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调控博弈 地方楼市细则已尽全力?

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历次的房地产调控总是陷入“打压-反弹-再打压-继续反弹”的无止境怪圈中,关键原因在于中央政府和地方政府的利益博弈。新版“国十条”再次把调控房价的任务交给地方政府,与此前不同的是,提出了更为严厉的问责机制,这一轮调控地方政府将以什么标准来执行?

“国十条”新政下地方房地产调控生态调查

在中央的考核压力和舆论的推动下,地方政府似乎在这次调控中彻底崩溃了。纷纷不顾一切地出台措施,直指降房价。但是,其背后却有着委屈和不情愿。

王建:楼市政策或被地方调整变形

目前中央施压地方之后,地方政府以相关举动顺应了中央的意图,但地方政府本不愿意这么做,过去也一直不愿意这么做,皆为利益驱动所致。比如,中央号召建设廉租房多年,但为什么大家都不愿意拿出土地建设廉租房?还不都是因为有地方利益在捣鬼?

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地方版细则:谁最严厉?

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中央:房价是民生问题VS地方:房价是经济问题

住房和城乡建设部副部长齐骥
住建部部长:不抑制房价飙涨会影响社会和谐稳定

住房和城乡建设部副部长齐骥7日在北京表示,房价过高和过快上涨,如果不加以抑制的话,可能逐渐会从部分城市蔓延到更多的地区,这样将大大加剧广大居民通过市场来解决住房问题的难度,影响居民生活水平的提高,影响金融的安全,甚至会影响到社会的和谐稳定。

供需矛盾突出 地方政府调控不力

“今年3月中旬以后,一些城市在经历了1、2月份房价涨幅趋缓后,又出现了房价和地价轮番过快上涨的情况。投资、投机性购房再度活跃。”齐骥认为,部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出,其中,不合理需求占了较大比重。同时房价过快上涨也与一些地方政府和部门认识不到位、落实调控政策不力等有关。

中央政府把房地产当作民生问题,希望房价能够让大部分老百姓承受得起;而地方政府则只是把房地产当作经济问题,土地出让金和税收才是地方政府最关心的,这种博弈似乎一直在进行之中。 [详细]

博弈一:土地财政之困 地方政府推高地价的冲动

今年“两会”,财政部提交报告称,2009年,全国的国有土地使用权出让收入总额达1.42万亿元(其中地方收入1.3964万亿元,中央收入275亿元),全国地方政府的财政收入为3.258万亿元,两者之比达到0.4。毫无疑问,房地产的繁荣,得利最大的是政府。“土地财政”名副其实。“如此巨额的财富,我们不难理解,为什么政府总有推高地价的冲动。”一位研究者称。 [详细]

博弈二:上有政策 下有对策?
中央楼市新政这么大的力度能够维持多久?有可能在中央政府巨大政策压力下,地方政府不得不跟着走一走,做一做,否则就将受到制裁。但过一阵子如果压力不再像现在这样大,地方政府还会再积极去做吗?因为不符合地方利益,所以地方政府肯定存在阳奉阴违的心态,也因此做与不做,多做与少做,都和压力大小密切相关。强压之下,无奈之时,甚至有可能对中央政策进行调整变形。 [详细]
博弈三:既得利益 高房价中的腐败成本
楼市走向一直是争论焦点,高房价中存在腐败泡沫却是共识。最高检工作报告提到,2009年查办发生在土地出让、规划审批等环节的职务犯罪案件达6451件。近年来,部分城市房价的攀升速度令人触目惊心。百姓不禁要问,如若不是腐败作祟,不愿作为,房价成本为何总是雾里看花?捂盘惜售为何屡禁不止?这不免让人相信:房价中的某些成本是某些人不敢摆上桌面的。房地产领域日益成为腐败的重灾区,涉及官员之多,受贿金额之大令人震惊。 [详细]

独家解读:后政策时代的房地产变局

 

李岩、陈国强、何琦和主持人江卉

“价平量涨”就是最佳买入时机

在系列楼市调控政策的作用下,目前北京二手房价格已经出现松动,陈国强认为一线城市在这轮调整中价格将会下调,但是二线、三线城市,特别是过去市场发展比较平稳,投资性需求、外来需求比较有限的,受到调整的影响会小一些。

针对北京的情况,李岩认为三环内因为土地的稀缺性,降价的可能性不大,但五环外,包括大兴、通州、房山、燕郊的房价,当非理性需求上涨理性回调后,投机需求被挤出,房价肯定会跌。

李岩认为正如买股票买蓝筹一样,买楼盘也应该尽可能买品牌楼盘,因为品牌楼盘背后所带来的是小区的工程质量、园林、物业管理水平,包括整个户型朝向等等,而且这样的楼盘最抗跌。 [详细]

 

陈国强和何琦

房地产暴利时代已经结束

针对在房价下降阶段的定价权问题,何琦和陈国强都认为该阶段价格不再由开发商说了算,而是由老百姓、由市场来决定。何琦表示目前开发商纷纷打折销售,但是应该分析开发商打折的心态,是让利于民还是促销手段的一种。

据陈国强的研究,目前开发商打折分两种,第一是主动让利,更多是基于资金的压力,而另一种是被动让利,给予市场的预期和被区域内的竞争性楼盘打折“拖下水”。

李岩认为是否打折促销这基于开发商自己现金流和他的目标预期。降价也分“加法和减法”。例如原来是毛坯的价格,现在送精装修就是加法,而做减法就是单纯进行价格调控。 [详细]

 

李岩

防止“空调”将考验政府部门执行力

“各地政府在制定细则时一定要把近期和长远考虑在一起,结合起来,不能在遇到急问题时马上下猛药,治标不治本”当问到系列调控政策是否力度过强时,何琦发表了自己的观点,他认为 现在某些个别省市药就下得稍微猛了一点,可能对今后市场恢复平稳发展造成一定影响,希望各地政府妥善考虑,一定要根据本地区的实际情况制定细则,不要过松,但也要切忌不要过严。

而陈国强表示要使政策不变为“空调”,首先考验的是各部门的执行能力。而首次提出的地方政府问责制度,这次调控的成效如何,和此有密切的关系。

李岩认为房地产在经济发展中其主角的地位已经改变。[详细]

中央部委今年楼市调控一览

时间
部门
政策要点
4月18日
国务院
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款
4月15日
国土部
公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量
4月15日
国务院
要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%
4月14日
国务院
全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策
4月11日
银监会
要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为。银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%
4月7日
发改委
发布2010年经济社会发展工作重点时提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序
4月2日
财政部
对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策
3月23日
国资委
国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案
3月22日
国土部
在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地
3月12日
国土部
将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题
3月10日
国土部
出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容
1月21日
国土部
申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%
1月10日
国务院
出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付

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