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第06期 2010.04.22  
温州炒房团十年嬗变——炒房是击鼓传花游戏

他们是中国房地产发展中不可忽视的力量,仅2009年一年手中就有2,3千亿炒房资金进出;他们坚定地认为,未来北京五环内的房价不会低于4—5万。而二线城市目前尚处在春夏之交。他们有他们评判楼市波峰波谷的标准:“炒房就是一个击鼓传花的游戏,买的时候就必须想好,谁来接下一棒。 空置率就是评判标准。”在这个难测的楼市风云下,他们的一举一动,是否能传递出最真实的市场信息?本期锐视点带你走进温州炒房团。

 
 
十年来,我第一次感觉到背后的寒意

在建外SOHO见到温州炒房团领军人物——吴昊的时候,他正在和中介工作人员谈出售SOHO的十几处物业,他有些无奈的对我说,“1万7入场,2万8出售,这是我赚的最少的一个楼盘。”

采访的过程中,吴昊接了几个电话,操着熟练的温州话与对方交谈,表情凝重。“是我弟弟,我让他赶紧把手里的物业都卖掉。”他解释到。

这一幕,发生在4月14日震动楼市的“新国十条”出炉前三天,这位在房地产界打拼了十年的温州职业炒房客,以自己的商业直觉把手中的物业卖在了最高点。 “十年来,我第一次感觉到背后的寒意。” 吴昊说。[详细]

 
 
 “仅2009年就有2000~3000亿资金从温州进入房产”
 

网络流行炒房团游戏

恐慌性购房VS开盘疯涨

 
此次房地产调控新政频出,相比自己的未来,吴昊似乎更担心民营房地产公司的命运,因为没有资金的支持,他预计70%的民营房地产将会消失。

从2000年开始温州人开始在北京、上海、杭州、苏州、厦门、宁波、金华等地置业。业界广泛认同的是,温州约有10万人在炒楼,而据吴昊统计,2009年,约有2~3千亿资金从温州商人手中进入房地产。

“那些站在售楼处,不需要贷款就要买一栋楼的,大多数都是山西、东北人,这大概是温州人十年前的作风。”吴昊认为,山西和东北的炒房团进入房地产,往往是希望自己手中的资金能够进入另外一个流通领域,起到一个保障的作用,和温州炒房团有本质区别的。

目前温州人已经形成了类似私募基金的做法,将资金结合起来后,挑选类似于基金经理。这样的专业人士管理,吴昊称之为——投资购房合作社。

“资金集中,是为了增加和开发商谈判的筹码——当你有几千万的时候,开发商可能会和你吃个饭,就像山西和东北炒房团一样,开发商欢迎你买他的房子,但是一旦你的资金达到几亿,开发商就会把你当做合作伙伴。”

他们合作得比较多的是民营的房地产企业,因为民营房地产企业获得银行贷款的难度比较大。“特别是一些烂尾楼的收购,开发商的资金缺口比较大,我们议价的空间也相对较大。”吴昊说。

此次房地产调控新政频出,相比自己的未来,吴昊似乎更担心民营房地产公司的命运,因为没有资金的支持,他预计70%的民营房地产将会消失。 [详细]

 
  炒房——就是玩击鼓传花的游戏
 

开发商如何操控房价

 
“炒房就是一个击鼓传花的游戏,买的时候就必须想好,谁来接下一棒。”根据吴昊的研究, 空置率就是一个评判“有没有人接下一棒”的标准。

专业的投资者会利用杠杆寻求投资回报最大化。这也是温州人哪怕资金再多也喜欢利用银行贷款的原因。

吴昊追忆到2001,当时一个温州炒房团在上海大笔出手,一分没贷就买了二十几套房子。事后他组织了一个500人的温州“培训班”,教导大家如何利用贷款投资。“我给他们上课,讲解如何利用首付和贷款赚更多的钱,用实际的数据告诉他们,利用首付多买几套房产比多付几分利息要赚得更多。后来大家就都明白了!”

此次房贷紧缩,有人认为掐准了温州人的死穴,会让炒房团就此偃旗息鼓。然而,因为掌握了大量的资金,温州人对政策的“抗压性”很强,每次都不怕政策调整。

根据中国银行温州市中心支行介绍,2009年,温州人从国内外汇入温州的资金高达2.5万多亿元,汇出资金2.2万亿元,据该支行及有关金融专家介绍,目前温州民间流动资金高达6000亿元,这笔巨额资金是温州人承受紧缩政策的一大支撑。

吴昊说:“我们不怕政策的调整,最怕的是经济的大起大落。只要经济稳定,资金充裕,市场预期向好,房子就有人接盘。”

“炒房就是一个击鼓传花的游戏,买的时候就必须想好,谁来接下一棒。”根据吴昊的研究, 空置率就是一个评判“有没有人接下一棒”的标准。

他以海南为例,目前温州投资客进入海南的并不多,主要是因为空置率太高。“炒房最基本前提是要把房子卖出去,而海南空置率太高,基础设施也很差,也就是说如果你要把房子卖出去,根本没有人接手。”[详细]

 
  最坏的时候也是进场的时候
 

开发商如何操控房价

 
据吴昊分析,未来北京五环内的房价不会低于4—5万。而二线城市目前尚处在春夏之交。

从上世纪80年代初起,温州人就涉足房地产业,在全国最早试水“集资联建”、“公助私建”、“营造农民城”等,这些建房模式都是产权私有,是中国房地产市场的萌芽。80年代中期,温州人通过旧城改造,又在全国率先实行城市房地产业开发。温州人将自己的温州模式由于“蝗虫一般”,利用自己的商业触觉找寻全国的房价洼地,并迅速残食。

4月14日以来,国务院、国土部、住建部和银监会纷纷出台各项措施打击投机性购房,吴昊对网易房产表示,其实这并不是一件坏事。“就像股票一样,房地产市场也确实需要调整一下,我们是做投资的。当然也希望能够这个行业能够稳定一点的发展,只不过现在不是暴力的时候,赚得少一点罢了。”

吴昊预计,未来将会有半年的时间,房价会进入一个调整的通道。“现在卖出是一个好时候,因为未来可能会有近半年的下跌时间,所以现在卖也不算晚。”

但是,吴昊也表示,他们的资金已经进入二线城市。“温州人并没有停止脚步,你会发现我们已经逐渐进入重庆、武汉等二线城市。”

吴昊认为,刚性需求是他们判断房价继续上涨的最主要依据,而目前的房价收入比其实并不真实。“有太多的非市场因素没有考虑进去,比如说灰色收入,这个比例并不低”

而最重要的,正如吴昊开篇所说,“政府调控房地产就像教育不听话的孩子,拍几巴掌,但是绝对不舍得打死他。”

据吴昊分析,未来北京五环内的房价不会低于4—5万。而二线城市目前尚处在春夏之交。“市场发育程度比较弱的地方其实现在最合适介入,重庆、武汉、郑州、西安等都有很好的机会。”[详细]

 
  炒房的还有他们
张羽冲被媒体誉为“京城房产投资第一人”,他房产投资的经历可谓战无不胜。“炒房就是一个击鼓传花的游戏,买的时候就必须想好,谁来接下一棒。”根据吴昊的研究, 空置率就是一个评判“有没有人接下一棒”的标准。 [详细]
炒房团炒房秘籍
1、 选择去年房价上升较慢的城市
2、 市场发育程度较弱的地方,例如:重庆、武汉、郑州、西安、长沙、南昌
3、 研究当地的空置率情况和租售比情况,做到可租可售。
4、 当选定的城市中,选一个好的地段
5、 最楼盘中最好的户型
6、 附近有学校、医院、大型商超,这样的房子有升值保障
7、 如果可以尽可能的利用贷款多买几套
08年,海口销售了大约300万平方米的房子,其中山西人就购买了近40万平米,约2000套住房。据有关部门统计,自1991年海口与太原结为友好城市以来,在海南投资的山西企业有几十家,投资项目涉及房地产、旅游业、矿产资源、饮食等领域。[详细]
“买房子,就像买大白菜一样。”这些年,北京浙江企业商会副会长陈俊曾多次组织浙商,成群结队地买房、买商铺。但他们不愿意称自己是“炒房团”,更愿意自称是“浙江投资团”。 [详细]
地产锐视点
策划:网易房产北京站 编辑:江卉 2010.04.22
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