场回暖可以算是必然情况。

刚才林总讲,4月份以后,第二季度以后,还会不会有每月销量超过3月份(的情况),我想可能是一个未知数,但我个人还是持乐观态度。是这样的情况。

网易房产:刚才任总和林总都讲4月份,二季度,不会比3月份更好,但会比一季度更好,董总的房子在二季度时价格会不会往下调?

董广博:我觉得是这样,目前市场一直在流传一个声音:好多大的开发商,包括很多项目和楼盘在执行打折促销。我们可能和主流方向不太一样,因为我们的林肯公园和我们公司开发的星悦国际两个项目是在2011年楼市相对不太理想的状态下开盘的,当时我们对市场就有个评估,没有把价格拉得特别高,相对来说我们是把利润算得比较薄,把更大利益让给了客户,客户是获益方。在去年两个季度开盘以后,年度的销售业绩也不错,包括我们3月份、4月初这拨回暖契机,我们也卖得相当好,每个月大概有接近两亿的销售额,所以第二季度我们可能会逆市有一点点上调空间。

网易房产:其实回暖肯定是分区域的,北京里朝阳的楼盘和大兴的楼盘价格肯定是不一样的,这次回暖我们不可回避一个问题,结构性回暖,究竟哪些区域、哪些楼盘的状况会好一些?想请任总帮忙解读一下。

任启鑫:确实像主持人所说的,这一轮回暖一定是结构性回暖,刚才董总也在说,主力成交还是在郊区五环以外,能贡献70-80%,主城区里相对成交量没有那么大,而且价格相对坚挺幅度更小一点,这是第一,从环线上来讲。

如果从行政区上来讲的话,有几个板块应该还是比较有特点的,第一个是通州,我们知道通州在去年,尤其在2011年,它的成交量是相对比较低的,每个月成交的数据只有几百套,但到了今年3月份就增长很高,3月份的数据甚至达到了2011年最高值的两倍,相应地,超过去年高峰值的还有大兴、昌平,基本都达到了一个高峰值,但在一些其它的区县,比如房山、顺义,相对而言就比去年要低一些,海淀也要低一些,海淀是个比较特殊的板块,因为海淀本身的供应量比较少,形成了今年成交量也比较少。

所以总体来说,环北京这几个新城里,基本还是处在价格降低、成交量相比去年稳中有升的过程,只有个别的郊县,即便是在价格让步的情况下,成交量也没有达到去年那样的高峰值,略低一些。

网易房产:去年年底我们做过一个专题策划,“探底北京房价”,因为去年年底很多业内人士,包括买房人都在讲楼市什么时候见底,所以我们当时就把通州、大兴等几个敏感区域做了盘点,要找房价底部肯定有参考纬度,我们找了几个纬度:第一个是区域的楼市供需比,第二是这个区域二手房房价的参考(当时做的是新房),地三是2008年的金融危机,因为我们觉得2008年时楼市价格降得很厉害了,基本那也是一个很重要的参考指标,另外就是土地的成本价,还有就是这个区域的标杆价,比如大兴的龙湖项目,当时它是比较低的价格,专题出来后,我们定位通州可能就是在一万三千档,大兴基本会和2009年的水平相当,现在我重新翻专题来看,很多指标还是有一些意义,但发现市场其实有点变化了,大兴已经不只是一万出头的水平,有些项目它甚至已经开始逐步往上回升,我的问题也是网友和业内人士关心的问题,谁都想在买房时能探底,买到底部价格,请三位嘉宾帮忙分析一下它们的底价究竟会在哪些档位上,哪些档位是水分含量相对较少的?

董广博:房价是否见底,每个人的评价都不一样,我也没有拿某个区域、某个楼盘做比较,我只是觉得目前开发商的拿地成本和开发成本是比较清晰透明的,现在好多开发商说这个项目值不值,开发商是否挣钱,是否对广大业主让利,可能会从他的成本算起。

正常来讲土地成本在一线城市大概要占到40%上下,多的甚至有达到50%的可能性,包括现在的人工成本、管理费用,包括我们的经营成本都在增加,以前一个工人可能一百多块,现在一个工人一天的工资大概在230到270块之间,而且还很难找,建安成本在30%左右,还有管理成本,营销费用,包括税费,这些费用加起来大概也要占到20%,开发商还要保证他的利润。

现在很多客户趋于理性,是否要购买时,除了看政策的调控方向,还会针对一个区域里的单个项目,衡量成本,然后再看是否购买。因为任何一个开发商都不会赔钱做生意,这是一个道理,所以我们在整个营销过程中也是特别注重和客户分享和沟通房价构成的因素,为什么我们的房子是值的,为什么可以说现在购房是可以抄底的。所以我的结论是,所有购房的朋友们可以从房价构成上去分析是否能抄底,我觉得目前还是比较不错的时机。

网易房产:董总的意思是,如果您要买亦庄的房子,买和裕的房子,现在基本就是你们的底部。

董广博:没错,而且如果4、5月份再不出手的话,我们可能在第二季度的下旬就会有一些价格调整,一定是这样的。不好意思,我再做一下推广,林肯公园和星悦国际项目,达到一万七八左右的时候,我们的产品目前均价才在一万九到两万左右,而且还含了精装标准,在区域内也算标杆的情况。如果抛出精装来讲,我们的毛坯价才在一万四左右,所以性价比非常高,再就是刚才提到的,我们肯定会有价格调整,其实这就是一个见底的楼盘。

网易房产:林总,您对二手一手都了解,底部真是那么简单的结论和依据吗?

林倩:我觉得一手跟二手在某些结构上是有类似之处,但在这方面,我对价格认知的基准和一手不太一样,二手房是这么看的,首先我们需要了解,二手房的定价机制和一手不一样,一手是开发商统一定价,二手是各个业主方自行定价的,同样条件的房源碰上不同的业主,很可能心理价位认知就会不一样,这是二手房的特点。

简单讲对购房人的几点建议,我自己的建议是这样:

第一,如果你是自住型需求,我的强烈建议是,不用追逐抄底,你只要确定现在是在一个相对低的价位就行了,不用一定要追求抄底,我不管是从台湾到上海还是到北京,都会碰到身边一些朋友不断地问我“房价什么时候跌”“是不是还要跌?”每次碰到我问这个话的朋友,每个月都在问同样的话,每个月都不进场买,等到不知不觉房价涨了,底部就这么悄然从他身边走过了,他又不甘心,他会觉得,上个月还两万呢,怎么现在又两万一了,我再等等吧,也许还会再回来,然后就从两万一等到两万二、两万三了,一味追逐底部的结果就会买不到,买不到的结果很可能就会错过这一轮,房价慢慢就上去了。

所以如果是自住型需求,不用追逐底部,但要追求相对的低位以及避开“地雷”,什么叫“地雷”呢?我提供几个建议:第一,我们买房,尽量要避免在这个楼盘中有大量投资客的楼盘,因为有大量投资客的楼盘,当他交房之后,如果市场不是特别好,也许在同一个时间段会有大量业主出清,市场上同类型的房源会多,价格就不会特别好,这类型的楼盘是可以避免的。

第二,尽量避免一二手房倒挂非常明显的楼盘,当然这指的都是五环外的,市区的话,一二手房倒挂的可能性不是特别高,尽量避免一二手房倒挂明显的楼盘。刚刚我们讲,3月份整个北京的平均房价似乎没有太大变动,但通州、大兴的房价都往上走,往上走的原因是因为之前跌升了,有个小幅度的房价回稳,3月份通州什么样的二手房成交?都是本身条件好的楼盘,但之前价格大幅下跌的,现在因为低价,市场有点回暖了,大量购房人进来买这类优质楼盘。所以第一就是不要特别强调抄底,第二就是要避免大量投资客,第三就是要避开一二手房倒挂非常明显的楼盘,这大概对于自住型的购房人而言就可以确保你买到的房子从中长期来看(一两年我们不讲),三五年来看,它的增值空间是可以确保的,而且可以让你的财产稳定呈现正增长,我一直觉得,自住型的购房人挑到您喜欢的房子、适合您家庭住的房子是最重要的,至于房价增值,稳定就好。

网易房产:我身边的朋友,大家一致结论,在家庭支出消费里,女性的判断和建议一般是最理性和最靠谱的。

林倩:但女性自己买房子的时候往往是最不理性的,我们前阵子妇女节做女性专题,发现女性买房子时特别容易受几件事引导:样板间,还有销售人员长得好不好看,一手房是,二手房也是,特别会受这些表象的东西所吸引,这是女性购房的特质。

网易房产:其实这还是蛮重要的因素,在营销里,有的项目会种一些熏衣草的花去吸引女性购买者,任总是做数据的,关于底部,您能不能给相对精确的建议?

任启鑫:首先说一句,我特别认同刚才林总说的观点,买房子买合适的,而不是买价格最低的,价格最低的未必是适合你的,尤其现在折扣很多,有的项目甚至能达到六折五折,不一定那个房子就是最适合你的房子,买自己适合的户型、配套、园林,都不太一样,说完这个之后我们再说具体板块里的价格。

通州这个区域,其实通州也是分板块,大通州领域,我们可以分主城区、老城区、五环郊区、新城区,还有沿着我们的八通线一直往南延伸的区域,也就是现在的金隅花石匠,还有旁边一些项目,周边那些也能称为一个板块,这三个板块里所形成的价格区间其实是不太一样的,主城区来看,价格基本在一万四五六,就是不错的,新城那边可能低一些,一万三四,整体通州在一万三到一万五六都属于合理的价格水平,只是在这个价格水平里面我们要选择开发商,开发商之前开发的资信程度,具体单个项目的配套情况,我们买房子一定不只是买自己户型,户型以外的配套很重要,有没有教育配套,有没有其它生活配套,因为你将来的生活条件都是由这些配套决定的,所以会最终影响你的选择。

至于大兴,大兴现在也形成了特别典型的两个区域,一个是原来大兴的黄村区域,2009、2010、2011年的主力热点是在它的黄村板块里,今年形成的刚才主持人提到的龙湖项目其实是在南六环以外的天宫院,聚集了龙湖的时代天街、保利的春天里等其它项目,这个板块里基本有四五个项目,因为时代天街作为第一入市者形成了价格基本标杆,一万二三的价格水平,主城区呢,刚才我们提到的黄村板块价格,在2010、2011年时价格曾经冲击到了两万以上,现在来看基本回调到了一万五到一万七八的水平。

房产板块目前的价格基本在一万三四,比较均衡一些;昌平的话,昌平的产品比较有特点,可以分为现在的主城区,还有就是往南走到沙河,甚至在昌平主城区里要分昌平的新城和老城,两个也不太一样,所以整个价格幅度可能也在一万五到一万七八的水平线上,主城区板块里可能都有一个大的区间值。在哪个点上适合抄底其实是因项目而异,因项目本身的产品而异,因项目本身的配套而异,这里就需要结合消费者自己的购买实力,结合自己对于区域板块和地段的要求,结合自己对于未来生活方式整个的描述来选择适合自己的产品。

网易房产:任总分析得还是蛮细致的,亦庄就不用分析了,刚才董总已经分析了,现在就是底部。如果现在买房还有一个更好的条件,几大银行在房贷利率上已经有了一些松动,现在市场上任何一个因素出来,都会对楼市造成一定冲击,利率的因素可能会给楼市带来什么样的作用力呢?

林倩:我先讲吧。从3月的成交看起来有一点作用吧,至少从3月二手房成交结构来看,办理商贷的比例跟一、二月份相比有所提高,单从这点来看的话,利率的松动对于购房者的入市意愿,不管是心理暗示还是经济上的负担,我觉得都起到了一定程度的作用。

但如果从理性的角度来看的话,就像主持人刚刚所说的,整个房地产市场的影响因素是综合的,利率、金融体系是一个因素,供应量是一个,这个供应量还包含了保障房的入市,我们知道今年会有四万套保障房开始配租或配售,这些可能都会影响到市场上房价的动态,你知道,去年整个一手房扣掉保障房成交也不过六万套,如果四万套一半配租一半配售,有两万套保障房入市,这些供应虽然是对特定人群的,但它毕竟是供应量,保障房相关政策接下来怎么出,还有税收,我们知道北京去年有两个(政策),一个是住宅标准调高了,二是过户指导价作了更新和调整,接下来房产税会怎么走,会不会在北京试点呢,种种因素都影响了房地产市场。至少在今年内的国家政策是非常明显的,调控不会有松动,但我觉得,在调控不会松动的情况下,另一个要关注的就是差异化会比去年明显,所谓差异化也就是在继续强而有力地抑制投资和投机的基础之上要照顾刚性需求,让他们的负担降低,我觉得大概而言今年的整体趋势就是这样子,在这样的趋势上第一,有可能房价是趋于稳定的,不会像去年那样趋于百分之十几甚至百分之二十以上的跌幅,今年出现的机率比较小,还有就是房价差异会出现,某些地方上涨,某些地方维稳,某些地方下调,对于购房人而言,尤其是买二手房的购房人而言,我的建议就是请看房,大胆出价,因为这个二手房的业主不接受降价,不见得那个二手房业主不接受降价,你就是看房然后大胆出价,也许真的能够碰到急于出手需要资金的业主,买到便宜的房子,这是我的建议。

董广博:我跟林总这边的看法可能不太一样,不是看法不一样,我觉得是环境不太一样,因为从我们做一手来讲其实挺吃亏也挺敏感的,房贷这事儿其实是一个导火索,或是一个信号,更多的不见得能为客户购房节省更多成本,而更多是一种心理上的导向。

我们比较明显的是,发改委说了首套购房的差异化利率时,没多久我们就发现有很多客户来看房,会咨询利率、贷款政策等因素,我们感受它更多是给购房人群传递了一个信号,让这些人对楼市的目前现状有一个认可和认同,会在这时候购房出手,是这样的感觉。

任启鑫:利率调控我们称之为“微调”,调控和微调,差异就在这个“微”字上,它本身的作用不会那么大,尤其在现在的市场环境里,对于客户购房而言,更重要的是我们前面关注的话题,降价幅度、产品之间的组合;利率相对而言是在市场这样发生逆转时的小动作,不会产生很大影响,当然,如果在一个相对比较平稳的市场里,利率作出上调和下浮,它的影响就会很大,只是在所处的大行业背景和环境背景不太一样,所以在目前的背景来看它是微调,如果将来市场处于稳定状态,突然之间说利率要到1.2倍或调到0.8倍,那就是一件大事了。

网易房产:其实有时候买房人犹豫也是因为其它方面的原因,比如现在房地产存货还是很恐怖的数字,尽管前段时间把无效存货去除掉,但现在的量还是有9.1万套,这个量是很惊人的,我也跟业内一些开发商有沟通,他们讲,在这轮调控里,什么样的房地产企业会活得比较滋润呢?就是像万科、恒大这种模式上高周转的企业,不管再怎么调,大家也希望这个行业是能够健康发展的,因为二季度对今年的楼市来讲是观察楼市发展比较好的契机,因为一季度刨除各种假期实在是太短了,我们都希望楼市还是能够以比较好的姿态向前发展,在最后希望三位嘉宾对于今年的楼市提出一个期望或预测,从董总开始。

董广博:那就我先说,刚才主持人也提到了很多,包括政策的导向,包括前言所说到的,温总理说房价没有达到合理水平,包括刚刚提到的库存量,在这种市场环境包括政策导向之下,我们对政策的预期其实还是比较明显的,不会有更严厉的政策出来了,目前能做的就是限购,还有房产税扩大。至于刚才提到的银行利率其实也是一个信号,会增强客户购房的信心,在接下来,好多开发商其实还是面临库存的压力,销售还是重要的头等大事,在第二季度可能会延续年初的态势,会有部分开发商作出各种促销,薄利多销,以价换量,但我觉得北京房产降价空间还是比较有限的,就像我刚刚提到的开发成本,所以我觉得第二季度会出现的房价走势应该是量涨价滞的过程,但这个过程会非常短,很快就会有触底反弹的现象,步入到量价齐升的趋势上来,应该是这样的。

网易房产:林总?

林倩:我觉得分成量和价来讲,北京二手房市场在成交量的部分,如果下半年更乐观一些的话,我觉得比较乐观的成交量大概是在13万套左右,但如果下半年的状况跟到目前为止的市场状况差不多的话,我觉得今年比较保守地预估,二手房成交量应该在10万到11万套之间,这是我们对成交量(的预测),整体而言我们认为下半年的月均成交量会比上半年高一点,大概会在万套之上,这是我们对二手房市场的预估。

在价格部分,因为整个大调控还在,在这样的调控大政策之下,我们觉得房价部分不会有太大波动,正负大概在7-8%之间吧,大概就是在这个局面上的波动,跌幅不会超越去年的15%,但要说涨幅,回涨到去年调控前的高点,我觉得也不太可能,正负大概就在7-8%之间。

网易房产:数字很精确。任总?

任启鑫:预测未来的量价,这是一件很困难的事儿,但从今年整体来看的话,我个人趋向于价格应该还有继续下探的空间,成交量要达到3月份的情况很难,甚至今年两限我都会看跌,3月份的成交是因为有去年的观望,短时间内上升,但从4、5月份开始一直往后,整个新增需求量并不会有短时间的爆发,需求没有短时间的激增,反倒是在一个不断消耗的过程里,从需求角度来讲,可能也是一个往下走的趋势。

从供应来讲,现在能预见到的二季度的供应量要远超一季度,4、5月份是3月份两到三倍的供应量,而且刚才提到了,今年各大开发公司去库存的压力很大,其它的,尤其是全国布局的开发公司,今年都在抢,抢的过程也是希望能把第一拨抢到地,第二拨、第三拨还在不在,还在多少,都不是特别乐观的事儿,整个下半年,从成交量和价格来讲,应该还会有往下走的动能,成交量主要是因为需求的问题,价格这方面,因为价格下行主要还是因为开发商有去库存的压力在,所以形成了大趋势。当然,在各个板块里,走势肯定是不太一样的,主城区里面更稳健一些,郊区县里,尤其是几个竞争惨烈的板块,比如通州,还有我们常说的大兴,像这些板块,不排除有阶梯下行的可能性,毕竟还有很多新盘没有入市,新盘入市,定价是很纠结的,但它一定会以搏量为主进行定价。

网易房产:辛苦三位今天来到我们163视点栏目,给了网友、普通购房人、业内开发商关于市场的分析,有理性的也有感性的,很有价值,感谢三位,也希望网友继续关注网易房产以后其它的栏目和报道。

专题推荐

更多

网友评论

更多
主持:张媛媛 制作:林伟   2012年4月 转发到微博 | 房产首页 | 回到顶部