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还有哪些空子可钻?破解新政敏感带

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继去年疯狂上涨之后,一季度仍旧“刹不住车”的房价,逼迫管理层使出了史上最严厉的银行按揭贷款首付调控手段——对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%;对购买首套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对房价过高地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

银监会:首套一次付清再买房也算二套

房贷新政出台以来,一直为各界关注的二套房界定标准终于有了明确说法。4月21日,银监会监管一部主任杨家才在接受央视采访时表示,一个家庭只要购买了一套房,再买房就叫二套,而不管之前的购房是否从银行贷款。

各大行未留新政缓冲期 无法抢搭旧策末班车

4月20日,银监会相关负责人表示,银监会已向银行传达了关于立即执行二套房贷款新政的精神,但各银行的执行情况可能有差异,因此会存在短时间的缓冲期,但要求银行尽可能地缩短缓冲期。

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网友调查

·二套房首付50%能否抑制高房价?

不能
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·二套房贷首付比例多少合适?
50%以下
50%-60%
60%以上
投票结果

房贷新政细节解答

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“二套房”如何界定?——以家庭为单位,首套一次付清再买房也算二套
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住房套数不以贷款为标准——“是以房为限,而不是以贷为限。”4月21日,银监会监管一部主任杨家才在接受央视采访时表示,一个家庭只要购买了一套房,再买房就叫二套,而不管之前的购房是否从银行贷款。
二套房认定包括未成年子女——杨家才表示,购房单位是家庭,而不是个人,界定套数的标准以家庭为单位。所谓一套房贷、二套房贷,首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成,本人、配偶、未成年子女。
杨家才表示,银行有两条路径判断是否属于二套房。其一,银行系统内部,个人只要申请贷款,全国银行都有联网,各家银行均可查到。其二,住建部的房屋登记系统。杨家才表示,住建部有个登记系统,银行在界定房子是几套时,主要也是以住建部及其分支机构的证明为主。 [详细]

最新动态:
各主要商业银行于19日纷纷召开总行级会议,研究并制定相关细则。本周各行将出台实施细则,对各类房贷需求实施差别化政策。 [详细]

业内解读

·住房套数不以贷款为标准
北京中原三级市场研究部总监张大伟:第二套房认定标准收紧,以房为限,不是以贷为限,这将再次打击炒房客心理。这一政策修改打击面扩大一倍,而且非常精确地打击了炒房客,可以说这是继国土部、住建部后,第三个部委出台了调控细则,使得调控的力度继续加强,将国务院的政策继续落实。 [详细]
·二套房认定包括未成年子女
我爱我家副总裁胡景晖:几年前房屋管理部门就开始进行房屋数量普查工作,但至今业内还没看到过公布的结果。所以目前有没有个人住房数据库还是个未知数。因此以家庭为单位认定仍存在困难和漏洞。例如,婚前一方购买了房屋,另一方未购房。婚后未购房一方申请购房,目前就很难被认定。 [详细]
已批复但未放贷者有无过渡期?
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4月20日,银监会相关负责人表示,银监会已向银行传达了关于立即执行二套房贷款新政的精神,但各银行的执行情况可能有差异,因此会存在短时间的缓冲期,但要求银行尽可能地缩短缓冲期。
4月20日开始,北京各银行已经全面严格执行房贷新政。各银行执行新政完全没有“留口子”。大多数银行是以贷款合同签署日为时间节点。还有部分银行更严格,是以网上签约和房产过户日为新旧政策执行界限。也就是说,只要是到4月20日为止没有签贷款合同的,二套房一律首付五成以上、贷款利率最低是基准利率的1.1倍。 [详细]

业内解读

·房价降30%,不良贷款率或升至3%
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇:如果房地产市场在短时间内发生大幅度逆转,肯定导致银行不良贷款上升。从银行的压力测试结果显示,如果房地产跌到30%,银行的不良贷款率大概能上升到三四个点的量。而首付提高后反而有利于降低银行的风险,毕竟第二套房五成首付了,这比四成风险低了,房地产出现大幅度掉头下跌的可能性不太大。 [详细]
1.1倍利率是否包括老房贷?
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新政没有明确指出,1.1倍的利率标准是只针对新批准的二套房贷,还是对于已经发放的二套房贷,也要一起调整。
去年放松货币时,大多数银行对于二套房和多套房都执行了相对宽松的政策,不少老的二套房贷和多套房贷实质上都享受了不同折扣的利率优惠。
业内人士表示,老的贷款都是以客户与银行之间的合同形式将利率折扣确定下来了的,除非国家表示要统一调整,银行才会调整,否则,应该会按合同约定的折扣继续执行。 [详细]

业内解读

·1.1倍利率不再由商业银行视风险而定
杨红旭:1.1倍的利率以前也是要执行的,但主要权限在银行,而现在就不再由商业银行视风险而定了,必须按1.1倍来执行。楼市可能由此出现拐点。一个是这个政策本身很厉害,另一个就是表明了中央的态度,绝不允许房价再按目前的轨迹往上冲。 [详细]
二套房存量房贷(已经按揭买房,但尚未还清的贷款)利率将怎么办?
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“根据总行通知,存量房贷继续按以前利率政策办。”中行房贷人士表示,如果没有新的文件,明年存量房客户的房贷折扣不会改变。
工行方面也表示,已办理的存量二套房贷暂时不受新政影响。 [详细]

业内解读

·全款买家更受青睐
北京凯盛经略担保有限公司负责人:新政出来后,卖房者拿到放款的时间将会延后,因此一些正在准备卖房的房主表示了担心。为了规避交易中可能存在的风险,卖家会对“付款方式”更慎重,更青睐那些能全款买房的人。 [详细]
房贷新政让购房者多付了多少钱?
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百万房贷将多付32万利息,每月多还1329元。对于众多置业者而言,基准利率提高或比首付款项五成造成的压力更大。以一笔100万元20年期房贷为例,按照国务院最新基准利率1.1倍计算,还款总额达179万3616元,而以往最优惠7折利率时,总还款额为147万4666元,相比之下买家要多出近32万;新政策下每月还款额度为7473.4元,比7折优惠时要多出1329元。 [详细]
基准利率的几倍 利率 每月需还款额 总还款额 多付了多少钱?
7折 4.158% 7476.31元 134.5736万元 市值100万元的二套房首付需要多付10万,利率则从最多下浮29%升至1.1倍。按目前普遍实行的8折优惠来计算,新规定实施后贷款100万元15年还清,购房者需多掏逾14万元。 [详细]
8折 5.049% 7933.48元 142.8026万元
1.1倍 6.534% 8729.78元 157.1360万元

业内解读

·直接作用或有限,心理影响比较大
陈国强:单从这个政策影响有多大来看,现在还不好评估。实际上二套房首付五成和首付四成没有太大的区别,但对心理预期的影响比较大。 [详细]
·大大增加购房成本
杨红旭:首付上调提高了买房门槛,贷款利率提高则大大增加购房成本。如果算到房价里面,相当于房价上涨一成,甚至20%多。 [详细]

敏感地带:第二套房的认定标准——充满争议

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目前,国内民政系统、银行征信系统、房产系统、资产系统相互之间均不联网。而民政系统和银行征信系统之间不能相互联网,便使得实际操作中出现一些规避行为。个人拥有房产的套数信息由各地房管局掌握,而该系统至今没有实现全国互联,银行无法查明借款人在异地的房产信息,实现全国联网须由住建部出面解决。
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商业银行执行起来有难度,异地房产查询成空白
中原地产一位人士分析,如果“第二套房”按照房产为单位而不是按照贷款次数执行,对市场影响会很大,但实际操作难度也很大。目前,个人或家庭房产可在住建部门系统查询;但与央行统一的征信系统相比,住建系统内部尚未形成开放、统一的信息系统。个人拥有房产可在所在市区的建委查询,但建设部门的系统存在很大的漏洞,即内部是不联网的,不仅跨省不能查询,甚至北京市内不同的区之间也不能查询,比如朝阳区建委就无法查询到一个人在海淀有没有房产。
一位支行房贷客户经理说,他只能通过征信系统来确认借款人是否办理过按揭贷款,其余诸如房产套数等信息均无法获知,交由分行审核。
杭州一位股份制银行房贷审批人士告诉记者,以房子为单位的操作难度很大,在房管局的系统上,只能查到借款人在当地拥有的房产情况,异地房产信息无法查询,全国的系统无法做到集成。
举例,比如一对夫妻(有一方在异地)婚前有一方已购买房产,婚后再购买房产,应属“二套房”;但由于民政系统内部并未联网,非本地的一方,可回原籍开出单身证明,最后可以个人名字购得“第一套房”,执行首套房贷政策。 [详细]

工行4月16日起执行二套房首付50%

农行4月19日起二套房贷首付至少五成

北京三大行执行房贷新政 二套房以家庭为单位界定

广州已开始执行二套房贷五成首付

上海4月19日起执行二套房贷新政 暂停三套以上房贷

深圳4月20日起执行二套房贷新政

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策划:网易房产北京站  编辑:吴烁买房要过"美人关"...售楼小姐   
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