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本期导读:他是中国第一个从南坡登顶珠穆朗玛峰的企业家;他是中坤集团的教父,是商业地产、旅游地产的坚持者;他默默布局自己的地产版图,当住宅地产的疯狂退去后,他早已完成华丽的转身;未来他将努力延伸房地产的产业链,进军饮食王国, 他就是用自己的激情和创造力在"玩"企业的地产家--黄怒波。

 

本期嘉宾

黄怒波
北京中坤投资集团董事长

1956年生于兰州,中学毕业后,在宁夏自治区农村插队

1976年至1981年,在北京大学中文系学习

1981年至1990年,先后在中宣部干部局、外宣局工作,任处长、部党委委员

1990年至今,在建设部中国市长协会工作

1995年4月,创建北京中坤投资集团,任董事长

分段视频

我是中坤集团的教父
黄怒波表示,他对中坤集团来说意味着一个创业者,是一个教父式的人物。[详细]
企业要会跟国家共同成长
黄怒波表示作为一个企业,要学会战略制定,跟国家共同成长,跟时代共同成长。 [详细]
我不是个商人 只想自己"玩玩”
黄怒波说他不希望受到限制,因为他不是个商人,是自己玩玩,他有自己的现金流策略。[详细]
我预测形势方面像小章鱼
黄怒波说目前房地产住宅的价格下不来,出现了僵持状况,现在他不敢预测房价。[详细]

精彩观点

      每当走到山里时是我最放松的时刻,回到大都市就感觉很躁,我觉得我上辈子一定是狼。
      对我的企业来说,我意味着一个创建者,是一个教父式的人物
      经济资产增值时卖掉它就没有了,但你持有十年后,它就是百年老店的基业,这是和时代、国家共同成长的办法。
      我要上市了,很多企业都会惦记我,因为我的现金流很充足,大钟寺中坤广场今年挣的全是现金,几十年不用担心了

心灵问卷

您觉得自己的性格是怎样的?
黄怒波:率性吧。

您心目中一个优秀的房地产企业应该是什么样子的?
黄怒波:就是“会玩”吧。

 

网易房产:您怎样看待金钱?
黄怒波:花出去才是钱,花不出去不是钱。

 

网易房产:您最近一个希望实现的目标是什么?
黄怒波:就把7+2完成。

 

您觉得政府和开发商之间,怎样算是一个合理的关系?
黄怒波:这是一个相生相辅,又是一个博弈的关系。

网易房产:您最近花过的最大一笔钱是什么?
黄怒波:买了一个莱卡相机,七千块钱,我原来的相机因为登山冻坏了,必须买一个。

采访实录


黄怒波面带微笑

黄怒波侃侃而谈

黄怒波侃侃而谈

黄怒波侃侃而谈

黄怒波与主持人江卉

 

黄怒波:我是中坤的教父

 

网易房产:各位网友大家好,欢迎来到对话地产界,我边上的这位就是中坤集团的董事长黄怒波先生。黄总您好。

黄怒波:您好,各位网友大家好。

网易房产:首先恭喜黄总,成为了中国第一位从南坡登顶珠穆朗玛峰的企业家,想问黄总,为什么您这么喜欢登山呢?

黄怒波:其实登山…用最通俗的话来说就是“山在那里”,但用我的话来说就是它有危险,需要挑战,这可能是我最喜欢登山的一个因素,我喜欢不确定性,喜欢挑战,当然了,还是因为我从小喜欢运动,喜欢自然,每当走到山里时是我最放松的时刻,回到大都市就感觉很躁,我觉得我上辈子一定是狼。

网易房产:但我们知道登山是充满不确定性和危险性的,您曾经在回答我们一份问卷“您希望以什么样的方式死去?”时说到“希望从山顶上滑坠下来”,想问您一下,您有没有考虑过,万一登山真的遇险,中坤集团怎么办?

黄怒波:第一,这个集团我们原来没想到会做到这么大,现在做到了这么大,但不意味着我必须把它做成百年老店,我想我已经尽我的力了,这个团队也成长了,他们有他们的利益,如果一个企业因为一个创业者不在、离开了而垮掉,那这个企业一定有垮的理由,我很坦率,没有什么思想负担。但我也相信,如果我不在了,也许企业发展的比我在的时候还更好,这种不确定性也存在。

网易房产:究竟您对于您的企业来说意味着什么?

黄怒波:当然了,我对我的企业来说意味着一个创建者,是一个教父式的人物,但企业发展到一定程度有它的生命力,创建者不能变成阻碍,所以需要离开。像我离开的这两年都在登山,当然,按我的想法来说,企业发展还是很好的,也许发展是慢了,但我也会想,发展快了会不会陷入到风险当中,需要想得开一点。

网易房产:如果我的领导对我说,我做这事儿是因为好玩,一定会觉得他的出发点就不对。您觉得作为一个企业家来说,您的很多出发点都是为了好玩,会不会让其他人觉得您“不务正业”呢?

黄怒波:比如我对我的团队说“大家认为好玩不好玩?”“好玩”,那好玩咱们就玩,我说的“玩”不是游戏人生的玩,实际上在市场经济里,走进市场时就是在玩游戏,比如现在的房地产市场整个是游戏,在博弈,游戏规则不断在改变,我们只是游戏当中的一个角色,“玩”是在这个意义上,也是挺严肃的。 但如果你对这个游戏根本就没兴趣,那你就不要进去,有兴趣了你才有激情,企业家精神是什么?企业家精神归结到最后是激情,没有激情谈不上创新,谈不上挑战,谈不上冒险,一定要有激情才行。所以我会问我的团队“好玩不好玩”,大家说“这个好玩”,那好,我们就做,这也是一个团队认可的文化,但背后的目的在于创新的意义,所以回头我想,我还真是个企业家,因为我总是在创新,企业家创新就是破坏性创新,你做的都是大家没想到的,这才叫企业家,谁当年想到弄宏村,把一个“破村子”做成了世界文化遗产,把大钟寺中坤广场整个改成了物业持有,创新带来的利润是最大的,因为没有竞争。

 

黄怒波: 企业要会制定战略 跟国家共同成长

 

网易房产:我一直很佩服您的是,您的战略布局是非常正确的,2009年是住宅市场疯涨的一年,在那一年您依然布局您的旅游地产和商业地产。

黄怒波:是,这是一个战略判断,作为一个企业,要学会战略制定跟国家共同成长,跟时代共同成长,做物业持有是因为看准了中国经济增长的潜力和向好的长期性,涨的很快,经济资产增值时你卖掉它你就没有了,但你持有十年后,它就是百年老店的基业,这是和时代、国家共同成长的办法。 此外,凡是竞争激烈的地方,它的利润一定是有风险的,大家都在做住宅市场,一个个个子越来越大,今天你是大个,明天你就不是了,像后来央企根本就不考虑钱,有的是钱,谁也玩不起,跟着它混是不行的,早预料到了这一块,所以我们做度假市场、旅游市场,这有我们的优势,它需要文化的综合性,但进入成本比较低,后面人想学也玩不了,因为形成了一个文化团队,这时它的利润反而是超过住宅地产利润的,而且它的风险比较小。 现在住宅市场上有这么尖锐的矛盾,使政府、开发商和社会公众的心情都不愉快,都落不到好局面,可是做商业地产、度假市场,政府高兴,因为形成了产业,纳税,(能促进)就业。开发商受益,因为形成了生态资金链,有长期收益,反过来和社会也不冲突,这是一个取巧讨好的事情,所以很多人现在从住宅地产往商业地产、度假地产市场转,也是看到了我五年前、十年前就看到的问题,但是现在比较痛苦。

网易房产:敢问一句,刚才您说,旅游地产的利润比较高,究竟有多高?

黄怒波:这么说吧,分两块说,比如从旅游地产来说,十几年前我投宏村,把它做成世界化遗产,到现在为止,就村子本身投了假如有2000万,加旅游和营销,但现在一年的门票收入过亿,你算吧。 后来我又在黄山宏村旁边做了一个度假村,大概投了10个亿吧,但我拥有了将近15万平米的酒店和度假别墅,当年投入时有10个亿左右,但现在我认为它的价值超过了30亿,而且我也不卖,以后它会越来越升值,那时资产的升值速度你是可以想像得到的。 回到商业地产,比如做住宅项目,像长河湾这样的,应该有几个亿利润吧,卖了房子,但我留了将近5万平米的物业、商业铺面没有卖,我持有了,从中坤大厦到一些沿街铺面,现在一个平米怎么也有十万吧,那你算一算不就是50亿?当年卖的时候有一万块钱,现在增长的这么快,就是十万了,放在手里不卖,都在升值。

网易房产:至少有200-300%的回报。

黄怒波:是的,但你要耐得住性子,不能急功近利,现在很多人拿“地王”,都尝到苦头了。

网易房产:可能上市公司更多追求利润回报率和股东利益,对于您来说您追求的是什么呢?我一直听到您说您的资产升值了多少多少倍,您究竟追求什么?

黄怒波:就是为了“好玩”,你看,我没做过重复的项目,最近我又到了一个项目里觉得特别兴奋,现在我不是捐了不少庙嘛,像梓路寺,金山寺,在中坤的手里,最近又在做一个童子寺的准备,我一看这么多庙都有了,那我往上延伸做一个禅修院多好?在我的景区范围利用我的宾馆和我们捐的庙进行禅修,这就解决了精神消费的问题,但我这个项目又升值了,一想到我就兴奋,因为没人做过,我天天在忙。 另外我想现在我持有了70到80万平米的物业,铺面房、酒店、度假村,那我持有物业干什么?不能简单只是收租子,万达集团是往上延伸,做万千百货,这个特别难,我可以往下延伸啊,打造一个餐饮集团。

网易房产:我听说了。

黄怒波:因为餐饮到最后是文化,不简单是吃的问题,打造一个餐饮集团,自己的物业成本就低,再打造餐饮集团也是挺好玩的,把传统的餐饮业从文化创新上走出来,这次我到黄山,我的宾馆创造了十道名菜,“三代不读书,不如一窝猪”,老百姓几百年流传下来的话,很有意义,把它放到徽菜里。这又是新的模式。 在物业持有之后从简单的收租金向上延伸到精神层面,再向下延伸到餐饮层面,不断地做,很好玩。 往下延伸,我不能光收租子,所以带头做了另外一个行业,让附加值到最大,完全是围绕着物业在玩,所以这么多年来做项目,还是以好玩为兴趣。 (紫色2)

网易房产:在创新初期肯定有很多人质疑,比如大家都在疯狂涌入住宅市场时您保有自己的商业地产、旅游地产,当时有没有人给过您质疑?您心里有压力吗?

黄怒波:质疑太多了,现在看当年的媒体都在讲,有各种各样的说法,问我真的退出住宅地产了吗?当年说我是“从房地产突围”,我说从中国突围去美国做,他们说你的选择是不是太独断了,也有人质疑你是不是在北京做不下去了……后来大家慢慢认可了这个模式,现在所有大地产商都在说转型,都在做商业地产。

网易房产:可惜他们晚了一步。

黄怒波:是啊,这就是问题,这就是企业家的战略、判断,你是想跟这个社会共同成长,为它创造呢?还是就想挣钱? 像我们做的度假地产,凡是做的地方,把当地面貌都改了,门头沟明年你也会看到,现在整个经济模式就在从煤经济往旅游经济转,政府开心,老百姓的就业也解决了,基本都在中坤就业,我也受益长远,这样就好玩嘛,做一个东西起来,回头一想挺自豪的,我改变了一个地方。黟县当年那么穷,我中坤进去以后就改变了,这比卖楼盘有意思多了。 对于楼盘来说,你是有钱人,你不要命,还有比你不要命的,一个楼盘挣十个亿,两个挣二十个亿,这对我来说不好玩。

 

黄怒波:我不是个商人 只想自己“玩玩”

 

网易房产:我们知道中坤一直没有上市,为什么不上市?现在还是不打算上市吗?

黄怒波:第一,上市不好玩,你说,我要是上市了得跟好多人商量,我干什么呀?本来我也没想能做大,好不容易活个自由,要是上市公司,我的很多投资是投不了的,比如门头沟,这么长期的投古村落,对一个上市公司来说是不允许的,股东也不同意。

网易房产:您不希望受到限制?

黄怒波:我不希望,第一,我本来就不是个商人,我就是自己玩玩,干嘛非得为了钱跟别人协调?所以这么多年没跟人合作过。第二,我也有自己的现金流策略,比如我要上市,很多企业都会惦记我,因为我的现金流很充足,大钟寺中坤广场今年挣的全是现金,几十年不用担心了

网易房产:您的现金流策略是什么?

黄怒波:比如我们尽快形成物业持有,把物业持有形成变现的能力,就是租金收入,在产业链尽量延伸,让租金收入更高,附加值更高,这时就是正向的,我也有了大量的回报,等五六年后开始回报,等于是把一棵树种下来,开始结果,但在结果前几年是很难受的,这要忍耐住。

网易房产:刚才您说了,不上市的第二个原因是因为您有自己的现金流策略。

黄怒波:我不缺现金,我不指着人圈钱去,当然,这个话讲的难听了一点,我认为如果我要上市,就一定要对股东负责任,我不像有的公司老是增发,但要想挣钱谈何容易,问题是我要干什么呀?就变成了真正的商人,现在我玩得挺好,几百亿资产难道还不够好玩吗?

网易房产:有自己的策略。

黄怒波:对,不受约束,下一步我想做的项目可能还都是别人不愿意做的,想不到的,我也不受约束,自己决定投就投了。

网易房产:有句话叫做“一步错,步步错”,在时代转型的过程中,对于企业来说也是一步慢,步步慢,所以现在很多企业想转型的时候已经晚了,对于中坤来说,您下一步的战略布局是什么?

黄怒波:是这样的,我用三到五年时间一定会打造一个世界级的度假产业帝国出来,按我现在持有的资源来说,度假产业的特点就是国际型的,我们和美国、日本,可能还有别的国家,都在谈判;第二是复合型的,比如旅游景区收入,酒店收入,度假村收入,还有文化演出收入,这些收入加起来就是复合型的;第三是古村落度假,它是我们文化遗产的一部分,这挺奇特的,不是简单的酒店,这么做起来应该会在世界上有很重的分量,这是我最喜欢做的一件事,这事儿做完以后,我想企业只要不再扩张,它做成百年老店毫无问题。

网易房产:刚才您提到了您的“帝国梦想”,第二步和第三步已经逐渐实现了,这两点大家不担心,关键是第一点,您要涉足海外了,会不会考虑风险?

黄怒波:海外的风险不比中国大,主要是拿它的地、资源,比如美国田纳西牧场,我们拿的价格很便宜,因为美国金融危机嘛,而且这个钱是在美国就地解决的,现在美国的银行认为我们也是优质客户。此外,人民币在升值,升值的空间就把在美国银行的利息全抵掉了,很核算的。 另外这个产品我还是给中国人打造的,中国人现在越来越走向国外,到美国度假也不是梦想,还是装在红山楂度假俱乐部里的,你过来后有国内的东西满足你,还有国际的,田纳西是什么地方呢?世界乡村音乐的故乡,猫王不都在那儿嘛,这是给中国人、给亚洲人打造的产品,当然美国人也可以去,投资不是很大。

网易房产:记得上次采访您时您说您的目标是200万平方米的物业持有。

黄怒波:这是我的十年目标。

网易房产:为什么会有这样的目标?

黄怒波:我算了一笔账,按我现在控制资源的能力,我觉得我十年内应该能做到200万,你看,我们在各地的投资情况,我们的土地情况,度假村的情况,这些是能算出来的,现在已经完成了70万、80万,明年能完成到120万左右,如果还有两个大项目开了,可能五年内200万平方米的物业持有(就能实现),物业是什么呢?商场,最后可能能持有到100万平方米,整个铺面,这是没问题的,现在我已经有将近60万平米了。剩下的就是度假村,酒店,度假别墅,会所,这200万平方米的概念……在中国持有这么大的量,我的负债不超过12%,应该是一个非常非常好的企业。它的资产值,一个平米算5万块不算高吧,当然,你不能按银行评估的办法,这样你就有1000亿,这也不是梦想,只是一个中期目标,以后怎么发展就不知道了,也许就不想干企业了。

网易房产:十几天前我在博鳌采访黄总时还写了一个标题“住宅市场杀了一个回马枪”,刚才您谈到,现在有一些地的价格已经趋于合理了,能不能跟我们分享一下目前您在住宅市场这块的打算?

黄怒波:住宅市场主要跟我手里的项目有关系,原来始终不碰住宅市场,主要是看它太失去理性了,房价涨的让你害怕,它太疯狂了,和整个社会严重脱节,这事儿摊开来就有两个问题,第一不安全,这个市场会崩溃的,第二也不道德,趟进去了,当然,你有办法拿到暴利,但这时会觉得有一点问题。 现在回过头来看,第一,真正在住宅市场上“野蛮”的人已经尝到了苦头,原来很多央企、大腕儿进来后很野蛮,认为自己无所不能,不在乎钱,把地王拿了下来,现在一下尝到苦头了,他们知道这不好玩,得退出去,还得回到他们的垄断行业,他们知道在这个行业他无法做到垄断,这是最关键的。所以现在野蛮人、公牛都清醒了,央企清醒了,这样地产下一步发展就有了一个好环境。 第二,政府发出的信号是,住宅市场再这么乱下去,政府一定不会坐视不理,越调控,游戏规则越清晰,市场化手段就会越多,最后这个市场会逐渐冷静下来变成正常行业,那时候社会就安全了。我是看到了这一条,认为住宅市场不会再像去年、前年那么疯狂的走向崩溃边缘,我的产品里就对住宅因素关注得多了,一个大产品里有住宅、商业,这时我还是愿意把住宅自己留下来做的。如果像今年年初、去年那么疯狂,住宅这个产品我就会拿出去,不会做了。 当然,最重要的一条就是今年很多商业地产和度假项目都完成了,今年都开始运营了,经营性贷款也能拿到,我主要是用商业地产过渡,蜕变完成了,这样我就完成了资金链的准备,有了资金实力,回过头再做住宅,这是很重要的一个因素,因为前些年我全部是在投,经历了很艰难的时刻,金融危机、奥运会、宏观调控……但现在终于完成了这一步,所以有了资金链,已经准备好了,这时再回到住宅市场还是有它的战略含义的。几年前我就讲过,以后我还会回来的,比如海南,现在我看完我说“海南不能去了”,但以后要我判断过几年它会有低潮,那时就可以来买烂尾楼。

 

黄怒波:我预测形势方面像世界杯小章鱼

 

网易房产:我觉得黄总在预测形势方面特别神奇。

黄怒波:像小章鱼一样(笑)。

网易房产:对,真的有点像世界杯的章鱼,我看2009年年底时您说住宅市场这样玩下去始终会面临一次……

黄怒波:我说了政府必会出重拳,但当时没有人同意我的意见,你看现在。

网易房产:现在请黄总预测一下,在未来(指短期的未来,下半年)房价会出现什么样的变化?

黄怒波:前段时间我还在讲,房价会在今年下降到20-30%左右,但目前看稍微有点犹豫,因为中国经济又出现了很大的不确定性,没想到出现这么多问题,这么低迷,这时可能会对中央政府起一定的作用,还敢不敢这么严厉调控,这就考验政府了。 第二个问题,房地产市场决定了流动性是否宽松,看这个样,可能会不会又要适度宽松,这是有含义的,如果这个没有卡住,房地产住宅的价格下不来,所以目前出现了僵持状况,如果说下半年的走向我前段时间还能判断,会是往下走,“L”型,到底部,然后平稳。现在我就不敢说了,我想房子下降还要再看一两个月吧。 无论如何,我想这次调控不是针对解决问题的调控,因为它还是用行政手段,没有解决根本上的问题,当然,根本问题解决不了,土地所有制的问题在中国解决不了,但起码我讲过了,政府应该做制度创新,尽快划清市场的边界,哪些是商品房的市场,哪些保障房是给大众的市场,政府把保障房市场抱走,把商品房交给市场,这是最终的结局,土地供给就要向保障房倾斜,毕竟中产阶级以下是大多数,富人是少数。富人你就别管了,让他们自己买,但对于房地产商的暴利,你应该用土地增值税来控制,控制出来的增值税到哪儿去?你就应该倾向于保障房,不要政府装在自己兜里,又拿来修路,当然不是不能修路,但一定要先考虑民生啊,最大的症结在这儿。 所以我想,今年的房地产市场会出现观望态度,如果现在下降10-20%,可能会有一点儿问题,会停下来的,这是我目前的判断。 当然,如果中央政府能珍惜这次调控,好不容易开始调控了,已经几次调控中途而废了,给了市场非常不好的信号,房价报复性上涨,如果这次坚持,在年底可能会降到20-30%左右。

网易房产:所以降20-30%就是老百姓可以介入买入的时候?

黄怒波:我想今年是赶快买的好时机,但反过来有一些政策限制,对二套房的限制等,所以是两难,但如果按揭政策稍微改变一下,能买房的还是赶快买,我认为早买比晚买好,不要听很多经济学家讲的整天喊“狼来了”,“泡沫”,你看一线城市,房价稳下来是可以做到的,但要想它停止上涨,这个挺难的。

网易房产:您是商业、物业的持有者,很多网友现在也是听说商业地产具有机会,这时是不是购买商铺的好时候?

黄怒波:当然了,如果社会上没有别的投资产品,住宅也不能买了,我觉得好地段的商铺还是应该持有一些,但不要急于靠租金回收,而是要靠经济的增长,比如铺面会随着中国人民币升值、资产升值而上来,这个是比较保险的,但要分清地段,这和地段有很大很大关系。

网易房产:如果在同一个地段有一笔足够的资金,这时是买住宅好,还是买商业好?

黄怒波:长远看,我认为还是买商业好,因为商业在好地段,它的租金收入以后会随之上涨,你持有了有租金收入,以后转卖好卖,另外需要时还可以抵押贷款。住宅也不坏,但住宅的价格已经炒的过于不理性了,你非得在最高点买进去会被套牢的。

网易房产:您这话有点矛盾,刚才您说在最高点买进去怕套牢,但您又说今年能买房就买房。

黄怒波:今年不是最高点,要是今年可以买房那就买吧,但明年我不敢保证,按照目前的政策,也许明年会有问题,而且住宅市场会有一个平稳、缓慢上涨的过程。还有一个前提,它现在已经高得不理性了,现在买进去它又不如商业地产,价值还比较低,是价值洼地,但现在住宅市场就是很高的,你是在高点买进的,相对来说现在商业还没到高点,可能你这时去买一个好地段的商铺(就能获得良好的收益),这跟地段有关系。

 

往期回顾

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编辑/采访:江卉 制作:江卉 景鹏;   
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